商場二次調(diào)整方案

金鼎購物廣場調(diào)整方案業(yè)務(wù)部2011年5月8日金鼎購物廣場調(diào)整方案一、項(xiàng)目的定位思考商業(yè)項(xiàng)目的定位概念形成需要經(jīng)過精細(xì)化市調(diào)、SWOT分析和定位文件的編訂等行為來實(shí)現(xiàn)。如果說精細(xì)化調(diào)研是為商場定位的實(shí)現(xiàn)畫了一張地圖，SWOT分析是為實(shí)現(xiàn)定位確定的路線圖，那么定位文件編制實(shí)質(zhì)上是為定位實(shí)現(xiàn)編制了一套行動方案。定位文件的目的就是對商場經(jīng)營過程中的每個(gè)板塊和職能定義了行為指導(dǎo)手冊。我們的定位文件就是對以下問題進(jìn)行全面詳盡的解讀和回答：百貨門店輻射范圍；我們的范圍最少應(yīng)該以本案為中心輻射范圍應(yīng)該在半徑2公里左右（東起植物園、西至明德門小區(qū)、南起華城國際、北至小寨）。我們周邊傳統(tǒng)的百貨行業(yè)都沒有綜合業(yè)態(tài)，這是現(xiàn)階段我們最大的優(yōu)勢。目標(biāo)顧客特性的文字的描述和構(gòu)成分析---30%至40%的學(xué)生客群，30%中產(chǎn)階層，40%至30%的大眾消費(fèi)群體。商品組織：品類如何搭配？品牌結(jié)構(gòu)怎樣設(shè)計(jì)？品牌來源以及經(jīng)營思路是什么？對于現(xiàn)代百貨商場而言，其經(jīng)營的產(chǎn)品不是某一個(gè)化妝品、某一件衣服、某一雙鞋子等具體的消費(fèi)品，而是一個(gè)集合了具體商品和人文服務(wù)的顧客消費(fèi)空間。對于百貨商場來講，定位的形成是通過有序的管理行為對時(shí)間的積累，構(gòu)建一個(gè)消費(fèi)者心目中的消費(fèi)空間，商場經(jīng)營者通過對消費(fèi)空間的管理和經(jīng)營，形成自身的經(jīng)營特色和競爭優(yōu)勢。百貨商場定位的實(shí)現(xiàn)是一個(gè)過程，這個(gè)過程應(yīng)該包括定位概念的形成、實(shí)現(xiàn)和結(jié)果的修正。百貨商場定位概念的形成，就是在立店之初，確定的基本經(jīng)營方針——針對什么樣的顧客用什么樣的商品和服務(wù)組合來構(gòu)建商場的經(jīng)營平臺。而后的新店籌備是對定位的實(shí)現(xiàn)，開業(yè)后的經(jīng)營行為則是通過一系列市場反饋信息對定位進(jìn)行動態(tài)調(diào)整和修正的過程。我們應(yīng)該依托成熟的品牌資源調(diào)整自己的的商品結(jié)構(gòu)和組成，搭建自己的經(jīng)營特色平臺，培養(yǎng)顧客的信任度與忠誠度。與供應(yīng)商合作的方式、條件和合作模式是怎樣的？針對有市場的優(yōu)質(zhì)資源公司應(yīng)該有一套相應(yīng)的傾斜合作政策。雖然銷售與平效上可能會出現(xiàn)一些不盡如人意，但是在整體上對我們是有提升的。只有風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，才能有利益共享。店面怎么規(guī)劃？經(jīng)營環(huán)境的特色化要素有哪些？如何實(shí)現(xiàn)及維護(hù)？首先，我們的門臉應(yīng)該是有吸引力的，其次，能夠和賣場切實(shí)相關(guān)聯(lián)的，第三，在形象上是讓人能認(rèn)可的。相關(guān)配套服務(wù)是完全相匹配的，注入吸引元素，將被動提供消費(fèi)品轉(zhuǎn)為主動引導(dǎo)消費(fèi)趨勢，如果有可能可給予框架制成品牌相應(yīng)的長期優(yōu)惠合作條件。服務(wù)成本如何界定？服務(wù)產(chǎn)品有哪些？服務(wù)與商品如何配套？人、財(cái)、物（客訴、促銷、推廣、管理、財(cái)務(wù)、溝通）的付出是建立在效益產(chǎn)生的基礎(chǔ)上，而效益有時(shí)又是服務(wù)可以左右的，兩者相輔相成，建立顧客數(shù)據(jù)庫——定制營銷——全面顧客管理，但是服務(wù)不僅僅停留在人、財(cái)、物上，做好物業(yè)、政府方面的協(xié)調(diào)工作在很大程度上是對公司和供應(yīng)商解決后顧之憂的工作。