抵押貸款利率

經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域術(shù)語抵押貸款利率內(nèi)容摘要抵押貸款利率，那是一種富有韻律的經(jīng)濟(jì)學(xué)之歌，用不動產(chǎn)編織成的旋律，撥動了無數(shù)人的心弦。它是一種獨(dú)特的語言，一種深邃的智慧，讓人們在它的律動中感受到經(jīng)濟(jì)世界的奧秘。想象一下，那是不夜的都市，燈火闌珊處，一棟棟高樓大廈矗立在此，每一棟都是一個貸款的傳奇，每一棟都有一份抵押的利率。那是一種象征，一種默契的協(xié)議，將金錢與建筑緊密相連，將未來與現(xiàn)在相交織。再說那抵押的利率，它如同一位嚴(yán)肅的詩人，用最簡潔的言語，訴說著最深邃的真理。它是那種冷靜的理智，穿越市場的波動，洞察生活的繁華與落寞。它在人們的希望中誕生，又在人們的憂慮中成長，它是那種深深的依賴，是那種永恒的信任。而當(dāng)夜幕降臨，那無數(shù)的燈光猶如星星點(diǎn)點(diǎn)，照亮了那深邃的夜空。那是不動產(chǎn)的世界，那是一份份抵押的利率，它們像星辰一樣照亮了我們的世界，照亮了我們的未來。內(nèi)容摘要抵押貸款利率，它是一種生活的旋律，一種經(jīng)濟(jì)的韻律，讓人們在其中感受到生活的酸甜苦辣，感受到經(jīng)濟(jì)的高低起伏。它是那種深深的烙印，是那種永恒的記憶，它將永遠(yuǎn)存在于我們的生活中，指引我們前行。01基本原理利率的確定影響因素目錄0302基本原理基本原理根據(jù)傳統(tǒng)的凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)思想，在市場經(jīng)濟(jì)國家中考慮用于單筆住宅融資的抵押貸款利率的決定因素時，通常將貸款利率視為資金市場中的資金價格，認(rèn)為貸款利率的高低主要應(yīng)該取決于抵押資金的市場供求關(guān)系。

在抵押資金市場上有三類參加者：抵押貸款機(jī)構(gòu)、借款人和存款人。其中抵押貸款機(jī)構(gòu)作為貸款人，在貸款發(fā)放過程中實(shí)際上起到一個中間人的作用，即它利用抵押信貸的形式將存款人的儲蓄資金貸放給借款人，將存款人與借款人在一起。因此，借款人在市場上充當(dāng)資金需求方，貸款人而非存款人充當(dāng)著市場中的資金供給方的角色。抵押貸款的利率就是根據(jù)借款人和抵押貸款機(jī)構(gòu)所反映出的資金需求和資金供給而決定的?；驹?一)資金需求方的變動具體而言，抵押貸款利率一方面是取決于資金需求方的，即借款人為了在某段特定時間內(nèi)使用貸款人的資金所愿意支付并能夠支付的利息是多少。而借款人對于抵押貸款的需求實(shí)際又是由借款人對住房的需求決定的，可以說抵押貸款的需求是一種引致需求。因此對于資金需求方的變動更多的是來自于房地產(chǎn)市場本身需求的變化。房地產(chǎn)市場中的住房需求量通常取決于以下因素：(1)全社會人口的增加和需要住房的家庭數(shù)目的增加。由于住房本身是為居民服務(wù)的，人口數(shù)量的多寡在很大程度上決定了住房需求量的強(qiáng)弱。隨著家庭小型化的發(fā)展，家庭數(shù)量在不斷增加，住房需求量也在增加；反之，如果形成家庭的時間推后，住房需求的時間將趨于明顯的推后。(2)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及家庭收入水平。隨著社會經(jīng)濟(jì)增長，住房需求總體上開始上升。同時，居民家庭的收入水平和財(cái)富積累程度是形成住房需求的主要源泉之一。住房需求同家庭收入呈正向關(guān)系，即收入增加，住房購置能力提高，需求量也隨之增加。基本原理(3)城市結(jié)構(gòu)的變化。隨著城市化的發(fā)展，城市的進(jìn)一步開發(fā)和城市不斷更新，導(dǎo)致城市人口增加，從而住房需求增加。此外，家庭規(guī)模、人口年齡結(jié)構(gòu)、教育層次、住宅偏好以及房屋價格、居民所愿意支付的抵押貸款利率等諸因素也都會影響到市場中的住房需求量。比如由于家庭越來越小型化，導(dǎo)致家庭數(shù)目增加；社會人口老齡化的發(fā)展，適應(yīng)老齡化的住房功能需求增大；社會高等教育升學(xué)率的提高，導(dǎo)致學(xué)生宿舍的需求增加等等。