湖南長(zhǎng)沙中環(huán)壹世界商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告

中環(huán)·壹世界定位建議報(bào)告

2007-05-18與之前諸多籌劃報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是合富輝煌基于對(duì)中環(huán)工程的理解，而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作設(shè)想。因?yàn)閷?shí)際操作，對(duì)于合富輝煌來(lái)說(shuō)，是非常容易的事情，如果此次的設(shè)想概念適宜貴司，相信我們的延展方案將會(huì)更精彩`````````是迅速回收資金是利潤(rùn)最大化是銷售的持續(xù)增長(zhǎng)是品牌和知名度各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通經(jīng)過(guò)和貴司團(tuán)隊(duì)的多輪溝通和討論，我們認(rèn)為本工程的主要目標(biāo)是：穩(wěn)健開(kāi)發(fā)，贏得合理的銷售價(jià)格和銷售速度通過(guò)本工程的操作在長(zhǎng)沙建立一定品牌知名度，為萬(wàn)豪公司在長(zhǎng)沙的進(jìn)一步開(kāi)展打下根底。PURPOSE1:PURPOSE2:目錄一、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析〔區(qū)域、客戶〕二、工程簡(jiǎn)介及SWOT分析三、工程定位建議住宅定位建議商業(yè)定位建議四、營(yíng)銷策略住宅營(yíng)銷策略商業(yè)營(yíng)銷策略目錄一、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析〔區(qū)域、客戶、案例〕二、工程簡(jiǎn)介及SWOT分析三、工程定位建議住宅定位建議商業(yè)定位建議四、營(yíng)銷策略住宅營(yíng)銷策略商業(yè)營(yíng)銷策略黃興路步行街五一商圈商業(yè)分析工程所在區(qū)域商業(yè)局部分析五一商圈商業(yè)工程共21個(gè),經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主，占比為33%。高檔工程2個(gè)，新世界百貨\百聯(lián)東方廣場(chǎng)中高檔4個(gè)，平和堂百貨\王府井百貨\春天百貨\景江東方大酒店中檔工程7個(gè)中低檔工程2個(gè)經(jīng)營(yíng)檔次未知4個(gè)，七彩麗都\新青年\上城金都\嘉頓新天地綜合型的工程2個(gè)，金滿地商業(yè)步行街\黃興南路步行街的商業(yè)總建筑面積為54.42萬(wàn)平方米，綜合型工程的商業(yè)建筑面積所占比重最大為28.8%。高檔工程商業(yè)建筑面積10.5萬(wàn)平方米，占比19.3%，中高檔工程的商業(yè)建筑面積14.38萬(wàn)平方米，占比26.4%，中檔工程的商業(yè)建筑面積7.3萬(wàn)平方米，占比13.4%，中低檔工程的商業(yè)建筑面積2.2萬(wàn)平方米，占比4%，經(jīng)營(yíng)檔次未知的商業(yè)建筑面積4.34萬(wàn)平方米，占比8%，綜合型工程的商業(yè)建筑面積15.7萬(wàn)平方米，占比28.8%。21個(gè)商業(yè)工程，營(yíng)業(yè)狀況營(yíng)業(yè)中的工程為17個(gè)，未營(yíng)業(yè)的工程為4個(gè)，未營(yíng)業(yè)的工程都是商住樓。21個(gè)工程中，開(kāi)業(yè)時(shí)間分為三個(gè)時(shí)間段：02年以前開(kāi)業(yè)有10個(gè)，05-06年度開(kāi)業(yè)有7個(gè)，08年開(kāi)業(yè)有4個(gè)。兩個(gè)高檔工程的開(kāi)業(yè)時(shí)間都不久，都是在06年底，說(shuō)明長(zhǎng)沙高檔商業(yè)工程還剛剛開(kāi)始,有很大的成長(zhǎng)空間。總體來(lái)說(shuō)，五一商圈工程的經(jīng)營(yíng)情況比較好。經(jīng)營(yíng)好的工程4個(gè)，經(jīng)營(yíng)較好的工程4個(gè)，經(jīng)營(yíng)一般的工程9個(gè)，未營(yíng)業(yè)的工程4個(gè)。其中有兩個(gè)是高檔工程新世界百貨與百聯(lián)東方廣場(chǎng)但是高檔商業(yè)不能用人流量來(lái)考評(píng)經(jīng)營(yíng)狀況。高檔工程剛在長(zhǎng)沙興起，需要一段時(shí)間來(lái)被市場(chǎng)所接受。五一商圈商鋪的均價(jià)一般在4-5萬(wàn)/平方米之間。將售的商業(yè)工程上城金都均價(jià)4.5萬(wàn)/平方米，新青年均價(jià)預(yù)計(jì)5萬(wàn)/平方米，在售的商業(yè)工程七彩麗都在3.5-4萬(wàn)/平方米。不同經(jīng)營(yíng)檔次的工程經(jīng)營(yíng)的主力品牌不同，高檔與中高檔工程偏向于國(guó)外品牌，中檔與中低檔工程偏向于國(guó)內(nèi)品牌。經(jīng)營(yíng)的主力店一般是銀行、KFC、麥當(dāng)勞、中西餐廳、品牌服飾商業(yè)分析小結(jié)：隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的逐步開(kāi)展，高檔商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，填補(bǔ)了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的商業(yè)空白，雖然從目前的經(jīng)營(yíng)狀況看并不是很理想，但隨著經(jīng)濟(jì)水平的提升以及消費(fèi)群體的培育，高檔商業(yè)業(yè)態(tài)在長(zhǎng)沙有較大的開(kāi)展空間高檔商業(yè)通過(guò)合理的品牌組合以及效勞的附加來(lái)培育客戶群工程區(qū)域住宅分析住宅工程9個(gè)工程，總建筑面積有30.96萬(wàn)平方米。