物業(yè)管理投標書范本的制作

物業(yè)管理標書目錄第一章前言……………………3第一節(jié)概述……………………3第二節(jié)編制依據………………4第二章投標函…………………5第三章企業(yè)綜合介紹…………5第一節(jié)運作特點………………6第四章管理文案及內容……8第一節(jié)物業(yè)管理整體設想及策劃…………8第二節(jié)采取的管理方式……12第三節(jié)管理機構及人員配備、培訓、管理………………22第四節(jié)物業(yè)管理規(guī)章制度…………………23第五節(jié)日常物業(yè)管理的承諾………………30第五章物業(yè)服務成本預算書………………31第六章結束語………………34第七章相關證書資料………35第一章前言第一節(jié)概述我公司通過現(xiàn)場勘察，在充分理解“華苑小區(qū)”規(guī)劃設計理念的基礎上，結合我公司多年來實際物業(yè)管理成熟經驗，以及在物業(yè)管理中有效實施的ISO9001國際質量體系的實踐，我公司成立了“華苑小區(qū)”物業(yè)管理項目投標小組，編制本標書。如果我公司能在“華苑小區(qū)”物業(yè)管理招標中勝出，我公司將嚴格按照投標書中承諾的服務內容和物業(yè)服務合同的約定，對“華苑小區(qū)”實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，為廣大業(yè)主營造一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實現(xiàn)廣大業(yè)主對“華苑小區(qū)”期許的物業(yè)管理效果。編制依據國家及省市有關“物業(yè)管理”政策法規(guī)；建設部頒布的《全國物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細則》；《河北省物業(yè)管理規(guī)定》；“華苑小區(qū)”前期物業(yè)管理招標書。第二章投標函投標函致：華苑小區(qū)物業(yè)服務處貴公司“華苑小區(qū)”前期物業(yè)管理招標書，我公司已詳細閱讀，根據招標書內容和要求及“華苑小區(qū)”物業(yè)類型及實際情況，編制成《華苑小區(qū)物業(yè)管理投標書》，現(xiàn)作如下承諾：我公司同意按華苑小區(qū)物業(yè)服務處的要求和方式進行投標。如果我公司中標，同意招標書的內容作為物業(yè)服務合同的有效組成部分，與貴公司簽訂前期物業(yè)服務合同，并遵循執(zhí)行。我公司承諾按照招標人要求在年月日前,組織專業(yè)人員進入現(xiàn)場接手物業(yè)工作。二零一二年月日第三章企業(yè)綜合介紹運作特點我公司自從事物業(yè)管理以來，不斷摸索、大膽創(chuàng)新，總結出一套滿足物業(yè)管理行業(yè)特點并適合企業(yè)自身發(fā)展的運作模式，主要有以下幾個特點：一、員工持股、全員參與物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，為充分調動員工的積極性、發(fā)揮員工的主人翁作用，員工是企業(yè)的主人，企業(yè)的發(fā)展關系每個人的利益。我公司股權特點，有利于各項制度執(zhí)行力度和服務理念的貫徹。因為員工股東們明確，只有管理中心滿意、公司的良性發(fā)展，才有個人穩(wěn)定的收益。二、以人為本、利益共享企業(yè)的生存與發(fā)展，必須堅持以人為本，促進員工的價值觀與企業(yè)的價值觀統(tǒng)一。體現(xiàn)和發(fā)展人的有益作用是我公司企業(yè)管理的重要內容。公司內部建立利益共享平臺，讓全體員工共同分享企業(yè)發(fā)展成就，包括報酬、福利、分配機制、晉升機制、員工考核機制、員工培訓機制等，讓員工通過個人的努力，從企業(yè)發(fā)展中明確個人發(fā)展機會和發(fā)展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在一個規(guī)范企業(yè)就業(yè)的榮譽和安全。三、將培訓和學習貫穿于企業(yè)發(fā)展之中社會在快速發(fā)展，物業(yè)管理的法制環(huán)境不斷完善，管理中心對物業(yè)管理的專業(yè)化要求越來越高，企業(yè)員工綜合素質緊扣時代脈搏是企業(yè)發(fā)展的動力源泉。公司針對員工所在崗位，制訂年度外派培訓、內部培訓計劃。公司還按計劃組織了以管理處為單位的各種興趣班，正確引導和豐富了安管隊員等基層員工的業(yè)余生活，為基層員工再就業(yè)以及晉升打基礎。四、完善制度、規(guī)范運作我公司在嚴格實施ISO9001:2000標準基礎上要求做到：作業(yè)標準化人才專業(yè)化流程表格化團隊人性化管理數(shù)據化行動軍事化服務多元化形象社會化五、培養(yǎng)專業(yè)管理隊伍、嚴格控制管理成本我公司從事物業(yè)管理以來，先后培養(yǎng)了大批機電、土建、物業(yè)管理、園林綠化和行政管理人才，由于公司管理體制上的優(yōu)勢，管理層處于比較穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)，專業(yè)人才隊伍不斷擴大。