服務(wù)沒有最好，只有更好。公司營銷的目標(biāo)就是提高期望同時(shí)提升績效，兩者結(jié)合，追求所謂的"整體顧客滿意（TotalCustoerSatisfaction）”。顧客對產(chǎn)品或服務(wù)期望來源于過往經(jīng)驗(yàn)、他人經(jīng)驗(yàn)的影響、營銷人員或競爭者信息承諾：而績效來源于整體顧客價(jià)值（由產(chǎn)品價(jià)值、服務(wù)價(jià)值、人員價(jià)值、形象價(jià)值構(gòu)成）與整體顧客成本（由貨幣成本、時(shí)間成本、體力成本、精神成本構(gòu)成）之間的差異。整體顧客滿意搭起與顧客間的情感紐帶，培養(yǎng)顧客對品牌或公司的忠誠度。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何分解？效益渠道有哪些？調(diào)整穩(wěn)定、成熟后我們可以改變現(xiàn)有的租金形式，實(shí)行聯(lián)營保底，將公司收益最大化，因?yàn)樯虡I(yè)上（民生、開元、百盛等）很少有租賃的形式存在，針對不同的品類下發(fā)銷售目標(biāo)，極大程度的調(diào)動供應(yīng)商與營業(yè)人員及商場人員的積極性；另外，有效地將各種業(yè)態(tài)的活動有機(jī)的結(jié)合在一起，將會產(chǎn)生更大的吸引力，而且我們的門頭廣告收益、電子屏信息發(fā)布、各類活動的組織等都是后期效益的產(chǎn)生點(diǎn)。經(jīng)營目標(biāo)的構(gòu)成要素有哪些？額度如何設(shè)定？梯度如何劃分？我們是西安南郊地區(qū)第一個(gè)大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓(xùn)多種功能的特色業(yè)態(tài)。人氣、環(huán)境、消費(fèi)力、品牌結(jié)構(gòu)、服務(wù)、戰(zhàn)略目標(biāo)出人才出機(jī)制出品牌出網(wǎng)絡(luò)出思想）是經(jīng)營的最基本要素。購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系MALL項(xiàng)目開發(fā)的最終結(jié)果，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。梯度進(jìn)行分三步；第一步：維持關(guān)系的重要手段是利用價(jià)格刺激對目標(biāo)公眾增加財(cái)務(wù)利益；第二步：在建立關(guān)系方面優(yōu)于價(jià)格刺激，增加社會利益，同時(shí)也附加財(cái)務(wù)利益，主要形式是建立顧客組織，包括顧客檔案，和正式的、非正式的俱樂部以及顧客協(xié)會等；第三步：增加結(jié)構(gòu)紐帶，同時(shí)附加財(cái)務(wù)利益和社會利益。與客戶建立結(jié)構(gòu)性關(guān)系，它對關(guān)系客戶有價(jià)值，但不能通過其它來源得到，可以提高客戶轉(zhuǎn)向競爭者的機(jī)會成本，同時(shí)也將增加客戶脫離競爭者而轉(zhuǎn)向本企業(yè)的收益。定位實(shí)現(xiàn)環(huán)境要求是什么樣的？定位實(shí)現(xiàn)的標(biāo)志是什么？商場周邊的環(huán)境要么是成熟商圈，各種業(yè)態(tài)相互依存，我們只需定好目標(biāo)客層即可；要么是需要下大力氣營造新商圈氛圍，逐步樹立以商場為中心漸次輻射的效果。所有的這些都是以客流量、客單價(jià)、銷售、效益為基礎(chǔ)的，業(yè)內(nèi)的影響力是最終的衡量標(biāo)準(zhǔn)

