土地評價內(nèi)容、流程、評價方法及相關(guān)報告模板表格

土地評估內(nèi)容、流程、評估方法及相關(guān)報告模板表格一、土地評估工作內(nèi)容1獲取土地資料內(nèi)容界定：在初步接觸之后，土地方/合作方提供土地（項目）的相關(guān)資料，便于展開初步評估工作。負責部門：與合作方初步接觸的聯(lián)系人/營銷副總執(zhí)行部門：市場部工作步驟：聯(lián)系人介紹總監(jiān)與土地方/合作方認識以總監(jiān)名義，提出資料清單（見附件1）接收土地方/合作方提供資料并歸檔2資料審核內(nèi)容界定：在土地方/合作方提供土地（項目）的相關(guān)資料后，對資料進行審核，檢查土地方/合作方提供的資料是否全面而準確，如不全面，請土地方/合作方補充。負責部門：營銷副總執(zhí)行部門：市場部工作時間：1個工作日工作步驟：根據(jù)資料清單，檢查各項送審資料是否齊全檢查單項資料內(nèi)容是否全面或準確如果資料準確，復印并歸檔，將復印件用作初步評估如果資料有漏缺，請總監(jiān)聯(lián)系土地方/合作方補充資料3初步評估內(nèi)容界定：根據(jù)土地方/合作方提交土地（項目）的相關(guān)資料，對土地方/合作方、項目（土地）情況、項目所在地的市場情況進行初步評估。負責部門：營銷副總/工程副總執(zhí)行部門：市場部/工程部工作步驟：根據(jù)資料提供的數(shù)據(jù)，進行初步的項目成本估算（項目成本估算標準表格見附件2）［市場部負責］提交工程部審閱通過internet網(wǎng)絡、人員關(guān)系網(wǎng)，了解項目所在地的市場情況、合作方情況。［市場部負責］根據(jù)收集到的資料，整理并形成初步評估報告（報告提綱見附件3）［市場部負責］提交報告［市場部負責］4初步評估決策內(nèi)容界定：領(lǐng)導層聽取市場部的初步評估匯報，并對合作與否做出初步?jīng)Q策。負責部門：市場部決策層級：公司總經(jīng)理/總監(jiān)參與人員：市場部、工程部的跟進人員工作步驟：初步評估匯報（WORD文檔）［會議議程見附件4］做出初步評估決議（或提出初步合作前提條件）市場部負責撰寫初步評估匯報會議備忘錄（范本見附件5）如提出合作前提條件，由總監(jiān)與土地方/合作方協(xié)商將前面收集到的資料及會議備忘錄轉(zhuǎn)交策劃部5簽訂合作意向書內(nèi)容界定：公司總裁與土地方/合作方簽訂合作意向書負責部門：總經(jīng)理/營銷副總執(zhí)行部門：市場部/律師工作步驟：擬定合作意向書（范本見附件6）簽訂合作意向書提交項目評估工作計劃給合作方（范本見附件7）6實地調(diào)研內(nèi)容界定：到項目所在地進行調(diào)研負責部門：營銷副總執(zhí)行部門：市場部工作步驟：市場部該項目的負責人向總監(jiān)、合作方提交市場調(diào)研計劃書（調(diào)研計劃書范本見附件8）（調(diào)研內(nèi)容及方式見附件9）與土地方/合作方進行項目交流會，了解其要求及意向約見當?shù)厍拔迕牟邉澊砉炯靶袃?nèi)人士，了解市場格局及人文情況對項目所在地市場進行調(diào)研，收集市場數(shù)據(jù)7提交項目評估報告內(nèi)容界定：根據(jù)市場數(shù)據(jù)，分析整理成項目評估報告，提交決策建議負責部門：營銷副總/工程副總執(zhí)行部門：市場部工作步驟：資料分析、整理撰寫報告（報告提綱見附件10）成本-效益分析部分，市場部完成后提交工程審閱8決策層決策內(nèi)容界定：集團決策層聽取策劃部的項目評估匯報，并對合作與否做出決策。負責部門：總經(jīng)理/總監(jiān)/市場部決策層級：董事會工作步驟：項目評估匯報（POWERPOINT形式）做出決策（或提出合作條件）如提出合作條件，由總裁與土地方/合作方協(xié)商9擬定合同及合同談判內(nèi)容界定：根據(jù)董事會的意見，擬定合同并進行合同談判。