房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)

房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)：是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)：是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)：是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容：1、國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等;2、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；3、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理。4、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)五證房地產(chǎn)五證是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前三個證由市住建局核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建設(shè)工程規(guī)劃許可證（buildingpermit）,城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證：為了加強(qiáng)對建筑活動的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。國有土地使用證：是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。辦理程序：1、土地登記申請（1）有關(guān)宗地來源的政府批復(fù)及批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地許可證。提交國有土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等形式進(jìn)行操作程序中有效性的相關(guān)土地權(quán)屬材料。（2）因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權(quán)的、提交買賣、繼承、贈與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和公證書，原土地使用的國有土地使用證書。（3）提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業(yè)單位的土地使用者應(yīng)提交土地登記法人證明書和組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證。2、地籍調(diào)查對土地登記申請人的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權(quán)屬性質(zhì)、界線、面積、用途及土地使用者的有關(guān)情況。并要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭議，確認(rèn)后簽字蓋章。3、土地權(quán)屬審核土地登記機(jī)關(guān)對土地使用者提交的土地登記申請書、權(quán)屬來源材料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，決定對申請土地登記的使用者土地權(quán)屬是否準(zhǔn)予登記的法律程序。4、頒發(fā)國有土地使用權(quán)證書商品房預(yù)售許可證《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史：第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978至1991年)1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1981年，在深圳、廣州開始搞商品房開發(fā)試點(diǎn)，在此之前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或是企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配。1982年國務(wù)院在四個城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至1997年)1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)市場經(jīng)濟(jì)之后變化很大，其中房地產(chǎn)開發(fā)相當(dāng)成功，認(rèn)為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得全國推廣，于是他吹響了中國發(fā)地產(chǎn)開發(fā)號角，沿海城市一帶開始展開，特別在海南、北海、廣州、深圳等。1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場是已經(jīng)失控，主要是土地市場形成了嚴(yán)重泡沫。于是下令停止銀行貸款。政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。1993年底緊縮性的調(diào)控政策落實(shí)，經(jīng)濟(jì)過熱勢頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲金融（行情,資訊,評論）危機(jī)爆發(fā)，日本、香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1998至2003年)隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個是取消福利分房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1998里程碑5月9日，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買房。7月3日，國務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。同時，"建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系"被確定為基本方向。評述：海南房地產(chǎn)泡沫破裂后，延續(xù)5年的房地產(chǎn)頹勢就此得以扭轉(zhuǎn)。當(dāng)年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3623億元，比上年增加13.79%，改變了上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長態(tài)勢。政策背景是，通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)局勢使得政府決定催熱房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，這一影響深遠(yuǎn)的決策是亞洲金融危機(jī)后改善市場需求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其效應(yīng)持續(xù)了10年，并使得房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)熱不僅造就了大批中國富豪，也成為政府官員落馬的主要泥潭。易被人忽視的是，中國在當(dāng)年首次提出要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。1999-2003白銀年代1999年末班車12月12日，財政部下發(fā)通知說，在京中央和國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工的20億購房補(bǔ)貼資金，已經(jīng)陸續(xù)開始發(fā)放。評述：房地產(chǎn)零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續(xù)上升。商業(yè)銀行發(fā)放的個人住貸總量在不斷增長，貸款門檻越降越低。2001年炒房團(tuán)7月13日，北京申奧成功。8月，第一支來自溫州的火車炒房團(tuán)前往北京，共有134人，創(chuàng)下了過億元成交額。幾天后，另一支火車炒房團(tuán)前往杭州。