定位實(shí)現(xiàn)的節(jié)奏是怎樣把握？各階段的“里程碑”成果是什么？A、全面性，即調(diào)研對象要能表述整個(gè)市場的現(xiàn)狀，定位內(nèi)容要覆蓋經(jīng)營鏈條的全部環(huán)節(jié)。有效的預(yù)測市場。B、具體性，即調(diào)研的內(nèi)容要具體到可以對執(zhí)行方法進(jìn)行校核；調(diào)研結(jié)果要精確到可以對定位實(shí)現(xiàn)結(jié)果進(jìn)行校核；有效的定位市場。C、前瞻性，就是要以經(jīng)營未來的眼光設(shè)計(jì)現(xiàn)在。有效地把握市場。達(dá)到目的：通過主導(dǎo)式招商完成項(xiàng)目格調(diào)文化休閑的主題定位通過招商的品牌導(dǎo)入策略提升項(xiàng)目的的投資價(jià)值。通過招商形成的商流，最終增強(qiáng)投資者的投資信心。實(shí)現(xiàn)逐步建立和完善項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作體系二、項(xiàng)目問題分析項(xiàng)目客流消費(fèi)定主題定位功能定位入駐商戶定影響力定位位位1、項(xiàng)目市場定位模糊，招商工作流于填空的形式，沒有對品牌進(jìn)行篩選，有此，使得大量的市場品牌和個(gè)體代理商充斥商場，沒有針對項(xiàng)目周邊的商圈特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目定位分析，只是停留在抽象的“年輕、時(shí)尚”的定位概念。2、品牌結(jié)構(gòu)問題：各樓層的重要位置和商鋪，都沒有給實(shí)力好和形象好的品牌商戶，而是很多三線和四線的新興品牌，其銷售力較弱，。一層的門面的業(yè)態(tài)與商場的業(yè)態(tài)布局不搭調(diào)，人為造成商業(yè)的斷層，室內(nèi)外不能連通太多，將項(xiàng)目的主題特征淡化，沒有和商場內(nèi)部貫通，并且將最好的鋪位，給了沒有競爭力的市場品牌。4、工作流程問題：流程復(fù)雜，涉及部門較多，應(yīng)當(dāng)簡化手續(xù)，提高效率。3、合同管理問題：合同簽訂不規(guī)范，合同的審批流程，和監(jiān)督執(zhí)行的問題較多。4、工作流程問題：流程復(fù)雜，涉及部門較多，應(yīng)當(dāng)簡化手續(xù)，提高效率。1、商圈分布經(jīng)營研究分析：長安路（小寨十字商圈、紅磚路商圈）：這是目前本區(qū)域內(nèi)最為成熟的穩(wěn)定的商圈，以小百、軍人服務(wù)社、國貿(mào)金華宜品生活、與華旗金鷹為代表，消費(fèi)集中。緯二街（交大一附院和美術(shù)學(xué)院商圈）：以陽陽國際為代表，形成新的商業(yè)街區(qū)，包函大賣場、專賣店、餐飲、娛樂等。在某種意義上給本區(qū)域帶來一種沖擊。吉祥村（吉祥村十字及秋林商廈商圈）：這一地區(qū)是以中低消費(fèi)為主體，以市場為主，秋林公司以其獨(dú)樹一幟的市場結(jié)構(gòu)在百貨商場中熠熠生輝。但所有的這些，都只是目前的一種表象，假以時(shí)日（一年半至兩年之內(nèi)）民生、萬達(dá)就將入駐本區(qū)域，那時(shí)，本地區(qū)的商業(yè)會重新洗牌，能生存的就是以自身的特色經(jīng)營為前提，立于不敗之地。因此必須在有限的時(shí)間之內(nèi)形成自己的經(jīng)營特色與主體。2、小寨商圈和師大商圈是長安路最為集中的商業(yè)地段，這兩個(gè)商圈內(nèi)共同的特點(diǎn)就是：1、消費(fèi)人群非常集中；年輕化、消費(fèi)能力較強(qiáng)、學(xué)生多；2、交通便利、各種配套設(shè)施和齊全；3、中大型購物中心超市較為集中；4、個(gè)性化精品店和品牌專賣店較多。在此旺盛的人氣基礎(chǔ)上，消費(fèi)者除了能滿足多種物質(zhì)欲望外，同時(shí)也能感受到時(shí)尚文化的沖擊?，F(xiàn)在的小寨商業(yè)區(qū)是彌補(bǔ)整個(gè)城南與西高新商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)匱乏的西安市第二大商圈。小寨商業(yè)區(qū)以金花國貿(mào)、軍人服務(wù)社、好又多、百盛、飛炫、華旗金鷹等為構(gòu)成，面對學(xué)生為主要消費(fèi)對象，經(jīng)營上也以中小品牌商品為主，主打時(shí)尚消費(fèi)，大多商品的價(jià)位更偏重中低水平。3、商業(yè)合作模式分析商鋪?zhàn)赓U：在商業(yè)的需求方式中租賃戶約占到經(jīng)營商戶的80%，許多經(jīng)營商戶對商業(yè)鋪位的使用形式方式都采取租賃的途徑。其租賃時(shí)間周期范圍在：半年到三年、最長的租賃時(shí)間不超過五年，租賃鋪位的主流面積范圍在：獨(dú)立商鋪30---200平米，最大為400—500平米；分隔小面積租賃：5---60平米，最大為100-200平米。