有了成熟的專業(yè)人才隊伍，使管理過程中的管理成本得到有效控制。第四章管理文案及內容物業(yè)管理整體設想及策劃一、高標準、高水平的管理措施市場定位：本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，廣大業(yè)主多以成功者為主，具備優(yōu)質物業(yè)管理服務的高檔居住區(qū)基礎。管理模式：以人為服務之本，不斷完善管理制度，實踐中開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎、促進精神文明建設。形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利。安全：通過完善、嚴密、高效、人防、技防并舉的安全防范管理體系，充分保障各管理中心安居樂業(yè)。舒適：按照服務規(guī)范標準，以優(yōu)質的服務為廣大業(yè)主營造溫馨的生活環(huán)境。文明：開展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造鄰里關系和睦、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。環(huán)保：提供優(yōu)良的園林綠化保潔服務，運用各種監(jiān)督機制，創(chuàng)造出一個環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。便利全方位開展便民服務，為提供快捷、便利服務，體現(xiàn)“華苑小區(qū)”人清新、陽光的生活節(jié)奏。二、具有深度和廣度的管理措施我公司為提供專業(yè)化服務同時，重視環(huán)境和社會效益，在共贏的基礎上打造出“華苑小區(qū)”管理精品。為此我公司在這里鄭重承諾：1、因物業(yè)管理單位內部人員違法行為導致管理中心損失，依法承擔相應責任。2、因管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐韶熑问鹿?，承擔相應責任。（三）建立快捷服務系統(tǒng)我公司始終堅持“至尊，服務至上”的企業(yè)宗旨，把滿意率作為工作業(yè)績評價的主要依據，從而最大限度地滿足需求。通過運用創(chuàng)新的服務理念，建立全方位服務系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務，不斷提高滿意度。根據的需求信息來調度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務工作，設立信息檔案，高效反饋、處理意見及需求。每月按期將需求和回訪結果進行深入細致的分析，調整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠服務，精心管理”的服務理念。三、全方位的服務意識（一）為提供便利服務從廣大業(yè)主的需求出發(fā)，為廣大業(yè)主做實事。根據“華苑小區(qū)”的實際情況，合理利用公用設施，為廣大業(yè)主創(chuàng)造充分休閑娛樂的場所。（二）24小時治安防范服務利用我公司所服務的大社區(qū)的帶動作用，充分發(fā)揮安全管理工作多年無事故的優(yōu)勢，做好“華苑小區(qū)”治安防范工作。我公司將置入“門崗對外來人員準入請示制度”、各安管崗全天候24小時服務，對安管隊伍實行半軍事化管理。（三）營造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護好本物業(yè)內的園林綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質符合衛(wèi)生標準。（四）抓好精神文明建設重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。組織開展各項文藝體育競賽活動。促進相互了解，增進友誼。四、管理學前沿理論的掌握及應用管理科學理論包括行為科學、組織學派、社會系統(tǒng)學派、決策理論、權變理論等。隨著科學技術的飛速發(fā)展和市場競爭的日益加劇，管理科學理論得到了進一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動態(tài)調節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。（一）以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關系，強調人的自覺性和自我實現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為管理的核心。這一理論對物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導作用。（二）系統(tǒng)管理理論現(xiàn)代企業(yè)是一個為了達到一定的經營目的，由許多相互關聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機地結合而成的整體，是一個復雜的社會技術經濟體系。