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./WORD格式整理版摘要.房地產(chǎn)目前已經(jīng)成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),然而房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)業(yè)最為敏感的因素,房地產(chǎn)價(jià)格是否合理關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房?jī)r(jià)又是由供求關(guān)系決定的,要研究房?jī)r(jià)就必須從供求入手。

房?jī)r(jià)上漲是近年來(lái)社會(huì)廣泛關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題,房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)性以及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害是大家關(guān)注的重點(diǎn)。08年從房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入"冬天"以來(lái),房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)觀望心態(tài)濃重、有效需求不足、銷售面積大幅下降、房?jī)r(jià)增速下挫等現(xiàn)象,這其中以住宅市場(chǎng)的格局變化最為明顯。而影響住宅市場(chǎng)的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的,因此本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)供給、需求以及房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度出發(fā),提出住宅市場(chǎng)總供給、有效供給以及總需求、有效需求的概念,同時(shí)基于供求平衡角度構(gòu)建了供給、需求影響因素體系,并從成本構(gòu)成以及理性非理性的雙重角度出發(fā),分析了房?jī)r(jià)的影響因素,從而為住宅市場(chǎng)定性分析與定量預(yù)測(cè)提供依據(jù)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);房?jī)r(jià);供求關(guān)系;政策建議AbstractRealestatehasnowbecomeanimportanteconomicindustry,however,realestatepricesarethemostsensitivefactorsintherealestateindustry,realestatepriceisreasonableinrelationtothehealthydevelopmentofrealestateindustry.Housepriceisdecidedbysupplyanddemandrelation,tostudymustbefromsupplyanddemandofhouseprices.Inrecentyearsrisinghousepricesiswidepublicconcernahottopic,persistentandhousepricesrisinghousingpricesriserapidlyharmiseverybodyfocusofconcern.08fromrealestateindustryoverallinto"winter"since,realestateresidentialmarketappearwait-and-seeattitudedense,inadequateeffectivedemand,salesfellsharply,housepricegrowthoftumbledinthephenomenonsuchashousingmarket,whichthemostobviouspatternchange.Thefactorsaffectthehousingmarketarecomplex,thereforebasedonrealestateresidentialmarketsupplyanddemandandpricesofeconomicanalysis,fromtheAngleofthetheoryofeconomics,thispaperputsforwardthehousingmarketsupplyandeffectivesupplyanddemand,theconceptofeffectivedemand,andconstructsthebalancebetweensupplyanddemandAnglebasedonsupplyanddemandfactorssystem,andfromacostcomponentsandrationalirrationalityofdualperspective,analyzestheinfluencingfactors,andpricesforthehousingmarketqualitativeanalysisandquantitativeprediction,providesthebasis.Keywords:RealestatemarketHousepricesSupplyanddemandrelationPolicyrecommendations目錄一、緒論5〔一經(jīng)濟(jì)背景5〔二研究的目的與現(xiàn)實(shí)的意義5〔三文獻(xiàn)綜述61.房?jī)r(jià)形成機(jī)制相關(guān)理論綜述62.房?jī)r(jià)影響因素相關(guān)理論綜述6二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀8〔一房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給81.定義82.影響房地產(chǎn)供給的因素8〔二房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求91.定義92.影響房地產(chǎn)需求的因素9〔三房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡11三、我國(guó)房地產(chǎn)供求函數(shù)的模型12〔一研究對(duì)象的選取及相關(guān)數(shù)據(jù)的搜集12〔二建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型及模型的分析131.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給函數(shù)進(jìn)行回歸分析132.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求函數(shù)進(jìn)行回歸分析15四、房地產(chǎn)供求影響下的房?jī)r(jià)走勢(shì)分析17〔一我國(guó)歷年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格17〔二房地產(chǎn)價(jià)格的含義及影響因素181.含義182.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素18〔三供求機(jī)制影響下房?jī)r(jià)的走勢(shì)19五、結(jié)論與展望22致謝23參考文獻(xiàn)24附錄124附錄224ContentsChapter1Introduction51.Economicbackground 52.Thepurposeoftheresearchandthepracticalsignificance 53.Literaturereview61.1Housepriceformingmechanismwererelatedtheory61.2Housepricesinfluencefactorswererelatedtheory6Chapter2Therealestatemarketsupplyanddemandsituation81.Therealestatemarketsupply 81.1Definition81.2Thefactorswhichinfluencetherealestatesupply82.Realestatemarketdemand 91.1Definition91.2Thefactorswhichinfluencetherealestateneeds93.Therealestatemarketequilibrium 11Chapter3China'srealestatesupplyanddemandfunctionmodel121.Researchobjectselectionandrelateddatacollection122.Establishingeconometricmodelandanalysisofthemodel132.1Therealestatemarketregressionanalysisofthesupplyfunction 132.2Realestatemarketdemandfunctionsofregressionanalysis 15Chapter4Realestatepricesundertheinfluenceofsupplyanddemandsituationanalysis171.Ourcountryhasrealestateprices 172.Realestatepricesofthemeaningandinfluencingfactors 182.1Meaning182.2Theinfluencefactorsofrealestateprices183.Undertheinfluenceofsupply-demandmechanismpricestrend 19Chapter5Conclusionandprospect22Thanks23References24Appendix124Appendix224.一、緒論〔一經(jīng)濟(jì)背景房地產(chǎn)是我國(guó)的新型產(chǎn)業(yè),是關(guān)系國(guó)民生計(jì)的重要行業(yè)。近年來(lái),隨著改革開(kāi)放的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)也得到飛速的發(fā)展,成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱和動(dòng)力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布,2010年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元,比上年增長(zhǎng)33.2%,其中,商品住宅投資34038億元,增長(zhǎng)32.9%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.5%。從2007年開(kāi)始中國(guó)房?jī)r(jià)迅速飆升,全國(guó)房?jī)r(jià)都翻了一倍以上。社會(huì)需求越來(lái)越大,形成供求關(guān)系嚴(yán)重失衡,從而使全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格很快步入了物以稀為貴,快速上漲的高價(jià)格軌道。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,不僅可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而且可以從增加投資的消費(fèi),增加就業(yè)多方面拉動(dòng)國(guó)內(nèi)的需求。近年來(lái)部分城市房?jī)r(jià)漲得過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高,已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),房地產(chǎn)不合理增長(zhǎng)帶來(lái)的一系列負(fù)面影響,不少專家學(xué)者直言,這種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)會(huì)造成兩種后果:一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可能不斷擴(kuò)大,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累;二是相當(dāng)多的中低收入者缺乏"小康水平住房"的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力。〔二研究的目的與現(xiàn)實(shí)的意義房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的新興產(chǎn)業(yè),是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)。近年來(lái),隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速的發(fā)展。但是,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸如潛在需求很大的現(xiàn)實(shí)條件下,全國(guó)商品房空置面積總量卻不斷增長(zhǎng),房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行中存在房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,房地產(chǎn)價(jià)格水平過(guò)高,住房?jī)r(jià)格與居民收入相比過(guò)大等。房?jī)r(jià)的過(guò)高與一般居民的收入不相適應(yīng),致使許多中低收入家庭買不起房,這已經(jīng)成為亟待解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱會(huì)造成價(jià)格大幅度上升,引起房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡,會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)商品大量積壓和居民無(wú)購(gòu)房能力的現(xiàn)象,導(dǎo)致資本不能正常循環(huán),國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不正常的狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)萎縮時(shí),會(huì)影響相關(guān)市場(chǎng)如建材市場(chǎng),金融市場(chǎng),勞動(dòng)力市場(chǎng)等的發(fā)展,導(dǎo)致各種資源的閑置,不能起到拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱和萎縮均不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),如果房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)可能引發(fā)金融危機(jī),房?jī)r(jià)飛漲對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的殺傷力很大,房?jī)r(jià)飛漲不僅影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)上供求雙方,還具有很強(qiáng)的社會(huì)轉(zhuǎn)移效應(yīng)。在這種情況下,有必要采取積極措施制止房?jī)r(jià)飛漲,即要追求一個(gè)平衡點(diǎn),既不能讓房?jī)r(jià)下滑過(guò)多,也不能讓房?jī)r(jià)繼續(xù)飛漲形成泡沫。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)供求與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究,分析供求與房?jī)r(jià)變動(dòng)的數(shù)量關(guān)系,因地制宜的制定對(duì)策措施,也能夠?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)業(yè)制度的的進(jìn)一步完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供更加堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)證基礎(chǔ)?!踩墨I(xiàn)綜述1.房?jī)r(jià)形成機(jī)制相關(guān)理論綜述房地產(chǎn)問(wèn)題的重要性和房地產(chǎn)價(jià)格的敏感性吸引了大量的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和公眾的廣泛關(guān)注。從學(xué)術(shù)觀點(diǎn)來(lái)看,由于尋找可靠的時(shí)間序列數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)的不平常時(shí)間序列特性、重要政策影響以及不穩(wěn)定的價(jià)格,都意味著房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)證研究是一項(xiàng)豐富而又挑戰(zhàn)的工作。從國(guó)外文獻(xiàn)來(lái)看,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格〔主要是住宅的實(shí)證研究大都集中在形成均衡價(jià)格的動(dòng)力因素、通貨膨脹、管制等對(duì)價(jià)格的影響的方面。GeoffreyMeen和MarkAndrew<1998>從理論和實(shí)證的角度進(jìn)行文獻(xiàn)研究,他們認(rèn)為,一個(gè)簡(jiǎn)單的、統(tǒng)一的覆蓋所有空間維度的住宅價(jià)格理論在文獻(xiàn)中是不存在的。