獨(dú)立鋪位的租賃模式比例最大，由于這種方式對經(jīng)營條件、經(jīng)營業(yè)態(tài)等方面的限制非常少，經(jīng)營商戶的自主權(quán)較大，因此對這種商業(yè)鋪位的需求量高，在商業(yè)較集中的區(qū)域出租率都在100%，由于供應(yīng)量有限對這種鋪位的需求還在增加。聯(lián)合經(jīng)營：聯(lián)合經(jīng)營模式的優(yōu)點(diǎn)有：第一、經(jīng)營雙方共同出資能迅速旺場，增強(qiáng)市場競爭實(shí)力；第二、優(yōu)勢互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)、降低操作的失敗可能性；第三、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，利于樹立整體市場形象，市場信譽(yù)度好；第四、容易塑造品牌，經(jīng)營持續(xù)性強(qiáng)、是商業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展趨勢；第五、增強(qiáng)區(qū)域配套功能、能滿足多種物質(zhì)和精神、及文化等方面的消費(fèi)需求。近年來許多大型商貿(mào)企業(yè)在西安采取聯(lián)營方式，取得了不錯(cuò)業(yè)績。4、研究分析結(jié)論:1）區(qū)域經(jīng)營品類比較繁雜，但服飾、餐飲、娛樂占據(jù)絕對主力，年輕化趨勢明顯。2）區(qū)域市場消費(fèi)能力正處于發(fā)展階段，商品需求逐步呈現(xiàn)百姓消費(fèi)。3）大賣場的生命力表現(xiàn)在知名品牌的統(tǒng)一經(jīng)營和定位準(zhǔn)確的店中店經(jīng)營管理方式上。4）整體物業(yè)配套較低，改造門面房多，專業(yè)化市場經(jīng)營狀況良好。5）獨(dú)立商鋪需求量大，分割商鋪供應(yīng)量逐步增多。6）商鋪產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)得到投資者普遍認(rèn)同，價(jià)格是決定銷售的關(guān)鍵。7）投資客戶明顯，經(jīng)營業(yè)主多通過租賃取得商鋪使用權(quán)。8）隨著周邊各區(qū)域的崛起，小寨商業(yè)的影響力在逐步加強(qiáng)。5、企業(yè)戰(zhàn)略思維建立的重要性。戰(zhàn)略是一種計(jì)劃。戰(zhàn)略是一種計(jì)謀。戰(zhàn)略是一種模式。戰(zhàn)略是一種定位。戰(zhàn)略是一種觀念。戰(zhàn)略管理新思維：四層級戰(zhàn)略四層級戰(zhàn)略由四個(gè)相互一致的戰(zhàn)略層級構(gòu)成，每一層戰(zhàn)略又構(gòu)成了下一層戰(zhàn)略的基礎(chǔ)：第一層級——基本戰(zhàn)略確定企業(yè)要如何應(yīng)用金融技術(shù)，如何管理風(fēng)險(xiǎn)，提供什么產(chǎn)品（服務(wù)）組合。我們正在做什么？我們將要做什么？最重要的選擇是做什么，而非如何做。第二層級——發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)如何發(fā)展，如何管理不確定性，如何促使企業(yè)歧變，如何配置資源。對外搶占更多有效資源，積累可轉(zhuǎn)移資源的重任第三層級——競爭戰(zhàn)略如何在生態(tài)鏈中壯大，占有有效資源，獲得最大回報(bào)。企業(yè)無法阻止競爭對手進(jìn)入自己的市場，除非對手不想進(jìn)來。使企業(yè)的行為變得不可捉摸和不合常理才是合乎邏輯的做法。第四層級——指導(dǎo)戰(zhàn)略包括企業(yè)內(nèi)外部十四個(gè)職能的方向與作用。（這十四個(gè)職能引伸出企業(yè)十四個(gè)主要流程），是流程重組的基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目的市場定位1、年輕化消費(fèi)小寨商圈的發(fā)展主流調(diào)查顯示，小寨十字每日人流量達(dá)30萬，每隔30秒就有一輛公交車通過。