總之，住房需求在很大程度上決定了借款人愿意支付多少利息、采用何種利率來獲得資金的使用權(quán)?；驹?二)資金供給方的變動另一方面，抵押貸款利率也取決于資金供給方，即貸款人所愿意接受的利息補(bǔ)償是多少，因?yàn)樵谝欢螘r間內(nèi)他們犧牲了對自己資金的使用權(quán)。從理論上講，貸款人能夠供應(yīng)的抵押資金總量是以下幾個因素的函數(shù)：貸款人吸收存款所必須支付的資金成本、發(fā)放并管理貸款的成本和可能發(fā)生的壞賬違約損失等。如果是固定利率貸款，貸款人還要考慮發(fā)放貸款日后由于利率變動所引發(fā)的潛在損失。除此之外，在向抵押市場供應(yīng)資金時，貸款人還要將抵押貸款的收益和風(fēng)險與其他投資項(xiàng)目進(jìn)行對比，如果貸款人認(rèn)為，發(fā)放抵押貸款比投資債券或商業(yè)貸款更能獲益，那么就會有更多的資金流向抵押貸款。以上是一種相當(dāng)簡單的利率確定原理，從房地產(chǎn)市場角度確定的收益率可以看作是真實(shí)的抵押貸款利率，真實(shí)的抵押貸款利率是在無通貨膨脹環(huán)境下的無風(fēng)險利率。一旦考慮風(fēng)險、通貨膨脹發(fā)生的可能性時，這些實(shí)際因素將最終決定利率的高低。影響因素影響因素具體地說，影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、預(yù)期的通貨膨脹率和貸款風(fēng)險。

(一)預(yù)期的真實(shí)利率預(yù)期的真實(shí)利率(realinterestrate)是指扣除預(yù)期的通貨膨脹率以后的實(shí)際收益率，這是吸引人們進(jìn)行儲蓄的主要動力。如果我們把經(jīng)濟(jì)社會分成三大主體：國家、企業(yè)和居民，那么我們立刻就會發(fā)現(xiàn)，從總體上講，國家和企業(yè)都是貨幣資金的最終需求者，而居民的儲蓄則是貨幣資金的主要供給者(當(dāng)然，中央銀行的貨幣供應(yīng)也會成為借貸資金供給的一部分)。只有在居民認(rèn)為把錢放在銀行是安全的，比如當(dāng)他們?nèi)ト″X，不會因?yàn)橥ㄘ浥蛎浕蚱渌裁丛蚨艿綋p失時，居民才愿意進(jìn)行儲蓄。這種安全，是指儲蓄的貨幣的實(shí)際購買力不會因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀仍蚨档汀Q言之，居民在進(jìn)行儲蓄的時候，必須得到大于零的預(yù)期的真實(shí)利率。否則，居民就會放棄儲蓄，寧愿去買黃金，因?yàn)樗麄冎?，如果有通貨膨脹，黃金的價格也會同步上漲。影響因素因?yàn)榻^大多數(shù)抵押貸款資金來自于居民儲蓄存款，那么為了確保居民在銀行的儲蓄存款是安全的，抵押貸款利率就必須包括大于零的預(yù)期的真實(shí)利率。只有這樣，金融機(jī)構(gòu)才能把廣大公眾的儲蓄集中起來，并將之投入房地產(chǎn)抵押貸款活動中。(二)預(yù)期的通貨膨脹率除了考慮預(yù)期的真實(shí)利率以外，所有投資者在做投資決策時還必須關(guān)心通貨膨脹對投資收益的影響。所以，通貨膨脹率是投資者和貸款人在發(fā)放或購買長期固定利率抵押貸款時所考慮的重點(diǎn)問題。當(dāng)貸款人和投資者決定是否發(fā)放或購買抵押貸款時，他們必須確定在通貨膨脹的情況下是否仍然可以獲得足夠高的投資收益，從而能夠補(bǔ)償任何預(yù)期損失。所以，貸款人對通貨膨脹的預(yù)期同樣應(yīng)被包括在貸款利率之內(nèi)。影響因素為了說明名義利率(即借貸雙方所簽訂的合同利率)與預(yù)期的真實(shí)利率的關(guān)系，我們假定一個1年期的l萬元的貸款，合同利率為10%，那么到年底貸款人將收回元的貸款本息。如果當(dāng)年通貨膨脹率是6%，那么年底所收回的元的實(shí)際價值就只有元。這樣雖然名義利率為10%，而實(shí)際抵押貸款利率小于4%(377元÷元)。于是我們可以得出結(jié)論：如果貸款人想要得到4%的真實(shí)收益，那么他就必須要求大于10%的名義利率以補(bǔ)償由于通貨膨脹所引起的價值損失。任何投資項(xiàng)目的名義利率至少應(yīng)包括預(yù)期的真實(shí)利率和預(yù)期通貨膨脹率兩部分。