房地產開發(fā)流程

劉中華潤置地有限公司房地產開發(fā)流程1

2023/9/5|Shenzhen內容安排第一部分房地產開發(fā)基礎知識第二部分房地產開發(fā)全過程2

2023/9/5|Shenzhen

第一部分：房地產開發(fā)基礎知識房地產基本概念地產相關知識房產相關知識3

2023/9/5|Shenzhen房地產開發(fā)基礎知識第一部分房地產基本概念地產相關知識房產相關知識4

2023/9/5|Shenzhen房地產基本概念本節(jié)主要內容一、房地產二、房地產業(yè)三、房地產開發(fā)四、房地產市場第一部分：房地產開發(fā)基礎知識5

2023/9/5|Shenzhen一、房地產第一部分：房地產開發(fā)基礎知識6

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產——明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。地產包括地面及其上下一定范圍內的空間。其與土地的根本區(qū)別就是有無權屬關系。房產——明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物。房產是房屋的經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同所有者和使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。【房地產】具體指土地、建筑物及其它地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，房地產由于其固定不可移動性又被稱為不動產，是地產和房產的總稱。房地產=地產+房產（使用權）（所有權）房地產基本概念房地產的涵義7

2023/9/5|Shenzhen二、房地產業(yè)第一部分：房地產開發(fā)基礎知識8

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識【房地產業(yè)】是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。房地產基本概念房地產業(yè)的涵義及分類房地產服務業(yè)房地產投資開發(fā)業(yè)房地產業(yè)在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設并轉讓開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。指除了取得土地、建造房屋，然后預售或出售外，還包括購買房屋后出租或出售。開發(fā)也不僅僅是建造新房屋，還包括把土地變?yōu)榻ㄔO熟地后出售，對舊房屋進行裝修改造，以及接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。在房地產投資、建設、交易、消費各個環(huán)節(jié)為當事人提供居間服務的經營活動。包含：房地產咨詢

房地產價格評估

房地產經紀房地產投資開發(fā)房地產中介服務房地產開發(fā)指專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，按照國家法律法規(guī)，依據(jù)合同對已竣工驗收投入使用的各類房屋及其附屬配套設施，以經營的方式進行管理。物業(yè)管理服務9

2023/9/5|Shenzhen三、房地產開發(fā)第一部分：房地產開發(fā)基礎知識10

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識品牌房地產開發(fā)需要整合的資源勞動力土地

專業(yè)人員經驗城市基礎、公用配套設施建筑材料

資金【房地產開發(fā)】指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。其本質是通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環(huán)境的一種活動。房地產開發(fā)具有投入資金大、投資風險大、收益高、附加值高、產業(yè)關聯(lián)性強等特點。房地產基本概念房地產開發(fā)的涵義及特點11

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識房地產基本概念房地產開發(fā)的參與者12

2023/9/5|Shenzhen四、房地產市場第一部分：房地產開發(fā)基礎知識13

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識【房地產市場】根據(jù)營銷學的觀點，房地產市場是對包括土地出讓、轉讓、抵押、開發(fā)，房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押、信托，以及一些與房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動有各自特定需求并參與其中的全部單位或個人的總和。房地產基本概念房地產市場的涵義14

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識房地產市場按照開發(fā)的不同階段可以分為一級市場、二級市場和三級市場：一級市場是由指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式，以土地使用權出讓合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途以及一定的價格出讓給房地產開發(fā)商或其他土地使用者所形成的市場。二級市場即房地產開發(fā)市場，其經營主體為房地產開發(fā)商，其經營內容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設規(guī)劃，對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā)，然后將開發(fā)出來的房地產出售給用地、用房的單位或個人。房地產二級市場一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場，對商品房來說，就是商品房的一手市場。三級市場是指在房地產二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易，是單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場。房地產三級市場具有消費性質，此時房地產呈橫向流通，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。房地產基本概念房地產市場體系15