9月11日，美國"9·11"事件發(fā)生。10月，溫州第一支飛機(jī)炒房團(tuán)前往北京。12月10日，中國正式成為世界貿(mào)易組織成員國。評述：申奧成功和入世，成為刺激房地產(chǎn)發(fā)展的兩大誘因，房價漲幅迅速，溫州炒房團(tuán)開始成為一個新的名詞。這一年的Forbes中國富豪榜中，開發(fā)商占28人。人民銀行禁止銀行"零首付"住房貸款的小小"警告"難敵房地產(chǎn)發(fā)展熱潮。但是，從防范風(fēng)險來說，這一次出手是及時有效的。2002年招拍掛1月10日，北京市取消住房建設(shè)中部分收費(fèi)項目。1月18日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)部2002年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知》，整頓建筑市場。2月21日，公積金貸款利率下調(diào)。5年以下(含5年)由現(xiàn)在的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。2月22日，央行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率，個人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54%，5年期以內(nèi)由5.31%降為4.77%，5年以上由5.58%降為5.04%。2003年地王3月開始，SARS爆發(fā)。6月5日，央行頒布震動房地產(chǎn)業(yè)的121號文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。評述：SARS重創(chuàng)房地產(chǎn)，短暫"寒冬"出現(xiàn)。121號文引起軒然大波，但隨后的18號文又安撫了市場情緒?？v觀這一年，雖然政府加緊對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是部門間的觀點(diǎn)并不完全一致。第四階段：價格持續(xù)上揚(yáng)，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2004至2008年)2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯，暴露出房價過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2004年個人集資建房3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即"71號令"，此通知規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。政府這一收緊政策，使積習(xí)已久的協(xié)議出讓土地方式從此淡出市場，取而代之的是招拍掛方式。然而隨后，全國各地的房價漲聲一片。10月29日央行決定，從該日起金融機(jī)構(gòu)將5年以下個人住房貸款利率調(diào)整為4.95%，5年以上5.31%。這是9年來首次加息。12月，于凌罡在北京發(fā)起個人集資建房運(yùn)動。評述：SARS過后的房價"報復(fù)性"反彈，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻都伴隨著新一輪房價的大漲。通貨緊縮已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟(jì)過熱和流動性轉(zhuǎn)而成為焦點(diǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮已經(jīng)開始從北京上海這些一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國化經(jīng)營發(fā)展兇猛，外資開始成為開發(fā)商重要的融資通道。全年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長34.2%。2005年八條3月17日，央行宣布調(diào)高商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率，公開表態(tài)要"通過此舉打擊炒房者，平抑房價"。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，當(dāng)年一季度全國房價上漲19.1%。評述：調(diào)控文件密度加大，但房價一路堅挺。旨在打擊投機(jī)行為的交易稅收不僅沒有控制房價，反而轉(zhuǎn)嫁了成本，加大了新房市場的市場需求。雖然預(yù)售制度沒有取消，但是在這次風(fēng)波中我們可以看出各部門之間對于房地產(chǎn)的疊加監(jiān)管和嚴(yán)控。2006年漲！漲！漲！4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。5月29日，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)［2006］37號)，人稱9部委"十五條"，對"國六條"進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號文)，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。8月1日，國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。12月，中國金融業(yè)按WTO規(guī)定全面放開，外資銀行進(jìn)入個人房貸領(lǐng)域。2006年北京住宅平均銷售價格達(dá)8050元/平方米，比去年上漲了20%。評述：2006年是房地產(chǎn)行業(yè)的"多事之秋"，密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀。房價問題成為民生問題，外資、熱錢首次受到空前關(guān)注，伴隨著高房價，A股市場牛市來臨，顯然，在中國金融業(yè)全面開放的背景下，流動性過剩、投資渠道狹窄成為房價高企的重要原因。2007熱空氣1月1日，《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高2倍，征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。1月17日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以"預(yù)征"為主的土地增值稅繳納法。通知宣告自2月1日起從嚴(yán)征收土地增值稅。3月16日，全國人大五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護(hù)財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義；物權(quán)法中的"住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期"這一規(guī)定，打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。央行宣布3月18日起同步上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)。9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。10月8日，國土資源部下發(fā)通知，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)用地年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。10月9日國土資源部通知強(qiáng)調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。2008年3月20日，因認(rèn)購不足，恒大地產(chǎn)放棄在港IPO計劃。是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件。2008年10月，全球金融危機(jī)爆發(fā)，中國發(fā)地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)冬期。小結(jié)：中國房地產(chǎn)價格走勢，1998年開始起到2003年，這一輪的上揚(yáng)達(dá)到高峰。