花樣年商業(yè)模式

戰(zhàn)略規(guī)劃花樣年商業(yè)模式專題研究花樣年于1996年在深圳啟動(dòng)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)和卓越的能力，已成功擴(kuò)張至中國(guó)增長(zhǎng)最快的四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，目前專注于“四大經(jīng)濟(jì)圈”開(kāi)展相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)1996年9月28日，花樣年開(kāi)始其業(yè)務(wù)，成立深圳市星彥投資發(fā)展有限公司1998年：花樣年的首個(gè)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目深圳碧云天在中國(guó)深圳市福田區(qū)動(dòng)工2000年：深圳碧云天落成。花樣年開(kāi)始從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)，包括保安服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施維護(hù)、園藝及住宅物業(yè)與寫(xiě)字樓的其他物業(yè)管理服務(wù)?；幽晡挥谥袊?guó)深圳市羅湖區(qū)的首個(gè)半裝修住宅精品樓盤(pán)項(xiàng)目芳鄰亦開(kāi)始施工2001年：花樣年的物業(yè)組合多元化至包括寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)?；幽甑氖讉€(gè)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目喜年中心于中國(guó)深圳市福田區(qū)動(dòng)工。地域上，花樣年已將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)拓展至成都。于2001年10月18日，成都通和成立2003年：于中國(guó)成都市錦江區(qū)的首個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成都錦上花動(dòng)工?；幽晡挥谥袊?guó)成都市城南區(qū)的首個(gè)住宅及商用大樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目藝墅花鄉(xiāng)亦開(kāi)始施工2006年：花樣年集團(tuán)（中國(guó)）于2006年1月20日成立，并于同年成為深圳花樣年投資、花樣年物業(yè)管理公司、星彥地產(chǎn)及成都通和各自股權(quán)的控股公司2007年：地域上，花樣年已將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)拓展至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)?；幽觊_(kāi)始著手云海間的建設(shè)，該項(xiàng)目乃位于中國(guó)江蘇省宜興市西渚鎮(zhèn)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)2008年：除深圳、成都及宜興外，花樣年亦將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)拓展至珠江三角洲如東莞及惠州等其他城市。2009年：在東莞，住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目東莞君山已開(kāi)始施工。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2011年6月竣工。在成都，大型城市綜合體美年國(guó)際廣場(chǎng)1.1期至1.3期開(kāi)始施工2009年11月25日在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市（股份代碼：1777）2010年：在「花開(kāi)中國(guó)」戰(zhàn)略指引下，花樣年在新進(jìn)入了桂林、大理、無(wú)錫和南京4個(gè)區(qū)域核心城市，將公司的業(yè)務(wù)布局從7個(gè)城市擴(kuò)展到11個(gè)城市，這使公司業(yè)務(wù)布局更為均衡資料來(lái)源：公司公告及年報(bào)2001年起花樣年開(kāi)始嘗試進(jìn)入異地市場(chǎng)，并逐步展開(kāi)全國(guó)化發(fā)展戰(zhàn)略。目前其業(yè)務(wù)發(fā)展主要聚焦于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲及京津都市圈四大區(qū)域2010年四大區(qū)域合同銷(xiāo)售明細(xì)表區(qū)域合同銷(xiāo)售金額合同銷(xiāo)售面積人民幣百萬(wàn)元占比平方米占比成渝經(jīng)濟(jì)圈2,01952%244,10364%珠江三角洲1,21031%85,43322%京津都市圈50613%38,18610%長(zhǎng)三角區(qū)域1574%14,4324%合計(jì)3,892100%382,154100%截至2011年10月，花樣年已將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到深圳、東莞、惠州、成都、天津、蘇州、無(wú)錫、南京、桂林、大理等10個(gè)核心城市，并計(jì)劃每年新進(jìn)入1-3個(gè)核心城市來(lái)持續(xù)擴(kuò)大公司的戰(zhàn)略縱深資料來(lái)源：公司年報(bào)時(shí)間回到2006年，當(dāng)時(shí)政府連發(fā)“13道令”針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行密集宏觀調(diào)控，亦是在該年花樣年開(kāi)始尋求集團(tuán)整體的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型序號(hào)時(shí)間政策15月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布六大新措施調(diào)控樓市(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)25月29日關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)(簡(jiǎn)稱“九部委十五條意見(jiàn)”)37月5日關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知47月6日

關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)57月6日關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知67月11日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)77月24日關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知87月26日關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知98月1日正式實(shí)施招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范109月4日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知119月5日