我公司強調用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學分析，全面實施物業(yè)管理。堅持服務至上、注重對內、對外協(xié)調、實施ISO9001質量體系、擴展和應用現(xiàn)代管理技術等，都是這一理論的應用。（三）動態(tài)調節(jié)理論為了實現(xiàn)管理目標，使企業(yè)取得最佳效益，管理過程的每一個步驟、環(huán)節(jié)都必須實行動態(tài)調節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變的模式。企業(yè)管理通過動態(tài)調節(jié)，就可以使各要素在各個環(huán)節(jié)上保持協(xié)調、均衡，又能對外界保持靈敏的適應性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動態(tài)調節(jié)理論的應用，鼓勵創(chuàng)新、加強信息溝通和應變能力，強調“不進則退，不快則亡”的觀念以及對管理流程重新組合從而達到提高服務的能力，縮短改善周期等。（四）效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給的產品就是服務，不僅要滿足廣大業(yè)主的需求，而且要維護、增進和社會的利益，為人類社會做出貢獻。我公司在本物業(yè)的管理成本測算方面，本著精心計算成本，既堅持以盈利作為重要目標，以保持企業(yè)發(fā)展后勁，又注意處理好經濟效益、環(huán)境效益和社會效益的關系，保持企業(yè)長遠發(fā)展的后勁。（五）企業(yè)文化杰出而成功的大公司都有強有力的企業(yè)文化內涵，它是企業(yè)贏得市場競爭的內在筋骨，反映了企業(yè)的基本信念和發(fā)展追求。我公司自從事物業(yè)管理以來，始終發(fā)揚“敬業(yè)、奉獻、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，倡導以“實現(xiàn)自我、服務客戶”為自身動力，激勵員工的群體意識；以企業(yè)文化為目的，提高團隊合作精神，從而為我公司的長遠發(fā)展提供了強大動力。第二節(jié)采取的管理方式一、采取的管理方式（一）綜合一體化的管理方式我公司將本物業(yè)的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業(yè)管理處經理在公司總經理直接領導下，通過各部門技術支持和配合，按照ISO9001：2000國際質量體系標準和ISO14000環(huán)保體系標準，運用現(xiàn)代化管理手段，對本物業(yè)的房屋、公用設施設備、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車管理、社區(qū)文化等，統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。在管理過程中，我們將與華苑小區(qū)物業(yè)服務處緊密合作，采取管理中心自律和物業(yè)管理相結合的辦法，使綜合一體化管理收到更好的效果。（二）激勵機制（1）實施日常管理目標責任制，增加管理層的工作主動性，我公司按照全國物業(yè)管理示范小區(qū)標準，結合公司實際情況，制訂各項管理指標，管理處將按此標準嚴格做好每項工作，明確獎懲，并與獎金掛鉤。（2）崗位激勵。在物業(yè)管理行業(yè)拼搏的員工，最渴望得到的是自身價值被集體和社會認可，我公司始終堅持各級崗位實行公司內部公開招聘的辦法，使具有真才實學的員工能充分發(fā)揮自身潛力，有機會體現(xiàn)自己的價值。（3）獎金激勵。公司每年對員工進行全方位考核，排名前30%的員工將有機會加薪晉級。（三）監(jiān)督機制管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及上級主管部門的有關法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務，并制訂日常工作計劃，實行目標管理責任制，每年對管理目標進行考核，嚴格按我公司ISO9001質量體系運作，對每個項目的管理服務過程建立原始記錄，通過部門返查，公司內部質量審核，及房產管理局等外部檢查，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運行，具體作法是：1、公布管理處監(jiān)督投訴電話，設立意見箱及網上電子投訴郵箱，24小時受理投訴，所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。2、管理處定期向公司、管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理事宜。3、我公司根據“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準每月對管理處進行檢查評分，同時管理處每月對員工進行考核。