2003-2007年都在頭部橫盤整理，2004年調(diào)控供給，2005年調(diào)控需求，2006年調(diào)控結(jié)構(gòu)，2007年繼續(xù)調(diào)控，2007年底基本調(diào)控完畢，2008年奧運(yùn)會東風(fēng)作用，中國新一輪的房地產(chǎn)，把頭部轉(zhuǎn)化為底部以后，又一波上揚(yáng)。第五階段：應(yīng)急與投機(jī)催生房地產(chǎn)大泡沫(2009至2011)2009年從年初的黯淡，到3月轉(zhuǎn)入大陽春，5月之后有越來越多的投資客進(jìn)入房地產(chǎn)市場，象征著房地產(chǎn)市場步入炎夏。而到年末，12月16日《福布斯》評選7大金融泡沫，中國房地產(chǎn)成為位列第二位的近在眼前的金融泡沫。2010年1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于４０％，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)．對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行４０％首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實(shí)施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于７０％。2010年３月10日，國土資源部出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，內(nèi)容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩成”、“１月內(nèi)付清地價５０％”等１９條土地調(diào)控政策。2010年9月29日國家有關(guān)部委出臺“新國五條”，國家有關(guān)部委要求在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)．完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到３０％及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實(shí)增加住房有效供給。其后更多城市出臺限購令，廣州限購令也在同年10月15日正式公布。2010年10月19日，中國人民銀行宣布，自２０日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２５個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的２．２５％提高到２．５０％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２５個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的５．３１％提高到５．５６％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010年11月３日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的１．１倍，首付款比例不得低于５０％，嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。2011年為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，國務(wù)院、銀監(jiān)會等相繼出臺多項政策對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用。毫無疑問，穩(wěn)健調(diào)控成分2011年房地產(chǎn)調(diào)控的一個主旋律，不論是限購還是房貸利率等措施都讓房價得到了控制。2011年1月26日：國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年2月9日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個百分點(diǎn)，調(diào)至4.50%。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個百分點(diǎn)，調(diào)至4.00%。2011年7月14日：國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式將呈現(xiàn)更加規(guī)?；?、專業(yè)化、多樣化。根據(jù)產(chǎn)品的細(xì)分市場、企業(yè)的自有資源、外部的政策環(huán)境等，各個企業(yè)會選擇自己合適的經(jīng)營方式。一、從區(qū)域布局上來看，一線品牌房企加速進(jìn)軍二級城市。隨著交通樞紐、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的全新布局，中國二級城市將迎來新一輪發(fā)展計劃，在這樣的背景下，二級城市消費(fèi)力將得到提升。二、從品牌規(guī)模來看：過去十年，萬科、保利等房地產(chǎn)企業(yè)把握住了市場機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為行業(yè)巨頭。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)和行業(yè)增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢會更加明顯，市場份額逐步上升，一些中小規(guī)模的企業(yè)受到政策和市場的沖擊影響會較大，會逐漸邊緣化。三、從開發(fā)模式上來看：現(xiàn)在中國房企發(fā)展的最大瓶頸依然是金融，資金鏈成為房企開發(fā)項目的最大風(fēng)險所在。過去十年房企的開發(fā)模式以快速周轉(zhuǎn)模式為主，也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來看，快速周轉(zhuǎn)模式可以加快資金周轉(zhuǎn)，有助于緩解資金鏈緊張狀況，但一旦市場發(fā)生重大波動，反而會加劇資金鏈緊張狀況。以萬達(dá)為代表的現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式，更為穩(wěn)妥，在持有資產(chǎn)的同時銷售部分增值能力較小的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠支持下個項目啟動。部分物業(yè)出售，以作現(xiàn)金流為主，部分物業(yè)長期持有，以作利潤為主。通過現(xiàn)金流房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。中國市場房地產(chǎn)現(xiàn)狀1．區(qū)域化。房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產(chǎn)投資、交易占全國的一半以上。從空間分布上看，中國房地產(chǎn)業(yè)增長將以華東地區(qū)為主，未來房地產(chǎn)業(yè)的投資中心也將集中在東部五省市上面?？偟膩碚f，中國東西部差距很大。這是與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)體制改革的程度相適應(yīng)的。房地產(chǎn)市場的區(qū)域發(fā)展的不平衡，也影響著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而使房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于一個較低的水平，或者說，處于一個較低的發(fā)展階段。2．房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。1995。1997年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已由33482個減少到21286個。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模仍然很小，1996年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均每個公司總資產(chǎn)7100萬元，平均凈資產(chǎn)只有1780萬元。從所有制結(jié)構(gòu)看，公有制房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然其比重處在下降趨勢之中，其主導(dǎo)地位卻十分穩(wěn)固，從隸屬關(guān)系看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是市、縣一級所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的不少。