未開(kāi)盤工程1個(gè),建筑面積2.18萬(wàn)平方米，已開(kāi)盤未交房工程2個(gè),建筑面積8.73萬(wàn)平方米，已交房工程6個(gè),建筑面積20.05萬(wàn)平方米。住宅面積主力區(qū)間在40-110平方米之間，根本都是小戶型。住宅面積比較大的，上城金都120-240平方米之間。住宅的價(jià)格區(qū)間在4800-6000元/平方米，主力價(jià)格區(qū)間在5000-5500元/平方米。景江東方大酒店\五一新干線\錦繡中環(huán)大廈入住率或出租率50%，新大新大廈\王府井百貨入住率或出租率90%。二環(huán)以內(nèi)5000元/平米以上住宅情況特征：集中在湘江沿線與五一大道沿線工程：夢(mèng)潔·金色屋頂華盛·新外灘上城金都國(guó)際公館湘域中央中天廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱總建筑面積住宅總套數(shù)目前已推套數(shù)在售均價(jià)銷售套數(shù)銷售周期月銷售套數(shù)銷售率產(chǎn)品特征夢(mèng)潔金色屋頂5萬(wàn)㎡189189均價(jià)7000686個(gè)月11套36％簡(jiǎn)約哥特式風(fēng)格，引進(jìn)智能化系統(tǒng)。全大戶型豪宅，面積區(qū)間140-201平米。戶戶可看江景華盛新外灘19萬(wàn)㎡10761076均價(jià)6000104123個(gè)月45套97％5．9米的挑空陽(yáng)臺(tái)，大戶型上城金都9萬(wàn)㎡440440小戶型均價(jià)5900大戶型均價(jià)50003206個(gè)月53套73％大戶型面積偏大全在230㎡以上。小戶型帶精裝修。湘域中央4.5萬(wàn)㎡10651065均價(jià)50008519個(gè)月84套80%住宅面積均在38-90㎡，可自由分格組合。中天廣場(chǎng)23萬(wàn)㎡630630均價(jià)55004209個(gè)月46套67％小戶型合計(jì)60.5萬(wàn)㎡340034002700貨量特征:目前二環(huán)以內(nèi)5000以上住宅的總貨量為3400套，已推的貨量為3400套07年二環(huán)以內(nèi)5000以上的住宅的貨量全部推出，推貨率到達(dá)100％已推的貨量中2700套已經(jīng)售出。余貨為700套?？備N售率為79％。銷售特征:已售的5個(gè)樓盤中，湘域中央的銷售情況位于榜首，到達(dá)每月84套。由于它的位置優(yōu)越，戶型面積偏小，開(kāi)盤時(shí)價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠，銷售速度快。上城金都，月銷售套數(shù)到達(dá)53套。由于該盤帶精裝修，地段價(jià)值優(yōu)越，比較暢銷。金色屋頂銷售速度緩慢，主要由于戶型面積偏大，價(jià)格偏高，銷售速度滯后。住宅分析小結(jié)：大戶型在本區(qū)域是較少的戶型大戶型住宅消耗期比較長(zhǎng)從價(jià)格現(xiàn)狀看中央商務(wù)區(qū)住宅還有很大的升值空間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置主力購(gòu)房人群山水英倫望城縣雷鋒鎮(zhèn)中南大學(xué)、湖南師大教授，麓谷科技院科技園科技人員以及河西的私營(yíng)企業(yè)主蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)新區(qū)政府對(duì)面中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大老師，麓谷高新科技園，市、區(qū)政府、湘雅三醫(yī)院、遠(yuǎn)大鈴木、腫瘤醫(yī)院汀湘十里含浦科教產(chǎn)業(yè)園內(nèi)中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大教授，河西的部分私營(yíng)企業(yè)主水云間芙蓉區(qū)政府東側(cè)周邊市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主、區(qū)政府、省政府公務(wù)員、周邊銀行高層管理者，湖南電視臺(tái)高層人員美林水郡世界之窗東北側(cè)金鷹影視城傳媒人士、湘雅醫(yī)院醫(yī)生、三一重工職員、南航、國(guó)防科大老師圣爵菲斯金鷹影視文化城周邊金鷹影視城記者、主持、高層管理者、國(guó)防科大老師、開(kāi)福區(qū)與芙蓉區(qū)范圍內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主同升湖雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)同升湖分布比較廣泛、主要為市內(nèi)私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位高層綠城桂花城雨花區(qū)長(zhǎng)沙大道旁主要為高橋及附近私營(yíng)企業(yè)主、建筑開(kāi)發(fā)商、外地投資商、電臺(tái)、政府官員長(zhǎng)沙高端買家分析從表中我們可以看出：水云間私營(yíng)企業(yè)主是最大的客戶群，幾乎占了整個(gè)客戶的一半。其次是醫(yī)生，占了16%。再次是公務(wù)員，占了12%。這三者與其他客戶的比例差異較大。

