中國物流地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營分析與十三五規(guī)劃研究報告2016-2021年

中國物流地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營分析與十三五規(guī)劃研究報告2016-2021年編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司報告目錄：第一章中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜述13第一節(jié)物流地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延13二、物流地產(chǎn)的概念13三、物流地產(chǎn)的內(nèi)涵14四、與物流地產(chǎn)相近的幾個產(chǎn)業(yè)14第二節(jié)物流地產(chǎn)的價值鏈分析15一、物流地產(chǎn)的價值鏈結(jié)構(gòu)15二、價值鏈的核心能力分析16第三節(jié)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利來源分析20一、物流地產(chǎn)開發(fā)的盈利來源20二、物流地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式20三、物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報分析22第二章中國物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資與運(yùn)營現(xiàn)狀分析24第一節(jié)中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況24一、物流地產(chǎn)行業(yè)特征分析24二、物流地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r26三、物流地產(chǎn)發(fā)展問題與解決策略30第二節(jié)中國倉儲物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分析34一、倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資分析34二、全國倉庫供需總體情況35三、倉儲物業(yè)開發(fā)規(guī)模分析36四、高質(zhì)量倉庫物業(yè)供需狀況分析36五、倉儲物業(yè)租金分析37第三節(jié)中國物流園區(qū)的開發(fā)與運(yùn)營分析38一、物流園區(qū)建設(shè)的必要性分析38二、物流園區(qū)的開發(fā)投資的特點(diǎn)39三、物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模與結(jié)構(gòu)40四、中國物流園區(qū)運(yùn)營效益分析44五、中國物流園區(qū)發(fā)展存在的問題分析49第三章中國物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營模式分析54第一節(jié)物流地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)模式分析54一、物流地產(chǎn)的開發(fā)模式54二、物流地產(chǎn)建設(shè)新模式--blt模式55第二節(jié)物流地產(chǎn)運(yùn)營模式與選擇策略63一、物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式63二、物流地產(chǎn)運(yùn)營模式選擇的標(biāo)準(zhǔn)67三、物流地產(chǎn)運(yùn)營模式的選擇策略69第三節(jié)物流地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營案例分析--南京王家灣物流中心70一、南京王家灣物流中心位置與設(shè)施70二、南京王家灣物流中心投資主體與規(guī)模71三、南京王家灣物流中心經(jīng)營管理變革歷程71四、南京王家灣物流中心的運(yùn)作方式72第四章中國物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需求分析75第一節(jié)國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析75一、物流業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用75二、中國物流行業(yè)運(yùn)行狀況分析76三、中國物流行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測86第二節(jié)中國倉儲業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析87一、倉儲業(yè)總體經(jīng)營情況87二、倉儲業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析88三、倉儲業(yè)增加值分析89四、倉儲保管費(fèi)用分析90五、保稅倉儲業(yè)經(jīng)營情況91六、倉儲業(yè)發(fā)展前景預(yù)測94第三節(jié)物流市場需求驅(qū)動因素分析95一、電子商務(wù)拉動商貿(mào)物流快速發(fā)展95二、城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶動城市配送物流需求96三、制造業(yè)物流環(huán)節(jié)外包推動物流需求97四、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動物流需求106第五章領(lǐng)域物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需求分析108第一節(jié)工業(yè)品物流市場前景分析108一、工業(yè)品物流市場需求概況108二、鋼鐵物流市場需求分析109三、汽車物流市場前景分析119四、汽車物流園區(qū)最新發(fā)展動向121五