4、管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，每年進行兩次意見征詢，并不定期向作隨機意見調查，對反饋的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使的合法權益得到保障。（四）自我約束機制1、管理處在實施物業(yè)管理過程中，嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關法規(guī)、條例和實施細則。2、管理處將嚴格執(zhí)行我公司ISO9001質量體系。3、管理處對員工進行定期不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。4、公司每年對員工進行年終考核，實行3%末位淘汰制。5、公司有供全體員工遵循的員工行為規(guī)范。（五）信息反饋及處理機制1、信息反饋機制我公司參照ISO9001:2000管理體系建立信息反饋機制，以不斷提高管理質量和服務水平。除了按照公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)發(fā)展部全面負責用戶對本公司管理服務意見的反饋，由各職能部門對專業(yè)信息進行反饋。信息反饋機制由以下兩部分組成：

公司內部信息反饋流程公司總部公司總部各分包單位各職能部門檢查監(jiān)督管理處各分包單位各職能部門檢查監(jiān)督管理處信息反饋協(xié)調配合信息反饋協(xié)調配合專業(yè)公司派駐本小區(qū)人員各主管人員各專業(yè)班組專業(yè)公司派駐本小區(qū)人員各主管人員各專業(yè)班組日常監(jiān)督日常監(jiān)督客戶信息反饋機制管理處經理管理處經理客戶服務中心投訴或建議客戶服務中心投訴或建議相關負責人相關負責人處理處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及情況處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及情況客戶服務中心回訪，填寫投訴回訪記錄，簽字客戶服務中心回訪，填寫投訴回訪記錄，簽字整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點、缺點整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點、缺點反饋，采取措施2、信息反饋處理機制管理處通過建立全方位的信息反饋機制，確保反饋信息通道暢通，通過管理處客戶服務中心分析整理，及時發(fā)出指令并跟蹤檢查，對于反饋信息的檢查方式，統(tǒng)一按照公司ISO9001：2000標準的規(guī)定，采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式進行，對于出現(xiàn)不合格服務，及時按糾正預防措施改進。二、工作計劃（1）日常維修工作流程客戶服務中心接故障投訴客戶服務中心接故障投訴客戶服務中心派工、維修員準備必要的工具客戶服務中心派工、維修員準備必要的工具維修員到達報修地點維修員到達報修地點向了解所投訴的事項向了解所投訴的事項開始維修工作開始維修工作未完成完成未完成完成驗收滿意后于維修單上簽收，維修員簽名向解釋不能當場完成的原因自行購置的設備故障或因其他原因需聯(lián)系其有關承造商解決的故障驗收滿意后于維修單上簽收，維修員簽名向解釋不能當場完成的原因自行購置的設備故障或因其他原因需聯(lián)系其有關承造商解決的故障向解釋，由聯(lián)系有關承造商清理維修現(xiàn)場后離開向交代何時能完成該項維修工作向解釋，由聯(lián)系有關承造商清理維修現(xiàn)場后離開向交代何時能完成該項維修工作完成后的工程單交回準備必要的工具材料、維修資料完成后的工程單交回準備必要的工具材料、維修資料（4）火災處理流程圖報告人報告人消防值班員報警119消防值班員失火地點失火地點119 現(xiàn)場處理 事后處理保護現(xiàn)場保護秩序組織員工趕赴現(xiàn)場保護現(xiàn)場保護秩序組織員工趕赴現(xiàn)場救治傷員清理財物派人引導消防車輛救治傷員清理財物派人引導消防車輛協(xié)同有關方面查明原因切斷火場、煤氣等開關協(xié)同有關方面查明原因切斷火場、煤氣等開關擬寫上報材料擬寫上報材料組織疏散現(xiàn)場人員組織疏散現(xiàn)場人員轉移易燃易爆及重要物品轉移易燃易爆及重要物品啟用滅火器材啟用滅火器材失火現(xiàn)場失火現(xiàn)場（5）監(jiān)控中心運作流程監(jiān)控中心監(jiān)控中心閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)報警或發(fā)生火災通知管理處處理消防報警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)報警或發(fā)生火災通知管理處處理消防報警系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實組織人員疏散組織調度兼職(義務組織人員疏散組織調度兼職(義務)消防員滅火報警組織調度安全員趕赴現(xiàn)場處理反饋（二）管理期工作計劃項目內容時間安保管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。