高端客戶構(gòu)成之一

從表中我們可以看出：香格里麓山教師是最大的客戶群，占整個(gè)客戶的24%。其次是高級(jí)白領(lǐng)，占了18%。再次是公務(wù)員，占了17%。其他的客戶還包括有工程師、企業(yè)主、醫(yī)生等等。高端客戶構(gòu)成之二

從表中我們可以看出：同升湖山莊私營(yíng)企業(yè)主是最大的客戶群，占了整個(gè)客戶的70%。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級(jí)白領(lǐng)等，但所占比例不大。

高端客戶構(gòu)成之三

從上表中我們可以看出：華盛新外灘私營(yíng)企業(yè)主占了整個(gè)客戶的18%。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級(jí)白領(lǐng)等，值得注意的是在整個(gè)購(gòu)置客戶中有約20%的投資客戶。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶構(gòu)成

長(zhǎng)沙市場(chǎng)局部高端客戶構(gòu)成

從以上調(diào)查圖表所示，我們不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙私營(yíng)企業(yè)主在當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶主要構(gòu)成情況．盡管各工程在主要客戶構(gòu)成成分上有一定出入，但不可否認(rèn)私營(yíng)企業(yè)主絕對(duì)是其中的核心力量，其次是醫(yī)生、公務(wù)員、教師、公司高級(jí)白領(lǐng)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶構(gòu)成私營(yíng)企業(yè)主是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶的核心力量

高端客戶構(gòu)成結(jié)論

從以上各高端物業(yè)的購(gòu)房人群列表來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)：購(gòu)房者來(lái)源表達(dá)了比較明顯的區(qū)域性分布特征；大多工程主力客戶人群相對(duì)來(lái)說(shuō)比較集中的來(lái)自于工程周邊的私營(yíng)企業(yè)主，以及周邊的企事業(yè)單位的高層管理者和白領(lǐng)階層等上層中產(chǎn)階層。