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識市場級別一級市場二級市場三級市場主體國家和地方政府/房地產開發(fā)商房地產開發(fā)商/用戶用戶特點壟斷性競爭性競爭性主要內容整體規(guī)劃設計用途，征地、招拍掛綜合開發(fā)房地產轉讓、租賃方式協(xié)議或招拍掛出讓出賣、出租已開發(fā)土地或連同其建筑物轉讓、出租地皮或連同其建筑物。房地產基本概念房地產三級市場的比較16

2023/9/5|Shenzhen房地產開發(fā)基礎知識第一部分房地產基本概念地產相關知識房產相關知識17

2023/9/5|Shenzhen地產相關知識本節(jié)主要內容一、地產及土地產權二、我國現(xiàn)行土地所有制三、國有土地使用權四、房企獲取土地使用權的方式第一部分：房地產開發(fā)基礎知識五、開發(fā)土地的主要術語解釋18

2023/9/5|Shenzhen一、地產及土地產權第一部分：房地產開發(fā)基礎知識19

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識【地產】廣義而言，地產是房地產的簡稱。狹義上講，地產是指土地財產，是土地的經濟形態(tài)，即一定土地所有制關系下作為財產的土地，或者說是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其需要的土地資產。【土地產權】即地產的權利屬性，包括土地所有權、使用權、地役權、抵押權、典權和租賃權。地產相關知識地產及土地產權的涵義20

2023/9/5|Shenzhen二、我國現(xiàn)行土地所有制第一部分：房地產開發(fā)基礎知識21

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識性質社會主義公有制形式全民所有制勞動群眾集體所有制具體形式國家所有制農民集體所有制所有權主體及代表國家-國務院-地方政府一定范圍的農民集體所有權客體及范圍國有土地（城市市區(qū)土地，農村及城市郊區(qū)的一部分土地）集體土地（農村和城市郊區(qū)的一部分土地）地產相關知識我國現(xiàn)行土地所有制我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。具體而言，我國土地所有權可以分為國有土地和集體土地兩類：【國有土地】指屬于國家所有即全民所有的土地。國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權?！炯w土地】指數(shù)與農村居民集體經濟組織所有的土地。集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。22

2023/9/5|Shenzhen三、國有土地使用權第一部分：房地產開發(fā)基礎知識23

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識國有土地使用權的涵義【國有土地使用權】指國有土地使用權人依法利用土地并取得收益的權利，包括占有、使用、收益和有限處分等權利。24

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識

【國有土地使用權的出讓】指國家將一定年限內的國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。

【國有土地使用權的出讓年限】指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年限。

凡與國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同書》的用地，其使用年限如下：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或其他用地50年。地產相關知識國有土地使用權的出讓25

2023/9/5|Shenzhen四、房企獲取土地使用權的方式第一部分：房地產開發(fā)基礎知識26

2023/9/5|Shenzhen在現(xiàn)階段，根據(jù)《城市房地產管理法》（2007年修正）的有關規(guī)定，房地產開發(fā)用地的取得方式有如下三種：一是通過國家出讓方式獲得；二是通過轉讓方式獲得；三是通過與當前的土地的使用者合作及土地或房地產租賃等方式獲得。土地獲取的方式地產相關知識第一部分：房地產開發(fā)基礎知識27

2023/9/5|Shenzhen

辦理土地登記

核發(fā)《建設用地批準書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結果招標拍賣掛牌協(xié)議

出讓實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)(1)國有土地使用權出讓流程第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識28

2023/9/5|Shenzhen招標出讓國有土地使用權【招標出讓國有土地使用權】指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。其流程如下：

評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識29

2023/9/5|Shenzhen拍賣出讓國有土地使用權【拍賣出讓國有土地使用權】指

市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。其流程如下：（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價者或報價者為競得人。

第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識30

2023/9/5|Shenzhen掛牌出讓國有土地使用權【掛牌出讓國有土地使用權】指

市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。其流程如下：接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日在掛牌期限截止時仍有現(xiàn)場競買人要求繼續(xù)競價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。若無現(xiàn)場競買人要求繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識31

