資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

如家酒店連鎖企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告中南財(cái)大資產(chǎn)評(píng)估有限公司如家酒店連鎖企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估機(jī)構(gòu)及法人代表：X評(píng)估師：2013年5月4日目錄一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要3二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（正文）1.委托方及產(chǎn)權(quán)持有方簡(jiǎn)介42.評(píng)估目的53.評(píng)估范圍和對(duì)象54.評(píng)估基準(zhǔn)日55.評(píng)估原則56.評(píng)估依據(jù)67.評(píng)估方法78.評(píng)估過(guò)程89.評(píng)估結(jié)論1110.特別事項(xiàng)說(shuō)明1111.評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)1212.評(píng)估報(bào)告法律效益1213.評(píng)估報(bào)告提出日期12資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要如家酒店連鎖：中南大XX資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴方委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則，按照國(guó)際公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，為實(shí)施商標(biāo)價(jià)值評(píng)估之目的，對(duì)“如家”商標(biāo)進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)整體資產(chǎn)價(jià)值在2012年10月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。目前我們的資產(chǎn)評(píng)估工作業(yè)已結(jié)束，現(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：根據(jù)對(duì)如家的發(fā)展現(xiàn)狀以及年?duì)I業(yè)額，使用年限等因素的考慮，使用收益法進(jìn)行評(píng)估，最終得出如家酒店連鎖的企業(yè)價(jià)值結(jié)果為146.533億元。本報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的以及報(bào)送有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查而作。評(píng)估報(bào)告使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方同意，不得向他人提供或公開(kāi)。除依據(jù)法律需公開(kāi)的情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)的媒體上。重要提示:以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告全文。本摘要與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文具有同等法律效力。中南大XX資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估機(jī)構(gòu)及法人代表：XXX評(píng)估師：XXX2012年10月31日如家酒店連鎖資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中南大XX評(píng)估有限公司接受如家酒店連鎖有限公司的委托，對(duì)其所擁有的“如家”注冊(cè)商標(biāo)進(jìn)行了評(píng)估，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，本公司的評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地核實(shí)、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)委估資產(chǎn)在2012年6月30日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托方與資產(chǎn)持有方簡(jiǎn)介委托方名稱(chēng)：如家酒店連鎖公司地址：上海市靜安區(qū)昌平路421號(hào)法定代表人：孫堅(jiān)企業(yè)類(lèi)型：連鎖酒店公司簡(jiǎn)介：如家酒店連鎖創(chuàng)立于2002年，2006年10月在美國(guó)納斯達(dá)克上市，作為中國(guó)酒店業(yè)海外上市第一股，如家始終以顧客滿(mǎn)意為基礎(chǔ)，以成為“大眾住宿業(yè)的卓越領(lǐng)導(dǎo)者”為愿景，向全世界展示著中華民族賓至如歸的“家”文化服務(wù)理念和民族品牌形象。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)的領(lǐng)袖品牌，如家現(xiàn)已覆蓋全國(guó)90多座主要城市、擁有連鎖酒店400多家，形成了遙遙領(lǐng)先業(yè)內(nèi)的最大的連鎖酒店網(wǎng)絡(luò)體系。憑借標(biāo)準(zhǔn)化、干凈、溫馨、舒適、貼心的酒店住宿產(chǎn)品，如家為海內(nèi)外八方來(lái)客提供安心、便捷的旅行住宿服務(wù)，傳遞著“適度生活，自然自在”的簡(jiǎn)約生活理念。成立至今，如家更以敏銳的市場(chǎng)洞察力、完善的人力資源體系、有力的管理執(zhí)行力和強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)迅速建立起了品牌、系統(tǒng)、技術(shù)、客源等多個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。作為行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，如家正用實(shí)際行動(dòng)帶動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)走向成熟和完善。評(píng)估目的本次評(píng)估是根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)，對(duì)委估的如家酒店商標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值，為公司的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。評(píng)估對(duì)象和范圍評(píng)估對(duì)象主要是如家酒店商標(biāo)價(jià)值，評(píng)估范圍主要是考慮如家在過(guò)去幾年的發(fā)展的年?duì)I業(yè)收入，營(yíng)運(yùn)成本等因素，評(píng)估其所創(chuàng)造的價(jià)值，為其股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)日本次資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日期為2013年1月30日。這一基準(zhǔn)日的確定是為了在評(píng)估參數(shù)選取中與企業(yè)和行業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相銜接，便于測(cè)算。評(píng)估基準(zhǔn)日的確定對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響符合常規(guī)情況，無(wú)特別影響因素。本次評(píng)估的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估原則(一)遵循獨(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響；(二)遵循客觀性原則。