文獻(xiàn)研究表明,對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行研究一般有兩種方法,一種是從宏觀經(jīng)濟(jì)或金融經(jīng)濟(jì)框架出發(fā)建模;另一種是從城市經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的角度出發(fā)建模。此外,P.H.Hendershott,ShengChengHu<1999>確定了通貨膨脹對(duì)房屋價(jià)格的影響,J.E.Mcunlty研究了過(guò)過(guò)度供給對(duì)房?jī)r(jià)和租金的影響,指出了房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)與供給之間存在滯后性,即房?jī)r(jià)的形成與供求不一致。由Court最早提出的Hedoni定義〔Hedonicpricing的概念指出,在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)的均衡條件下,房地產(chǎn)購(gòu)買者所付出的價(jià)格應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其各種屬性所帶來(lái)的舒適程度。從住宅價(jià)格建模的實(shí)踐來(lái)看,按時(shí)間順序,分四種類型:一是早期建模,僅包括有限變量〔如收入的模型;二是Mark-up模型,涉及的使住宅價(jià)格與建設(shè)成本的關(guān)系;三是簡(jiǎn)化形式模型,是從住宅需求和供給結(jié)構(gòu)中推導(dǎo)出來(lái)的簡(jiǎn)化形式模型;四是生命周期模型。2.房?jī)r(jià)影響因素相關(guān)理論綜述由于房地產(chǎn)地理位置的特殊性和唯一性,房?jī)r(jià)在擁有和其他商品價(jià)格相同的性質(zhì)及影響因素之外,還有許多特殊的因素會(huì)影響到房?jī)r(jià)的漲落。此外,中外學(xué)者進(jìn)行了詳盡的研究?!?收入對(duì)住宅價(jià)格的影響B(tài)artik<1991>是最早對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行總結(jié)和評(píng)論的學(xué)者,他的實(shí)證研究揭示了住宅價(jià)格上漲直接受人口和就業(yè)增長(zhǎng)影響,但這些因素對(duì)住宅價(jià)格的影響程度是不同的。Abranham和Htendershott<1996>開(kāi)發(fā)了一個(gè)考慮之后過(guò)程在內(nèi)的住宅價(jià)格變化模型,模型揭示了住宅價(jià)格的上漲與住宅建設(shè)成本、就業(yè)率和收入有直接的關(guān)系,住宅價(jià)格上漲幅度和利率上升成負(fù)相關(guān)。GeoffreyMeen〔1999認(rèn)為,住宅市場(chǎng)的實(shí)證研究傳統(tǒng)強(qiáng)調(diào)住宅價(jià)格均衡是由于供給和需求作用的自然結(jié)果,按照這一觀點(diǎn),長(zhǎng)期住宅供給和需求的相互作用決定住宅價(jià)格的原理和決定其他商品或服務(wù)價(jià)格的原理應(yīng)當(dāng)是一致的。然而,住宅市場(chǎng)實(shí)際上存在嚴(yán)重的違背長(zhǎng)期市場(chǎng)出清的價(jià)格,就短期而言,交易住宅和整個(gè)存量市場(chǎng)相對(duì)非常小,可以認(rèn)為住宅供應(yīng)量完全是固定的;從中期來(lái)看,開(kāi)發(fā)商基于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)會(huì)對(duì)生產(chǎn)決策產(chǎn)生影響,住宅供給被認(rèn)為是十分有彈性的,但不是完全的。任何試圖對(duì)住宅市場(chǎng)建模的實(shí)證,必須清楚地區(qū)分短期和長(zhǎng)期的信息數(shù)據(jù)。StuartA.Gabriel,JoeP.Mattey和WilliamL.Wascher<2000>運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)解釋加利福尼亞州最大的兩個(gè)城市近些年來(lái)住宅價(jià)格的變化模式。研究發(fā)現(xiàn)巨大的人口遷移是近幾十年來(lái)加利福尼亞州住宅變化的主要因素;反過(guò)來(lái)經(jīng)濟(jì)幾回的變化又驅(qū)使人口遷移變動(dòng),這與州水平的失業(yè)率差異是相一致的。最近由于高級(jí)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展-特別是協(xié)整分析技術(shù)和矢量誤差糾正模型-對(duì)區(qū)分在經(jīng)濟(jì)變量之間均衡和非均衡提供了有用的幫助。GeoffKenny利用了Johansen的協(xié)整技術(shù)來(lái)估計(jì)愛(ài)爾蘭住宅市場(chǎng)自我均衡機(jī)制的范圍,也就是上面討論的住宅市場(chǎng)的供給和需求關(guān)系。實(shí)證分析顯示了市場(chǎng)長(zhǎng)期需求方面可以使用住宅、住宅存量、收入和抵押利率的穩(wěn)定關(guān)系建模。結(jié)果發(fā)現(xiàn),收入增加會(huì)引起住宅價(jià)格的上漲,并對(duì)住宅的需求有一定比例的增加。另外,抵押貸款利率對(duì)長(zhǎng)期住宅需求產(chǎn)生重要的負(fù)影響?!?租金對(duì)住宅價(jià)格的影響住宅租金和住宅價(jià)格是有一定相關(guān)關(guān)系的。關(guān)于住宅租金和住宅價(jià)格的關(guān)系,經(jīng)Dipasquale&Wheaton<1996>的擴(kuò)展形成了著名的存量的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng),如何通過(guò)租金、價(jià)格、新建數(shù)量及住宅存量的變動(dòng)而向均衡調(diào)整。在住宅市場(chǎng)中,住宅短期供給是無(wú)彈性的,住宅需求是由租金和其他變量〔如收入、人口決定。短期中,住宅市場(chǎng)的功能在于調(diào)節(jié)租金水平,以使供給與需求相等。住宅物業(yè)市場(chǎng)與住宅資產(chǎn)有以下兩處連接:一是在住宅物業(yè)市場(chǎng)上決定的租金水平是決定住宅資產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素,租金水平的改變會(huì)迅速影響購(gòu)買住宅作為資產(chǎn)的需求;二是當(dāng)新建住宅增加而使資產(chǎn)供給增加時(shí),不僅會(huì)使資產(chǎn)的價(jià)格下跌,還會(huì)引起住宅物業(yè)市場(chǎng)中的租金水平下跌?!?區(qū)位對(duì)住宅價(jià)格的影響Tang<1975>研究發(fā)現(xiàn),交通成本的節(jié)約對(duì)住宅價(jià)格有著正面的和重要的影響。他認(rèn)為交通對(duì)住宅價(jià)格的影響可以分為四個(gè)方面,即:交通工具的實(shí)用性、交通成本、交通時(shí)間和交通工具的便利性?!?融資效益對(duì)住宅價(jià)格的影響在國(guó)外文獻(xiàn)中,對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的一個(gè)重要因素是住房抵押貸款方式。OwenLamont和JeremyC.Stein<1999>認(rèn)為,引入融資效應(yīng)后,住宅價(jià)格對(duì)人年均收入變化的反映更為敏感。他們的研究表明,在高融資的城市,住宅價(jià)格對(duì)收入變化作出快速反映,低融資的城市中住宅價(jià)格的反映則要平穩(wěn)的多。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀<一房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給1.定義所謂市場(chǎng)總供給,從微觀經(jīng)濟(jì)角度講〔特定市場(chǎng)的房地產(chǎn)供給,住宅市場(chǎng)總供給就是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi),在各種可能的價(jià)格下愿意而且能夠租售的住宅商品量。住宅市場(chǎng)總供給指標(biāo)包括新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積和空置面積等。房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)有效總供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者在特定時(shí)間,以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。有效供給直接體現(xiàn)在竣工面積上。2.影響房地產(chǎn)供給的因素經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為影響供給的因素有技術(shù)變動(dòng)、生產(chǎn)要素的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、預(yù)期、政府稅收等因素,結(jié)合住宅市場(chǎng)具體情況,將影響住宅市場(chǎng)供給的因素概況為以下幾個(gè)方面。<1>生產(chǎn)要素的供給土地是房地產(chǎn)的首要構(gòu)成要素,土地供給的數(shù)量和價(jià)格直接影響房地產(chǎn)的供給。土地的供給數(shù)量取決于可供使用土地的總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地利用規(guī)劃。土地的供應(yīng)量在很大程度上決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量,土地價(jià)格直接影響開(kāi)發(fā)成本;而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低、土地利用規(guī)劃決定了開(kāi)發(fā)利用土地的能力和范圍,從而影響房地產(chǎn)的供給。<2>資金的可獲得性與貸款利率:資金是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的命脈,而目前,幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是靠的銀行貸款等方式進(jìn)行融資的,因此資金的可獲得性與使用成本即貸款利率成為決定房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行以及能否更大的盈利的重要因素,從而影響住宅市場(chǎng)的供給。<3>房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期將會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的愿意供給水平。土地預(yù)期是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期之一。土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成部分,一般占房?jī)r(jià)的35%-45%,地價(jià)的上升會(huì)在很大程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)土地價(jià)格上漲,則會(huì)大量買地,但推遲開(kāi)發(fā),這樣一定程度上會(huì)使市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量減少;或是開(kāi)發(fā)商預(yù)期某類房產(chǎn)可能會(huì)有好的市場(chǎng),就會(huì)將資金投向該類房產(chǎn)的開(kāi)發(fā),結(jié)果市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。<4>住宅的價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然是影響房地產(chǎn)供給數(shù)量及結(jié)構(gòu)的重要因素。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理表明,在其它因素不變的情況下,商品的供給與價(jià)格是呈現(xiàn)同方向變動(dòng)的。某一類特定房地產(chǎn)的價(jià)格越高,越有利可圖,開(kāi)發(fā)商就會(huì)增加供給;反之,則減少供給量。<5>行業(yè)投資回報(bào)率行業(yè)投資回報(bào)率是吸引房地產(chǎn)商供給的直接因素。從資本的趨利本質(zhì)看,由于歐美一些國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前已基本上處于飽和階段,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間不大。而相比之下,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尚處于初期發(fā)展階段,發(fā)展前景和利潤(rùn)空間相對(duì)較大。因此,如果我國(guó)房地產(chǎn)住宅行業(yè)的投資回報(bào)率過(guò)高,則會(huì)誘使更多的資金投向我國(guó)住宅市場(chǎng),從而增加市場(chǎng)上的供給量。<二>房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求1.定義所謂市場(chǎng)總需求,從微觀經(jīng)濟(jì)角度〔特定市場(chǎng)的房地產(chǎn)需求,住宅市場(chǎng)總需求就是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi),在各種可能的價(jià)格下愿意而且能夠購(gòu)買的住宅商品量。房地產(chǎn)市場(chǎng)有效總需求是指在某一特定時(shí)期,特定的住宅價(jià)格下,消費(fèi)者所愿意購(gòu)買的該種住宅的數(shù)量。即有效需求是指有支付能力的需求,受到消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買力的限制。當(dāng)消費(fèi)者的購(gòu)買能力由強(qiáng)變?nèi)鯐r(shí),市場(chǎng)對(duì)房屋的有效需求就會(huì)減少,相反,當(dāng)消費(fèi)者的購(gòu)買能力由弱變強(qiáng)時(shí),市場(chǎng)對(duì)房屋的有效需求就會(huì)增加。這就說(shuō)明房地產(chǎn)的有效需求水平,是隨著消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買力變化而變化的。2.影響房地產(chǎn)需求的因素經(jīng)濟(jì)學(xué)中將影響需求的因素分為偏好、收入、商品以及相關(guān)商品的價(jià)格、預(yù)期這四類影響因素,依據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合住宅市場(chǎng)具體情況,需求的影響因素包括以下幾類。<1>房地產(chǎn)的價(jià)格水平房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然是影響房地產(chǎn)需求數(shù)量及結(jié)構(gòu)的重要因素。在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,價(jià)格偏高就會(huì)限制一定收入水平需求者的需求,價(jià)格降低會(huì)增加需求量。由于XX市商品房?jī)r(jià)格居全國(guó)各城市前列,因而需求者對(duì)價(jià)格的敏感程度更加明顯,據(jù)一項(xiàng)專業(yè)調(diào)查顯示,在近兩年內(nèi)有購(gòu)房意向的購(gòu)房者中,有83.5%的被訪者準(zhǔn)備購(gòu)買5000元/m2以下的住房.但現(xiàn)實(shí)中北京市除經(jīng)濟(jì)適用房外,商品房?jī)r(jià)格一般多在5000元/m2以上,這與居民所期望的價(jià)格水平相距甚遠(yuǎn).因而商品房?jī)r(jià)格可能直接影響商品房的銷售面積.〔2居民收入水平個(gè)人、家庭需求主體要把擴(kuò)大空間效用的欲望變成現(xiàn)實(shí),受到其收入水平的制約。由于房地產(chǎn)價(jià)格高,買一套住宅需要一個(gè)家庭十幾年甚至幾十年的收入,因而居民收入水平是影響房地產(chǎn)特別是房產(chǎn)需求的重要因素,一般來(lái)講,住房需求的收入彈性是較高的,消費(fèi)者收入水平高,支付能力強(qiáng),對(duì)住房的需求也就相對(duì)高,在其他條件不變的情況下,人對(duì)住房的需求與其收入水平呈正比?!?人口狀況〔包括人口數(shù)量、性別以及年齡組成,家庭構(gòu)成人口狀況〔包括人口數(shù)量、性別以及年齡組成,家庭構(gòu)成:人口的增加,家庭規(guī)模的減少,婚齡人口的增加,都會(huì)導(dǎo)致對(duì)住房需求的增長(zhǎng)。隨著城市人口的增長(zhǎng),對(duì)空間的需求隨之增長(zhǎng),城市人口數(shù)量增加的同時(shí),家庭人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化,如家庭呈小型化、分散化,家庭平均人口減少,相對(duì)家庭戶數(shù)增加,對(duì)居住、生活、空間的需求必然增多。與城市人口增長(zhǎng)相伴隨的城市化進(jìn)程加快,城市平面不斷擴(kuò)大,城市周邊地帶空間的結(jié)構(gòu)重新組合,這種城市地域的擴(kuò)展無(wú)疑帶動(dòng)了房地產(chǎn)的需求??梢?jiàn),人口狀況是影響住宅房子產(chǎn)需求的重要因素之一?!?