房地產(chǎn)板塊股票投資價值分析

畢業(yè)設(shè)計（論文）題目房地產(chǎn)股票投資分析姓名學(xué)號所在學(xué)院專業(yè)班級指導(dǎo)教師日期2012年5月28日房地產(chǎn)板塊股票投資價值分析摘要隨著市場投資理念逐步轉(zhuǎn)向價值投資，上市公司基本面的變化將更受關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點，房地產(chǎn)板塊股票具有重要的研究意義。本文運用因子分析法對我國房地產(chǎn)板塊67支股票的投資價值進行評價，從2009年第一季度財務(wù)報表中的十二個主要財務(wù)指標提取了公司規(guī)模因子、每股價值因子、盈利能力因子和增長能力因子四個具有一定含義的因子，然后根據(jù)每支股票的四個因子得分及綜合因子得分情況作出綜合評價，并根據(jù)每支股票的因子得分情況綜合排序，用于比較67家房地產(chǎn)板塊股票的投資價值。為投資者和市場各參與主體有效把握房地產(chǎn)板塊上市公司及其投資價值提供借鑒。關(guān)鍵詞：因子分析；房地產(chǎn)板塊；股票；投資價值A(chǔ)bstractValuepursuinginvestorspayattentiontotheaccountingandfinancialreportoflistedcompanies.Therealestateindustryasanimportantpillarofourcountryatthisstageandconsumptionofhotindustries,realestate,stockplatehasanimportantsignificanceofthestudy.Usingfactoranalysis,thispaperevaluatesthevalueofinvestmentof67listedcompaniesontherealestatesectioninChina.Fromthe12majorfinancialindicatorsinthesecompanies’thefirstquarteroffinancialstatementsin2009,4factorsasthesizeofextractedfactors,factorvaluepershare,profitabilityfactorandincreasethecapacityfactorthathavecertainmeaningsareextracted,andthenaccordingtothefactorscoresresultsofeachstock,wemakeacomprehensiveevaluation,ranktheircomprehensiveperformance,andcomparevariousvaluesofrealestatestock.ProvidesfortheinvestorandthemarketeachparticipationmainbodyeffectiveassurancerealestatetectonicplateTobelistedandthevalueofeachcontributionusesforreference.目錄摘要 1Abstract 1第一章引言 3第二章問題和方法的提出 3第三章因子分析法對房地產(chǎn)板塊股票的評價分析 43.1因子模型 43.2原始指標及樣本的選取 53.3因子分析 73.4主因子得分對房地產(chǎn)板塊股票的評價分析 103.4.1公司規(guī)模因子分析 113.4.2每股價值因子分析 113.4.3盈利能力因子分析 123.4.4增長能力因子分析 12第四章房地產(chǎn)板塊股票綜合評價分析 134.1房地產(chǎn)板塊股票因子綜合得分排序 134.2個股評價分析 13第五章結(jié)束語 16參考文獻 17致謝 18第一章引言房地產(chǎn)行業(yè)素有國民經(jīng)濟晴雨表的比喻，在全球金融危機侵襲的今天，我國房地產(chǎn)市場的走勢也勢必受到制約和影響。國際金融風(fēng)暴肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴重，國內(nèi)經(jīng)濟亦受其負面影響，出口下滑，經(jīng)濟下行，外資撤離。導(dǎo)致國內(nèi)股市、樓市皆低迷，實體經(jīng)濟亦萎靡不振，企業(yè)效益下滑。面對如此情況，我國政府積極應(yīng)對，及時的為解決金融危機所帶來的問題出臺了多項相應(yīng)的措施，并進行適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控，以保持國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)市場仍處在持續(xù)發(fā)展階段，與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，這是我國住房市場快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體需要政府提供保障性住房外，還有諸如剛步入社會的年輕人和房產(chǎn)投資者等類型的住房需求者要依靠住房市場。