正如上面的例子，4%的預(yù)期的真實(shí)利率加上6%的通貨膨脹率即得到10%的名義利率。注意，這里的通貨膨脹率是在發(fā)放貸款時對通貨膨脹率的預(yù)期，所以實(shí)際通貨膨脹率的高低也是所有貸款人和投資者應(yīng)該考慮的因素。(三)貸款風(fēng)險所謂貸款風(fēng)險，是指貸款實(shí)際收益的不確定性，或者說是實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差。影響因素在數(shù)學(xué)上可以用實(shí)際收益率的均值和方差加以定量表達(dá)。影響貸款實(shí)際收益的因素，除了通貨膨脹以外，還有各種不確定性因素。這些不確定性因素的存在，有可能引起貸款人的損失。因此，他們就有理由要求獲得相應(yīng)的風(fēng)險補(bǔ)償。這種補(bǔ)償?shù)母叩屯ㄟ^資金價格即利率表現(xiàn)出來。一般而言，所承擔(dān)的風(fēng)險越大，貸款人應(yīng)該索取的風(fēng)險補(bǔ)償就越高。住宅抵押貸款的風(fēng)險主要有以下四類：第一類是壞賬風(fēng)險(defaultrisk)。所謂壞賬風(fēng)險是指借款人不能按約清償債務(wù)的風(fēng)險。這種風(fēng)險因貸款性質(zhì)和借款人的資質(zhì)不同而不同。造成壞賬的原因主要是兩個：一個是借款人的收入水平降低，這主要是由于借款人失業(yè)、傷亡或下崗等原因造成的；另一個是物業(yè)價值的降低，這主要是由于宏觀經(jīng)濟(jì)波動引起的。第二類是利率風(fēng)險(interestrisk)。貸款利率是根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢和對未來經(jīng)濟(jì)前景的判斷來確定的。但是，對經(jīng)濟(jì)的長期預(yù)測從來就不可能達(dá)到完美的程度，所以這就意味著，長期抵押貸款利率總是偏離未來的市場利率，利率風(fēng)險是不可避免的。影響因素譬如，在我們前面的例子中，假定在發(fā)放1年期、總額為元的抵押貸款時，預(yù)期通貨膨脹率為6%。如果年底實(shí)際通貨膨脹率不是6%，而是達(dá)到8%，這就是說，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益率，當(dāng)時貸款利率應(yīng)該為12%，而不是10%。低估的兩個百分點(diǎn)的通貨膨脹率就是貸款人所承擔(dān)的利率風(fēng)險。第三類是提前付款風(fēng)險(prepaymentrisk)。典型的住宅抵押貸款基本上都允許借款人提前付款而不需支付罰金。這實(shí)際上是給借款人提供了一種提前付款的權(quán)利，這種權(quán)利只有在對借款人有利的情況下，即當(dāng)市場利率下降的時候，才會被執(zhí)行。這就是說，如果市場利率高于已發(fā)放的抵押貸款利率，借款人傾向于繼續(xù)持有貸款；如果市場利率低于已發(fā)放的貸款利率，借款人將傾向于提前還款。顯然，在貸款被提前清償?shù)那闆r下，貸款人將不得不按照低的市場利率將被提前清償?shù)馁J款資金再次投資，從而必須承擔(dān)相應(yīng)的利息損失。當(dāng)然，由于安排一項(xiàng)抵押貸款是很費(fèi)時的工作，而且成本很高，所以，一般而言，除了經(jīng)濟(jì)波動特別劇烈的情況下，借款人提前付款的現(xiàn)象并不普遍。影響因素第四類是其他風(fēng)險。譬如貸款或投資的流動性(1iquidity)或市場可售性(marketability)對貸款人所索取的風(fēng)險補(bǔ)償?shù)谋嚷视绊懞艽?。由于證券在一個發(fā)育良好的資本市場上可以任意出售或轉(zhuǎn)手，因此相應(yīng)的流動性補(bǔ)償比其他投資低得多。政策風(fēng)險也是貸款人必須面對的一種不可預(yù)見性風(fēng)險。比如，影響市場運(yùn)行的環(huán)境管理方面的變化就是抵押貸款的一個潛在風(fēng)險。這方面的變化包括稅收形式、租金控制、利率管理等。貸款人必須評價這些事件發(fā)生的可能性，并且確信貸款收益足以補(bǔ)償上述可能發(fā)生的風(fēng)險。利率的確定利率的確定其中，i代表抵押貸款利率