消費(fèi)者的投資情況衣食住行是人們生活中不可缺少的,消費(fèi)者手中有了錢,就會(huì)滿足自己的欲望,向各個(gè)方面投資,如投資教育,投資證券以及房地產(chǎn)等等,人們?nèi)绻麑?duì)股票喪失了信心,也許會(huì)將投資的興趣由證券轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn),增加房地產(chǎn)的需求量,因此,消費(fèi)者的需求量也是影響房需求的一方面因素。〔5利率及抵押貸款的條件受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制和個(gè)人積累的制約,個(gè)人購(gòu)買住房多數(shù)都依靠銀行提供貸款來(lái)解決購(gòu)房資金問(wèn)題,形成了銀行信貸中一種新的業(yè)務(wù)〔個(gè)人住房信貸,近年來(lái),隨著我國(guó)住房制度的逐步深化,個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展,貸款利率的高低對(duì)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)也是有一定影響的。<6政策因素政策因素對(duì)生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求都有重要影響,政策是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要手段,對(duì)房地產(chǎn)供求的總量平衡和結(jié)構(gòu)優(yōu)化有極強(qiáng)的控制調(diào)節(jié)作用,與消費(fèi)者需求有關(guān)的政策,主要有住房政策以及相關(guān)的優(yōu)惠政策、如契稅、印花稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等。<7>國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響社會(huì)各行業(yè)的發(fā)展.經(jīng)濟(jì)水平高必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展和各個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求,同時(shí)會(huì)增強(qiáng)居民對(duì)未來(lái)的預(yù)期,從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求..<8>城鎮(zhèn)人均居住面積隨著人們生活水平的提高,人們開(kāi)始對(duì)居住條件提出更高的要求..伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各種政策法規(guī)的相繼出臺(tái),居民購(gòu)房、換房的欲望愈來(lái)愈強(qiáng)烈.在具備購(gòu)買能力的前提下,假設(shè)人口不變,人均居住面積的提高必然會(huì)增大對(duì)住房的需求.<9>消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期將影響有效需求的實(shí)現(xiàn)。如果人們預(yù)期房?jī)r(jià)在近期會(huì)上升,那么對(duì)住房的需求增大;如果人們預(yù)期房?jī)r(jià)在近期會(huì)下降,需求就會(huì)減少。預(yù)期類影響因素主要包括:經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持與打壓。<三>房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡在經(jīng)濟(jì)學(xué)中,所謂供給量和需求量的變動(dòng)是指在影響供給和需求的其他因素不變時(shí),商品本身價(jià)格的變動(dòng)所引起的需求量和供給量的變動(dòng),各點(diǎn)在供給和需求曲線上移動(dòng)。當(dāng)房?jī)r(jià)高于均衡價(jià)格時(shí),其他因素不變,供給增加而需求減少,顯然供大于求,于是房?jī)r(jià)下降直至達(dá)到均衡價(jià)格;反之房?jī)r(jià)下降時(shí),供給減少而需求增加,供不應(yīng)求,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲直至達(dá)到均衡價(jià)格。其運(yùn)行特點(diǎn)如下圖所示。圖1房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求變動(dòng)曲線房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求是市場(chǎng)中經(jīng)常變動(dòng)的因素。房地產(chǎn)供給總量由于受技術(shù)、勞動(dòng)、資金、管理等條件的變化而不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的運(yùn)行;在此同時(shí),房地產(chǎn)需求總量也由于受種種因素的影響而發(fā)生變化,再加上住宅供給和需求變化都劇烈,因此住宅供給總量與需求總量平衡是暫時(shí)的,不平衡是經(jīng)常的。即使總量平衡了,結(jié)構(gòu)也很難平衡,因?yàn)樯唐贩慷喾N多樣,各種商品住宅供給量、需求量都在不斷變化。在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中,理想狀態(tài)當(dāng)然是均衡狀態(tài),商品的需求與供給達(dá)到出清,房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方在時(shí)刻變換著,也就是說(shuō),非均衡狀態(tài)是絕對(duì)的。使房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)對(duì)于其健康運(yùn)行具有重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義,要解決這個(gè)問(wèn)題,需要從你微觀和宏觀層面共同努力。三、我國(guó)房地產(chǎn)供求函數(shù)的模型〔一研究對(duì)象的選取及相關(guān)數(shù)據(jù)的搜集要建立供求函數(shù),必須要有歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給與需求都是通過(guò)價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)??紤]到數(shù)據(jù)的可得性,選取了歷年的房屋銷售價(jià)格作為解釋變量,而選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資,代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的供給作為被解釋變量,考慮到利率會(huì)影響到房地產(chǎn)商的投資,把它加入到模型中作為解釋變量,利用回歸來(lái)推導(dǎo)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的的供給函數(shù);同樣的,選取了歷年的房屋銷售價(jià)格作為解釋變量,用房屋的銷售面積代表房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求,作為被解釋變量,另外加入收入因素,因?yàn)槭杖胧怯绊懭藗冑?gòu)房的決定因素,此時(shí)不考慮利率的變換。利用回歸分析分析得出房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線。文中選取數(shù)據(jù)1992-2009的年度數(shù)據(jù),如下表所示:表1數(shù)據(jù)的來(lái)源<<中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒>>X1X2X3Y1Y2年份商品房的銷售價(jià)格〔元/平方米一年期貸款利率〔%城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入〔元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資〔億元商品房銷售面積〔萬(wàn)平方米1992996.40188.822026.6731.24288.8619931208.2339.182577.41937.56687.9119941194.04610.353496.22554.17230.3519951508.86411.524282.953149.37905.9419961604.56210.354838.93216.47900.4119971789.8048.645160.33178.49010.1719981853.5606.935425.13614.212185.319991857.0235.8558544103.214556.5320001948.435.9662604984.118637.1320012016.7545.456859.66344.122411.920022091.7165.317702.87790.926808.2920032197.3485.458472.210153.833717.6320042548.6095.589421.613158.338231.6420052936.9635.781049315909.255486.2220063119.2515.9811759.519422.961857.0720073645.1836.9313785.825288.877354.7220083575.5536.8115780.830574.265969.8320094459.3546.3417174.735496.794755〔二建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型及模型的分析為了消除異方差的影響,對(duì)上述變量取對(duì)數(shù)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理設(shè)定,設(shè)定模型為線性,模型如下:lnY1=C+α1lnX1+α2lnX2+U<房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給函數(shù)>lnY2=C+β1lnX1+β2lnX3+U<房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求函數(shù)>X1代表商品房的銷售價(jià)格;X2代表一年期貸款利率;X3代表城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入;Y1代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資;Y2代表商品房銷售面積。1.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給函數(shù)進(jìn)行回歸分析令lnY1=S;lnX1=P;lnX2=R,用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件Eviews3.1和上述數(shù)據(jù)采用最小二乘法對(duì)供給函數(shù)進(jìn)行參數(shù)估計(jì),結(jié)果如下:表2商品房的銷售價(jià)格與一年期貸款利率的回歸結(jié)果DependentVariable:SMethod:LeastSquaresDate:05/11/11Time:23:19Sample:19922009Includedobservations:18VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C-10.197991.734894-5.8781630.0000P2.4974610.17578114.207840.0000R-0.0488140.283804-0.1719980.8657R-squared0.955330Meandependentvar8.786057AdjustedR-squared0.949374S.D.dependentvar1.060613S.E.ofregression0.238639Akaikeinfocriterion0.123286Sumsquaredresid0.854232Schwarzcriterion0.271681Loglikelihood1.890429F-statistic160.3991Durbin-Watsonstat1.095256Prob<F-statistic>0.000000得到的回歸方程為:。從方程的擬合優(yōu)度來(lái)看,調(diào)整后的R2=0.955330,模型的擬合程度非常好,但是在給定顯著性水平α=0.05下價(jià)格P通過(guò)t檢驗(yàn),但是R的系數(shù)系數(shù)符號(hào)雖然符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律,而參數(shù)t值不顯著,說(shuō)明模型中的解釋變量之間存在多重共線性。采取逐步回歸法修正模型,對(duì)解釋變量分別進(jìn)行回歸分析,結(jié)果如下:表3商品房的銷售價(jià)格的回歸結(jié)果DependentVariable:SMethod:LeastSquaresDate:05/12/11Time:00:29Sample:19922009Includedobservations:18VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C-10.432271.041427-10.017280.0000P2.5156390.13613418.479170.0000R-squared0.955242Meandependentvar8.786057AdjustedR-squared0.952445S.D.dependentvar1.060613S.E.ofregression0.231289Akaikeinfocriterion0.014145Sumsquaredresid0.855916Schwarzcriterion0.113075Loglikelihood1.872696F-statistic341.4797Durbin-Watsonstat1.095084Prob<F-statistic>0.000000表4一年期貸款利率的回歸結(jié)果DependentVariable:SMethod:LeastSquaresDate:05/12/11Time:00:22Sample:19922009Includedobservations:18VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C13.619731.6448408.2802810.0000R-2.4731830.834897-2.9622620.0092R-squared0.354188Meandependentvar8.786057AdjustedR-squared0.313824S.D.dependentvar1.060613S.E.ofregression0.878566Akaikeinfocriterion2.683388Sumsquaredresid12.35006Schwarzcriterion2.782319Loglikelihood-22.15050F-statistic8.774995Durbin-Watsonstat0.250707Prob<F-statistic>0.009173由回歸結(jié)果可得出,對(duì)每一個(gè)回歸結(jié)果的經(jīng)濟(jì)理論和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)進(jìn)行綜合分析,在對(duì)R進(jìn)行回歸的擬合優(yōu)度為0.313824,明顯小于85%,DW值為0.2507<1.05存在自相關(guān)。所以得到的最優(yōu)回歸模型:S=-10.43227+2.515639P該方程的R2=0.955242,模型的擬合程度非常好,但是在給定顯著性水平下通過(guò)t值檢驗(yàn)。本模型的經(jīng)濟(jì)意義可解釋為:商品房的銷售價(jià)格每增加1%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就會(huì)增加2.515639%。加入利率這個(gè)解釋變量后方程存在多重共線性,說(shuō)明利率與房?jī)r(jià)有同方向變動(dòng)趨勢(shì),利率對(duì)房地產(chǎn)的供給有一定的影響,但是不顯著。2.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求函數(shù)進(jìn)行回歸分析令lnY2=Q;lnX1=P;lnX3=IC,用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件Eviews3.1和上述數(shù)據(jù)采用最小二乘法對(duì)需求函數(shù)進(jìn)行參數(shù)估計(jì),結(jié)果如下:表5商品房的銷售價(jià)格與城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入回歸結(jié)果DependentVariable:QMethod:LeastSquaresDate:05/12/11Time:13:53Sample:19922009Includedobservations:18VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C-5.9453761.619316-3.6715360.0023P1.1961880.8394311.4249990.1746IC0.7656320.5794991.3211970.2062R-squared0.947564Meandependentvar9.938909AdjustedR-squared0.940573S.D.dependentvar0.972443S.E.ofregression0.237060Akaikeinfocriterion0.110001Sumsquaredresid0.842959Schwarzcriterion0.258397Loglikelihood2.009988F-statistic135.5316Durbin-Watsonstat0.439542Prob<F-statistic>0.000000得到的回歸方程為:Q=-5.9475+1.196P-0.766IC。