2023/9/5|Shenzhen招拍掛出讓國有土地使用權的比較第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識

招標

拍賣

掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價競投者數(shù)量至少三名至少三名一名符合條件即可復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標綜合價格及指定的技術等其它條件價高者得價高者得適用范圍除要求出價較高外，還需具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件；對土地用途或使用者有限制和特殊要求的。對土地使用者或土地用途無特別限制及要求。對土地使用者或土地用途無特別限制及要求。32

2023/9/5|Shenzhen協(xié)議出讓國有土地使用權【協(xié)議出讓國有土地使用權】指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。實踐中，協(xié)議出讓的方式容易產生土地條件相當而土地出讓金差別較大的情形，因此《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（2007年修訂）已明確規(guī)定用于房地產開發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》（2006年）規(guī)定以下5種情形可以納入?yún)f(xié)議出讓的范圍：1、供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；2、原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準的；3、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準的；4、出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的；5、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識33

2023/9/5|Shenzhen五、開發(fā)土地的主要術語解釋第一部分：房地產開發(fā)基礎知識34

2023/9/5|Shenzhen1.生地完成土地征用，未經開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等土地，即待開發(fā)的國有土地。2.熟地已經完成市政基礎設施建設的土地，達到“三通一平”或“七通一平”的施工條件的土地。3.三通一平指水通、電通、路通和場地平整。4.七通一平指給水通，排水通、電力通、通信通、燃氣通、路通、供熱通和場地平整。開發(fā)土地的主要術語解釋第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識35

2023/9/5|Shenzhen5.毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上建筑物及附屬設施的建筑物，將被改建的土地。6.凈地指國家在土地出讓時，已經完成拆除平整，不存在需要進一步拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識開發(fā)土地的主要術語解釋36

2023/9/5|Shenzhen7.地價指土地使用權受讓人獲取土地使用權所需的全部費用，也稱為土地費用、地價款或土地出讓金。地價包括土地使用權出讓金、城市建設配套費、拆遷安置補償費和土地開發(fā)費。8.地面價與樓面價土地出讓金又可以分為地面價與樓面價兩種計算方法。地面價，為每平方米土地的單價，即用出讓金總額除以土地總面積。樓面價，為攤到每平方米建筑面積的地價，即用出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積（樓面價=出讓金總額/總建筑面積，其中總建筑面積=土地總面積×容積率）。地面價不能反映出土地成本的高低，因此投資者往往以樓面價計算投資效益。9.容積率指一個小區(qū)的總建筑面積與土地總面積的比率。第一部分：房地產開發(fā)基礎知識地產相關知識開發(fā)土地的主要術語解釋37

2023/9/5|Shenzhen房地產開發(fā)基礎知識第一部分房地產基本概念地產相關知識房產相關知識38

2023/9/5|Shenzhen房產相關知識本節(jié)主要內容一、房地產業(yè)態(tài)劃分第一部分：房地產開發(fā)基礎知識二、房屋的主要術語解釋39

2023/9/5|Shenzhen一、房地產業(yè)態(tài)劃分第一部分：房地產開發(fā)基礎知識40

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識房產是房屋的經濟形態(tài)，也是地產經濟價值得以實現(xiàn)的依托，按照房產的用途不同，可以對房地產作下圖的業(yè)態(tài)劃分：房產相關知識房地產業(yè)態(tài)劃分41

2023/9/5|Shenzhen二、房屋的主要術語解釋第一部分：房地產開發(fā)基礎知識42

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識1.商品房指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。2.保障性住房指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準、供應對象、承租或銷售價格，具有保障性質的政策性住房。經濟適用房、廉租房、公租房、集資房均屬于保障性住房的范疇。3.經濟適用房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。4.廉租房指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供的社會保障性質住房，廉租房只租不售。房產相關知識房屋性質術語43

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識5.公租房即公共租賃房，指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價格，按照合理標準籌集，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。6.集資房即單位集資建房，指距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設規(guī)劃的前提下，經市、縣人民政府批準，利用單位自用土地進行集資合作建設的房屋。房產相關知識房屋性質術語44