長(zhǎng)沙高端客戶特征

市區(qū)在崗人員年收入情況〔萬(wàn)元/年〕主要目標(biāo)客戶群2005年市區(qū)國(guó)有單位從業(yè)人員數(shù)量為約32萬(wàn)人，人均年收入2.35萬(wàn)元左右行業(yè)收入水平最高的為醫(yī)療衛(wèi)生、通訊IT類、政府公務(wù)員類、金融保險(xiǎn)、文體娛樂(lè)、教育等行業(yè)政府公務(wù)員、教育、醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)不包含各項(xiàng)福利、補(bǔ)貼以及其他形式的收入統(tǒng)計(jì)不含私營(yíng)業(yè)主長(zhǎng)沙市穩(wěn)定高收入人群：集中于衛(wèi)生、信息IT、金融、教育、公務(wù)員等機(jī)關(guān)事業(yè)單位代表群體：省政府、省委及其他機(jī)關(guān)公務(wù)員市政府、市委及相關(guān)機(jī)關(guān)公務(wù)員公檢法系統(tǒng)水、電供給系統(tǒng)銀行金融系統(tǒng)醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)群體特征：普通公務(wù)員及員工收入穩(wěn)定，包括福利、獎(jiǎng)金及其他補(bǔ)貼月收入約在4000元左右，年收入在5萬(wàn)左右住房補(bǔ)貼高，屢次置業(yè)的可能性比較大有公務(wù)員小區(qū)或定向開(kāi)發(fā)小區(qū)購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要是為了自住,改善居住環(huán)境并不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng),關(guān)注產(chǎn)品本身質(zhì)量較多看樓時(shí)朋友介紹很重要產(chǎn)品需求一般都是二次以上置業(yè)，要求面積比較大，1600M2以上、總價(jià)不超過(guò)70萬(wàn)喜歡戶外空間，對(duì)“空中庭院”之類的概念比較看重配套交通要方便要求有一定的生活設(shè)施配套對(duì)社區(qū)教育配套沒(méi)有太高要求園林對(duì)園林沒(méi)有具體概念，但要求要精致，環(huán)境要好高收入人群：面積要求160㎡以上，總價(jià)不超過(guò)70萬(wàn)高收入人群：面積要求160㎡以上，總價(jià)不超過(guò)70萬(wàn)中高檔復(fù)合型社區(qū)多層+復(fù)式60萬(wàn)<總價(jià)<100萬(wàn)普通住宅區(qū)高層；總價(jià)小于60萬(wàn)財(cái)富階層財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層上層中產(chǎn)白領(lǐng)工薪階層占有型頂端富豪愿意改變生活方式的富裕階層追求文化和品味的泛公務(wù)員收入較高的白領(lǐng)或普通職員本工程的產(chǎn)品構(gòu)成客戶構(gòu)成周邊地市客戶低密度豪宅社區(qū)〔別墅類〕100萬(wàn)<總價(jià)<200萬(wàn)很多豪宅盤的客戶定位是復(fù)合的，不能只針對(duì)某一窄眾市場(chǎng)類別行為及生活特征置業(yè)特征置業(yè)目的關(guān)鍵點(diǎn)占有型頂端富豪富豪、多處房產(chǎn)，或投資或居住好面子，講究身份、專屬對(duì)好的東西具有強(qiáng)烈的占有欲望很理性，但感性消費(fèi)關(guān)注尊貴感、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、內(nèi)部交通、社區(qū)物管及安全性第二居所可能性大于第一居所對(duì)價(jià)格不敏感，能承受高價(jià)位對(duì)配套依賴性弱產(chǎn)品品質(zhì)要高獨(dú)特的生活理念各種產(chǎn)品可能性都有，偏向別墅類物業(yè)占有、二居所、理性人感性消費(fèi)改變生活方式的富裕階層有一定財(cái)富積累，35歲以上視野廣，對(duì)城區(qū)依賴性較弱對(duì)城市喧雜、擁擠的生活有一定厭煩有一輛以上的車，不存在子女教育負(fù)擔(dān)關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)生活理念、環(huán)境、基本配套第一居所可能性大于第二居所對(duì)價(jià)格不過(guò)度敏感，能承受較高價(jià)位對(duì)教育及日常生活配套依賴性弱較高的產(chǎn)品體驗(yàn)要求有別于城市的生活理