從方程的擬合優(yōu)度來(lái)看,調(diào)整后的R2=0.940573,模型的擬合程度非常好,但是在給定顯著性水平下價(jià)格P以及可支配收入IC沒(méi)有通過(guò)t檢驗(yàn),說(shuō)明模型中的解釋變量之間存在多重共線性。為了消除多重共線性,采取逐步回歸法修正模型,對(duì)解釋變量分別進(jìn)行回歸分析,結(jié)果如下:表6城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入的回歸結(jié)果DependentVariable:QMethod:LeastSquaresDate:05/12/11Time:14:03Sample:19922009Includedobservations:18VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C-3.9817950.877512-4.5375940.0003IC1.5799300.09937815.898170.0000R-squared0.940466Meandependentvar9.938909AdjustedR-squared0.936745S.D.dependentvar0.972443S.E.ofregression0.244575Akaikeinfocriterion0.125853Sumsquaredresid0.957074Schwarzcriterion0.224783Loglikelihood0.867322F-statistic252.7518Durbin-Watsonstat0.605366Prob<F-statistic>0.000000表7商品房的銷售價(jià)格的回歸結(jié)果DependentVariable:QMethod:LeastSquaresDate:05/12/11Time:13:50Sample:19922009Includedobservations:18VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C-7.5542131.091995-6.9178090.0000P2.2898140.14274416.041410.0000R-squared0.941462Meandependentvar9.938909AdjustedR-squared0.937803S.D.dependentvar0.972443S.E.ofregression0.242520Akaikeinfocriterion0.108973Sumsquaredresid0.941055Schwarzcriterion0.207904Loglikelihood1.019240F-statistic257.3268Durbin-Watsonstat1.574935Prob<F-statistic>0.000000通過(guò)逐步回歸分析,對(duì)每一個(gè)回歸結(jié)果的經(jīng)濟(jì)理論和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn),對(duì)IC回歸時(shí),在給定顯著性水平下雖然通過(guò)了t檢驗(yàn),且擬合優(yōu)度也非常好,在現(xiàn)性關(guān)系上整體比較顯著,但是DW檢驗(yàn)時(shí)變量之間存在自相關(guān),沒(méi)有用通過(guò)檢驗(yàn),因此要舍掉這個(gè)解釋變量。而對(duì)P回歸時(shí),在顯著水平下通過(guò)t檢驗(yàn),其他統(tǒng)計(jì)量也多符合要求,所以得到的最優(yōu)方程為:Q=-7.554+2.2898P然而我們不難看出,根據(jù)數(shù)據(jù)推導(dǎo)出來(lái)的需求曲線知,房地產(chǎn)的銷售價(jià)格的系數(shù)與經(jīng)濟(jì)學(xué)意愿正好相反,價(jià)格每增加1%,需求量反而增加2.29%。在一般的商品市場(chǎng)上,由于替代效應(yīng)和收入的作用,商品價(jià)格的上升會(huì)導(dǎo)致需求下降,需求曲線具有負(fù)斜率而向下傾斜,這在事實(shí)上說(shuō)明近年來(lái)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)的需求同方向變化。在房?jī)r(jià)一直飆升的情形下,房地產(chǎn)的需求不將反升,看似違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律,這是因?yàn)?目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上不僅存在真是需求,還存在大量的投資需求。以上分析說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不正?,F(xiàn)象,我們也不能用需求曲線來(lái)解釋種價(jià)升量增的局面。四、房地產(chǎn)供求影響下的房?jī)r(jià)走勢(shì)分析在實(shí)證上已經(jīng)證實(shí)了我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡,想著不健康的方向發(fā)展,到底我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)價(jià)格變量及與其它經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系如何,是我們要分析的重點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,所以房地產(chǎn)房?jī)r(jià)低的走勢(shì)問(wèn)題是必須高度關(guān)注的?!惨晃覈?guó)歷年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)經(jīng)濟(jì)原理是不是可以用來(lái)說(shuō)明某種社會(huì)現(xiàn)象,就看這個(gè)理論成立的限制條件和相關(guān)選擇的機(jī)會(huì)成本和所需解釋的現(xiàn)象所在的環(huán)境是否一致。中國(guó)人口眾多,住房難一直是我國(guó)長(zhǎng)期存在的的問(wèn)題。改革開(kāi)放以來(lái),隨著居民可支配收入的增加,城鎮(zhèn)居民的住房面積在逐年上升,這說(shuō)明我國(guó)的住宅質(zhì)量有了明顯的提高,居住環(huán)境顯著提升,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一些問(wèn)題,尤其是房?jī)r(jià)上過(guò)快是最為嚴(yán)重。如下圖:00500100015002000250030003500400045005000199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009年份元系列1表2中國(guó)歷年房?jī)r(jià)〔二房地產(chǎn)價(jià)格的含義及影響因素1.含義房地產(chǎn)價(jià)格是人們和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià),是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表示,它有兩大組成部分,一是地產(chǎn)價(jià)格,二是房產(chǎn)價(jià)格,二者互相聯(lián)系,互相制約,共同形成一個(gè)有機(jī)的整體。從構(gòu)成來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格一般包括土地開(kāi)發(fā),房屋開(kāi)發(fā)費(fèi),各種配套及稅費(fèi),開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等組成部分。房地產(chǎn)價(jià)格是由于房地產(chǎn)的有用性,稀缺性和有效需求相互結(jié)合而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)是實(shí)物權(quán)益區(qū)位的綜合體,具有不同于一般商品的特殊屬性,因此其價(jià)格表現(xiàn)出不同于其他商品價(jià)格的顯著特征,主要表現(xiàn)為:房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)位性;房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格;房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格,也有使用和收益代價(jià)的租金;房地產(chǎn)價(jià)格是長(zhǎng)期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的;房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性,容易受交易者的個(gè)別因素的影響;房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)明顯的增值趨勢(shì)。2.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,一切能夠影響需求或供給的因素,都是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。而房?jī)r(jià)的形成出于兩方面因素,一是供需關(guān)系決定的,一是成本決定的。因此,本節(jié)從成本類因素出發(fā),結(jié)合住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)的特性,將影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素歸為理性成本類與非理性成本類兩類〔1理性成本類建安費(fèi):建安費(fèi)<又稱建安工程費(fèi)>是建筑過(guò)程中的房屋建設(shè)費(fèi)用,大部分與房屋質(zhì)量直接掛鉤,約占房屋總價(jià)的30%。建安費(fèi)通常不可能發(fā)生大幅度的變化,否則房屋的質(zhì)量就會(huì)受到影響。但隨著新型建材行業(yè)的發(fā)展,各種新材料的應(yīng)用使房屋建設(shè)費(fèi)用的構(gòu)成發(fā)生了重大變化,伴隨房屋質(zhì)量的提高,建安費(fèi)在房屋總價(jià)格中所占的比重正在發(fā)生變化,大量高品質(zhì)建筑材料的使用會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的構(gòu)成產(chǎn)生重要的影響。配套費(fèi):配套費(fèi)包括住宅基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施配套費(fèi),非營(yíng)利公共建筑建設(shè)費(fèi)等。隨著人們對(duì)商品房綜合素質(zhì)要求的提高,尤其是對(duì)壞境效果和輔助設(shè)施要求的提高,配套建設(shè)的成本將不斷上升,而且會(huì)直接影響房屋的造價(jià),并進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)形成重要影響。稅金和費(fèi)用:稅金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們必須按國(guó)家頒布的稅收政策向國(guó)家繳納的固定費(fèi)用,其中稅金繳納比率的變化,反應(yīng)國(guó)家對(duì)行業(yè)的控制力度,其種類和金額不會(huì)隨意更改。費(fèi)用一項(xiàng)卻有相當(dāng)大的變數(shù)。特別在我國(guó),開(kāi)發(fā)商們所交費(fèi)種類繁多,一些過(guò)多過(guò)濫的開(kāi)支對(duì)房?jī)r(jià)的控制形成了若干不利影響[。房地產(chǎn)商的廣告策劃費(fèi)用:房地產(chǎn)業(yè)的廣告同樣是其成本的重要構(gòu)成部分,由于廣告的投放可以有效地促進(jìn)商品房的銷售,加速開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)和加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們往往舍得在此方面花費(fèi)大筆資金,這一部分開(kāi)支大約占總房?jī)r(jià)的1%·5%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激化以及整體營(yíng)銷理念的推進(jìn),這部分費(fèi)用還有繼續(xù)上升的趨勢(shì)。〔2非理性成本類土地費(fèi)用:這是指商品房基地開(kāi)發(fā)中,按國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付的征地的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi),動(dòng)遷房屋建設(shè)費(fèi),臨時(shí)過(guò)渡房屋搭建費(fèi),自行過(guò)渡補(bǔ)貼費(fèi)等等費(fèi)用。土地費(fèi)用的高低對(duì)房?jī)r(jià)有直接影響。在我國(guó),近年來(lái),由于受住宅行業(yè)高回報(bào)率的誘惑,越來(lái)越多的資金流向這一行業(yè),從而抬高了土地拍賣市場(chǎng)的土地成交價(jià)格,有的甚至以高出低價(jià)十倍的價(jià)格成交,交易大廳里誕生了一個(gè)又一個(gè)地王、標(biāo)王。土地成本的提高,大大提升了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本,同時(shí)必然嚴(yán)重影響到房?jī)r(jià),而這個(gè)過(guò)程完全受利益的驅(qū)使,是典型的羊群效應(yīng),是非理性的影響。〔三供求機(jī)制影響下房?jī)r(jià)的走勢(shì)中國(guó)的商品房?jī)r(jià),2009年經(jīng)歷了"倒海翻江卷巨瀾"的過(guò)程,2010年是當(dāng)之無(wú)愧的"政策調(diào)控年",樓市可謂是遭遇了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。從年初劍指高房?jī)r(jià)的"國(guó)十一條"強(qiáng)勁出臺(tái),到4月17日國(guó)務(wù)院推出的"新國(guó)十條",再到"9.29"二次調(diào)控再出"新國(guó)五條",限購(gòu)、限貸政策密集出臺(tái),招招擲地有聲。然而,事與愿違。面對(duì)重重重壓,房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)接連三個(gè)月環(huán)比上漲。年底時(shí)"驚回首",房?jī)r(jià)仍是高得"離天三尺三",在幾個(gè)月的價(jià)平量縮之后,近日重又現(xiàn)"快馬加鞭未下鞍"、量?jī)r(jià)齊升的局面。房子做為商品,是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律:供求關(guān)系。其實(shí)在流動(dòng)性充裕、通貨膨脹、物價(jià)普漲的環(huán)境下,假使房?jī)r(jià)不漲,只是橫盤的情況下,相對(duì)其它物價(jià)來(lái)說(shuō),便已是下跌了。然而,現(xiàn)在看來(lái),這樣房?jī)r(jià)不漲不跌的情況,依然是求而不得的奢望。2011商品房?jī)r(jià),極有可能會(huì)繼續(xù)上漲。流動(dòng)性變化帶來(lái)的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進(jìn)展,這三大因素將成為左右未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要推手。具體原因有:其一,商品房?jī)r(jià)重新上漲趨勢(shì)確立。當(dāng)前調(diào)控政策重重,歸納起來(lái)無(wú)非是一方面壓制地產(chǎn)商即賣方的融資渠道,一方面降低購(gòu)房者即買方信貸杠桿、限制購(gòu)買數(shù)量以阻止房地產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)。但最近的量?jī)r(jià)齊升,已為去泡沫化以后的房地產(chǎn)走勢(shì)寫下注腳:賣方不需降價(jià)回籠資金就足以熬過(guò)冬天,而買方也不需杠桿就已有足夠資金和意愿進(jìn)行購(gòu)買。如果沒(méi)有更多的外力作用,這樣量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì),很可能將會(huì)持續(xù)。事實(shí)上,從2007年開(kāi)始,每一次樓市調(diào)控的背后,關(guān)于"信貸收緊、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張"的觀點(diǎn)從不間斷,不過(guò)開(kāi)發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-11月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為6.32萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)31.2%,已經(jīng)超過(guò)去年全年5.71萬(wàn)億元的水平,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年有望接近7萬(wàn)億元。顯然,當(dāng)前以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍然維持在較高水平,樓市整體流動(dòng)性依然保持充裕。

