房地產(chǎn)企業(yè)車庫(kù)車位地下停車場(chǎng)爭(zhēng)議如何化解

房地產(chǎn)企業(yè)車庫(kù)、車位、地下停車場(chǎng)、售樓部、樣板房爭(zhēng)議如何化解？一、地上/地下停車位基本規(guī)定：物權(quán)法第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主買一贈(zèng)一非業(yè)主，單獨(dú)計(jì)稅。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。（非道路）占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。如合同明確約定內(nèi)容為所有權(quán)：如果在商品房買賣合同中約定：專門的停車位由開發(fā)商投資建設(shè)，處置收益歸開發(fā)商所有。如果是出售所有權(quán)，按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)處理，需要計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和預(yù)征土地增值稅、企業(yè)所得稅。（人防工程只允許出租）二、開發(fā)商到底有沒有權(quán)利對(duì)人防車位收取20年的租金？人防工程是開發(fā)商出資修建的，人防辦可以和他簽訂協(xié)議，把平時(shí)的使用權(quán)給開發(fā)商來支配和處理，最長(zhǎng)的使用期是20年。我國(guó)《人民防空法》規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，但國(guó)家可以在戰(zhàn)時(shí)征用人防工程?！币虼巳朔拦こ誊囄坏耐顿Y人究竟是誰成了問題的關(guān)鍵。如果在建筑規(guī)劃時(shí)，地下人防車位建設(shè)成本包含在總面積之中，業(yè)主實(shí)際上支付了人防工程的建造費(fèi)用，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)是所有權(quán)人。小區(qū)里建的這個(gè)空間，這是利用業(yè)主的土地共有權(quán)利，由業(yè)主拿錢來建的，應(yīng)該是人防辦和開發(fā)商簽訂的合同是無效的。應(yīng)該有業(yè)主委員會(huì)的參與。資料顯示：北京市從2009年開始，人防工程累計(jì)為社會(huì)提供了6.9萬個(gè)停車位。北京市民防局相關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)曾表示：人防工程停車費(fèi)要根據(jù)北京市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定來定價(jià)，不能隨意在費(fèi)用上拔高。北京華展公寓業(yè)主，將開發(fā)商——北京北辰創(chuàng)新高科技有限公司(下稱北辰創(chuàng)新)告上了法院。北京的紫金長(zhǎng)安家園、永泰園、玉阜嘉園等小區(qū)也存在類似的問題。實(shí)踐判例：天津趙某認(rèn)為，地下車庫(kù)應(yīng)當(dāng)為全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)出售車位，由此提起訴訟要求開發(fā)商為自己提供車位。法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)物權(quán)法，地下車庫(kù)的歸屬應(yīng)由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定。本案中，被告開發(fā)商通過出售的方式約定小區(qū)地下車庫(kù)車位的歸屬符合法律規(guī)定。并且，在雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中，原告趙某明確表示不購(gòu)買小區(qū)地下車庫(kù)的車位，因此對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。產(chǎn)權(quán)問題總結(jié)：【1】地下車車庫(kù)，合同明確約定所有權(quán)與其它可銷售的開發(fā)產(chǎn)品處理方式相同?！?】地下車車庫(kù)，合同明確約定使用權(quán)出售使用權(quán)，按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理，需要計(jì)算營(yíng)業(yè)稅等對(duì)于土地增值稅、所得稅：對(duì)應(yīng)的占地面積不得作為住宅項(xiàng)目的開發(fā)成本（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）對(duì)應(yīng)的建造成本不得作為住宅項(xiàng)目的開發(fā)成本（公共配套設(shè)施費(fèi)）轉(zhuǎn)入開發(fā)商的固定資產(chǎn)，折舊稅前扣除，【3】如合同沒有明確約定如果在商品房買賣合同中沒有明確約定，則產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，但由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，則按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理。三、如果開發(fā)商或物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅。占道停車位占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對(duì)應(yīng)的占地面積可以作為基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，分別計(jì)入普通住宅、非普通住宅和非住宅項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)租金收入一般由物業(yè)公司按月收入，統(tǒng)一計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。如果物業(yè)公司將出租收益轉(zhuǎn)存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅注：不允許買斷租賃權(quán)四、土地增值稅條例第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物細(xì)則：第四條條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。土地之上還上地平線之上五、地下停車場(chǎng)所出售還是出租？所得稅與土地增值稅處理差異？【1】房企將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？31號(hào)文：（三十三條）企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理（攤?cè)腴_發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本）租售給業(yè)主，計(jì)算土地增值稅。凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人的，取得的收入視同向購(gòu)房人收取的價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)按所購(gòu)房屋的類型預(yù)征土地增值稅。