在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點。由此房地產(chǎn)板塊上市公司的業(yè)績表現(xiàn)成為了眾多機構(gòu)以及個人投資者關(guān)注的焦點，對廣大投資者來說，隨著新的房地產(chǎn)企業(yè)上市和原有的上市房地產(chǎn)公司的業(yè)績不斷改善，中國股市的房地產(chǎn)板塊充滿著投資機會。問題和方法的提出投資價值分析即評估一個公司的內(nèi)在價值，認識價值是一切投資活動的依據(jù)和前提。房地產(chǎn)上市公司投資價值分析應(yīng)該是一個理論研究和實踐應(yīng)用相結(jié)合的過程，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長、投入資金巨大、資金供應(yīng)鏈長,從而有投資收益高、投資風(fēng)險大的特征，這使得投資者在進行房地產(chǎn)上市公司投資選擇時倍感困難。同時其股票信息雖可通過財務(wù)報表中的財務(wù)數(shù)據(jù)來反映，而財務(wù)報表中指標繁多，涉及內(nèi)容分散，直接分析難以抓住要點。要正確地進行股票投資價值分析，必須運用科學(xué)而完善的統(tǒng)計分析方法。截止目前，如何對房地產(chǎn)板塊上市公司股票的投資價值做出科學(xué)有效的判斷和評價，為投資選擇提供幫助和建議，各界尚未有統(tǒng)一的行之有效的方法，各階段性研究都存在一些不足和局限性。本文以此作為出發(fā)點，對房地產(chǎn)板塊股票投資價值分析方法進行研究和討論。[1]本文選取了滬深兩市中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的上市公司作為研究對象，為了綜合的評價房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績，為投資價值分析做好準備，我們需要考慮多個指標，雖然較大的樣本和多個變量會提供比較充分的信息，但會使分析變得更為復(fù)雜；而且，有些指標存在一定的相關(guān)性，這樣會在給各指標賦權(quán)重時出現(xiàn)一定得偏差，針對上述情況，可以采用統(tǒng)計分析方法中的因子分析法。運用因子分析對67家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行分析，得到了反映公司規(guī)模、每股價值、盈利能力以及資本增長能力的四個因子。上市公司的這四個因子是反映上市公司當(dāng)前安全、獲利情況、可持續(xù)的發(fā)展能力和成長能力的重要指標,是投資者進行正確的投資決策、保證投資資金安全、獲得預(yù)期投資收益的重要依據(jù)。利用其包含的絕大部分反映股票之間差異的信息，通過對這四個因子的分析，獲得了對各家房地產(chǎn)上市公司規(guī)模、每股價值、盈利能力以及資本增長能力的認識。而后，利用因子分析結(jié)果建立了綜合評價模型，力圖找出重點要點決定因素，并對各上市公司之間在經(jīng)營管理盈利能力等方面的差異和優(yōu)劣進行比較，為進一步對各上市公司股票投資價值作出判斷和評價。第三章因子分析法對房地產(chǎn)板塊股票的評價分析因子分析（FactorAnalysis）能夠在面對諸多具有內(nèi)在相關(guān)性的變量時，根據(jù)相關(guān)性的大小將原始變量分組，使得同組內(nèi)變量間的相關(guān)性較高，但不同組之間的變量相關(guān)性較低。每組變量代表一個因子，它可以反映問題的一個方面。通過幾個主因子的方差貢獻率作為權(quán)重來構(gòu)造綜合評價模型，能夠簡化眾多原始變量及有效處理指標間的重復(fù)信息。所以評價結(jié)果具有很強的客觀合理性，能夠快捷準確的分析解釋上市公司的投資價值。3.1因子模型設(shè)有m家房地產(chǎn)板塊上市公司，每個公司都觀測n個經(jīng)營業(yè)績指標。將原始觀測指標變量記為=（）`,標準化處理后的變量向變量記為=（）`。設(shè)原公共因子變量記為，經(jīng)過轉(zhuǎn)化后的公共因子變量記為（p<n）。設(shè)：（1）=（）`是可觀測的指標值，其均值向量E（y）=0，協(xié)方差矩陣D（y）=，且協(xié)方差矩陣和相關(guān)矩陣R相等。（2）=（）（p<n）是不可觀測的變量，且均值向量E（）=0，協(xié)方差矩陣cov（）=I，即向量的各個分量是相互獨立的。