評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評(píng)估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù)；(三)遵循科學(xué)性原則。(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則。即以委評(píng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日2013年1月30日的現(xiàn)行公允價(jià)值；(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的原則。根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，確定相應(yīng)的評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)；(六)遵循替代性原則。評(píng)估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準(zhǔn)。評(píng)估依據(jù)在本次資產(chǎn)評(píng)估工作中,評(píng)估人員遵循的具體行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)和參考資料有：（一）法規(guī)依據(jù)1、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令）；2、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》（國(guó)資辦發(fā)[1992]第36號(hào)）；3、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》(試行)(中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)[1996]03號(hào))；4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財(cái)政部[1999]91號(hào)）；5、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)務(wù)院[2001]102號(hào)）；

6、《中華人民共和國(guó)公司法》；（二）行為依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。評(píng)估工作重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件如家酒店連鎖公司章程委托方提供的其他資料評(píng)估取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1.經(jīng)審計(jì)后企業(yè)2009—2012年會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；2.企業(yè)2009—2012年運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)和指標(biāo)；3.證券市場(chǎng)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)和參數(shù)；4.其他相關(guān)資料。評(píng)估方法根據(jù)委托方本次評(píng)估目的、范圍以及委托評(píng)估價(jià)值的現(xiàn)狀，我們采取收益法進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估該企業(yè)資產(chǎn)的步驟如下：根據(jù)近幾年數(shù)據(jù)對(duì)公司未來(lái)的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)；折現(xiàn)率的分析及計(jì)算；按求得的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn),確定如家的現(xiàn)金流評(píng)估現(xiàn)值。無(wú)限年期收益法計(jì)算公式式中：：被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值；P：未來(lái)第i年資產(chǎn)的預(yù)期收益；i：年序號(hào)r：折現(xiàn)率；n：預(yù)期收益年限；A：年金成立條件：純收益在n年（含第n年）以前有變化，純收益在n年（不含第n年）以后保持不變，收益年期無(wú)限；r大于零。(4)根據(jù)企業(yè)價(jià)值評(píng)估公式評(píng)估其凈資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估過(guò)程收益分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店最早始于1996年，當(dāng)時(shí)上海錦江集團(tuán)下屬的錦江之星作為我國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌問(wèn)世。自那以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)、對(duì)外開(kāi)放程度的不斷提高以及國(guó)內(nèi)外旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)型酒店的服務(wù)為大多數(shù)人帶來(lái)了便利，這就為經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展帶來(lái)了良好的契機(jī)，如家也因此迅速成長(zhǎng)起來(lái)。但是近兩年來(lái)，經(jīng)濟(jì)型酒店的過(guò)快擴(kuò)張，利潤(rùn)的增長(zhǎng)不足以彌補(bǔ)其物業(yè)等各方面費(fèi)用的提高及競(jìng)爭(zhēng)的加劇帶來(lái)的成本上升，酒店的盈利空間在慢慢地被擠壓。綜上所述，根據(jù)目前的行業(yè)狀況，行業(yè)的需求仍然處于一個(gè)增長(zhǎng)的時(shí)期，但是由于經(jīng)濟(jì)型酒店的擴(kuò)張過(guò)于快速，酒店的盈利空間會(huì)因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)有所下降。單位:百萬(wàn)元至2012-12-31至2011-12-31至2010-12-31至2009-12-31營(yíng)業(yè)收入497.51523.83310.96185.09營(yíng)業(yè)成本452.35270.87210.94179.81折舊412.68319.99286.57199.99待攤費(fèi)用98.4456.0636.4548.86營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)84.9886165.97116.76表1如家近四年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)同時(shí)分析國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店，如家的各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力在這個(gè)行業(yè)是處于一個(gè)較為優(yōu)勢(shì)的地位，考慮到整個(gè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)如家近四年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我們考慮在永續(xù)收益假設(shè)前提下，從評(píng)估基準(zhǔn)日后第5年保持第四年的利潤(rùn)不變。以下對(duì)如家未來(lái)現(xiàn)金的預(yù)測(cè)年份2013201420152016以后年度營(yíng)業(yè)收入696.51975.121365.171911.231911.23營(yíng)業(yè)成本615.17836.671137.871547.501547.50折舊費(fèi)用514.10665.61845.331073.561073.56待攤費(fèi)用124.03156.28196.91248.11248.11營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)83.9782.2980.6579.030表2上述收入成本變動(dòng)運(yùn)用的比例是根據(jù)以往數(shù)據(jù)按其綜合變動(dòng)的平均比例為預(yù)測(cè)期固定的變動(dòng)比例或是按其與收入之間的比例進(jìn)行的估值。