環(huán)形天橋北側(cè)的人行天橋則把小寨廣場、百盛、好又多、飛炫廣場等連為一體，將四面八方的人流統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)向商業(yè)核心區(qū)。城南又是西安科教文匯集地。在小寨區(qū)域，星羅棋布著陜西師大、長安大學(xué)、音樂學(xué)院、財(cái)經(jīng)學(xué)院、美院、政法學(xué)院、外院等。龐大的師生隊(duì)伍與輻射作用，鑄造出強(qiáng)大的消費(fèi)市場。目前，大學(xué)生消費(fèi)能力不斷提升，年輕化消費(fèi)成為小寨商圈的一大特色。另外，城南房地產(chǎn)開發(fā)十分火爆，小寨商圈內(nèi)創(chuàng)業(yè)的白領(lǐng)階層人數(shù)不斷增加，加之區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)快速升溫，形成一大批經(jīng)濟(jì)收入較高年齡在20-40歲間的消費(fèi)人群。不斷衍生、劇增的目標(biāo)消費(fèi)群，催生出強(qiáng)大的購買力，也折射出投資者追捧的真正原因。2、品牌和業(yè)態(tài)組合建議1）各樓層調(diào)整方案1、一層的調(diào)整方案（收回臺北小廚與5460集合店的經(jīng)營權(quán)）一層的品牌組合，其品類組合為鞋、皮具、化妝品、珠寶、手表、特色配套。方案1：第一階段10月份前百麗的品牌引入。第二階段明年3月屈臣氏的引入。一層明年的5月份將品牌調(diào)到位，形成最有效的組合。方案2：通過四月銷售分析，黃金飾品占到總銷售的14%，這是在未宣傳的試營業(yè)期間，證明市場是有潛力的。因此再引進(jìn)1—2家黃金飾品，高端銀飾或玉器一家，中高大眾飾品一家，也是退而求其次的一種方案。方案3：可采取屈臣氏與飾品共存的態(tài)勢。方案4：可以主營女裝，加大少淑裝的引進(jìn)力度。二層的調(diào)整方案首次末尾淘汰的品牌，三到五家商戶，10月份，飾品區(qū)的調(diào)整。中島女裝區(qū)性感貓人：和正規(guī)商場中的貓人內(nèi)衣品牌是兩回事，但走的性感內(nèi)衣路線，布局和裝修在金鼎商場比較養(yǎng)眼，該品牌建議保留，待重新規(guī)劃內(nèi)衣區(qū)后。莎莎：7度、秦龍三品牌是天井鋼結(jié)構(gòu)加出的飾品區(qū)，莎莎主要經(jīng)營遮陽傘、絲巾等；7度和秦龍經(jīng)營銀飾，7度的經(jīng)營比較規(guī)范，在開元商城及其他商場的銷售也比較穩(wěn)定，現(xiàn)其老板已成立商貿(mào)公司，有信心將其品牌做大；而秦龍銀飾則沒有7度那么正規(guī)，進(jìn)商場后沒有完全轉(zhuǎn)變自己的門店思路，該品牌有待觀察。流行美：經(jīng)營女士發(fā)飾飾品，總公司很正規(guī)，有自己公司獨(dú)特的銷售模式及員工培訓(xùn)方案，走商場路線使其定位逐步升高，該品牌自創(chuàng)的盤頭技術(shù)可為商場整體布局添彩，建議保留。峰燕：內(nèi)衣品牌，總部在永樂商城，市場品牌，但價(jià)位符合本商場，代理商負(fù)責(zé)人會長期派人來店輔導(dǎo)銷售，在本商場內(nèi)衣區(qū)的銷售名列前茅，建議該品牌保留。納文：個(gè)體經(jīng)營，私人老板貌似做服裝有一定的基礎(chǔ)經(jīng)驗(yàn)，裝修在中島區(qū)域來說是比較靚麗的，貨品方面老板也不斷的挑換尋找符合商場客群的貨品，但是商場經(jīng)營意識薄弱，還有待磨合，建議該品牌保留。GCD(金詩丹)：該品牌風(fēng)格比較時(shí)裝，裝修大氣，但入場后銷售不佳，老板也有一定的服裝操作經(jīng)驗(yàn)，該品牌建議保留，待女裝重新布局后給其合理位置，再觀察效果。素言、沒完沒了、沙與沫、摩凡：四個(gè)品牌的風(fēng)格和效果都與商場定位較符合，是適合中島區(qū)域操作，目前布局錯(cuò)亂不但沒有突出這四個(gè)品牌的效果，反而有礙其發(fā)展，待中島區(qū)域引進(jìn)好品牌后這四個(gè)品牌可搭配布局，建議更換供應(yīng)商性質(zhì)后保留。唯弋：該品牌的裝修、定位和貨品比較適應(yīng)本商場，兩次對帳銷售數(shù)據(jù)都很穩(wěn)定，老板有一定的服裝操作經(jīng)驗(yàn)，但是心里還是不太肯定這個(gè)品牌，和我交談中幾次提到要更換品牌，建議原位置保留。