房地產(chǎn)項目信托融資實務

房地產(chǎn)項目信托融資實務房地產(chǎn)項目信托融資實務

一、房地產(chǎn)信托融資的概念

房地產(chǎn)信托融資是指信托投資公司與房地產(chǎn)開發(fā)商共同組建一個信托資金池，然后以股權和債券相結合的方式，通過發(fā)行信托計劃，將廣大投資者閑置的資金借給開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資，為投資者帶來收益。

二、房地產(chǎn)信托融資的特點

1、靈活性。股權信托資金不進入項目公司的注冊資本，只是作為項目公司再融資的一個重要渠道，可以避免增大項目公司的資本規(guī)模，不擠占企業(yè)的其他融資，可以保持公司原股東的控制權，對于企業(yè)而言，具有很大的靈活性。

2、規(guī)范性。信托計劃屬于金融理財產(chǎn)品，其設立、運作、終止都有嚴格的規(guī)范，實行規(guī)范管理，與高利集資等其他非規(guī)范融資渠道相比，具有較大區(qū)別。

3、廣泛性。投資公司可以接受社會上各類合法的人或企業(yè)的委托。

三、房地產(chǎn)信托融資的分類

1、股權類信托。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說股權信托的優(yōu)點是在不增加資產(chǎn)負債率的情況下,增加現(xiàn)金流;加快資金周轉,增強公司資金的運用能力。缺點是存在控制權被稀釋的可能性,房地產(chǎn)商需增加或有負債。

2、債權類信托。債權信托的優(yōu)點是在不增加資產(chǎn)負債率的情況下,增加現(xiàn)金流,同時不改變公司的所有權與控制權。缺點是固定的利息支出可能會增加資產(chǎn)負債率,且存在無法償付到期債務而破產(chǎn)的風險。

3、組合類信托。這種信托方式是指在同一個房地產(chǎn)項目中既有股權投資的部分,也有債權投資的部分。其優(yōu)點是可以將部分資金以固定回報率的方式加以保障,同時其余部分資金可享受凈資產(chǎn)規(guī)模擴大的收益。

四、房地產(chǎn)信托融資的操作流程

1、開發(fā)商與信托投資公司簽訂合作合同,由信托投資公司負責籌集資金。

2、由信托投資公司和開發(fā)商共同成立一個項目公司,由該公司的名義具體負責土地的征用及項目開發(fā)。

3、開發(fā)商與項目公司簽訂全權委托協(xié)議,由開發(fā)商具體負責項目的開發(fā)及銷售。

4、開發(fā)商向項目公司注入部分資金或提供有效擔保,以保證項目公司對募集信托資金的償付。

5、投資者購買信托理財產(chǎn)品,然后以所購買的理財產(chǎn)品設立信托,將理財資金集合交付到項目公司,用于項目的開發(fā)。

6、以項目的開發(fā)收益和銷售回款向信托公司支付投資回報,由信托投資公司在扣除有關稅費后將全部本金及收益支付給投資者。

7、在信托計劃規(guī)定的期限屆滿時,如果項目公司不能按期向信托公司支付投資回報以及本金,則由開發(fā)商向信托公司支付相應款項。

五、房地產(chǎn)信托融資的風險控制

1、加強對抵押物的審查。在所有融資渠道中,房地產(chǎn)抵押貸款的風險是最大的。以這種方式進行信托融資時,必須對抵押物進行嚴格的審查。主要應審查抵押人是否是抵押物的合法所有人、抵押物是否是法律規(guī)定可以設定抵押權的財產(chǎn)范圍、抵押物的價值等。此外,抵押物最好是不易損壞、變賣的房產(chǎn),以充分保障投資者的利益。

2、加強對保證人的審查。采用這種方式進行信托融資時,必須對保證人進行嚴格的審查,主要應審查保證人的資格以及代償能力等。此外,由于我國《擔保法》規(guī)定保證人對債務人的追償權只能限于保證范圍內(nèi),因此必須注意保證范圍的約定。

3、加強對項目公司的審查。采用股權信托方式進行融資時,必須對項目公司的資質(zhì)進行嚴格的審查,以充分保障投資者的利益;同時,為了防止控制權被稀釋,還應審查項目公司的資產(chǎn)負債表和還款計劃等。

4、加強對資金使用情況的監(jiān)管。不論是對于股權類信托還是對于債權類信托,都應加強對資金使用情況的監(jiān)管,以充分保障投資者的利益。為此,可采取定期報告制度等措施。

5、加強對項目的營銷和回款的監(jiān)管。項目的營銷和回款狀況直接關系到投資者的利益,因此必須加以重視。為此,可采取一些措施,如對銷售實行全程監(jiān)管、要求項目公司定期報告銷售情況等。

六、結論

總之,作為一種新型的融資方式,房地產(chǎn)信托