智能化設施的日常使用操作；智能化設施的維護；智能化系統(tǒng)的完善。小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。第三節(jié)管理機構及人員的配備、培訓、管理一、人員配備在管理人員的配備方面，我公司將堅持“敬業(yè)、精干、高效”的用人原則，確定“重學歷更重能力，重水平更重品德”的標準，嚴把人才選聘關。管理層的基本素質要求，學歷達大專以上水平；操作層的水電工要求中專以上文化水平或中級以上技術職稱，力求一專多能；安管員要求退伍軍人或高中文化，實行半軍事化管理，持有安管或消防上崗證書；保潔綠化工選調或招聘有保潔和綠化養(yǎng)護經驗的員工。在管理隊伍建設上，我公司將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工工作積極性；通過考核，表揚先進，鞭策后進，并實行3%的末位淘汰制，確保管理目標的實現(xiàn)。二、量化管理及標準化運作1、每年根據ISO9001質量方針，確定年度質量目標，對滿意率、機電設備運作完好率、維修及時率、返修率及消防隱患處理率等作出量化要求。2、實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,作出具體要求。3、管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程內容及課時。4、年度考核量化,每年公司制定詳細的年度收支預算方案,對管理處采取獨立核算的方法,有計劃地控制成本,提高經濟效益和社會效益。物業(yè)管理規(guī)章制度一、公眾管理制度《精神文明公約》《治安管理規(guī)定》《消防管理規(guī)定》《停車管理規(guī)定》《綠化管理規(guī)定》《環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》二、內部運作制度及崗位責任制《管理處工作制度》《管理處員工考勤制度》《管理處文明服務守則》《管理處員工培訓制度》《管理處員工行為規(guī)范》《管理處安全守則》《管理處辦公用品申請、購買、領用管理制度》《投訴處理回訪制度》《管理處經理崗位職責》《客戶服務主管崗位職責》《管理員崗位職責》《服務中心服務員崗位職責》《環(huán)境部主管崗位職責》《保潔班長崗位職責》《保潔員崗位職責》《園藝師崗位職責》《園林綠化工崗位職責》《安管主管崗位職責》《安管班長崗位職責》《監(jiān)控中心值班員崗位職責》《門崗安管員崗位職責》《巡邏安管員崗位職責》三、管理維護運作制度（一）設備管理《監(jiān)控中心設備安全運行管理制度》《監(jiān)控中心設備運行記錄管理制度》《發(fā)生火警處理規(guī)程》《停電故障處理規(guī)程》《停水故障處理規(guī)程》《節(jié)能管理規(guī)定》（三）共用設施管理《公共照明管理規(guī)定》（四）園林綠化管理《綠化工作執(zhí)行/檢查質量標準》《植物澆水、施肥作業(yè)標準》《樹木除草、松、培土操作規(guī)程》（五）環(huán)境衛(wèi)生管理《清掃保潔作業(yè)執(zhí)行計劃》《清掃保潔作業(yè)執(zhí)行/檢查質量標準》《消殺管理制度》《四害的防治方法》（六）治安管理《交接班制度》《隊容儀表規(guī)定》《安管正當防衛(wèi)必備條件》《緊急事件應急處理》《安管員獎罰規(guī)定》《門崗安管員值班制度》《監(jiān)控中心管理規(guī)定》《消防安全管理制度》《消防設施監(jiān)督檢查制度》《重點部位臨時動火作業(yè)規(guī)定》《滅火作戰(zhàn)方案》《火災處理流程》四、檔案管理（一）檔案管理流程管理處外來文件管理處外來文件接管交接資料管理處建立的文檔資料接管交接資料管理處建立的文檔資料 文檔管理簽收記錄文檔管理員登記 文檔管理簽收記錄文檔管理員登記分類歸檔管理分類歸檔管理借閱文檔借閱文檔通知文件復印通知文件復印文件一般文檔管理員登記重要文檔（經理批準）文檔管理員登記 一般文檔管理員登記重要文檔（經理批準）文檔管理員登記作廢文件作廢文件登記銷毀（二）檔案資料分類檔案資料分類（續(xù)）類別資料內容基礎管理各類人員持證上崗、標志統(tǒng)一1.管理人員上崗證書2．各專業(yè)人員上崗資格證書3．公司員工服裝統(tǒng)一4．佩戴工作證上崗5．員工著裝規(guī)范計算機管理資料1．計算機管理軟件及使用說明檔案資料分類（續(xù)）類別資料內容保安及車輛管理安管資料1．日常巡查記錄、值班記錄2．訓練計劃和考核記錄3．安全防范措施4．查崗記錄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄象記錄5．物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設施資料1．環(huán)衛(wèi)設備、工具統(tǒng)計表2．環(huán)衛(wèi)設備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料1．清潔衛(wèi)生檢查記錄2．