念產(chǎn)品偏高端，對(duì)洋房、聯(lián)排、復(fù)式改變現(xiàn)有城市生活狀態(tài)第一居所、產(chǎn)品及生活體驗(yàn)追求文化和品味的泛公務(wù)員中高層次，事業(yè)基本有成分布于有權(quán)利的單位或部門基本有車內(nèi)斂，不喜張揚(yáng)對(duì)城區(qū)的依賴相對(duì)較弱關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)文化和品味，精神層面大于物質(zhì)層面第二次置業(yè)會(huì)關(guān)注價(jià)格對(duì)生活及交通配套有一定要求社區(qū)品味及文化氛圍要強(qiáng)社區(qū)物質(zhì)層次要偏中檔高舒適及實(shí)用的產(chǎn)品產(chǎn)品偏中端，洋房、復(fù)式，四房?jī)?nèi)斂、第一居所、品味和文化生活收入較高的白領(lǐng)，普通職員財(cái)富積累階段，25-35歲居住首選離工作圈，生活圈較近的區(qū)域觀念較為開(kāi)放，容易引導(dǎo)相當(dāng)多人當(dāng)前住宅其父母已有的較大面積住房中關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、配套以第一居所為主部分一次置業(yè)，部分第二次置業(yè)價(jià)格特別敏感受其它觀點(diǎn)影響大，自身沒(méi)有非常理性的置業(yè)觀念，很容易跟風(fēng)，背應(yīng)到產(chǎn)品品質(zhì)高價(jià)格相對(duì)低不同于其它社區(qū)的生活體驗(yàn)偏向高層三房單位，少部分會(huì)涉及洋房產(chǎn)品價(jià)格敏感、觀念開(kāi)放地州縣客戶富裕，有不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)喜歡城市生活追求物質(zhì)享受，關(guān)注身份關(guān)注產(chǎn)品、配套、教育；絕大多數(shù)為二次及以上置業(yè)多數(shù)以第二居所為主偏向于中高端物業(yè)，如別墅類，洋房，復(fù)式單位更追求物質(zhì)層面體驗(yàn)、偶然性強(qiáng)高端產(chǎn)品、別墅產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù)特點(diǎn)描述年齡及家庭構(gòu)成35-50歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè)經(jīng)濟(jì)能力一般身價(jià)在300萬(wàn)以上價(jià)格承受能力一般能承受的總價(jià)范圍在80-200萬(wàn),部分能夠承受更高的價(jià)格需求房型偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)，市郊洋房、聯(lián)排或者獨(dú)棟別墅私車擁有情況一般至少擁有一輛進(jìn)口中檔轎車消費(fèi)傾向穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會(huì)交往頻繁而廣泛獲取資訊情況長(zhǎng)沙主流報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)以及圈子內(nèi)的口碑傳播別墅類物業(yè)主力客戶特點(diǎn)寫真高端、別墅產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù)特征描述目的享受生活，提高自己的身份和價(jià)值功能面積中等偏大，能滿足3-5人的使用功能價(jià)格對(duì)價(jià)格不是很敏感付款方式多為一次性付款戶型聯(lián)排、獨(dú)棟或者大面積洋房建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動(dòng)場(chǎng)所、人與環(huán)境共生配套除能滿足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的休閑會(huì)所、以及有一定水準(zhǔn)的教育設(shè)施也顯得非常重要。