建筑業(yè)營改增風(fēng)險防范及典型案例講義

營改增工作推進(jìn)要點

及風(fēng)險防范

前言：“十二五”全面完成營改增改革目標(biāo)財政部正在會同相關(guān)部門抓緊研究和論證試點方案，按程序報經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后適時付諸實施，力爭“十二五”期間全面完成營改增的改革目標(biāo)。第十二個五年計劃時間段:2011-2015年實施營業(yè)稅改征增值稅（簡稱營改增）改革是黨的十七屆五中全會作出的重要部署，是“十二五”時期我國財稅體制改革的一項重要任務(wù)，十八屆三中全會決定和《深化財稅體制改革總體方案》都對這項改革提出了明確要求，充分說明營改增的重大意義。尚未改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，上述行業(yè)涉及800余萬戶企業(yè)，年營業(yè)稅稅額約1.6萬億元，占全國稅收收入比重約15%。涉及行業(yè)的阻力建筑業(yè)阻力：1、占總成本約20%的人工成本無法取得進(jìn)項稅票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進(jìn)項稅票3、總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗房地產(chǎn)業(yè)阻力：1、土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進(jìn)項稅票2、選擇集中回籠資金維持高周轉(zhuǎn)，還是選擇進(jìn)銷稅金匹配犧牲資金成本謹(jǐn)慎應(yīng)對“營改增”“營改增”不僅是對財稅體制的變革，更是對所涉及行業(yè)經(jīng)營模式的考驗！公司應(yīng)從全局把控，協(xié)調(diào)各個部門同心協(xié)力，打好這場營改增的應(yīng)對之戰(zhàn)！一、集團整體推進(jìn)思路

二、不能按節(jié)點推進(jìn)的風(fēng)險

三、土地增值稅清算項目在營改增推進(jìn)中的風(fēng)險

四、針對上述風(fēng)險的補救措施

五、稅改后工作推進(jìn)中的重點風(fēng)險

六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施目錄營改增前營改增后5一、集團整體推進(jìn)思路1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目2、2015年7月1日前已啟動但在2015年7月1日后方完成開發(fā)銷售的項目（跨期項目）3、2015年7月1日后啟動的儲備項目61、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分為避免營改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、開發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開發(fā)票。舉例：假設(shè)已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔(dān)稅金100*3%=3萬元，我公司稅前可抵扣成本100萬。

71、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分

1、如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價100萬，則我公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。

81、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分

2、如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬元，承擔(dān)稅金上浮至11萬。多承擔(dān)的稅負(fù)會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。為避免我公司受成本受損、施工方轉(zhuǎn)移稅負(fù)的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。91、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

銷售部分為避免多繳納銷項稅金，對已收款未開票部分應(yīng)盡快開票已簽約應(yīng)收未到期部分，結(jié)合公司貼息政策，鼓勵客戶提前還款，并及時開具發(fā)票舉例：假設(shè)已收款未開票金額為100萬。稅改前開票，承擔(dān)稅金100*5.6%=5.6萬101、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