負責部門：總經(jīng)理執(zhí)行部門：總監(jiān)/市場部/律師決策層級：集團董事會工作步驟：擬定合同（范本見附件10）［市場部/律師］合同具體條款談判［總經(jīng)理、總監(jiān)、律師］形成最終版本合同［市場部/律師］10合同決策內(nèi)容界定：集團決策層根據(jù)最終版本合同做出最終決策。負責部門：總裁/總監(jiān)決策層級：董事會工作步驟：提交最終版本合同最終決策11進入實施階段內(nèi)容界定：根據(jù)合同條款組建項目公司負責部門：項目管理中心二、土地評估工作流程三、各種文件格式和表格項目資料清單土地使用權(quán)證地塊的準確地址、紅線圖及電子文件；規(guī)劃設計要點；初步的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)；前期的可行性分析報告；地質(zhì)勘探資料；原有土地方的背景資料及其希望的合作方式；所在區(qū)的分區(qū)規(guī)劃及未來對地塊產(chǎn)生重大影響的市政設計建設情況;項目地塊周邊配套情況；對項目地塊的分析及相關(guān)的市場調(diào)研報告。

項目成本估算標準表格序號項目取定標準計算基礎(chǔ)合計總面積單方造價（元/m2）可售面積單方造價（元/m2）備注1土地成本萬元1.1土地成本元/平方米平方米按提供資料1.2其他土地費用 2前期費用萬元2.1開辦費用2.2設計費用元/平方米平方米按總建筑面積2.3前期勘探費元/平方米平方米按總建筑面積3基礎(chǔ)設施配套工程費萬元3.1道路工程元/平方米平方米按用地面積的20%計算3.2供電工程元/平方米平方米按總建筑面積3.3供水工程元/平方米平方米按總建筑面積3.4電訊、智能化系統(tǒng)工程元/平方米平方米按總建筑面積3.5排水管道工程元/平方米平方米按總建筑面積3.6小區(qū)園林綠化工程費元/平方米平方米按用地面積的30%計算3.7會所元/平方米平方米按建筑概算3.8幼兒園元/平方米.平方米 按建筑概算4建筑安裝工程費萬元4.1住宅建安費用元/平方米平方米按建筑概算,毛坯房裝修標準5開發(fā)期稅費萬元5.1配套建設費元/平方米平方米按總建筑面積5.2人防易地建設費元/平方米平方米按總建筑面積5.3質(zhì)監(jiān)/安監(jiān)委托費2.0%。元按工程造價5.5工程報建費.1%0元按工程造價5.6勞動定額測定費1.5%元按工程造價5.7招投標信預算編制費1.0%元按工程造價5.8工程監(jiān)理費1.0%元按工程造價5.9物業(yè)管理基金2.0%元按工程造價6不可預見費3.0%1+2+3+4+57企業(yè)管理費3.0%2+3+48銷售費用3.0%銷售額9財務成本（年息6%） 開發(fā)成本費用合計萬元1+2+3+4+5+6+7+8+910銷售稅費5.5%萬元萬元銷售成本萬元初步評估報告提綱合作方簡介合作方的背景合作方的優(yōu)劣勢合作方邀請我方合作的目的合作方提出的合作條件目錄第一篇 項目概況及區(qū)域理解項目選址及基本情況區(qū)域綜合環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟特征與前景區(qū)域規(guī)劃發(fā)展動向第二篇項目開發(fā)背景城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況城市商貿(mào)市場競爭格局第三篇發(fā)展商概況第四篇項目開發(fā)機會與風險規(guī)避開發(fā)機會開發(fā)風險及規(guī)避第五篇項目開發(fā)功能規(guī)劃理念定位總體規(guī)劃建筑單體園林及配套開發(fā)計劃營銷策略要點1、營銷推廣策略2、時間安排第六篇項目經(jīng)濟分析經(jīng)濟技術(shù)指標成本效益分析銷售價格預測資金回