（3）=（）`與相互獨立，且E（）=0，的協(xié)方差陣==，即的各分量之間也是相互獨立的，則模型稱為因子模型，模型的矩陣形式為=A+，其中A=。模型中的稱為公共因子，稱為特殊因子對應(yīng)于向量的分量所特有的因子。主因子一般對的每一個分量都有作用，而只對起作用。矩陣A為待估的系數(shù)矩陣，稱為因子載荷矩陣，其中的元素稱為因子載荷。因子載荷矩陣A中第j列元素的平方和，j=1，…，p稱為主因子對x的貢獻，即表示對各個變量所提供的方差貢獻率的總和，通常用它來度量主因子的相對重要性。求出主因子之后，如果各個主因子的典型代表量不是很突出，還需要通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行因子旋轉(zhuǎn)，以求出新的具有較好解釋能力的主因子。[2]3.2原始指標及樣本的選取如何判斷一個上市公司是否具有投資價值，關(guān)鍵是看該公司的公司情況和基本面情況。其中，盈利能力和成長性是支持股價的長期因素，而經(jīng)營業(yè)績良好的公司其股本的擴張能力也應(yīng)較強。所以在上市公司財務(wù)指標中，綜合分析各財務(wù)指標的涵義及其對評價上市公司價值的影響之后，按照系統(tǒng)性、典型性的原則，依能反映上市公司資本以及收益情況為標準，選取了上市公司財務(wù)報表中12個重要的財務(wù)指標（見表1）。表1所選財務(wù)指標名稱（單位）名稱（單位）總股本(，股)主營業(yè)務(wù)收入(，元)主營業(yè)務(wù)利潤(，元)利潤總額（，元)每股收益(，元)每股凈資產(chǎn)(，元)凈資產(chǎn)收益率(，%)資產(chǎn)報酬率(，%)主營業(yè)務(wù)收入增長率(，%)凈利潤(，元)資產(chǎn)總計(，元)市凈率(，%)根據(jù)中國證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市公司的定義及分類標準，選取所有主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的上市公司作為本文的研究總體。由于部分上市公司雖涉及房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，但不是其主營業(yè)務(wù)，主營業(yè)務(wù)收入指標中還有其他公司業(yè)務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入，所以不作為本次研究的研究對象；并且多支同時擁有A股和B股的股票由于上市公司的A股和B股在公司財務(wù)指標上是一致的，故本文在上市公司同時出現(xiàn)A股和B股時，只選取A股為研究對象；這其中有5支“ST”股（SpecialTreatment，該政策針對的對象是出現(xiàn)財務(wù)狀況或其他狀況異常的上市公司），除“*ST中房”、“*ST珠江”、“*ST高新”外，“ST興業(yè)”、“ST達聲”的財務(wù)指標中每股凈資產(chǎn)為負，說明財務(wù)方面存在問題，應(yīng)對這些股票采取個案分析處理。因此，在剔除以上“ST”股票后，選擇余下的67支房地產(chǎn)板塊股票作為樣本進行研究。本研究的原始數(shù)據(jù)主要來自WIND資訊數(shù)據(jù)庫、國泰安CSMAR系列研究數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，最終財務(wù)數(shù)據(jù)來源于長城證劵閃電版發(fā)布的截止時間為2009年3月31日的各家樣本公司經(jīng)審計后公布的接下來對原始數(shù)據(jù)記=i=1，2，……，67，j=1，2，……，12，為第i支股票第j個指標值。為避免原始數(shù)據(jù)量綱及數(shù)據(jù)值差異過大帶來的影響，對各指標數(shù)據(jù)做標準化處理：=其中和分別為第j個指標的樣本均值和標準差。==3.3因子分析由于因子分析是基于具有某些相關(guān)性的變量從中提煉出具有代表某方面能力的因子，所以并非所有的原始數(shù)據(jù)都適合因子分析，應(yīng)用SPSS軟件中的因子分析過程結(jié)果中KMO值為0.691（接近普遍認為效果較好的0.7），Bartlett球形檢驗的卡方統(tǒng)計值為1183.575，顯著性值近似于0，拒絕原假設(shè)，通過了KMO檢驗和Bartlett檢驗，在共同度檢驗方面各財務(wù)指標的所得數(shù)值也相對不低，各原始數(shù)據(jù)變量間相關(guān)系數(shù)普遍偏高，說明本研究數(shù)據(jù)適合進行因子分析（見表2、表3）。