已收款未開票部分1、如果我公司在稅改后按照含稅價100萬開具發(fā)票，確認(rèn)收入部分為100/1.11=90.09，收入下降9.91%，稅后收入下降4.57%2、如果按照不含稅價100萬開具發(fā)票，承擔(dān)的稅金為100*0.11=11萬為避免我公司收入受損、多承擔(dān)增值稅金的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。111、20品15年7月1日前或已開壤發(fā)銷糖售完帽畢項淋目銷售甜部分煉措施遠(yuǎn)細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)一：榨稅改撲前客亞戶已肥匯款場必須渡及時鴿對賬煙，保餡證按鄉(xiāng)豐營業(yè)漂稅納微稅細(xì)節(jié)二：各已收悅款開腦票但當(dāng)已批店退款此的，竿務(wù)必典在稅螞改前繳退款差并開琴紅字柳發(fā)票細(xì)節(jié)三：羅已收垮款開黨票，弱在稅四改后燙退款園的，捏需扣叛除已雅繳納懇的營哭業(yè)稅（原因巨在于稅改范后各岔項目粘轉(zhuǎn)為骨增值攏稅納免稅系殘統(tǒng)，搜原營黃業(yè)稅煤納稅隙系統(tǒng)皆停用稻。即躬使開問具營款業(yè)稅侵紅字贊發(fā)票寒亦無辦從沖桂減，忙損失球稅金芹）121、20桶15年7月1日前肝已開柴發(fā)銷壤售完辯畢項阿目貼息秤政策苗解釋前提農(nóng)：必須市保證結(jié)售出愈的單釣位或懷提前道回籠湯的樓粱款（不包來含按嫩揭款）在20方15年6月30日前踐（預(yù)計直營改技增時懇點）成哄功收款開票努才可魂執(zhí)行。措施并：針對肉已簽要約未心到期但樓款快（20站15年7月1日以錄后才科到期題的樓河款）蘆，建刊議采亞用金沸融貼歐息等宇手段化引導(dǎo)妖客戶種提前悼回籠割資金凍。如裝客戶封將以撥上未懲到期獅樓款盤提前犁于20凝15年6月30日前商繳納觀并開尊票，授根據(jù)埋相應(yīng)江時間哨段獲左得一恩次性第返還擇利息悶。131、20各15年7月1日前伸已開栽發(fā)銷轉(zhuǎn)售完老畢項蕩目銷售勁貼息贈政策精解釋返還證利息視同茶現(xiàn)金子折扣拋，按么財務(wù)鴿費用贏入賬竄。應(yīng)收絲式取利叛息發(fā)毛票，做可由遮項目惱人員挽集中答到稅縮慧局代糊開。句稅金獻(xiàn)由客筒戶承瞇擔(dān)，廚從返美還利需息中英直接偵扣掉開具芳發(fā)票針需提倦供的顧資料典以及燃稅金牙起征頓點具盆體情傻況，塊由各項目狗向當(dāng)泛地主妨管稅窗局咨認(rèn)詢142、跨兆期項朝目支出芹部分為避象免稅雜負(fù)轉(zhuǎn)病嫁，心與乙懂方談念判不祖加價走而取侍得專微票。付款關(guān)收票煩在與醒銷項土匹配、不路會形棄成留礎(chǔ)抵的情況猴下盡助可能鉤延后仔以取奶得專嶄票。152、跨數(shù)期項澡目銷售黃部分收入潑提價肝以轉(zhuǎn)場嫁稅究負(fù)。不能桑提價胖項目爭取快賣線快收到快結(jié)襯算。163、20墻15年7月1日后勸啟動純的儲敢備項防目篩選春供應(yīng)丈商，交選擇眉具有勵一般玩納稅出人資抵格的感供應(yīng)灑商以忽取得陷專票這。付款喪收票輔進(jìn)項全應(yīng)與臘收款顫開票粉銷項暗匹配，避這免稅憑金浪插費。支出嚇部分173、20盡15年7月1日后堵啟動做的儲榆備項囑目收入粥提價裙以轉(zhuǎn)盲嫁稅馳負(fù)。銷售幫部分18二、不賭能按點節(jié)點辦推進(jìn)暮的風(fēng)萄險1、乙返方可能提價啦，將躲稅負(fù)敘轉(zhuǎn)嫁浪給開紐奉發(fā)商2、已醋完成悄銷售乖的項誦目，特如果程工程蛛結(jié)算門拖延異至稅壇改后喊，將滲導(dǎo)致曲大量賠的進(jìn)蟻項稅醫(yī)額無顫法抵蝦扣，淺形成開浪費3、已收蹤蝶款未及獨時開稿票的半項目臘，收奏入承診擔(dān)的烘稅金由將會恐由5.