管理高標(biāo)準(zhǔn)全方位物管、人性化、安全是第一要素別墅類物業(yè)主力客戶購(gòu)房需求特征高端、別墅產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù)特點(diǎn)描述年齡及家庭構(gòu)成25-40歲的中青年群體,一般為兩口或者三口之家物業(yè)擁有數(shù)量一般擁有一套或者以上的住宅物業(yè)經(jīng)濟(jì)能力一般身價(jià)在100萬(wàn)以上價(jià)格承受能力一般能承受的總價(jià)范圍在35-80萬(wàn),部分能夠承受更高的價(jià)格需求房型偏向選擇規(guī)模較大市區(qū)的小高層，或者市區(qū)、市郊洋房私車擁有情況一般大多至少擁有一輛國(guó)產(chǎn)中檔轎車或者近期有購(gòu)買私車的打算消費(fèi)傾向追求新奇和與眾不同的個(gè)性、同時(shí)有著喜歡追趕潮流、惟恐落后的心理獲取資訊情況長(zhǎng)沙主流報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等以及圈子內(nèi)的口碑傳播非別墅類物業(yè)主力客戶特點(diǎn)寫真非別墅類產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù)特征描述目的提高生活的品質(zhì)，體現(xiàn)自己的身價(jià)功能面積中等偏大，能滿足3人或者更多的使用功能價(jià)格講求實(shí)惠實(shí)用付款方式多為按揭或者分期，少部分采用一次性付款戶型小面積洋房或者大面積小高層建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、舒服、實(shí)用，具有適合散步、鍛煉的活動(dòng)場(chǎng)所配套能滿足生活必須設(shè)施，上下班便利交通，休憩、運(yùn)動(dòng)、放松的需要，一定品位的休閑、健身場(chǎng)所，并適當(dāng)有少量?jī)和螛?lè)設(shè)施及教育配套，較少車位管理人性化、安全是第一要素、綠化、清潔非別墅類物業(yè)主力客戶購(gòu)房需求特征非別墅類產(chǎn)品客戶描述客戶定位結(jié)論一薪富階層他們的事業(yè)有了一定根底，個(gè)人月收入5000左右，有比較穩(wěn)定的工作，他們成長(zhǎng)于70年代，經(jīng)歷了中國(guó)80年代以來(lái)開(kāi)展最迅猛的時(shí)期，文化修養(yǎng)和知識(shí)水平相對(duì)較高。是中國(guó)未來(lái)20年的中流砥柱。富人階層事業(yè)進(jìn)入成熟階段，有家庭，開(kāi)始體驗(yàn)到自己的豐富人生。個(gè)人月收入10000左右，他們經(jīng)歷過(guò)中國(guó)的文革后期，是擅長(zhǎng)打拼事業(yè)，能夠吃苦的一代。有些人非常滿足自己的生活，有些人那么覺(jué)得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，他們還渴望更大的成功。富豪階層你不能確定他們是何種類型的人，都稱他們?yōu)槌晒θ耸?，他們有極豐富的閱歷和見(jiàn)地，對(duì)事物的看法接近本質(zhì)，事業(yè)上的成功更使他們希望找到夢(mèng)想的生活，他們買房子要么是投資，要么是被震撼！核心客戶：長(zhǎng)沙市區(qū)高收入企業(yè)主、公務(wù)員，城區(qū)高收入企業(yè)管理層核心客戶重要客戶重要客戶：長(zhǎng)沙市內(nèi)喜歡大戶型、喜歡居住市區(qū)的富人以上階層邊緣客戶邊緣客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主，在長(zhǎng)沙有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的投資者、經(jīng)營(yíng)者。偶得客戶偶得客戶：其它外省來(lái)長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)投資的企業(yè)主客戶定位結(jié)論二客戶定位結(jié)論三企業(yè)老板、社會(huì)名流高級(jí)公務(wù)員高層管理者看好中心城開(kāi)展?jié)摿Φ耐顿Y人士渴望在中心區(qū)置業(yè)者住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)住宅住宅+商業(yè)住宅長(zhǎng)沙豪宅市場(chǎng)究竟缺什么？豪宅市場(chǎng)案例分析開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙夢(mèng)潔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)園林設(shè)計(jì)及施工單位：筑奧國(guó)際景觀建筑設(shè)計(jì)〔香港〕智能化〔弱電〕設(shè)計(jì)與施工單位：湖南湘郵科技股份〔一級(jí)〕