[3]表2KMO和Bartlett's檢驗表3共同度檢驗總股本(萬股)主營業(yè)務(wù)收入(元)主營業(yè)務(wù)利潤(元)利潤總額(元)每股收益(元)每股凈資產(chǎn)(元)凈資產(chǎn)收益率(%)資產(chǎn)報酬率(%)主營業(yè)務(wù)收入增長率(%)凈利潤(元)資產(chǎn)總計(元)市凈率(%)為對應(yīng)于各特征值的標準正交化特征向量=（），則反映的是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營業(yè)績中起支配作用的因素，稱為公共因子，其中為引子回歸系數(shù)。第i個公共因子保持原始數(shù)據(jù)信息總量的比重為，即為對原始數(shù)據(jù)的貢獻率。=1.260，=1.048四個因子（見表4），它們一起解釋了房地產(chǎn)板塊上市公司綜合業(yè)績標準差的87.079%。這四個成份基本上反映了原始數(shù)據(jù)所提供的足夠信息。表4方差貢獻率建立因子分析模型的目的不僅在于找到公共因子，更加重要的是知道每個公共因子的含義，以便對各房地產(chǎn)公司的經(jīng)營業(yè)績進行分析。而得到的各主因子的典型代表變量不是很突出，容易使因子的意義含糊不清，不易于問題的分析。表5旋轉(zhuǎn)后的因子載荷總股本(萬股)主營業(yè)務(wù)收入(元)主營業(yè)務(wù)利潤(元)利潤總額(元)每股收益(元)每股凈資產(chǎn)(元)凈資產(chǎn)收益率(%)資產(chǎn)報酬率(%)主營業(yè)務(wù)收入增長率(%)凈利潤(元)資產(chǎn)總計(元)市凈率(%)因此必須使初始載荷矩陣結(jié)構(gòu)簡化，內(nèi)涵明確，在保持原有指標因子內(nèi)在結(jié)構(gòu)不變的前提下，采用方差最大正交旋轉(zhuǎn)（Varmax）對初始因子載荷矩陣進行旋轉(zhuǎn)，使因子負載系數(shù)向更大（向1）或更?。ㄏ?）方向變化，直到旋轉(zhuǎn)后的主因子能夠較好的解釋所研究問題。[4]旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣（見表5）。同時，將指標值載荷矩陣中載荷較高的情況分為四類?？梢砸来谓o各個主因子命名（見表6）。[5]表6各主因子命名高載荷指標因子總股本、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額、凈利潤、資產(chǎn)總計每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)報酬率、市凈率主營業(yè)務(wù)收入增長率Component1234Zscore(總股本(萬股)).190-.074-.039-.029Zscore(主營業(yè)務(wù)收入(元)).184-.054-.014.064Zscore(主營業(yè)務(wù)利潤(元)).191-.085.054-.080Zscore(利潤總額(元)).167.023.024.003Zscore(每股收益(元))-.055.406.141.074Zscore(每股凈資產(chǎn)(元))-.036.276-.237-.069Zscore(凈資產(chǎn)收益率(%))-.052.380.151.092Zscore(資產(chǎn)報酬率(%))-.018.155.623-.221Zscore(主營業(yè)務(wù)收入增長率(%))-.020.043-.002.887Zscore(凈利潤(元)).157.052.032.000Zscore(資產(chǎn)總計(元)).177-.031-.074.006Zscore(市凈率(%)).020-.132.540.269表7因子系數(shù)3.4主因子得分對房地產(chǎn)板塊股票的評價分析將67家上市公司財務(wù)報表中標準化后的12個指標數(shù)值因子之間在理論上是互不相關(guān)的，從已得的因子得分情況來看，公司規(guī)模、每股價值、盈利能力以及資本增長能力的大小。3.代碼名稱得分排名代碼名稱得分排名SZ000002萬科Ａ7.4921691SZ000402金融街0.5654776SH600048保利地產(chǎn)1.7803292SH600663陸家嘴0.2294427SH601588北辰實業(yè)1.1130583SZ000046泛海建設(shè)0.2094788SZ000024招商地產(chǎn)0.6948744SH600675中華企業(yè)0.1748369SH600383金地集團0.5666435SH600895張江高科0.15182310從規(guī)模因子得分情況來看，得分在前十位的股票中，除“萬科A”（7.492）、“保利地產(chǎn)”（1.780）、“北辰實業(yè)”（1.113）外，其余分布于（0.152，0.695）。排名后十位的股票分布于（-0.461，-0.365），而在（-0.365，0.152）集中了47支股票。