其二,城市化進(jìn)程帶來(lái)的剛性需求必將推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。拋開(kāi)外部因素,決定房?jī)r(jià)未來(lái)走向的根本當(dāng)然還是供求,社科院綠皮書指出,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展與城市化進(jìn)程密不可分,目前我國(guó)城市化水平還相對(duì)較低,還有很大的發(fā)展空間,并且還有相當(dāng)一部分處在偽城市化或半城市化階段,提升城市化必然會(huì)不斷實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口的遷轉(zhuǎn)俱進(jìn),住房需求也會(huì)不斷增加。而城市化進(jìn)程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)先于土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)程,目前,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處于"青春期",量?jī)r(jià)上升是常態(tài)。而"大宗消費(fèi)"的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予"支柱型"產(chǎn)業(yè)的地位,制度性調(diào)控又不可能一蹴而就。因此,無(wú)論是明年還是未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),城市化依然是主旋律,土地短缺局面難以改變,城市人口持續(xù)膨脹加上居民強(qiáng)烈的改善需求,以及被積壓需求的可能爆發(fā),將會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。

其三,未預(yù)見(jiàn)更嚴(yán)厲政策出臺(tái)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未定出明年商品房?jī)r(jià)調(diào)控的明確目標(biāo)和任務(wù),目前看,似乎不會(huì)有更加嚴(yán)厲的措施出臺(tái)。該會(huì)議給房地產(chǎn)市場(chǎng)部署的主要任務(wù)是大力發(fā)展保障性住房,此外,有消息稱上海XX將出臺(tái)房產(chǎn)稅。然而,由于以下將提到的原因,不論是保障性住房建設(shè),還是房產(chǎn)稅,都不能對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生壓制,相反,還可能起到推漲作用。目前低利率與高通脹同時(shí)存在。雖然政府正在致力于降低高通脹,而貨幣政策也隨之收緊。但是,國(guó)外寬松的貨幣環(huán)境和低利率條件是一個(gè)難以回避的事實(shí),在這種情況下,房地產(chǎn)一定程度上成為居民資產(chǎn)配置的選擇具有部分合理性,在各種約束條件未有改變的條件下,任何調(diào)控都只能是階段性的。而目前的現(xiàn)狀是,部分地方政府嚴(yán)重依賴土地的收入結(jié)構(gòu),使得這些地方政府有強(qiáng)烈的沖動(dòng)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。因此,在地方政府"經(jīng)營(yíng)城市"以提高土地收入的理念沒(méi)有根本扭轉(zhuǎn)之前,房地產(chǎn)價(jià)格始終有上漲的沖動(dòng),樓市調(diào)控政策也有"點(diǎn)到即止"的可能。其四,現(xiàn)有機(jī)制下,保障性住房建設(shè)未必能壓低商品房?jī)r(jià)。保障性住房建設(shè),在以前幾年,一直處于完成度遠(yuǎn)低于目標(biāo)的狀態(tài)。現(xiàn)在住建部又定下1000萬(wàn)套的目標(biāo),能否達(dá)成,首先要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。即便迅速全部完成,由于保障性住房保障的是最低收入階層,并不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的商品房購(gòu)買群體造成大量分流?,F(xiàn)有機(jī)制下,建設(shè)保障性住房的地和錢都需要從地方政府手中拿:保障性住房用地將進(jìn)一步減少商品房用地的份額;要過(guò)度倚重商品房土地出讓金過(guò)活兒的地方政府拿錢補(bǔ)貼盈利微薄的保障性住房建設(shè),可以想見(jiàn),長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),地方政府有更大動(dòng)力來(lái)提高商品房土地出讓價(jià)格,從而最終令商品房購(gòu)買者付出更高的成本。另一方面,保障性住房的分配,由于不是市場(chǎng)機(jī)制,誰(shuí)能保證不再出現(xiàn)馬化騰的"經(jīng)適房"和楊瀾的"廉租墅"?低效和不公平的分配,對(duì)全社會(huì)來(lái)說(shuō),是一種資源的浪費(fèi),將令真正需要商品房的人付出更高成本。此外,保障性住房用地的大量供應(yīng)使得土地緊張的一二線城市商品住宅用地相對(duì)更為稀缺,購(gòu)買需求的積壓或?qū)⒃诿髂昴硞€(gè)政策略微放松的節(jié)點(diǎn)爆發(fā)等等,也成為"看漲"房?jī)r(jià)的理由。