國家環(huán)保標準：排煙、排污、噪音3．處理污染事件記錄4．消殺及垃圾清運記錄5．實施責任制管理、標準化保潔6．商業(yè)網點管理有序7．無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽8．水池水質檢測記錄綠化管理綠化資料1．綠化規(guī)劃圖紙2．綠化設施統(tǒng)計表3．綠化檢查記錄管理效益經濟效益1.物業(yè)管理費用收繳統(tǒng)計表2．物業(yè)管理收支帳目3．提供有償服務收入、開展多種經營五、管理人員考核制度及標準（一）考核制度公司發(fā)展部按照月檢計劃，抽調各部門、各專業(yè)負責人輪流對各部門、各小區(qū)按照專業(yè)分工進行專項檢查，月檢結果與當月浮動工資、獎金掛鉤，并作為年度考核依據之一。每年年底公司成立考核小組，對公司全體員工本年度工作進行年終考核，考核結果與工資獎金掛鉤。（二）考核標準《管理處經理考核標準》《客戶服務中心主管考核標準》《環(huán)境部主管考核標準》《安管部主管考核標準》《管理員考核標準》《客戶服務中心服務員考核標準》《檔案、電腦管理員考核標準》《安管員考核標準》《園藝師考核標準》《綠化工考核標準》《保潔工考核標準》（二）考核辦法1、管理處經理由公司和員工兩級共同考核，員工由管理處經理根據受考核人主管的意見結合各人工作表現(xiàn)及月檢結果綜合考核。2、考核計分辦法：（1）管理處經理綜合評分=總經理評分×50%+員工評分×50%（2）主管綜合評分=管理處經理評分×50%+員工評分×30%+公司月檢評分×20%（3）員工綜合評分=管理處經理評分×30%+主管評分×50%+公司月檢評分×20%3、考核等級及人員比例：A級占10%、B級占80%、C級占10%。4、考核結果與崗位獎金掛鉤。A級獎金上浮20%、B級領取平均數(shù)、C級獎金扣30%。日常物業(yè)管理承諾本節(jié)參照《全國物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細則》,以及我公司ISO9001國際質量認證體系，對投標書所要求完成的本物業(yè)管理的各項指標予以承諾。承諾指標共分十項，以表格的形式對各項指標進行承諾，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施等內容。管理指標承諾序號指標名稱計劃指標管理指標實施措施部門責任人1管理中心滿意率98%接管前備妥相關資料；及時與管理中心、管理中心委員會溝通；發(fā)現(xiàn)問題及時整改；管理處經理2裝修違章施工發(fā)生率1%預防為主，監(jiān)督、處理相結合。執(zhí)行裝修管理規(guī)定，嚴把裝修和施工隊資質關，做好裝修服務監(jiān)督；發(fā)生違章及時處理，建檔、記錄。管理處經理安管部裝修違章施工處理率100%3重大刑事案件（因管理責任造成）因管理原因發(fā)生率為0“人防、技防、物防”三結合。實行24小時值勤及巡邏崗制度，落實崗位職責，緊急情況執(zhí)行緊急事件應急措施和處理方案管理處經理安管部4重大火災案件（因管理責任造成）因管理原因發(fā)生率為0管理處全員義務消防員制；并定期進行培訓和演習，加強宣傳，設置專人負責日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并通知維修，以確保消防安全；監(jiān)控中心24小時值班。管理處經理安管部5綠化養(yǎng)護完好率98%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查日檢制度，定期評比，植物長勢良好，無黃土裸露，缺苗、死苗及時補種，修剪整齊美觀，無病蟲害。環(huán)境部6清潔、保潔率98%落實責任人，實行巡查制度，建檔記錄，垃圾分類處理，日產日清，確保空氣清新。環(huán)境部物業(yè)服務成本預算書附表一：管理、服務人員工資及附加部門崗位人數(shù)每月社保費用管理處經理14,800.004,800.006,160.50（其中：客戶服務中心主管13,000.005,200.00客戶服務12,200.00財務部會計0.252,600.002,850.00客服12,200.00工程技術部主管0.252,400.003,800.00維修員21600.00安管部主管0.252,400.0017,550.00班長31,450.00安管員121,050.00環(huán)境部主管0.252,000.005,300.00綠化工2900.00保潔員4750.00合計2839,500.009,869.25方案二：物業(yè)服務費用支出明細表序號項目計算方法1人員工資費用見附表一519,600.002福利費用含福利費、職工教育經費、工會經費，按工資總額17.5％計算90,930.003見附表一135,303.004保安費用含對講機、手電筒、電池等耗材12,000.005日常維修費用綜合計算20,000.006綠化費用綜合計算20,000.007清潔費用含垃圾清運費、垃圾袋等18,000.008公共水電費75,000.009辦公費含辦公用品、通訊費、差旅費12,000.0010固定資產折舊費綜合計算3,000.0011綜合計算12,000.0012法定稅金綜合計算60,000.0013