關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知1210月18日關(guān)于開(kāi)展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)的通知1311月7日關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知在不到半年的時(shí)間內(nèi)，來(lái)自中央有關(guān)部委的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)13個(gè)，涉及信貸、土地、結(jié)構(gòu)、稅收、住房保障、市場(chǎng)秩序、反腐等眾多環(huán)節(jié)、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)感受到了一場(chǎng)史無(wú)前例的調(diào)控風(fēng)暴事實(shí)上從2004年起，中央就陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施，著力提高房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻和集中度，直接導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量尚未形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的中小開(kāi)發(fā)商退出或被收購(gòu)?fù)恋?.土地保證金提高，高達(dá)上億；2.地價(jià)快速上漲，往往是起拍價(jià)的倍數(shù)；3.地價(jià)款一次性付清趨勢(shì)越來(lái)越明顯；4.閑置土地清理力度加大規(guī)劃設(shè)計(jì)1.規(guī)劃設(shè)計(jì)在拿地環(huán)節(jié)中的作用越來(lái)越重要；2.規(guī)劃設(shè)計(jì)和國(guó)五條調(diào)控精神越協(xié)調(diào)越容易拿到地；3.90/70和雙限房項(xiàng)目比重提高開(kāi)發(fā)1.項(xiàng)目自有資金必須在35％以上；2.主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放按揭；3.四證齊全才能貸款；4.貸款等資金具有扶強(qiáng)不扶弱的先天偏好；5.禁止建筑商為開(kāi)發(fā)商墊資；6.禁止拖欠農(nóng)民工工資稅收1.所得稅從結(jié)算時(shí)繳納改為預(yù)售時(shí)預(yù)繳；2.取消新設(shè)公司稅收優(yōu)惠；3.提高投資購(gòu)房流通稅負(fù)，抑制投資投機(jī)需求；4.或嚴(yán)格實(shí)行土地增值稅銷(xiāo)售1.提高預(yù)售條件；2.主體結(jié)構(gòu)封頂才能放按揭；3.政府開(kāi)始重視銷(xiāo)售環(huán)節(jié)市場(chǎng)秩序和商品房質(zhì)量保證；4.大中開(kāi)發(fā)商定價(jià)能力和優(yōu)勢(shì)越來(lái)越突出開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)加劇，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越聚焦于土地、資金和品牌優(yōu)勢(shì)中小開(kāi)發(fā)商退出，大中開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)，行業(yè)集中度提高根據(jù)「中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組」07年發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2006年“百?gòu)?qiáng)房企”總資產(chǎn)均值達(dá)73.1億元，凈資產(chǎn)均值25億，花樣年綜合實(shí)力不強(qiáng)2006花樣年百?gòu)?qiáng)平均收入3.4億27.1億毛利1.5億N/A利潤(rùn)9000萬(wàn)N/A總資產(chǎn)20億73億凈資產(chǎn)6億25億考慮轉(zhuǎn)型單核運(yùn)作？雙核運(yùn)作？于是從2006年起公司開(kāi)始嘗試尋求差異化發(fā)展道路，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的綜合研判和業(yè)務(wù)模式的不斷摸索，終于確定了「城市綜合體＋精品高檔住宅」“雙核驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略構(gòu)想業(yè)務(wù)拆分專業(yè)化、精細(xì)化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)物業(yè)管理集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)銷(xiāo)售代理集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“雙核”驅(qū)動(dòng)城市綜合體精品高檔住宅據(jù)判斷，花樣年對(duì)該戰(zhàn)略的主要考量應(yīng)該是基于當(dāng)時(shí)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力、中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展水平，以及長(zhǎng)久以來(lái)住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)之間發(fā)展的“不均衡性”等內(nèi)外部環(huán)境住宅地產(chǎn)以自住需求為主，商業(yè)地產(chǎn)較少發(fā)展住宅中自住和改善型需求并存，商業(yè)地產(chǎn)起步發(fā)展住宅以改善為主，商業(yè)地產(chǎn)從快速到穩(wěn)定發(fā)展<12001200-8000>8000工業(yè)化初期工業(yè)化中后期發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段資料來(lái)源：Natrust，統(tǒng)計(jì)局與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長(zhǎng)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明人均GDP1200-8000美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，8000美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至20000美元之后才進(jìn)入成熟發(fā)展期而在起步期時(shí)新增供應(yīng)增速往往最快。中國(guó)目前正處于起步期，而一線城市則已步入加速發(fā)展期人均GDP（美元）機(jī)會(huì)為貫徹“雙核”戰(zhàn)略，花樣年通過(guò)提供多樣化的產(chǎn)品選擇和人性化的生活服務(wù)，為富裕中高階層的個(gè)人、家庭以及快速增長(zhǎng)的中小型企業(yè)與企業(yè)主營(yíng)造