物業(yè)管理：深圳長(zhǎng)城籌劃代理：邦友置業(yè)1－5層裙樓局部，為夢(mèng)潔總部及產(chǎn)品展示廳7-31

層為住宅局部層高：平層3米復(fù)式客廳6米?？倯魯?shù)：189戶，其中復(fù)式39戶，分?jǐn)?5％。地下3層全部為車庫(kù)，車位221個(gè)(其中地下198個(gè)〕戶車比是1：1.26層為轉(zhuǎn)換層工程總占地面積為6256.2㎡總建筑面積為55459.22㎡建筑高度為99.95

m綠地率為34.32%。戶型鑒賞特點(diǎn):1、臥室、客廳均可看江2、客廳設(shè)落地玻璃窗

5.4米開(kāi)間，40平米。3、主臥4.2米開(kāi)間4、陽(yáng)臺(tái)寬6米缺點(diǎn)：1、衛(wèi)生間與客廳距離太遠(yuǎn)。2、動(dòng)靜分區(qū)欠合理。特點(diǎn):1、臥室、客廳均可看江2、客廳設(shè)落地玻璃窗

4.8米開(kāi)間，50平米。3、主臥4.2米開(kāi)間缺點(diǎn)：面積浪費(fèi)較大戶型多角，不方正戶型鑒賞特點(diǎn):1、兩臥室、客廳可看江2、客廳附帶270度觀江廳5.7米開(kāi)間3、主臥4.4米開(kāi)間缺點(diǎn)：1、入戶局部面積浪費(fèi)較大2、人性化欠佳〔電視柜與沙發(fā)斜對(duì)，靜區(qū)走廊過(guò)于彎曲〕戶型鑒賞特點(diǎn):1、主臥、客廳可看江2、餐廳挑高6米，帶落地玻璃陽(yáng)光房3、12米的270度拐角雙陽(yáng)臺(tái)4、主臥開(kāi)間4.8米戶型鑒賞特點(diǎn):1、主臥、客廳、兩次臥可看江2、客廳挑高6米，帶落地玻璃陽(yáng)光房3、雙套房設(shè)計(jì)，3個(gè)陽(yáng)臺(tái)戶型鑒賞營(yíng)銷動(dòng)態(tài)

推貨時(shí)間：０７年１月價(jià)格：均價(jià)7000總貨量：189套銷售情況：到07年5月止銷售68多套左右促銷活動(dòng)：一次性９８折，按揭９９折優(yōu)勢(shì)：

地脈優(yōu)勢(shì)：地處一線江岸景觀優(yōu)勢(shì)：湘江、橘子洲、開(kāi)福寺產(chǎn)品風(fēng)格：簡(jiǎn)約哥特式風(fēng)格，樓高百米。產(chǎn)品配套：美國(guó)特靈戶式中央空調(diào)意大利名牌戶式熱水系統(tǒng)日本松下戶式新風(fēng)系統(tǒng)美國(guó)原裝OTIS智能電梯世界STO外墻漆及外保溫美國(guó)HONEYWELL家居安防系統(tǒng)遠(yuǎn)程家電操作系統(tǒng)新加坡3A公共播送系統(tǒng)劣勢(shì)：

容積率較大價(jià)格定位較高開(kāi)發(fā)商：湖南新外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資工程地址：湘江大道288號(hào)建筑設(shè)計(jì)：深圳市協(xié)建設(shè)計(jì)湖南建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)參謀：新工〔廈門〕物業(yè)管理效勞園林設(shè)計(jì)：亞特蘭斯〔美國(guó)〕設(shè)計(jì)深圳市園林設(shè)計(jì)裝飾工程公司整合推廣：深圳影響廣告華盛新外灘產(chǎn)品規(guī)劃5棟高層以點(diǎn)狀排列，小區(qū)入口與城市道路以休閑設(shè)施和步行廣場(chǎng)作為過(guò)渡。大型精品花園設(shè)于一樓頂板上，與一層商鋪、車行道、停車場(chǎng)等別離，排除干擾。工程總占地面積：34.71畝總建筑面積：186956平米容積率：5.8綠化率：42％規(guī)劃戶數(shù)：1076戶價(jià)格：均價(jià)6000戶型鑒賞

特點(diǎn)：6米高超大觀景陽(yáng)臺(tái)主臥室設(shè)弧形窗客廳開(kāi)間5米主臥開(kāi)間4.2米特點(diǎn)：寬敞落地飄窗設(shè)計(jì)干濕別離客廳開(kāi)間4.3米主臥開(kāi)間4.92號(hào)樓：90席四房?jī)蓮d兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)兩梯三戶戶戶設(shè)觀景大陽(yáng)臺(tái)和多功能陽(yáng)臺(tái)戶型分析