該因子在總股本、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額、凈利潤、資產(chǎn)總計上有較大載荷，這5個財務(wù)指標反映的是公司的運營資本大小業(yè)績好壞，從得分排名上看“萬科A”、“保利地產(chǎn)”、“北辰實業(yè)”的優(yōu)勢無可比擬，而其他上市公司的規(guī)模差異并不顯著。而資本市場今后只會選少數(shù)幾家公司給予發(fā)展的支持，所以從長遠來看，房地產(chǎn)板塊股票中少數(shù)幾支股票獨大的現(xiàn)象任將持續(xù)。另外，由于公司上市必須具備一定的規(guī)模，所以就不會出現(xiàn)規(guī)模特別小的上市公司，得分排名最后的分值就比較接近。第一個主因子對全部初始變量的方差貢獻率為49.733%，是我們評價房地產(chǎn)板塊股票投資價值時所需要考慮的主要方面。3.代碼名稱得分排名代碼名稱得分排名SH600641萬業(yè)企業(yè)2.1967981SZ000006深振業(yè)Ａ1.5024096SH600266北京城建2.1807472SZ002146榮盛發(fā)展1.2352157SZ000090深天健2.1038643SH600675中華企業(yè)1.1576088SH600325華發(fā)股份1.8969154SH600048保利地產(chǎn)1.1291919SZ000024招商地產(chǎn)1.5587815SZ000608陽光股份0.96988110第二個主因子在每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率上有較大載荷。在單一指標體系或指標較小的指標體系中，這幾個指標通常是核心指標，反映了上市公司每股股票所代表的一些能力，是投資者十分關(guān)注的，因此稱此為每股價值因子。從其得分來看，排名前十位的分值分布于（0.969，2.197），其中“萬業(yè)企業(yè)”（2.197）、“北京城建”（2.181）、“深天健”（2.104）每股價值得分較高；排名后十位的分值分布于（-3.083，-1.016）。同時據(jù)觀察，每股價值因子得分排名中沒有每股價值特別高的股票，也沒有每股價值特別低的股票，這表明在房地產(chǎn)上市公司的每股價值差異并不大。由表可得第二個主因子對全部初始變量的方差貢獻率為18.114%，它也是我們評價房地產(chǎn)板塊股票投資價值時需要重點考慮的因素。3.代碼名稱得分排名代碼名稱得分排名SH600840新湖創(chuàng)業(yè)3.5433671SZ000718蘇寧環(huán)球1.8327676SH600890*ST中房2.7526452SH600641萬業(yè)企業(yè)1.6190867SZ000546光華控股2.3293583SZ000014沙河股份1.1766958SH600615豐華股份1.8537984SH600732上海新梅1.1561179SZ000628*ST高新1.8479275SH600663陸家嘴0.9260710從因子得分情況來看，得分較高的“新湖創(chuàng)業(yè)”（3.543）、“*ST中房”（2.753）、“光華控股”（2.329）外，其余股票皆分布于（-1.687，1.854）?？梢钥闯龆鄶?shù)房地產(chǎn)上市公司的盈利情況相差并非很大。并且同其他門類股票橫向比較，從中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司的盈利能力并沒有想象中的大，僅比其他行業(yè)的平均水平稍高。這是由于房地產(chǎn)是一種長周期、高投入產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)的開發(fā)商無法進行連續(xù)不斷的大規(guī)模滾動開發(fā)。因此看起來很高的主營業(yè)務(wù)利潤率，分攤到每一年，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻沒有多高。第三個主因子對全部初始變量的方差貢獻率為10.502%，它對解釋房地產(chǎn)板塊股票投資價值的重要性相對來說低一些。3.代碼名稱得分排名代碼名稱得分排名SH600648外高橋5.4563041SH600048保利地產(chǎn)0.733956SH600503華麗家族4.3375052SH600675中華企業(yè)0.6560867SZ000718蘇寧環(huán)球1.377593SZ000502綠景地產(chǎn)0.5905318SZ000628*ST高新1.3555014SH600748上實發(fā)展0.5557649SH600246萬通地產(chǎn)0.8575145SZ000150宜華地產(chǎn)0.55339910第四個主因子在主營業(yè)務(wù)收入增長率上有較大載荷，稱之為增長能力因子，用來衡量企業(yè)未來資產(chǎn)擴張與規(guī)模壯大的能力。第三個主因子對全部初始變量的方差貢獻率為8.731%，它的重要性相對來說也稍微低些。