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地產開發(fā)基礎知識1.建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。2.公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設備間、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積。3.套內面積套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。房產相關知識房屋面積術語45

2023/9/5|Shenzhen

第二部分：房地產開發(fā)全過程項目確立階段項目前期準備階段項目實施階段項目驗收交付階段項目收尾階段46

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程房地產開發(fā)一般分為五個階段進行:

項目確立階段

項目前期準備階段

項目實施階段

項目驗收交付階段注意：

每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接。

上述階段劃分并非絕對一成不變的，而是交替進行的，某些工作內容會貫穿幾個階段。

項目收尾階段47

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目確立階段項目前期準備階段項目實施階段項目驗收交付階段項目收尾階段投資機會調研項目立項資金融通土地獲取開發(fā)組織機構設立建設用地規(guī)劃許可證辦理規(guī)劃設計建設工程規(guī)劃許可證辦理項目報建建設工程招投標施工許可證辦理開發(fā)建設項目預售竣工驗收驗收備案入伙通告房屋交付房地產證辦理物業(yè)管理各階段涉及的關鍵環(huán)節(jié)48

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目確立階段項目前期準備階段項目實施階段項目驗收交付階段項目收尾階段各階段涉及的文件或證書《施工許可證》《預售許可證》《房地產預售合同》《竣工驗收備案證明書》《房地產證》《土地出讓合同》《建設用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用權證》《建設工程規(guī)劃許可證》《項目建議書》《項目可行性研究報告》49

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程詳細流程圖50

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程詳細流程圖51

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程詳細流程圖52

2023/9/5|Shenzhen房地產開發(fā)全過程第二部分項目確立階段項目前期準備階段項目實施階段項目驗收交付階段項目收尾階段53

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目確立階段本階段的關鍵環(huán)節(jié)一、投資機會調研二、項目立項54

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程一、投資機會調研55

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程投資機會調研的涵義

即通過對擬投資地區(qū)房地產市場的調查，搜集市場信息，從而探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。

投資機會調研對于選擇投資方向、進行目標市場定位、初步確定開發(fā)目標與方案起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。項目確立階段56

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程投資機會調研的主要內容項目確立階段投資機會調研57

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程二、項目立項58

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目立項的涵義

開發(fā)項目立項，是開發(fā)的第一步，即項目單位依法獲得政府投資主管部門（計劃發(fā)展委員會）的行政許可手續(xù)（原稱立項批文），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。

項目確立階段59

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

項目確立階段根據(jù)項目投資主體、建設內容的不同，建設項目劃分為審批類項目、核準類項目和登記備案類項目，其立項流程分別執(zhí)行審批制、核準制和登記備案制。

1.審批類項目：主要指使用政府資金投資的建設項目，包括政府預算內資金投資的項目、政府專項建設基金直接投資或以資本金注入或提供擔保的建設項目、使用銀行政策性貸款及國外貸款的建設項目、黨政事業(yè)單位使用自籌資金的建設項目和按有關規(guī)定應受理的其他審批項目等。

2.核準類項目：是指企業(yè)自主投資且列入《政府核準投資項目目錄》以內的建設項目，主要包括企業(yè)投資建設的重大項目和限制類項目、外商投資項目和境外投資項目等。

3.登記備案類項目：是指企業(yè)投資《政府核準投資項目目錄》以外的項目。一般而言，房地產開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的房地產項目實行備案制。立項流程60

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，在項目立項時的主要工作是：1.起草并向發(fā)改委或房地產開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;2.依據(jù)項目建議書批復,編制可行性研究報告報發(fā)改委審批獲準,并列入本年度固定資產投資計劃。項目確立階段立項時的工作61

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

【項目建議書】是房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結合各項自然資源、市場預測與分析，在基本條件確定后向國家、地區(qū)項目主管部門推薦的建設性材料。建議書的形成，是基本建設程序中最初的階段，是工程項目準備階段的開始，項目建議書不僅是確定項目建設的依據(jù)，也是具體設計的依據(jù)。