其五,房產(chǎn)稅前景尚不明確。毋庸置疑,房產(chǎn)稅的最終付費(fèi)群體還是商品房購(gòu)買者。最理想情況,無(wú)非將未來(lái)每年要繳納的稅款按一定成本折現(xiàn),從而降低現(xiàn)價(jià)價(jià)格。但現(xiàn)價(jià)降低的部分,遲早都要從未來(lái)的稅款中繳納回去,對(duì)購(gòu)買者的實(shí)質(zhì)負(fù)擔(dān),沒(méi)有任何減輕。此外,上海XX的房產(chǎn)稅細(xì)則尚不得而知,有傳聞只對(duì)增量進(jìn)行征收不對(duì)存量征收。如果真是如此,在房產(chǎn)稅推出之前,必然會(huì)引起一波搶購(gòu)浪潮,推高房?jī)r(jià)。也有專家指出,推出房產(chǎn)稅一是想抑制投資性需要,以此平衡房?jī)r(jià)增長(zhǎng);二是為地方政府開(kāi)辟穩(wěn)定的稅收來(lái)源;三是抑制貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。除非明年房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)堅(jiān)持力度,否則一旦調(diào)控政策發(fā)生松動(dòng),房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈也就成為必然趨勢(shì)。五、結(jié)論與展望首先,無(wú)論從我國(guó)房地產(chǎn)的供求模型還是最終的均衡價(jià)格模型都可以看出,當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)需求中投資需求占主導(dǎo)地位,且投資需求對(duì)價(jià)格拉動(dòng)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)需求。地產(chǎn)投資性需求的作用具有兩重性:一方面,它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的滑潤(rùn)劑,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,特別是在供過(guò)于求的情勢(shì)下,投資性購(gòu)房能夠擴(kuò)大需求,活躍市場(chǎng),有助于供求平衡,這種積極作用正是投資性需求得以長(zhǎng)期存在的緣由。另一方面,房地產(chǎn)投資的消極作用已經(jīng)凸顯。過(guò)度投機(jī)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的水分和泡沫,造成需求旺盛的假象,加劇供求失衡,甚至可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落,特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情勢(shì)下,短期投機(jī)性炒作人為抬高房?jī)r(jià),不利于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。其次,針對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足,刺激有效需求是十分必要的。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,在絕大多數(shù)城市,居高不下的成交價(jià)格與持續(xù)低迷的成交量嚴(yán)重倒掛。因此,應(yīng)增加有效供給,促進(jìn)流通,使支付能力有限的消費(fèi)者買到合適的住房,而非一味滿足高端購(gòu)房群體。當(dāng)前住房需求的潛力之所以未能充分發(fā)揮的另一原因,是因?yàn)槠醵?、評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)等一系列交易費(fèi)用的居高不下限制了居民對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓。具體途徑有:<1>深化住房制度改革,實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣工資化,引導(dǎo)消費(fèi)者"愿意"購(gòu)買商品住房,使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟆?lt;2>規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,降低成本,調(diào)整供給結(jié)構(gòu),使之與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng),增強(qiáng)購(gòu)房的承受能力。<3>完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng),擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸,支持居民買房。<4>重視房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求動(dòng)態(tài)平衡,促進(jìn)有效需求的形成。最后,利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不容忽視的。利率通過(guò)影響住房供給、需求、租金、貼現(xiàn)率等方式來(lái)調(diào)節(jié)住房?jī)r(jià)格,利率和住房?jī)r(jià)格密切相關(guān)。因此,通過(guò)利率來(lái)調(diào)節(jié)住房?jī)r(jià)格的方向是正確的,但是,在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育極不完善、居民收入差距不平衡的環(huán)境下,通過(guò)利率來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的效果難以把握。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,我們應(yīng)該大力鼓勵(lì)自住性消費(fèi)需求,但是,利率上調(diào)反而嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)自住性消費(fèi)需求。因此,一定程度上可以說(shuō),利率上調(diào)并沒(méi)有起到應(yīng)有的作用,對(duì)該調(diào)控的沒(méi)有調(diào)控,對(duì)不該調(diào)控的反而調(diào)控。。在我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分的條件下,消費(fèi)者往往處于弱勢(shì)地位,利用利率手段來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以政府應(yīng)審慎使用利率來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。致謝在這里首先,我要把我最大的謝意獻(xiàn)給我的導(dǎo)師崔老師。崔老師學(xué)問(wèn)精深,治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn),自始至終關(guān)心、指導(dǎo)和鞭策我的寫作,對(duì)本文傾注了大量的心血,沒(méi)有崔老師的無(wú)私幫助和悉心指導(dǎo),我是無(wú)論如何完成不了本文的。崔老師無(wú)私的奉獻(xiàn)精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度將使我終生受益。其次,我感謝我的同學(xué),在論文整理過(guò)程中他們給了我很大的幫助。最后,謹(jǐn)向評(píng)審本論文的所有老師致以最誠(chéng)摯的謝意,謝謝大家的支持和厚愛(ài)。由于時(shí)間倉(cāng)促及自身專業(yè)能力所限,文章不免出現(xiàn)錯(cuò)誤之處,敬請(qǐng)老師、同學(xué)批評(píng)指正。參考文獻(xiàn)[1]余華義、陳東.中國(guó)地價(jià)、利率與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)性研究[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2009<4>.[2]汪新、謝昌浩.我國(guó)房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素分析基于PLS方法的實(shí)證研究[J].華東經(jīng)濟(jì)管理,2010<3>.[3]余華義.經(jīng)濟(jì)基本面還是房地產(chǎn)政策在影響中國(guó)的房?jī)r(jià)[J]財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2010<3>.[4]王洪忠.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及對(duì)房?jī)r(jià)的影響探微[J].XX市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心,2007<3>.[5]曲彬.對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分析[J].區(qū)域經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),2008.[6]柳冬、王雯珺、謝海濱、汪壽陽(yáng)、陸鳳彬.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響要素分析與趨勢(shì)預(yù)測(cè)[M].管理評(píng)論,2010,<05>.[7]郭苗苗、何靜.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的多維分析[M].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2010.[8]周艷.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究[D].2008.[9]王斐.我國(guó)商品住房供求價(jià)格影響因素的實(shí)證分析[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2007.[10]王金明、高鐵梅.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給函數(shù)的動(dòng)態(tài)分析[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2004〔4.[12]翁金鐘.我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系的實(shí)證檢驗(yàn)[J].統(tǒng)計(jì)觀察,2007〔3.[11]劉洪玉.對(duì)我國(guó)當(dāng)前住房問(wèn)題和住房?jī)r(jià)格影響因素的實(shí)證分析.工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2005〔6.[13]牟鋒.近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因分析[D].華南理工大學(xué),2010.[14]齊淑蘭.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素文獻(xiàn)綜述[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2008<13>.[15]陳心儀、徐佳.房地產(chǎn)泡沫的成因分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2009<9>.[16]梁云芳、高鐵梅.我國(guó)商品住宅銷售價(jià)格波動(dòng)成因的實(shí)證分析[J].管理世界,2006<8>.[17]AllenC.Goodman.Centralcitiesandhousingsupply,GrowthanddeclineinUScities.JournalofHousingEconomies,2005,14<4>.[18]DeniseDipasqualeandWilliamC.Whcaton,HousingMarketDynamicsandtheFutureofHousingPrices,1994.[19]MaryRiddel.Housing-marketdisequilibrium:anexaminationofhousingmarketpriceandstockdynamics1967-1998.JournalofHousingEconomies,2004,13<6>.[20]Sock-YongPhang<2004>.HousePricesandaggregateconsumption:dotheymovetogether?EvidencefromSingapore.JournalofHousingEconomies,2004,13<02>.下面資料為贈(zèng)送的地產(chǎn)廣告語(yǔ)不需要的下載后可以編輯刪除就可以,謝謝選擇,祝您工作順利,生活愉快!地產(chǎn)廣告語(yǔ)1、讓世界向往的故鄉(xiāng)