由增長能力因子得分排名可以容易的看到除了“外高橋”（5.456）、“華麗家族”（4.338）、“蘇寧環(huán)球”（1.378）、“*ST高新”（1.356）得分表較高外，其他股票較為均勻的分布在（-0.982，0.858）。這種現(xiàn)象說明，在金融風(fēng)暴侵襲的今天，各行各業(yè)投資與運營都比較謹慎，雖然國家的政策環(huán)境日趨利好，但對高風(fēng)險高投入行業(yè)的信心還在慢慢恢復(fù)之中。綜合對這四個主因子的分析可見：(SH600048)“保利地產(chǎn)”、(SH600675)“中華企業(yè)”的公司規(guī)模、每股價值和增長能力都排名前十，說明這只股票目前不僅資金雄厚，而且比較具有發(fā)展?jié)摿Γ幱谛顒荽l(fā)的階段，股票投資價值比較高，值得關(guān)注；（SZ000024）“招商地產(chǎn)”在公司規(guī)模和每股價值上得分較高；(SZ000718)“蘇寧環(huán)球”、(SZ000628)“*ST高新”在盈利能力和增長能力方面表現(xiàn)搶眼；總的來說這幾支房地產(chǎn)板塊股票從初步分析來看數(shù)據(jù)指標比較耀眼，近期值得關(guān)注。第四章房地產(chǎn)板塊股票綜合評價分析由于前面的主因子得分排名分析只是房地產(chǎn)板塊股票某個單方面的表現(xiàn)能力體現(xiàn)，評價投資價值還需綜合比較分析。4.1房地產(chǎn)板塊股票綜合得分排序4.2個股評價分析從67家房地產(chǎn)板塊上市公司綜合因子得分及排序中可以看出，不同的公司在公司規(guī)模、每股價值、盈利能力和增長能力方面各不相同，決策者可以從不同的側(cè)重點做出不同決策。(SZ000002)“萬科Ａ”、(SH600048)“保利地產(chǎn)”優(yōu)勢比較明顯的兩只股票組成了得分排行的第一集團。老牌勁旅(SZ000002)“萬科Ａ”因子綜合得分獨占鰲頭，以主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額、資產(chǎn)總計四個單項均列第一的絕對優(yōu)勢穩(wěn)居榜首，可以說是中國股市房地產(chǎn)板塊的龍頭老大。其作為規(guī)模最大的中國房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)公司，資金底蘊雄厚，基于科學(xué)的(SZ000002)“萬科Ａ”股票成交活躍，在財務(wù)方面紅利發(fā)放穩(wěn)定、連續(xù)，盈利能力好的原因，如投資者手頭有足夠資金，這無疑是最具投資價值的藍籌股。代碼名稱FSZ000002萬科Ａ7.49193-0.578080.44569-0.389953.879522SH600048保利地產(chǎn)1.779481.12852-0.551160.733751.228257SZ000024招商地產(chǎn)0.693861.55889-0.43579-0.589850.630053SZ000718蘇寧環(huán)球0.069230.871231.831511.376890.613239SH601588北辰實業(yè)1.112840.21508-0.30141-0.338970.574154SH600675中華企業(yè)0.176171.15750.534850.655290.50478SH600325華發(fā)股份0.015171.89726-0.224260.504540.48677SH600266北京城建-0.096822.181330.04860.091330.486426SH600641萬業(yè)企業(yè)-0.416912.197671.61983-0.366380.466679SH600648外高橋0.07131-0.29712-0.74915.46010.433531……SZ000711天倫置業(yè)-0.40869-0.21781-0.77596-0.81995-0.45047SH600053中江地產(chǎn)-0.31846-0.60153-0.68588-0.53082-0.45348SZ000838國興地產(chǎn)-0.3189-0.87907-0.0783-0.72706-0.46522SH600767運盛實業(yè)-0.26349-1.21988-0.00412-0.40294-0.47493SZ000558萊茵置業(yè)-0.22849-1.35064-0.23263-0.0909-0.48385SH600634海鳥發(fā)展-0.32063-1.01596-0.4505-0.44935-0.51652SZ000505*ST珠江-0.28435-1.09737-0.68189-0.54597-0.55515SH600791京能置業(yè)-0.21125-1.29852-0.64786-0.66778-0.57257SH600576萬好萬家-0.28409-1.25504-0.69365-0.41978-0.58133SH600052浙江廣廈-0.11192-2.15575-0.459760.00486-0.6328緊隨其后的是(SH600048)“保利地產(chǎn)”(SH600048)“保利地產(chǎn)”公司規(guī)模不小，實行了較大規(guī)模的跨地域開發(fā)經(jīng)營且業(yè)績良好，并處于蓄勢待發(fā)的階段，其覬覦房地產(chǎn)行業(yè)龍頭位置的野心可見一斑，各主因子得分排名均居前列，是一支頗具投資增長潛力的股票，長線值得關(guān)注。