在項目建議書被相關部門批準后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究。項目確立階段項目建議書62

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

【項目可行性研究】指對工程項目建設投資決策前進行技術經濟分析、論證的科學方法和合理的手段。它以保證項目建設以最小的投資耗費取得最佳的經濟效果，是實現(xiàn)項目技術在技術上先進、經濟上合理和建設上可行的科學方法?？尚行匝芯康囊饬x如下：1.可行性研究是建設項目投資決策和編制設計任務書的依據(jù)。決定一個項目是否應該投資，主要依據(jù)項目可行性研究所用的定性及定量的技術經濟分析。因此，它是投資決策的主要依據(jù)，只有決策后，才能編制設計任務書。2.可行性研究是籌集資金的依據(jù)。特別是需在申請銀行貸款的項目，可行性研究報告是銀行在接受貸款項目前進行全面分析、評估、確認能否貸款的依據(jù)。3、可行性研究報告是項目建設前期準備的依據(jù)，包括進行設計、設備訂貨、洽談合同，環(huán)保、規(guī)劃部門確認等，都要依據(jù)可行性研究的結果。項目確立階段項目可行性研究63

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程可行性研究的主要內容有：1.項目概況；2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置；3.市場分析和建設規(guī)模的確定；4.規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;5.資源供給及資本運作方案；6.環(huán)境影響和環(huán)境保護；7.項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；8.開發(fā)建設節(jié)點計劃；9.項目經濟及社會效益分析；10.結論及建議?！究尚行匝芯繄蟾妗孔鳛榭尚行匝芯康某晒鷾实目尚行詧蟾媸琼椖孔罱K的決策文件和設計依據(jù)。項目確立階段項目可行性研究報告64

2023/9/5|Shenzhen房地產開發(fā)全過程第二部分項目確立階段項目前期準備階段項目實施階段項目驗收交付階段項目收尾階段65

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段本階段的關鍵環(huán)節(jié)二、資金融通三、土地獲取四、規(guī)劃設計與建設工程規(guī)劃許可證辦理一、房地產項目公司設立66

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程一、房地產項目公司設立67

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

房地產開發(fā)多以項目公司的形式存在。房地產公司的設立需滿足如下條件（中華人民共和國城市房地產管理法2007年修正）：項目前期準備階段項目公司的設立1.有符合公司法人登記的名稱和組織機構；2.有適應房地產開發(fā)經營需要的固定的辦公用房；3.注冊資本100萬元以上；4.有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。68

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

依據(jù)《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（2000年），房地產開發(fā)企業(yè)應當申請核定企業(yè)資質等級。未取得房地產開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。

項目前期準備階段項目公司的設立資質等級注冊資本/萬元從事房地產開發(fā)經營時間/年近3年房屋建筑面積累計竣工/萬平方米建筑工程質量合格率達到100%的連續(xù)年限/年上一年房屋建筑施工面積/萬平方米專業(yè)管理人員人數(shù)/人總計其中：中級以上管理人員持有資格證書的專職會計人員一級≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級≥800≥2≥52－≥10≥5≥2四級≥100≥1－－－≥5－≥269

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程二、資金融通70

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

【房地產融資】即房地產企業(yè)為了開發(fā)經營的需要，通過各種融資渠道，運用多種融資方式，以最優(yōu)化的資金結構融通資金的過程。

房地產融資是設立房地產企業(yè)、實施房地產開發(fā)經營并保證房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提?；I集資金的能力和使用資金的本領，是房地產開發(fā)企業(yè)的核心競爭力之一。項目前期準備階段房地產融資的涵義71