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除項(xiàng)目。單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的車庫(kù)、儲(chǔ)藏間等輔房及停車位、地下停車場(chǎng)所，按其他類型房產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。地下停車場(chǎng)以長(zhǎng)期租賃的方式，與業(yè)主簽訂長(zhǎng)期租賃合同，開具租賃業(yè)發(fā)票。是否按銷售繳納土地增值稅？遼地稅函【2012】92號(hào)，土地增值稅：轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，計(jì)入土地增值稅收入，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。無產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照?qǐng)?zhí)行?！哆|寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(遼地稅函[2009]188號(hào))第一條停止執(zhí)行：“企業(yè)長(zhǎng)期出租地下停車位、一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價(jià)值的，視同銷售，征收土地增值稅。繳納土地增值稅，不繳納出租房產(chǎn)稅”?！?】出租地下車位使用權(quán)合同20年一次性收取是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？2009年06月29日:國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”項(xiàng)目，以5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅?！?】、房地產(chǎn)公司賣車庫(kù)是否繳納“土地增值稅”？對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫(kù)的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發(fā)生時(shí)應(yīng)當(dāng)視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)之外另立名目向購(gòu)房者加收房款，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)有部分地下停車位以贈(zèng)送的方式和房屋一起銷售，贈(zèng)送的地下停車位是否視同銷售？答：贈(zèng)送的地下停車位不視同銷售，其成本按規(guī)定扣除。六、在計(jì)算土地增值稅時(shí)，將車位、車庫(kù)劃分為非住宅還是住宅？單獨(dú)核算？各地不一車位、車庫(kù)可以按照規(guī)劃進(jìn)行分期；車位、車庫(kù)的銷售收入計(jì)入非住宅，其成本與費(fèi)用和住宅一起分?jǐn)?；車位、車?kù)不計(jì)入可售面積。：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知（青地稅函〔2009〕47號(hào)）：凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫(kù)、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。：利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；：利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)2011年11月8日三、關(guān)于車庫(kù)、地下室歸屬問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車庫(kù)收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買者未購(gòu)買房屋但單獨(dú)購(gòu)買了地下室、車庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。四、執(zhí)行時(shí)間本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。特此公告七、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)后期，可售面積已售完，但尚有地下車庫(kù)（無房產(chǎn)證）未售出，是否應(yīng)保留部分成本？如何保留？青島地稅2013解答：根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第三十條規(guī)定，單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。八、關(guān)于地下車位營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅與土地增值稅協(xié)調(diào)問題房開公司出售地下車位（人防工程不能辦理產(chǎn)權(quán)證），關(guān)于流轉(zhuǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》相關(guān)條款應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅--服務(wù)業(yè)租賃征收營(yíng)業(yè)稅，關(guān)于房產(chǎn)稅：房開企業(yè)出售地下車位使用權(quán)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”5％征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)）第三條規(guī)定：‘出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定，對(duì)出租方式經(jīng)營(yíng)地下車位所取得的租金收入，應(yīng)按12%的稅率計(jì)算征收房產(chǎn)稅?！比绻麑?duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期出租的地下車位，一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價(jià)值的，視同銷售，征收土地增值稅。因此，對(duì)長(zhǎng)期出租視同銷售繳納土地增值稅，不征收房產(chǎn)稅。如果屬于出租，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。土地增值稅視同自用，收入不計(jì)清算收入，成本不允許作為扣除項(xiàng)目金額。沈陽軍區(qū)地下人防設(shè)施的特殊規(guī)定單位自用地下車庫(kù)是否應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅？房產(chǎn)原值如何確定？2011年7月1日省局下發(fā)了《關(guān)于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復(fù)》（遼地稅函[2011]183號(hào)），規(guī)定“暫免征收我省人防部門收取的、已納入財(cái)政預(yù)算管理的平戰(zhàn)結(jié)合工程的房產(chǎn)稅”。