韻色：該品牌從貨品、經(jīng)營者、和裝修方面均不符合本商場，導(dǎo)致銷售不佳，建議三月后清楚。三層的調(diào)整方案首當(dāng)其從的是對口岸專柜的處理，在短時(shí)間內(nèi)堅(jiān)決予以清理。博士邦尼是我們在第一期調(diào)整也要考慮的問題，最主要的是供應(yīng)商的素質(zhì)，極大的影響了我公司的聲譽(yù)。根據(jù)銷售與戰(zhàn)略需求，有的放矢的進(jìn)行后期工作。負(fù)一層的調(diào)整方案涉及的問題較多，也較為棘手。作為位置與配套相比較來說是現(xiàn)在南郊最好的商業(yè)綜合體來說，負(fù)一層的平效確實(shí)很低，所以愛兒瑪?shù)膯栴}，兒童外租區(qū)的收回的問題，蘇寧電器合同解除問題。是我公司后期最為重要的工作之一，定位于外貿(mào)精品步行街，客源與效益實(shí)際上是雙贏的局面。特業(yè)的調(diào)整方案電影院的按時(shí)開業(yè)，神彩飛揚(yáng)的開業(yè)，相對來說是能吸引一些客流。但是，總的來說金逸影院從其裝

修還是略遜一籌，因此需要其付出相當(dāng)?shù)呐泶蜷_現(xiàn)有的局面；而對于五樓的餐飲不滿意，是影響力不夠，應(yīng)從其營業(yè)流水方面監(jiān)控，采取一些非常手段達(dá)到更換的目的。統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工統(tǒng)一統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工統(tǒng)一作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。經(jīng)過經(jīng)營定位、經(jīng)營品項(xiàng)、服務(wù)功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營規(guī)劃布局設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理設(shè)計(jì)、招商設(shè)計(jì)這些階段后，購物中心就可開始統(tǒng)一招商了。這是開業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實(shí)現(xiàn)前期設(shè)計(jì)目標(biāo)的關(guān)鍵工作;如果招不到合適的商戶，購物中心恐怕就要喝西北風(fēng)了;即便招到了合適的商戶，開業(yè)后仍然要根據(jù)具體的經(jīng)營狀況去調(diào)整商戶繼續(xù)招商，而且還要對合作商戶進(jìn)行長期的服務(wù)和管理。購物中心通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，這種關(guān)系是購物中心這種大型商業(yè)項(xiàng)目長期成功的保證。所以，統(tǒng)一招商管理的成敗是購物中心統(tǒng)一運(yùn)營成功與否的一個(gè)關(guān)鍵。“統(tǒng)一招商管理的基本原則”第一基本原則：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例;此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心ShoppingMall。招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營比例。（這個(gè)比例當(dāng)然不是絕對的。）譬如廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個(gè)比例來招商的。第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個(gè)無序的大雜燴，購物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。譬如正在興建的廣東佛山東方廣場，其經(jīng)營主題就很明確：“國際旅游觀光”，但經(jīng)營者一定要注意管理和維護(hù)好這個(gè)主題第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)