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程房地產的本質是金融。

——格林斯潘（美聯(lián)儲前主席）項目前期準備階段房地產融資的意義資金和土地是房地產企業(yè)的兩大命門。

——周小川（中國人民銀行行長）72

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

1.實現(xiàn)項目開發(fā)經營目標和企業(yè)發(fā)展目標；

2.利用財務杠桿，提高項目盈利能力；

3.優(yōu)化資本結構。項目前期準備階段融資目的73

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

1.適度規(guī)模原則：應確定合理的資金需要量。融資固然要廣開渠道，但必須適度。

2.成本效益原則：不同的房地產融資渠道和融資方式具有不同的融資成本和融資難易度，應選擇合理的融資渠道和方式，力求降低融資成本。

3.風險收益原則：不僅考慮利用負債經營的財務杠桿作用，而且要全面衡量資金供給、還本付息、破產償債等風險，力求實現(xiàn)房地產融資風險與收益的均衡。項目前期準備階段融資原則74

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段融資方式分類即通過舉債的方式融資，如房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、房地產抵押貸款、發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款等。即通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其他機構投資者資金、合作開發(fā)等方式融資。權益性融資債務性融資1.權益性融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險；2.傳統(tǒng)上主要是在私人市場融通，隨著上市房地產企業(yè)的增加和房地產權益證券化的流行，從公開市場融通房地產權益資金的比例正在逐漸提高。1.資金供給方不承擔項目投資的風險。75

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段融資渠道76

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程1.自有資金：

指凡屬于房地產企業(yè)所有者權益范圍內所包括的資金，是按財務制度規(guī)定歸企業(yè)支配的各種自有資金，包括企業(yè)折舊資金、資本金、資本公積金、企業(yè)盈余公積金及其他自有資金，也包括通過發(fā)行股票籌集的資金。房地產開發(fā)項目的自有資金是衡量房地產開發(fā)企業(yè)整體實力和項目開發(fā)風險的重要因素。為降低房地產開發(fā)項目的授信風險，保證房地產開發(fā)項目的順利完工，人民銀行和銀監(jiān)會均對房地產項目開發(fā)的自有資金比例有明確要求，各股份制商業(yè)銀行也制定相應的房地產項目貸款政策。

國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知（2009）

保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

項目前期準備階段幾種主要融資方式介紹77

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程2.預售回款：當滿足一定條件時，房地產開發(fā)企業(yè)可以將正在建設中的商品房預先出售給購房人，并由購房人支付定金或者房價款。項目前期準備階段幾種主要融資方式介紹78

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程3.股票：真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)企業(yè)可以順利上市，而在目前開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多、水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模上市解決行業(yè)性的資金短缺，似乎并不現(xiàn)實。4.合作開發(fā)：尋找一家或幾家有經濟實力的合作伙伴聯(lián)合開發(fā)，是一種分散和轉移資金壓力的較好辦法。開發(fā)企業(yè)可以組織聯(lián)合合作伙伴發(fā)揮各自的優(yōu)勢，并由各成員分別承擔和籌集各自需要的資金。當然，開發(fā)企業(yè)也應讓出一部分利益，否則難以找到合作伙伴。項目前期準備階段幾種主要融資方式介紹79

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程5.金融機構貸款：長期以來，我國房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。銀行貸款有著很多優(yōu)點：便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大。同時，房地產信貸業(yè)務也被普遍視為銀行的優(yōu)質資產。

銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對項目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的要求，不是大多數(shù)開發(fā)企業(yè)短期內能夠達到的。項目前期準備階段幾種主要融資方式介紹80

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程6.債券：根據(jù)《公司法》的規(guī)定，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個以上國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產負債率、資本金以及但保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險金融工具。這些都限制了大多數(shù)房地產企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。項目前期準備階段幾種主要融資方式介紹81

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程7.施工單位墊資

許多有一定經濟實力的承包商，有可能愿意帶資承包建設工程，以爭取到建設任務，特別是在開發(fā)項目有可靠收入保證的情況下，這樣，開發(fā)企業(yè)就將一部份融資的困難和風險給了承包商。當然，對延期支付的工程款項，開發(fā)企業(yè)也要支付利息，但通常這個利息率較貸款利率低，而且更低于整個開發(fā)項目的投資收益率。如果開發(fā)企業(yè)決定令承包商帶資承包，一定要對承包商的經濟實力進行嚴格的審查，對其籌資方案進行認真的分析。必要時，在承包商籌資過程中，開發(fā)企業(yè)也要給予必要的支持與合作，如為承包開具銀行付款保函等。項目前期準備階段幾種主要融資方式介紹82