對(duì)此政策應(yīng)如何把握？經(jīng)請(qǐng)示省局，省局口頭答復(fù)：對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于人防部門所有的，由人防部門收取人防工程使用費(fèi)并納入財(cái)政預(yù)算管理的人防工程，對(duì)人防部門收取的人防工程使用費(fèi)不征收房產(chǎn)稅，對(duì)人防工程使用單位自用或再出租的也不征收房產(chǎn)稅。因此，應(yīng)首先確認(rèn)該地下車庫(kù)是否屬于地下人防工程，如屬地下人防工程應(yīng)按遼地稅函[2011]183號(hào)規(guī)定免征房產(chǎn)稅；如不屬于地下人防，該單位自用地下車庫(kù)應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，計(jì)稅原值按征管法規(guī)定予以核定。九、總局答復(fù)：地下車庫(kù)契稅：轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何進(jìn)行稅務(wù)處理？公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請(qǐng)問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會(huì)涉及哪些稅種？回復(fù)意見：

房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。

國(guó)家稅務(wù)總局

2011/02/11十、地下停車場(chǎng)位于公路下方，是否應(yīng)征收土地使用稅？答：依據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）第四條，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。地下建筑如何繳納土地稅？如果企業(yè)已按地上建筑物占地面積繳納了土地使用稅，與其相連的地下部分是否還要征收土地使用稅？答：如地下部分與地上建筑物占地面積相同且同屬一個(gè)納稅人，則不需重復(fù)繳納土地稅。如果整樓已出售完畢，地下部分是否應(yīng)征收土地使用稅？納稅義務(wù)人是誰？答：整樓出售完畢，如地下部分仍用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則應(yīng)征收土地稅，由土地使用權(quán)人或?qū)嶋H使用人繳納。十一、會(huì)所、幼兒園、物業(yè)辦公室等配套設(shè)施所得稅與土地增值稅的處理：（一）非營(yíng)利性，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，無償贈(zèng)送給地方政府、公用事業(yè)單位的。稅務(wù)處理：按公共配套設(shè)施費(fèi)直接列入成本（二）營(yíng)利性的、產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)企業(yè)的、產(chǎn)權(quán)未定的、無償贈(zèng)送給非地方政府、公用事業(yè)單位的稅務(wù)處理：視其用途而定。1、自用的：視為自建固定資產(chǎn)。隨著折舊攤銷價(jià)值。2、非自用的：視為開發(fā)產(chǎn)品，隨著開發(fā)產(chǎn)品的出售，列入成本。配套設(shè)施處理：（三）配套設(shè)施會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異：稅務(wù)處理：按照公共配套設(shè)施費(fèi)處理，即攤?cè)氤杀?。雖然是營(yíng)利性的，但是根據(jù)31號(hào)文件第33條規(guī)定，可以計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。但是，在會(huì)計(jì)上計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)，如果開發(fā)企業(yè)沒有按照《物權(quán)法》第74條，對(duì)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)加以約定，按照“成本說”，業(yè)主可能主張對(duì)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)。在法律實(shí)踐中，開發(fā)企業(yè)有敗訴的案例。十二、房地產(chǎn)企業(yè)售樓處、樣板房的建造費(fèi)用以及裝修費(fèi)用是否應(yīng)在開發(fā)成本中列支？答：按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十七條第六款,房地產(chǎn)企業(yè)售樓處的建造費(fèi)、樣板房的裝修費(fèi)等作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)處理。臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用如何列支？總局答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。所得稅：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文27條的差異（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？總局網(wǎng)站答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。應(yīng)做固定資產(chǎn)，折舊在管理費(fèi)用中列支。二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。四、租入并裝修的售樓處，租金、裝修費(fèi)計(jì)銷售費(fèi)用。十三、物業(yè)公司稅收問題財(cái)稅【2003】16國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)［1998］217號(hào)）物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅發(fā)［1995］076號(hào)代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。國(guó)稅函[2007]908號(hào)納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)以其向委托人收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。案例：公共配套設(shè)施的歸屬權(quán)問題三亞某公司花語庭院項(xiàng)目正在搞土地增值稅清算，在《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，稅務(wù)局提出：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？參考：各地對(duì)地下車位、雜物間稅務(wù)處理文件青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知青地稅函[2009]47號(hào)第十二條：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫(kù)、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車