、醫(yī)流市場前景分析124六、煤炭物流市場前景分析129七、煙草物流市場前景分析135第二節(jié)商貿(mào)物流市場前景分析147一、商貿(mào)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢分析147二、商貿(mào)物流行業(yè)發(fā)展概況148三、商貿(mào)物流發(fā)展前景展望159四、商務(wù)物流設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀160第三節(jié)農(nóng)業(yè)物流市場前景分析162一、農(nóng)產(chǎn)品物流總額分析162二、糧食行業(yè)發(fā)展概況分析163三、糧食物流發(fā)展分析168四、糧食物流運(yùn)作模式分析171五、糧食物流發(fā)展前景176六、農(nóng)業(yè)物流園區(qū)建設(shè)動態(tài)179第六章中國物流地產(chǎn)區(qū)域市場拓展機(jī)會分析182第一節(jié)環(huán)渤海地區(qū)物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析182一、北京市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析182二、天津市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析186三、青島市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析188四、大連市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析188第二節(jié)長三角地區(qū)物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析188一、上海市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析188二、杭州市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析197三、寧波物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析198四、南京物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析199第三節(jié)珠三角地區(qū)物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析199一、廣州市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析199二、深圳市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析202三、珠海市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析204第四節(jié)中西部地區(qū)物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析205一、武漢市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析205二、長沙市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析206三、成都市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析207四、重慶市物流地產(chǎn)投資機(jī)會分析208第七章中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭現(xiàn)狀與競爭策略210第一節(jié)中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析210一、市場格局分析210二、區(qū)域格局分析211第二節(jié)中國物流地產(chǎn)發(fā)展的swot分析213一、優(yōu)勢（strengths）213二、劣勢（weaknesses）214三、機(jī)會（opportunitie）214四、威脅（threats）215第三節(jié)物流地產(chǎn)投資商的競爭力提升戰(zhàn)略--基于普洛斯的經(jīng)驗(yàn)215一、物流地產(chǎn)投資商的競爭戰(zhàn)略216二、物流地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略218第八章各類企業(yè)對物流地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營分析222第一節(jié)國際物流地產(chǎn)商物流地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營分析222一、普洛斯（prologis）222二、嘉民集團(tuán)227三、維龍（vailog）地產(chǎn)231四、麥格理集團(tuán)232五、新加坡騰飛集團(tuán)235六、新加坡豐樹物流信托管理有限公司237七、安博置業(yè)（amb）240第二節(jié)物流地產(chǎn)商對物流地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營分析241一、嘉里建設(shè)有限公司241二、中糧地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司243三、華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司247四、綠地集團(tuán)249五、恒大地產(chǎn)251六、合生創(chuàng)展256七、和記黃埔有限公司257八、金地（集團(tuán)）股份有限公司260九、上海復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司261十、珠江投資263十一、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司266十二、