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程三、土地獲取83

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。

成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。

成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。土地出讓成交確認書84

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段

土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。

出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。

受讓人在簽訂國有土地使用權出讓合同后，即可申領建設用地規(guī)劃許可證。國有土地使用權出讓合同85

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段房地產開發(fā)過程中的辦理的第一個證，此證關系著后期諸多工作的開展。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，作為建設單位向土地主管部門申請征用、劃撥和有償使用土地的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可證86

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。項目前期準備階段建設用地規(guī)劃許可證87

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段此證為房地產開發(fā)過程中的辦理的第二個證，以出讓方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

申領條件：付清全部土地款。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。國有土地使用證88

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程四、規(guī)劃設計與建設工程規(guī)劃許可證辦理89

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

房地產項目規(guī)劃與設計直接決定了產品是否符合消費者的要求，也決定了產品給開發(fā)企業(yè)帶來的收入，因此是房地產開發(fā)的重要階段。項目前期準備階段項目規(guī)劃設計90

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段項目規(guī)劃設計包括規(guī)劃和設計兩個方面：

規(guī)劃包括控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

控制性詳細規(guī)劃一般由政府規(guī)劃主管部門組織編制，其以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使用性質、使用強度等控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃；

修建性詳細規(guī)劃一般由開發(fā)企業(yè)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃及建設主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)提出的規(guī)劃條件，委托規(guī)劃設計院按照編制。

設計分為方案設計、中間設計和施工圖設計三個階段（詳見下圖）。項目規(guī)劃設計91

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段項目規(guī)劃設計92

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目前期準備階段規(guī)劃設計階段的輸出成果為方案報建文本和設計文件，成果報政府部門審批通過后，方可獲得建筑工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證《建設工程規(guī)劃許可證》為房地產開發(fā)過程中辦理的第三個證，此證辦理最為麻煩，核心任務最多。93

2023/9/5|Shenzhen房地產開發(fā)全過程第二部分項目確立階段項目前期準備階段項目實施階段項目驗收交付階段項目收尾階段94

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段本階段的關鍵環(huán)節(jié)二、建設工程招標三、施工許可證辦理四、商品房預售一、項目報建95

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程一、項目報建96

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程【建設工程項目報建】是指建設單位在工程項目前期的籌備工作結束后，向建設行政主管部門申請轉入工程建設的實施階段，由建設行政主管部門依法對建設工程是否具備發(fā)包條件進行審查的一項制度。凡在我國境內投資興建的工程建設項目，都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構的監(jiān)督管理。

房地產開發(fā)企業(yè)在通過項目報建后，方可辦理施工及監(jiān)理招標、質量及安全監(jiān)督、造價及勞保統(tǒng)籌等手續(xù)，以及申領建筑工程施工許可證。項目實施階段建設工程項目報建97

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

項目報建的時間：工程建設項目前期準備工作結束之后，工程項目發(fā)包之前。項目報建的內容：包括工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額、工程規(guī)模、開工竣工日期、發(fā)包方式及工程籌建情況等。項目實施階段建設工程項目報建98

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程1.建設單位到建設行政主管部門或其授權機構領取《工程建設項目報建表》，根據(jù)投資計劃填寫并加蓋單位公章。2.向建設行政主管部門或其授權機構報送《工程建設項目報建表》及相關材料，并按要求進行招標準備。3.被審查合格者，取得《工程建設項目報建證》項目實施階段建設工程項目報建程序99

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程二、建設工程招標100

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

【建設工程招標】是指建設單位就擬建的工程發(fā)布通告，用法定方式吸引建設項目的承包單位參加競爭，進而通過法定程序從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設任務的法律行為。項目實施階段建設工程招標

《招標投標法》（1999年）第3條第1款：在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：1.大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；2.全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；3.使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。101