饒6%提升思至11爬%，增時加稅僚負(fù)4、土孩增稅錘、企釋業(yè)所作得稅睬稅前看抵扣棗成本脊縮水百，增嘗值額知上升桿，應(yīng)此交稅什金同怒步上侵升19三、土攔增稅偏清算蜜在營襲改增憂中的代風(fēng)險1、目敗前安離徽達(dá)課到清岔算條嗓件的瓣項目有五妹個，任務(wù)偵重，慢壓力箭大！2、以上待清研算項齒目銷金售已延滿足爺清算互條件易，對皮應(yīng)的伸工程裙結(jié)算陣開票間工作需在預(yù)彼計的營改住增時尚點前會完成。要求繞更高趁、時肝間更慎緊！如果憑在營缸改增屈后才膠取得愉成本獨發(fā)票鼻，可緊抵扣匯開發(fā)政成本竟將面裝臨縮壤水，割項目曲承擔(dān)交的土地鼻增值僚稅會增妖高20三、土躺增稅堵清算拾在營湖改增孕中的既風(fēng)險假設(shè)娘：清級算項籃目已區(qū)銷售末完畢垮，土地件及拆帳遷補繩償、騎開發(fā)佳間接冶費無記進(jìn)項濟；利細(xì)息支墊出已按走開發(fā)宜成本5%計提；收槽入已股開具瞎?fàn)I業(yè)揚稅發(fā)帶票；村營業(yè)寧稅金方及附柿加已忙繳納意；開發(fā)蘆成本避其余姻部分在稅喇改后單結(jié)算蘋取票酒比例暈為30席%。21三、土礙增稅窗清算巾在營米改增滑中的保風(fēng)險例一狗：營業(yè)儀稅口懂徑會營勤改增寄口徑22三、土饅增稅弓清算哥在營之改增燭中的餓風(fēng)險例二巖：營業(yè)賓稅口紛徑亞營改懼增口渴徑23三、土舉增稅繁清算孕在營帶改增計中的中風(fēng)險例三想：營業(yè)饑稅口溪徑裕營援改增層口徑24三、土般增稅金清算婆在營前改增注中的掌風(fēng)險測算群結(jié)果三個組例子逼中應(yīng)鐵納土店地增究值稅縫分別布上浮16走.4企0%、24樣.0企3%、21紀(jì).0痛6%,增長典率加舞權(quán)平它均數(shù)娘為19轉(zhuǎn).4越8%。意新味著擠土地意增值第稅會穿多交20繭%左右雄。如將盼工程互在稅害改后董結(jié)算滴取票屋比例政降為20爸%，土題地增傳值稅絲式分別蜓上浮10誰.9辦3%、16殼.0始2%、14蚊.0蜓4%,增長進(jìn)率加債權(quán)平裝均數(shù)訓(xùn)為12東.9摟9%。意勒味著編土地丸增值蔑稅會寶多交13閘%左右懲。25四、僻針對騙上述玻風(fēng)險斧的補橡救措痰施1、土泉地增果值稅巴待清樸算項剪目加證緊成附本發(fā)券票的餐催開分工作，務(wù)夕必在趣預(yù)計摟營改練增推植進(jìn)時鬼點前捧完成雕。要劃求項京目根催據(jù)具膏體情繪況，嶺排出粉土增先稅清盈算工因作節(jié)桃點，擊嚴(yán)格完執(zhí)行甩并定頭期反暖饋。2、如動果稅娛局規(guī)爆定，際由某期項目燭取得猾的進(jìn)牌項稅是只能冤用于擋抵扣炎該項彎目的寇銷項篩稅額俊，應(yīng)胳與稅蔑局溝斤通，蕉該項謙目土宮地增億值稅恒在清估算過窄程中坊收取薦的專妻票不搭做進(jìn)扶項抵干扣，早開發(fā)還成本治仍按食含稅飯金額桃處理3、與舉業(yè)主失協(xié)商斗，稅電改后勢開票漢盡量縣提價4、跨聾期項盟目，付款階收票習(xí)在與巡壽銷項霞匹配、不乘會形渾成留揚抵的情況迅下盡饞可能搜延后粥以取益得專下票。26五、凳稅改穴后工消作推席進(jìn)中的重度點風(fēng)熄險1、施工顛方資擴格風(fēng)例險2、銷啄項、進(jìn)項欄時間車節(jié)點鵲不匹贏配風(fēng)險3、三流晶不一攤致風(fēng)險271、施工芒方資斑格風(fēng)陣險項目●施工按方非增值植稅一般織納稅墊人，貪無法陪取得型與合同業(yè)務(wù)紹匹配易的進(jìn)躬項稅扯額。例如握：某工橡程由盒小規(guī)領(lǐng)模納油稅人嬌施工程，含療稅合隨同價虹為10獨0萬。如本應(yīng)取得進(jìn)項績稅額揉為10妻0/展1.挑11場*0雁.1扒1=扮9.逗91萬的建筑寫業(yè)專票。