從資質(zhì)級別看，中低級別企業(yè)占主導(dǎo)地位，無級企業(yè)仍占很大比重。3．對外開放。房地產(chǎn)業(yè)對外開放的門戶日益擴(kuò)大。中國房地產(chǎn)業(yè)對外開放的步伐很快。從1992年以來，外資（主要是直接投資）已成為中國房地產(chǎn)業(yè)投資的重要力量。1995~1997年間，利用外資占整個房地產(chǎn)投資資金來源的12%左右。1998年由于東南亞金融危機(jī)的影響，利用外資的比例下降到8.8%。這主要是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)投資中外資主要來源于東南亞國家的原因所致。2014年下半年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢房地產(chǎn)市場仍有旺盛的需求，崩盤的可能性較小第一，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和家庭規(guī)模小型化將繼續(xù)催生大規(guī)模的剛性住房需求。城鎮(zhèn)化方面，2013年中國城鎮(zhèn)化率剛剛達(dá)到53.73%，擁有城鎮(zhèn)戶籍的人口占比只有36%左右，而OECD國家1970年城鎮(zhèn)化率就達(dá)到了67.3%，現(xiàn)在更是達(dá)到了80%。這就意味著未來中國還有大量農(nóng)民要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。第二，雖然目前轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)民收入普遍較低，在房價高企的房地產(chǎn)市場上尚不能形成足夠購買力，但是不能用居民短期的消費(fèi)能力來判斷中長期的消費(fèi)需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村居民的收入水平必然會持續(xù)升高，并最終形成房地產(chǎn)市場上的有效需求。隨著收入水平的提高，已經(jīng)擁有住房的家庭的改善性住房需求將逐漸釋放。第三，三四線城市主要是結(jié)構(gòu)性供給過剩而非絕對性供給過剩。中國指數(shù)研究院2010~2012年對61個三四線城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中60個城市的供銷比大于1，這似乎為三四線城市住房供給過剩提供了有力證據(jù)。然而，該證據(jù)只能說明三四線城市短期內(nèi)的商品房市場消費(fèi)能力小于供給能力，存在去庫存壓力，也就是結(jié)構(gòu)性的供給過剩。三四線城市由于城鎮(zhèn)化進(jìn)展相對緩慢、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和對人才與資金的吸引力等原因，目前房屋建設(shè)速度明顯超過了銷售速度。伴隨著城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模小型化的推進(jìn)，以及居民收入水平的提高，潛在剛需和被壓制的改善性需求將會釋放。第四，中國人口老齡化是不爭的事實(shí)，但是人口年齡結(jié)構(gòu)的變化需要非常漫長的過程，而城鎮(zhèn)化則比人口年齡結(jié)構(gòu)變化要快得多，家庭規(guī)模小型化也在抵消老齡化對住房需求的負(fù)面影響，因此人口老齡化帶來的影響尚無需多慮。房地產(chǎn)市場抗壓能力較強(qiáng)，不會引起大量銀行壞賬與房地產(chǎn)市場直接相關(guān)的銀行信貸有兩大類，一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，二是個人購房貸款。第一，家庭購房首付比例較高，而且家庭部門資產(chǎn)負(fù)債率較低，因此個人購房貸款出現(xiàn)大范圍違約的概率很小。第二，雖然房地產(chǎn)企業(yè)長期償債能力有所惡化，但是短期償債能力和盈利能力依舊比較樂觀，因此房地產(chǎn)企業(yè)大范圍違約的可能性不大。第三，地方政府高度依賴于房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)市場過度下滑將給地方經(jīng)濟(jì)帶來巨大沖擊，地方政府有動機(jī)也有能力阻止房地產(chǎn)崩盤。房地產(chǎn)投資形式房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資投資者從取得土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步開發(fā)投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)置業(yè)投資面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)（開發(fā)商新竣工的商品房），也可以是市場上的存量房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）。房地產(chǎn)間接投資投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行（1PO）、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。（三）購買住房抵押支持證券銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。房地產(chǎn)投資具有如下特點(diǎn)：一是高投入和高成本。二是開發(fā)周期長和投資回收期長。三是高利潤和高風(fēng)險。四是政策鼓勵和約束。房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制投資環(huán)境風(fēng)險房地產(chǎn)投資環(huán)境主要包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。房地產(chǎn)投資者一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、國家稅收政策、財政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動態(tài)；另一方面，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，關(guān)注市場信息，保持信息渠道暢通，爭取在政策調(diào)整時或在調(diào)整之前，及時預(yù)見變化，及時改善投資結(jié)構(gòu)并調(diào)整投資方向，把因政策變動帶來的風(fēng)險降到最小。投資時機(jī)風(fēng)險地產(chǎn)周期也包括蕭條、復(fù)蘇、高峰、衰退四個階段。從理論上講，最成功的房地產(chǎn)投資是在市場蕭條時期以最低成本購入土地并完成建設(shè)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時期以較高價格出售商品。具體來說：針對房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出只升不降的特點(diǎn)，在確信某一項目地段具備巨大升值潛力的情況下，無論處在何種經(jīng)濟(jì)周期階段、何種投資開發(fā)階段，都是投資的最佳時機(jī)。此外，對于房地產(chǎn)項目的投資時機(jī)，我們還要密切關(guān)注市場的整體動態(tài)走向以及地產(chǎn)項目所在的局部區(qū)域的供求關(guān)系，只有掌握了這兩個動態(tài)關(guān)系的基本情況我們才可以根據(jù)項目的建設(shè)估算期倒推出投資的最佳時機(jī)。投資類型風(fēng)險不同房地產(chǎn)投資類型，其區(qū)位價值決定因素又具有不同特征。各種不同類型的物業(yè)對位置的敏感程度不同，因此其抗風(fēng)險能力也不同。風(fēng)險控制進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項目決策在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項目以合理組織融資形式進(jìn)行滾動開發(fā)通過多項投資組合及多種經(jīng)營分散風(fēng)險(五)通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險房地產(chǎn)利潤來源房地產(chǎn)行業(yè)的利潤主要來自于地價與房價的變化。房價的構(gòu)成中，差不多三分