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司269十三、南京棲霞建設(shè)股份有限公司271十四、西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司275第三節(jié)物流公司對物流地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營分析277一、浙江傳化集團(tuán)有限公司277二、中國外運(yùn)股份有限公司280三、寶灣物流控股有限公司285四、華潤物流（集團(tuán)）有限公司287五、中國遠(yuǎn)洋物流有限公司289六、錦程國際物流集團(tuán)股份有限公司290七、天津振華物流集團(tuán)有限公司293八、寶供物流企業(yè)集團(tuán)有限公司295九、河南路港綜合運(yùn)輸有限公司298十、廣州海元物流有限公司298十一、中海集團(tuán)物流有限公司299十二、深圳市共速達(dá)物流股份有限公司301第九章中國物流地產(chǎn)行業(yè)投資前景與風(fēng)險分析304第一節(jié)中國物流地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析304一、物流行業(yè)支持政策分析304二、經(jīng)濟(jì)增長與物流地產(chǎn)開發(fā)需求分析320三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響分析336第二節(jié)物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析342一、中國物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢分析342二、中國物流地產(chǎn)的市場需求潛力分析345第三節(jié)物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險因素348一、拿地風(fēng)險348二、管理風(fēng)險348三、招商風(fēng)險348四、融資風(fēng)險349五、準(zhǔn)入風(fēng)險349六、人才風(fēng)險349第四節(jié)物流地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險349一、社會環(huán)境風(fēng)險349二、公共關(guān)系風(fēng)險349三、策略選擇風(fēng)險350四、系統(tǒng)操作風(fēng)險350五、市場競爭風(fēng)險350第五節(jié)物流地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的管控策略350一、風(fēng)險管控的幾種策略350二、建立綜合風(fēng)險管控機(jī)制351圖表目錄圖表1物流地產(chǎn)價值鏈16圖表2物流地產(chǎn)企業(yè)的核心能力在價值鏈上的分布（陰影部分）19圖表3物流園區(qū)開發(fā)的盈利來源20圖表42004-2015年倉儲業(yè)營業(yè)收入增速放緩34圖表52000-2015年倉儲業(yè)物流增加值增速放緩35圖表6物流園區(qū)地理位置特點(diǎn)41圖表7物流園區(qū)吸引企業(yè)入駐的原因41圖表8物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)度42圖表9物流園區(qū)建設(shè)滯后原因42圖表102015年底物流園區(qū)建成進(jìn)度狀況43圖表11全國物流園區(qū)開發(fā)方式44圖表12物流園區(qū)的業(yè)務(wù)定位44圖表13全國物流園區(qū)管理模式45圖表14全國物流園區(qū)主要業(yè)務(wù)功能45圖表15全國物流園區(qū)主要流轉(zhuǎn)商品46圖表16全國物流園區(qū)信息化投入47圖表17全國物流園區(qū)信息系統(tǒng)開發(fā)方式48圖表18全國物流園區(qū)未來重點(diǎn)工作48圖表19全國物流園區(qū)稅收情況49圖表20影響物流園區(qū)贏利水平的主要因素50圖表21物流園區(qū)土地價格51圖表22物流園區(qū)倉庫租金價格51圖表23物流園區(qū)人才資源需求52圖表24影響物流園區(qū)經(jīng)營的環(huán)境因素53圖表25blt與bot的對比分析57圖表26blt模式包含的合同類型及合同主體59圖表27公共項(xiàng)目blt模式合同關(guān)系圖60圖表28公共項(xiàng)目blt運(yùn)行模式概念框架模型61圖表29普洛斯通用型物流倉儲設(shè)施部分標(biāo)準(zhǔn)64圖表30普洛斯收購回租模式示意圖65圖表312014年-2015年社會物流總額及可比變化情況77圖表322015年社會物流總費(fèi)用構(gòu)成78圖表332013年以來中國沿海散貨運(yùn)價指數(shù)79圖表342013-2015年中國、美國、日本調(diào)查企業(yè)銷售物流費(fèi)用率比較82圖表35社會物流總額及可比變化情況84圖表362015年社會物流總費(fèi)用構(gòu)成情況85圖表372014年以來中國干沿海散貨運(yùn)價指數(shù)86圖表382013-2015年倉儲增加值同比增長率90圖表392010-2015年社會物流費(fèi)用情況90圖表40重點(diǎn)調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布情況97圖表412013-2015年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)銷售總額增長情況98圖表422013-2015年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)貨運(yùn)量增長情況99圖表43工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流成本增長情況100圖表44工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流成本構(gòu)成情況100圖表45工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流費(