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段建設工程招標《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會第3號令，2000年）：

關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目的范圍包括：

1.供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目；

2.科技、教育、文化等項目；

3.體育、旅游等項目；

4.衛(wèi)生、社會福利等項目；

5.商品住宅，包括經濟適用住房；

6.其他公用事業(yè)項目。102

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段

根據(jù)其招標任務內容不同通常有以下幾種種類：

1.建設工程項目總承包招標；

2.建設工程勘察設計招標；

3.建設工程材料和設備供應招標；

4.建設工程施工招標；

5.建設工程監(jiān)理招標。建設工程招標的分類103

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段根據(jù)其招標方式不同通常有以下幾種種類：1.公開招標指建設單位在公開媒介上以招標公告的方式邀請不特定的承包商參與投標，并從符合條件的投標人中擇優(yōu)選擇中標人的招標方式。公開招標的成本費用較大，一般適用于工程規(guī)模較大、技術復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設項目，以及采購數(shù)量多、金額大的物資設備、材料的供應。2.邀請招標指建設單位不公開發(fā)布招標公告，而是根據(jù)工程特點邀請?zhí)囟ǖ某邪虆⒓诱袠隧椖康耐稑烁偁?。邀請招標不僅可以節(jié)省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高中標率，是我國房地產開發(fā)商普遍采用的方式。3.協(xié)商議標

指由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期、造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。協(xié)商議標不是我國法律所承認的招標方式，其實質是談判性采購，但在我國建筑領域采用較多。建設工程招標的分類104

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段建設工程招標流程105

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程三、施工許可證辦理106

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段《建筑工程施工許可管理辦法》（2001年修正）第2條：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。

建筑工程施工許可管理107

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段

申領建筑工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。

建筑工程施工許可證由建設行政主管部門核發(fā)。建筑工程施工許可證108

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段《建筑工程施工許可管理辦法》（2001年修正）第4條：1.已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)，獲得《建設用地規(guī)劃許可證》；2.在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得《建設工程規(guī)劃許可證》；3.施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；4.已經確定施工企業(yè)；5.已滿足施工需要的施工圖紙及技術資料、施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。6.有保證工程質量和安全的具體措施；7.按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程己委托監(jiān)理；8.建設資金已經落實；9.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。建筑工程施工許可證申領條件109

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段建筑工程施工許可證的延期《建筑法》（2011年修正）第9條：建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止。110

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程四、商品房預售111

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段【商品房預售】是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。（“賣樓花”、“炒樓花”）商品房預售

我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。112

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段

申領商品房預售許可證應具備的條件（《城市商品房預售管理辦法》2004年修正）：

1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2.持有建設工程規(guī)劃許可證；3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。預售許可證申領條件113

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（2010年）：

完善預售資金監(jiān)管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。商品房預售資金監(jiān)管114

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目實施階段《城市房地產管理法》（2007年修正）：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。國務院七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（2005年）：

禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。預售商品房的轉讓115

2023/9/5|Shenzhen房地產開發(fā)全過程第二部分項目確立階段項目前期準備階段項目實施階段項目驗收交付階段項目收尾階段116

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目驗收交付階段本階段的關鍵環(huán)節(jié)一、竣工驗收二、房屋交付117

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程一、竣工驗收118

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

竣工驗收是項目建設的最后階段。它是全面考核項目建設成果、檢驗設計和施工質量、實施建設過程事后控制的重要步驟。同時，也是確認建設項目能否啟用的關鍵步驟。項目驗收交付階段竣工驗收房地產開發(fā)項目完工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質監(jiān)、城建檔案、燃氣和房管等有關主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件后，可以組織設計、施工、和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。119

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程項目驗收交付階段竣工驗收備案流程圖120

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程二、房屋交付121

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地產開發(fā)全過程

【房屋交付】即指按照房屋買賣合同的約定，將房產移交業(yè)主的過程。

對業(yè)主而言，即領取鑰匙，接房入住的過程，也叫“入伙”。項目驗收交付階段房屋交付122

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