根據(jù)上述數(shù)據(jù)及公式，假設(shè)以后年度資本性支出均為基準(zhǔn)日數(shù)額，即457.13百萬(wàn)元：公司現(xiàn)金流=息稅前利潤(rùn)X（1-稅率）+折舊費(fèi)用+攤銷(xiāo)費(fèi)用及其他不需付現(xiàn)成本-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)得出公司現(xiàn)金流量表如下年份2013201420152016以后年度現(xiàn)金流153.97461.67663.571040.121119.15折現(xiàn)率計(jì)算折現(xiàn)率是以資金的百分?jǐn)?shù)計(jì)算的資金每年的盈利能力，也只一年后到期的資金折算為現(xiàn)值時(shí)所損失的數(shù)值。1、股本資本成本=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+（社會(huì)平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）x行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)+企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率根據(jù)2013年的國(guó)庫(kù)債利率大概為3.02%，則無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%。市場(chǎng)預(yù)期收益率取值5.3%。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，從證券交易市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)可取1.77。企業(yè)特有的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：在本次評(píng)估中從以下幾個(gè)方面考慮企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中存在的不確定性或劣勢(shì)來(lái)確定企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)收益率：由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，行業(yè)擴(kuò)張加快，經(jīng)濟(jì)型酒店逐漸成為供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的行業(yè)，如果公司部采取其他措施積極應(yīng)對(duì)，企業(yè)的利潤(rùn)上升空間有限；如家今年來(lái)由于加盟店規(guī)模增加，在管理等方面加大了難度，提供的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障，給消費(fèi)者帶來(lái)一定的損失；如家雖然連鎖的規(guī)模與大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于優(yōu)勢(shì)地位，但是除了在實(shí)行低價(jià)的策略之外，沒(méi)有其他突出的特點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別，即其核心競(jìng)爭(zhēng)力仍較低。基于以上原因，企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)收益率取3%。則Kr=3.02%+（5.3%-3.02%）x1.77+3%=10.06%。債權(quán)資本成本根據(jù)企業(yè)基準(zhǔn)日負(fù)息債務(wù)具體情況（每筆借款利率）計(jì)算出稅前債務(wù)成本為4.76%Kd=稅前債務(wù)成本x（1-稅率）=4.76%x（1-33%）=3.18%以漢庭連鎖酒店為比較對(duì)象，根據(jù)基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，可知凈資產(chǎn)價(jià)值（目前總資產(chǎn)-負(fù)債），得E=380.58百萬(wàn)元基準(zhǔn)日經(jīng)確定的付息債務(wù)D=164.7百萬(wàn)元?jiǎng)t折現(xiàn)率r=10.06%X（380.58/（380.58+164.7））+3.18%（164.7/(380.58+164.7))=7.98%現(xiàn)金流現(xiàn)值計(jì)算根據(jù)現(xiàn)金流的計(jì)算公式可得九、評(píng)估結(jié)論企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值=公司現(xiàn)金流現(xiàn)值-基準(zhǔn)日付息債務(wù)價(jià)值=14818.68-164.7=14653.3（百萬(wàn)）特別事項(xiàng)說(shuō)明1、本項(xiàng)目評(píng)估是在獨(dú)立、客觀和公正的原則下進(jìn)行的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與委估資產(chǎn)相關(guān)各方?jīng)]有任何特殊利害關(guān)系。2、對(duì)如家四年的收入及成本等預(yù)測(cè)是根據(jù)市場(chǎng)的行業(yè)發(fā)展水平以及如家酒店現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r等情況綜合考慮之后，做出的個(gè)人主觀預(yù)測(cè)。3、由于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值及非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值區(qū)分不是很明確，因此本次評(píng)估未考慮此因素。4、本報(bào)告中，我們對(duì)委托方和資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，但對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見(jiàn)，也不作確認(rèn)和保證。本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由委托方和資產(chǎn)占有方負(fù)責(zé)。4、上述評(píng)估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下成立；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)從評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)的有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生較大變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果發(fā)生明顯影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)。評(píng)估報(bào)告法律效力(一)本評(píng)估報(bào)告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提條件。本報(bào)告書(shū)評(píng)估結(jié)論有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日2013年1月30日至2014年1月30日。當(dāng)評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，以評(píng)估結(jié)果作為有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的作價(jià)依據(jù)(還需結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日后的重大事項(xiàng))。超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。(三)本評(píng)估報(bào)告經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)評(píng)估師簽字蓋章后，具有法律