勞動保護費含防寒保暖、防暑降溫、雨衣、雨鞋及人員服裝費16,000.0014泳泳館能耗綜合計算90,000.0015班車費用102,000.0016公司管理費（1＋2＋…＋15）×5％59,292.0017合計1,245,125.00注：物業(yè)服務費標準為3.85附表一：管理、服務人員工資及附加部門崗位人數(shù)每月社保費用管理處經理14,800.004,800.007,566.50（其中：客戶服務中心主管13,000.009,000.00客戶服務12,200.00救生員11,600.00班車司機12,200.00財務部會計0.252,600.002,850.00客服12,200.00工程技術部主管0.252,400.003,800.00維修員21600.00安管部主管0.252,400.0017,550.00班長31,450.00安管員121,050.00環(huán)境部主管0.252,000.005,300.00綠化工2900.00保潔員4750.00合計3043,300.0011,275.25第六章結束語我公司有幸參與“華苑小區(qū)”物業(yè)管理招投標活動，使我公司親身感受到了廣大業(yè)主的熱情和關懷，十分感謝華苑小區(qū)物業(yè)服務處給了我公司這次竟標的機會。借此，我公司真誠的希望能夠有機會與管理中心精誠合作，為本物業(yè)的廣大奉上精致、完美的專業(yè)化服務。給我一次機會，還您一個驚喜。我們有信心、有能力為“華苑小區(qū)”提供專業(yè)化服務，將“華苑小區(qū)”打造成廊坊乃至全國物業(yè)管理的經典之作。第七章相關證書資料物業(yè)安保培訓方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化,最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學教材大綱。一、課程設置及內容全部課程分為專業(yè)理論知識和技能訓練兩大科目。其中專業(yè)理論知識內容包括：保安理論知識、消防業(yè)務知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓練內容包括：崗位操作指引、勤務技能、消防技能、軍事技能。二．培訓的及要求培訓目的1）保安人員培訓應以保安理論知識、消防知識、法律常識教學為主，在教學過程中，應要求學員全面熟知保安理論知識及消防專業(yè)知識，在工作中的操作與運用，并基本掌握現(xiàn)場保護及處理知識2）職業(yè)道德課程的教學應根據不同的崗位元而予以不同的內容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識教學是理論課的主要內容之一，要求所有保安都應熟知國家有關法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作入口門衛(wèi)守護，定點守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時能夠運用所學的技能保護公司財產以及自身安全。2、培訓要求1）保安理論培訓通過培訓使保安熟知保安工作性質、地位、任務、及工作職責權限，同時全面掌握保安專業(yè)知識以及在具體工作中應注意的事項及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識及消防器材的使用通過培訓使保安熟知掌握消防工作的方針任務和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護公司財產和員工生命財產的安全。3)法律常識及職業(yè)道德教育通過法律常識及職業(yè)道德教育，使保安樹立法律意識和良好的職業(yè)道德觀念，能夠運用法律知識正確處理工作中發(fā)生的各種問題；增強保安人員愛崗敬業(yè)、無私奉獻更好的為公司服務的精神。4)工作技能培訓其中專業(yè)理論知識內容包括：保安理論知識、消防業(yè)務知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓練內容包括：崗位操作指引、勤務技能、消防技能、軍事技能。二．培訓的及要求培訓目的安全生產目標責任書為了進一步落實安全生產責任制，做到“責、權、利”相結合，根據我公司2015年度安全生產目標的內容，現(xiàn)與財務部簽訂如下安全生產目標：一、目標值：1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產費用，保障安全生產投入資金的到位。4、安全培訓合格率為100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內容：1、對本單位的安全生產負直接領導責任，必須模范遵守公司的各項安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴格履行本人的安全職責，確保安全責任制在本單位全面落實，并全力支持安全工作。2、保證公司各項安全管理制度和管理辦法在本單位內全面實施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產，始終把安全工作放在首