商業(yè)綜合體開發(fā)流程與規(guī)劃要點(diǎn)

商業(yè)綜合體開發(fā)流程與規(guī)劃要點(diǎn)曾經(jīng)有個(gè)不是很恰當(dāng)?shù)珔s很形象的比喻說：“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生”，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅地產(chǎn)的開發(fā)其實(shí)有很大的區(qū)別，從規(guī)劃到建筑設(shè)計(jì)、從招商到銷售和運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都比住宅地產(chǎn)復(fù)雜許多。一、商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)化的開發(fā)流程二、商業(yè)規(guī)劃對(duì)設(shè)計(jì)過程的管控三、商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)1、商業(yè)規(guī)劃原則交通優(yōu)先：1）根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃二級(jí)路網(wǎng)和建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置；2）人車分流、外車內(nèi)人、下車上人即在地面以人，場(chǎng)地內(nèi)部只有人行，車流和貨流全部從場(chǎng)地周邊進(jìn)入建筑地下。功能分區(qū)：1）按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對(duì)應(yīng)關(guān)系布置；2）根據(jù)租售比和財(cái)務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)；3）遵循建筑設(shè)計(jì)的基本規(guī)律。突出商業(yè)：1）商業(yè)在城市綜合體中占據(jù)主導(dǎo)位置；2）在規(guī)劃布局和城市形象中突出商業(yè)，體現(xiàn)可達(dá)性和可視性；3）訂單式的地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)行主力業(yè)態(tài)的預(yù)招商。公共空間：1）室外：商業(yè)廣場(chǎng)、集中綠地和景觀水系；2）室內(nèi)：收放有度、錯(cuò)落有致、流暢通透。2、商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)1）功能布局住宅、商業(yè)要?jiǎng)屿o分區(qū)：住宅相對(duì)集中，形成社區(qū)并與商業(yè)進(jìn)行分離；持有商業(yè)要相對(duì)集中并與可售商業(yè)形成區(qū)隔，有利于后期經(jīng)營(yíng)管理。星級(jí)酒店和甲級(jí)辦公（若規(guī)劃）盡量沿城市主干道顯要位置獨(dú)立設(shè)置，體現(xiàn)項(xiàng)目整體檔次和形象。公寓（若規(guī)劃）：作為商業(yè)主體上部的高層建筑群出現(xiàn)，應(yīng)盡量沿商業(yè)主體的邊緣布局。2）建筑形態(tài)外立面（武漢萬達(dá)案例）體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、潮流、檔次的商業(yè)氛圍，強(qiáng)調(diào)結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?、歷史進(jìn)行設(shè)計(jì)；計(jì)出獨(dú)特的立面造型，并將購物中心的名稱及圖案標(biāo)志進(jìn)行展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象。入口：購物中心主入口為一級(jí)入口，起到統(tǒng)領(lǐng)全局作用，醒目并有迎客功能，要重點(diǎn)設(shè)計(jì)；百貨主力店出入口為二級(jí)，應(yīng)重點(diǎn)體現(xiàn)業(yè)態(tài)特點(diǎn)；三級(jí)入口為公寓、辦公、酒店。景觀：（武漢萬達(dá)案例）凸顯立面及夜景照明，沿主立面盡量不做遮擋，以突出時(shí)尚、表現(xiàn)夜景，活躍商業(yè)氛圍作為主要原則。涉及三個(gè)層面：主入口方形廣場(chǎng)、沿主立面帶形廣場(chǎng)、室外街景觀，營(yíng)造好水景、雕塑、樹陣、