2、某沿河樓盤:生活,在水岸停泊

3、一江春水一種人生

4、某錢塘江邊樓盤:面對(duì)潮流經(jīng)典依舊

5、海景房:站在家里,海是美景;站在海上,家是美景

6、以山水為賣點(diǎn)的樓盤:山水是真正的不動(dòng)產(chǎn)

7、某城區(qū)的山腰上的樓盤:凌駕尊貴俯瞰繁華

8、某地勢(shì)較高的樓盤:高人,只住有高度的房子

9、某學(xué)區(qū)房:不要讓孩子輸在起跑線上

10、尾盤:最后,最珍貴

11、回家就是度假的生活

12、生命就該浪費(fèi)在美好的事情上我們?cè)斐恰?/p>

2、我的工作就是享受生活——

3、我家的客廳,就是我的生活名片——

4、在自己的陽(yáng)臺(tái)看上海的未來(lái)——

5、公園不在我家里我家住在公園里——

6、這里的花園沒(méi)有四季——

7、***,裝飾城市的風(fēng)景——

8、***,我把天空搬回家——

9、房在林中,人在樹(shù)下——

10、生活,就是居住在別人的愛(ài)慕里——

11、到〖星河灣〗看看好房子的標(biāo)準(zhǔn)——

12、好生活在〖珠江〗——

13、愛(ài)家的男人住〖百合〗城市岸泊:城市的岸泊,生活的小鎮(zhèn)生活之美不缺少,在于發(fā)現(xiàn)情趣不在于奢華,在于精彩生活有了美感才值得思考……

