房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理要點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理要點(diǎn)1、行業(yè)概述國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼（GB/4754-2011）房地產(chǎn)業(yè)（K7000）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營7010物業(yè)管理7020房地產(chǎn)中介服務(wù)7030自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動7040其他房地產(chǎn)業(yè)70901、行業(yè)概述注冊登記土地取得立項規(guī)劃建筑施工銷售管理產(chǎn)權(quán)辦理行業(yè)特點(diǎn)運(yùn)作環(huán)節(jié)多投入資金大產(chǎn)業(yè)鏈條長社會影響廣投資風(fēng)險高業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)2、行業(yè)稅收風(fēng)險識別2.1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險點(diǎn)籌建開發(fā)期經(jīng)營期項目結(jié)算期2.1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險點(diǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)籌建開發(fā)期主要風(fēng)險點(diǎn)核心要點(diǎn)：1、土地成本

2、建安成本2.1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險點(diǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營期間主要風(fēng)險點(diǎn)核心要點(diǎn)：1、收入確認(rèn)

2、成本分?jǐn)?/p>

3、費(fèi)用列支2.1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險點(diǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)項目結(jié)算期間主要風(fēng)險點(diǎn)核心要點(diǎn)：1、完工結(jié)算時間點(diǎn)

2、實際毛利與預(yù)售收入毛利差額

2.2行業(yè)稅收風(fēng)險識別指標(biāo)與方法一、計算公式企業(yè)所得稅稅負(fù)率=應(yīng)納所得稅額/營業(yè)收入*100%。二、標(biāo)準(zhǔn)值標(biāo)準(zhǔn)值3%。三、應(yīng)用要點(diǎn)由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，所以對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅稅負(fù)率進(jìn)行考察，應(yīng)以至少3個納稅年度為考察期。若企業(yè)所得稅稅負(fù)率低于標(biāo)準(zhǔn)值，則可能存在少計收入虛列成本等風(fēng)險。3.稅收風(fēng)險應(yīng)對3.1應(yīng)對方法3.2行業(yè)涉稅信息采集3.1應(yīng)對方法一、收集納稅人的基本信息。二、實地走訪調(diào)查三、售樓部調(diào)查四、物業(yè)調(diào)查五、房地產(chǎn)管理部門搜集數(shù)據(jù)六、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議比對七、預(yù)售審批部門資料比對八、審查賬務(wù)資料九、測算房屋開發(fā)成本十、計算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額3.2行業(yè)涉稅信息采集一、房地產(chǎn)項目開工前應(yīng)注意搜集的資料：（一）開發(fā)項目立項批準(zhǔn)文件（發(fā)改委等）；（二）土地使用權(quán)證（國土資源局）；（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃管理局）；（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃管理局）和建筑工程施工許可證（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）；（五）規(guī)劃設(shè)計總平面圖（規(guī)劃管理局）；（六）經(jīng)濟(jì)適用房的批復(fù)文件。3.2行業(yè)涉稅信息采集二、房地產(chǎn)開發(fā)項目實質(zhì)性開發(fā)階段應(yīng)注意搜集的資料：（一）拆遷補(bǔ)償支出明細(xì)表；（二）《建筑工程承包合同》、招（中）標(biāo)書、監(jiān)理單位名稱、工程結(jié)算書（按月）、工程量變更登記表（附工程量簽證）、甲供材料購進(jìn)發(fā)出明細(xì)表或清單；（三）公共配套設(shè)施工程預(yù)算資料，并附送公共配套設(shè)施承諾建造且不可撤銷的相關(guān)資料；（四）政府收費(fèi)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額明細(xì)表；3.2行業(yè)涉稅信息采集三、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段應(yīng)注意收集的資料：（一）商品房預(yù)售許可證或商品房銷售許可證（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）；（二）企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品（預(yù)售）收入臺賬及房地局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）；（三）采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)報送委托銷售協(xié)議；（四）樓盤銷控表（按月或季）；（五）車庫、車位、車棚、儲藏間等銷售清單；3.2行業(yè)涉稅信息采集四、房地產(chǎn)開發(fā)項目（計稅成本對象）完工后應(yīng)注意收集的資料：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收證明資料（建設(shè)工程竣工驗收報告、含建筑工程竣工驗收意見書）；（二）開發(fā)產(chǎn)品初始產(chǎn)權(quán)證明（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）；（三）工程投資概算、預(yù)算報告、工程決算書；（四）商品房面積實測技術(shù)報告書等。3.2行業(yè)涉稅信息采集五、房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算時，應(yīng)注意收集以下資料：（一）已完工開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的納稅調(diào)整報告。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表；