fèi)用率情況101圖表462013-2015年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流費(fèi)用率情況102圖表472013-2015年中外物流費(fèi)用率情況對比103圖表482010-2015年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流外包情況103圖表492007-2015年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)委托代理貨運(yùn)量占比情況104圖表50工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)倉儲面積情況105圖表51工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)運(yùn)輸設(shè)施擁有量106圖表522010-2015年中國工業(yè)品物流總額增長分析108圖表53中國鋼鐵物流行業(yè)發(fā)展階段簡表109圖表542008-2015年鋼鐵行業(yè)物流費(fèi)用率111圖表55重點(diǎn)鋼鐵企業(yè)銷售總額、貨運(yùn)量增長情況112圖表56鋼鐵企業(yè)物流成本增長情況113圖表57企業(yè)物流成本與主營業(yè)務(wù)成本對比情況114圖表582015年調(diào)查鋼鐵企業(yè)物流成本構(gòu)成115圖表59歷年鋼鐵企業(yè)物流外包情況116圖表602015年全國重點(diǎn)調(diào)查醫(yī)藥企業(yè)物流成本構(gòu)成126圖表612008-2015年中日醫(yī)藥企業(yè)物流費(fèi)用率比較127圖表622004-2015年我國產(chǎn)量增長走勢圖136圖表632015年我國產(chǎn)量月度增長統(tǒng)計分析136圖表642015年中國行業(yè)產(chǎn)量區(qū)域集中度分析137圖表652013-2015年全國單箱結(jié)構(gòu)及增長幅度138圖表662015年產(chǎn)銷存140圖表67一至五類銷量占行業(yè)總銷量比重140圖表682015年一至三類銷量前十五名品牌141圖表692015年銷售收入前十五名品牌142圖表712015年-2021年中國行業(yè)物流總量預(yù)測146圖表722015年-2021年中國行業(yè)物流總量預(yù)測146圖表732015年-2021年中國行業(yè)物流總量增長速度預(yù)測147圖表742014年以來社會消費(fèi)品零售總額及同比增速149圖表752014年以來生產(chǎn)資料銷售總額及可比增速149圖表762014年以來進(jìn)出口總值及同比增速150圖表772008-2015年工業(yè)、批發(fā)零售業(yè)企業(yè)物流成本費(fèi)用率151圖表78重點(diǎn)商貿(mào)行業(yè)物流費(fèi)用率比較152圖表79物流企業(yè)分企業(yè)類型累計實(shí)現(xiàn)物流業(yè)務(wù)收入占比情況153圖表80物流企業(yè)分企業(yè)類型累計實(shí)現(xiàn)物流業(yè)務(wù)利潤占比情況154圖表812014年以來中國沿海散煤炭運(yùn)價指數(shù)走勢變化155圖表822014年以來中國沿海散成品油運(yùn)價指數(shù)走勢變化156圖表832015年限額以上單位網(wǎng)上零售額及同比增長156圖表842014年以來全國快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量及同比增速157圖表852014年以來中國沿海散貨綜合運(yùn)價指數(shù)走勢變化159圖表862014年-2015年中國物流業(yè)景氣指數(shù)走勢變化160圖表87各種設(shè)備平均使用數(shù)量（截至2014年底）161圖表88各種業(yè)態(tài)門店平均配送數(shù)量（截至2014年底）161圖表89各種業(yè)態(tài)門店平均配送半徑和頻率（截至2014年底）162圖表912004-2015年農(nóng)產(chǎn)品物流總額及增長率趨勢163圖表92我國計劃經(jīng)濟(jì)時期糧食物流運(yùn)作模式示意圖172圖表93我國轉(zhuǎn)型時期與市場時期糧食物流運(yùn)作模式示意圖174圖表94我國現(xiàn)行糧食物流運(yùn)作模式示意圖176圖表952004-2015年糧食產(chǎn)量及增長速度177圖表962004-2015年農(nóng)產(chǎn)品物流總額及其增長速度178圖表97“十三五”期間上海市物流業(yè)發(fā)展的主要預(yù)期指標(biāo)189圖表98上海物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃空間布局示意圖194圖表992008-2015年上海物流用地出讓情況195圖表100國內(nèi)物流地產(chǎn)五分天下210圖表101電子商務(wù)自建物流倉儲211圖表102物流區(qū)域由長三角向中西部推進(jìn)212圖表103普洛斯在中國、日本、巴西業(yè)務(wù)發(fā)展情況223圖表104普洛斯在中國、日本、巴西行業(yè)占比情況223圖表105普洛斯在中國、日本、巴西完工物業(yè)情況226圖表1062015年嘉民集團(tuán)財務(wù)情況228圖表1072010-2015年中糧地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司財務(wù)狀況244圖表1082015年中糧地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司住宅地產(chǎn)開工計劃247圖表1092015年上海復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司開發(fā)項(xiàng)目情況262圖表1102014年榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司營業(yè)收入情況271圖表1112014年南京棲霞建設(shè)股份有限公司主要項(xiàng)目開發(fā)情況273圖表1122015年南京棲霞建設(shè)股份有限公司主要項(xiàng)目開竣工計劃274