因其梁為小漠規(guī)模貓納稅真人，養(yǎng)只能貌按照3%稅率龜代開趙，只能杰取得進(jìn)項禮稅額10長0/候1.膚03奶*0斯.0練3=稍2.補92萬元配。282、銷言項進(jìn)刊項時溉間節(jié)卷點不曾匹配風(fēng)險●前期鴉集中青銷售盯，繳粉納大始量銷扛項稅革金，蟻后期表收取成本之費用發(fā)票秒，形藍(lán)成大彼量進(jìn)閑項留賢抵。293、三開流不厘一致風(fēng)險●三流沫：資金濕流、圍發(fā)票臺流、效業(yè)務(wù)歸流。僅即銀片行收賢付憑應(yīng)證、熄交易參合同灶和發(fā)為票上宗的收臉款人膀、付癢款人比和金姥額必抬須一必致。務(wù)必思杜絕能委托項支付廈現(xiàn)象縣！《國撕家稅引務(wù)總功局關(guān)圍于加顏強增輪值稅予征收它管理點若干層問題胃的通絮知》（國狐稅發(fā)轉(zhuǎn)【19計95】19混2號）弊第一擺條第(三)項規(guī)網(wǎng)定：納稅恥人購帥進(jìn)貨李物或循應(yīng)稅細(xì)勞務(wù)泛，支丸付運冰輸費鋸用，剩所支壩付款批項的較對象賊，必例須與鄭開具節(jié)抵扣半憑證摔的銷側(cè)貨單杯位、擋提供蒙勞務(wù)孫的單丑位一既致，喂才能蠢夠申油報抵懶扣進(jìn)巷項稅基額，裁否則藏不予駱抵扣。30六、應(yīng)對稅改冒后重點風(fēng)險搞的措膜施1、避產(chǎn)免進(jìn)像項銷趁項不士匹配制，規(guī)副劃工獸程付?？詈颓N售認(rèn)節(jié)點戲，避鋤免集中銷售掠在前挨，集中結(jié)算醒在后骨，建行議改蠶集中映開盤破為分財批分?jǐn)D步驟摔銷售飽，同時掘在建愉安合仍同中醬提前罵開票踏節(jié)點跡，推玩動施緩工方驢盡早陸開票，浮避免惹在取振得較皮少進(jìn)刪項稅首額的視情況棚下，驚產(chǎn)生壞大量眉銷項貫稅額幫。31六、應(yīng)對稅改些后重點風(fēng)險脊的措掘施2、降低槳銷項躍稅為避埋免無謂多繳允稅款秀，銷棟售合樂同中色不得裂使用輩“無戒償”莊、“麗贈送買”字諸眼。鹿合同堤中包銷含的啊家具剃家電等應(yīng)分握開列德明金飛額，將避免寄在混潤合銷殼售中青不能料劃分乎各自孔收入臂，導(dǎo)摩致適嶄用高州稅率鵲納稅楚。舉例縣：房產(chǎn)縣公司己銷售衰一套桌總額10己0萬的暗商品妥房，包遮含1萬元鄙的家資具禮齡包。分辛三種銜情況叮解讀器。32六、應(yīng)對稅改廊后重點風(fēng)險周的措只施例一言：購房合同夏明確無償日贈送為價值1萬元乏的家亮具禮聯(lián)包。佛合同沃標(biāo)明封房款10欠0萬。家具攏禮包視同文銷售，總濟增值系稅銷挖項為很：10收0x擇11糟%+璃1x疾17襪%=鮮11袋.1努7《增值意稅暫坊行條懸例實俘施細(xì)億則》規(guī)腐定，眨以下8種行獄為視獵同銷諒售：⑧將茄自產(chǎn)肆、委趕托加場工或購買的貨酸物無償拉贈送他人琴。33六、應(yīng)對稅改吉后重點風(fēng)險診的措央施例二秀：購房合同旨只明懲確銷售劑一套裁總額稈為10它0萬的步商品晌房，包含家盡具。沒有分別銷列明貧房屋窗與家焦具的逃價格?？傇鲂U值稅漿銷項滅為：10錯0x域17證%=雨17《中冒華人踢民共通和國跑增值蹄稅暫咽行條弟例》衡第三朵條，揉納稅軟人兼翅營不額同稅接率的偶貨物朋或者霸應(yīng)稅謊勞務(wù)歡，應(yīng)至當(dāng)分悠別核黎算不合同稅會率貨蜂物或翁者應(yīng)梯稅勞跡務(wù)的云銷售感額；未分靜別核投算銷隸售額西的，喜從高相適用螞稅率。34六、應(yīng)對稅改療后重點風(fēng)險見的措蛾施例三友：購房合同單明確銷售延一套扶總額麻為99萬的做商品鴿房和1萬元塑的家具儀。分惑別列診明房祥屋與甘家具恐的價課格，總暢價10威0萬元饅?？傇鲆爸刀悊徜N項椒為：99民x1母1%道+1沈x1削7%爛=1低1.鳴06三者搬分別只納稅11介.1疑7萬、17萬、11晌.0秘6萬，裙第三礦種情懸況交誦稅最多少。35六、應(yīng)對稅改