[6]在得分排名第二集團處于領(lǐng)先位置的(SZ000024)“招商地產(chǎn)”、(SZ000718)“蘇寧環(huán)球”、(SH601588)“北辰實業(yè)”、(SH600675)“中華企業(yè)”實力也不容小覦。招商地產(chǎn)全稱招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，是國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司和中國最早的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。招商地產(chǎn)是香港招商局集團旗下三大核心產(chǎn)業(yè)(交通運輸及基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)、金融)之一的旗艦企業(yè)。招商局集團(簡稱招商局)是國家駐港大型企業(yè)集團，是中國民族工商業(yè)的先驅(qū)，創(chuàng)立于1872年晚清洋務(wù)運動時期。擁有總資產(chǎn)770億元人民幣，管理總資產(chǎn)已達人民幣8149億元，是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，亦被列為香港四大中資企業(yè)之一，是中國民族企業(yè)參與世界競爭的重要力量。其背景和競爭實力無需多言，但其盈利能力和增長能力據(jù)得分排名觀察相對而言并不占優(yōu)，正在震蕩調(diào)整當(dāng)中，處于探索階段的個股，短期需謹慎。(SZ000718)“蘇寧環(huán)球”、(SH601588)“北辰實業(yè)”、(SH600675)“中華企業(yè)”作為業(yè)績穩(wěn)定的知名企業(yè)，憑借其雄厚的資金實力、土地優(yōu)勢與行業(yè)號召力，在并購重組中扮演主導(dǎo)性角色，根據(jù)前面分析其各主因子得分排名多為前十，數(shù)據(jù)表現(xiàn)相當(dāng)搶眼，長短線操作皆值得關(guān)注。然而，在得分排名居于中后位置的各支股票，并不是在進行投資選擇時的首先排除對象，部分個股只是因為正在進行震蕩調(diào)整，或者內(nèi)部重組，或者某方面原因急需完善，才使得最近表現(xiàn)不佳，稍加分析會發(fā)現(xiàn)也不乏值得長線關(guān)注的潛力股。(SH600052)“浙江廣廈”排名最后一位。通觀四個主因子，它在第2、3、4個主因子上的得分并不處于劣勢，影響其綜合業(yè)績排名的主要原因是它的第一個因子得分過低，為（-0.461）。它的利潤總額、凈利潤和每股盈利指標在67家房地產(chǎn)上市公司均排名最后，其凈資產(chǎn)收益率也位居倒數(shù)。但在其他方面，如總股本、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、主營業(yè)務(wù)收入增長率、資產(chǎn)總計、市凈率這些指標相比較而言都居于中游甚至較好。由此可見該公司的資本規(guī)模以及股東實力并不弱小，今后公司應(yīng)在項目選擇和成本控制上有所改進，大力度提高盈利能力，加強對存貨資產(chǎn)的管理，保持存貨中完工產(chǎn)品與開發(fā)產(chǎn)品的適當(dāng)比例以及加速完工存貨的銷售，這有利于企業(yè)保證充足的流動資金，維持正常的運營資金鏈。作為培優(yōu)股值得推薦。此外，綜合得分在零值附近的股票數(shù)目較多，其中不乏有投資價值的，多為短線操作，投資者在選擇的時候要結(jié)合實際，慎重考慮。第五章結(jié)束語從以上的分析可以看出，用因子分析法可以從錯綜復(fù)雜的眾多數(shù)據(jù)中理出一個比較清晰的結(jié)構(gòu)，找到對房地產(chǎn)板塊股票投資價值產(chǎn)生影響的主要因素，將上市公司財務(wù)報表中的眾多指標化為少數(shù)幾個主因子，可以根據(jù)公司因子的結(jié)果對其綜合業(yè)績有一個總的印象，由這少數(shù)幾個主因子反映的上市公司信息，使投資者對上市公司的財務(wù)狀況有一個簡明、清晰的認識，更好的對股票做出判斷和評價。當(dāng)然，除了按照因子總得分對各公司綜合排名外，還可以根據(jù)不同群體所關(guān)心的那個因子進行排名。本文便是結(jié)