玫瑰莊園:山地生態(tài),健康人生卓越地段,超大社區(qū)一種完整且完善的環(huán)境,像原生一樣和諧原生景象自然天成人本理念精品建筑知名物業(yè)智能安防誠(chéng)信為本實(shí)力鑄造比華利山莊:海岸生活——引領(lǐng)世界的生活方式海岸生活——22公里的奢華海岸生活——高尚人生的序曲海岸生活——人與自然的融合蘋果二十二院街:人文自然現(xiàn)代鋪的蔓伸榮和山水美地:讓世界向往的故鄉(xiāng)香港時(shí)代:時(shí)代精英開(kāi)拓未來(lái)領(lǐng)銜建筑,彰顯尊貴綠地崴廉公寓:金橋40萬(wàn)平方米德國(guó)音樂(lè)藝術(shù)生活匯都國(guó)際:XX都心,城市引擎財(cái)富之都風(fēng)情之都?jí)艋弥嘉幕忌藤Q(mào)之都西部首座巨型商業(yè)之城顛峰商圈的原動(dòng)力,締造西部財(cái)富新領(lǐng)地新江灣城:綠色生態(tài)港國(guó)際智慧城新江灣城,一座承載上海新夢(mèng)想的城區(qū)上海城投,全心以赴建設(shè)知識(shí)型,生態(tài)型花園城區(qū)風(fēng)和日麗:入住準(zhǔn)現(xiàn)樓,升值在望灣區(qū)大戶,空中花園大格局下的西海岸市中心:市中心少數(shù)人的專屬顛峰珍貴市中心的稀世名宅正中心城市顛峰領(lǐng)地顛峰勾勒稀世名宅繁華不落幕的居家風(fēng)景地利皇者盡得先機(jī)稀世經(jīng)典180席陽(yáng)光國(guó)際公寓:陽(yáng)光金橋來(lái)自紐約的生活藍(lán)本鐘宅灣:海峽西岸生態(tài)人居休閑商務(wù)區(qū)匯聚國(guó)際財(cái)富與人居夢(mèng)想的絕版寶地二十一世紀(jì)是城市的世紀(jì),二十一世紀(jì)也是海洋的世紀(jì)誰(shuí)控制了海洋,誰(shuí)就控制了一切站在藍(lán)色海岸的前沿,開(kāi)啟一個(gè)新的地產(chǎn)時(shí)代東南門戶海灣之心海峽西岸生態(tài)人居休閑商務(wù)區(qū)讓所有財(cái)富的目光聚集鐘宅灣,這里每一天都在創(chuàng)造歷史上海A座〔科維大廈:創(chuàng)富人生的黃金眼掘金上海!創(chuàng)富人生!遠(yuǎn)東大廈:花小公司的錢,做大公司的事未來(lái)城:無(wú)可挑戰(zhàn)的優(yōu)勢(shì)無(wú)可限量的空間綠地集團(tuán):居住問(wèn)題的答疑者,舒適生活的提案人茶馬驛棧:精明置業(yè)時(shí)機(jī)享受附加值財(cái)富最大化雪山下的世外桃源茶馬古道上千年清泉之鄉(xiāng)金地格林春岸:城市精英的夢(mèng)想家園繁華與寧?kù)o共存,闊綽身份不顯自露建筑覆蓋率僅20%,令視野更為廣闊占據(jù)最佳景觀位置,用高度提煉生活完美演繹自然精髓,譜寫古城新篇章創(chuàng)新房型推陳出新,闊氣空間彰顯不凡

365天的貼身護(hù)衛(wèi),闊度管理以您為尊金地格林小城:心沒(méi)有界限,身沒(méi)有界限春光永駐童話之城我的家,我的天下東渡國(guó)際:夢(mèng)想建筑,建筑夢(mèng)想齊魯置業(yè):傳承經(jīng)典,創(chuàng)新生活比天空更寬廣的是人的思想創(chuàng)新遠(yuǎn)見(jiàn)生活嘉德中央公園:一群絕不妥協(xié)的居住理想家完成一座改變你對(duì)住宅想象的超越作品極至的資源整合豐富住家的生活內(nèi)涵苛求的建造細(xì)節(jié)提升住家的生活品質(zhì)地段優(yōu)勢(shì),就是永恒價(jià)值優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì),就是生活質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì),就是生命健康優(yōu)勢(shì)管理優(yōu)勢(shì),就是生活品味優(yōu)勢(shì)空中華爾茲:自然而來(lái)的氣質(zhì),華爾茲的生活等級(jí)享受,沒(méi)有不可逾越的極限所謂完美的習(xí)慣,是舒適空間的心情定格!臨江花園:經(jīng)典生活品質(zhì)風(fēng)景中的舞臺(tái)美林別墅:源歐美經(jīng)典純自然空間住原味別墅賞園林藝術(shù)淡雅怡景溫馨自然錢江時(shí)代:核心時(shí)代,核心生活核心位置創(chuàng)意空間優(yōu)雅規(guī)劃人文景觀財(cái)富未來(lái)城市精神,自然風(fēng)景,滲透私人空間泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng):是球場(chǎng)更是劇場(chǎng)城市經(jīng)濟(jì)活力源時(shí)尚天津水舞中國(guó)未來(lái)都會(huì)休閑之居創(chuàng)意時(shí)尚天天嘉年華健康快樂(lè)新境界商旅新天地締造好生意城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略聯(lián)盟,參與協(xié)作,多方共贏華龍碧水豪園:浪漫一次,相守一生東方萊茵:品鑒品位宜家宜人建筑一道貴族色彩品鑒一方美學(xué)空間品位一份怡然自得蕩漾一股生命活力坐擁一處旺地靜宅體會(huì)一種尊崇感受常青花園〔新康苑:新康苑生活感受凌駕常規(guī)大非凡生活領(lǐng)域成功人士的生活禮遇擁有與自己身份地位相等的花園社區(qū)在屬于自己的宴會(huì)餐廳里會(huì)賓邀朋只與自己品味愛(ài)好相同的成功人士為鄰孩子的起步就與優(yōu)越同步酒店式物管禮遇擁有[一屋兩公園前后是氧吧]的美極環(huán)境水木清華:住在你心里福星惠譽(yù)〔金色華府:金色華府,市府街才智名門——釋放生命的金色魅力真正了解一個(gè)人,要看他的朋友,看他的對(duì)手。真正了解一種生活,也當(dāng)如此。核心地段〔區(qū)位是一面鏡子,照見(jiàn)家的質(zhì)素隱逸空間〔環(huán)境是一面鏡子,照見(jiàn)家的質(zhì)素超大規(guī)?!颤c(diǎn)亮與過(guò)往不同的"大"生活成熟配套〔周邊一切是鏡子,照見(jiàn)家的質(zhì)素精品建筑〔外攬?zhí)煜?內(nèi)宜室家均好戶型〔每天每秒都被釋放到四壁之外大唐新都:原創(chuàng)生活,非??臻g住宅不是炫耀的標(biāo)簽,生活是用來(lái)享受的。人信.千年美麗:森庭畫意.千年美麗寧?kù)o是一種內(nèi)在的力量生活是與自然的戀愛(ài)在自然中體驗(yàn)自由的生存建筑讓人迷戀的核心是思想華智.翡翠星空:創(chuàng)意生活由此進(jìn)時(shí)代美博城:繁華領(lǐng)地時(shí)尚生活浪漫無(wú)極限陽(yáng)光海岸:美景與生活的邂逅帶著些許閑散情緒,安享私藏一片湖的幸福夢(mèng)幻湖畔溫柔橫亙?cè)诨貧w前方這是你的見(jiàn).心的家景江華庭:靜享都市繁華新銳生活核心海虹.景:城市在變世界觀也要變海虹.景國(guó)際社區(qū)一個(gè)改變你世界觀的城市文化住宅海虹.景區(qū)位世界觀一塊好地不僅要放到空間中更要放到時(shí)間中去評(píng)價(jià)海虹.景美景世界觀先成為園林鑒賞家才能鑒賞城市海虹.景享受世界觀放手生活是享受的開(kāi)始海虹.景生活世界觀洞悉時(shí)尚潮流才能洞悉生活的變化海虹.景空間世界觀空間隨意識(shí)而變空間是流動(dòng)變化的碧水晴天:生活就是……尋開(kāi)心駕奴.橋的前途路的前程城市的前景守望.江的神奇灘的神話岸邊的神韻品嘗.園的風(fēng)景家的風(fēng)采眼前的風(fēng)情沐浴.屋的明亮窗的明凈心底的明朗閩東電力集團(tuán).楚都地產(chǎn):璀璨,用誠(chéng)信打造輝煌,用實(shí)力說(shuō)話領(lǐng)跑,用行動(dòng)證明XX走廊:XX走廊,一場(chǎng)與眾不同的城市詭計(jì)游戲,全情體驗(yàn)行走的變幻情趣.

2004.場(chǎng)景.商業(yè)地產(chǎn)西南商圈.重獲新生,王者復(fù)活

2004.劇情.XX走廊XX走廊的實(shí)體不是一個(gè)建筑,而是一個(gè)場(chǎng)所。

2004.主角.城市FI客概念商街,體驗(yàn)生活進(jìn)行中

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