5是奢侈的,因?yàn)?.9米挑高大陽(yáng)臺(tái)五是華美的,因?yàn)殡p層架空立體景觀封賞外灘,頂級(jí)品位外灘頭等艙，絕對(duì)奢享主義遇見(jiàn)100％的奢華，在華盛新外灘大人物的PARTY，您在場(chǎng)嗎？奢華的真諦是稀缺廣告主題

上層建筑的外灘生活廣告主題

工程分析優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)房銷售一線江景樓盤，位置頗佳開(kāi)發(fā)商有一定實(shí)力戶型周正，套型搭配合理。劣勢(shì)：缺乏一定的豪宅元素，四房面積偏小疊錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)對(duì)半交錯(cuò)，私秘性降低工程質(zhì)量影響工程地址：長(zhǎng)沙市黃興北路89號(hào)銷售熱線：4842128工程類型：商住開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙長(zhǎng)長(zhǎng)置業(yè)建筑面積：97400平米容積率：7.19車戶比：1：0.5工程規(guī)劃：工程定位為飄在江岸上空的3M空間?？?9層，1—4層商業(yè)，5—9層辦公，10—29層為公寓，22套/層，層高3.5米，戶型面積：30-120平米，主力戶型為50多平米〔52.16、53.19〕，12套/層，占總量的50%。分?jǐn)?2%。物業(yè)管理費(fèi)1.7元，上城金都價(jià)格：06年11月：均價(jià)：5100，帶精裝修。定價(jià)方式：每三層為一組，每組高50元，起價(jià)4900〔面積稍大的為4850〕，西向比東向高500元/平米07年4月：均價(jià)5900精裝修標(biāo)準(zhǔn)：品牌整體衛(wèi)浴，品牌整體櫥柜〔含抽油煙機(jī)、電熱水器、洗滌槽〕、入戶豪華鋼木防盜門、木制地板、天花及墻面刷墻漆、壁掛式冷暖空調(diào)、管道直飲水、電視、、寬帶網(wǎng)入戶、電子巡更監(jiān)控。營(yíng)銷活動(dòng)：11月8日開(kāi)盤開(kāi)盤推出：14/18/21/24/27/29層，共132套(實(shí)際：第一天推出150套，實(shí)推100套結(jié)束；第二天推出80套，第三天推出60套)優(yōu)惠：開(kāi)盤第一天，一次性9.1，按揭9.2。第二天，一次性9.3，按揭9.4第三天，一次性9.5，按揭9.6第四天，一次性9.7，按揭9.8開(kāi)盤當(dāng)天交兩萬(wàn)元定金，選房。開(kāi)盤一周后簽合同。分析：該工程地處長(zhǎng)沙市繁華地段，臨黃興北路，與五一大道、步行街、湘江只有五分鐘的距離，王府井百貨、百聯(lián)東方商廈、金土地地下廣場(chǎng)、春天百貨簇?fù)砥溟g，地段價(jià)值得以充分表達(dá)。隨著市青少年宮拆遷建設(shè)綠化廣場(chǎng)的方案實(shí)施，該工程的周邊環(huán)境和價(jià)值也將再度提升。但對(duì)其小戶型設(shè)計(jì)的接受程度還需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)。根本資料工程地址：芙蓉五一西路6號(hào)開(kāi)發(fā)商：湖南天翔房地產(chǎn)占地面積:18741.40平方米總建筑面積:170000平方米容積率：9綠化率：15.4％總棟數(shù)：2棟總戶數(shù):1913價(jià)格：住宅均價(jià)5500元/㎡，寫字樓均價(jià)7100元/㎡中天廣場(chǎng)目錄一、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析二、工程簡(jiǎn)介及SWOT分析三、工程定位建議住宅定位建議商業(yè)定位建議四、營(yíng)銷策略住宅營(yíng)銷策略商業(yè)營(yíng)銷策略工程名稱：中環(huán)·壹世界工程概況位置：中環(huán)壹世界工程位于長(zhǎng)沙市五一商圈，臨五一路，將近60米，擁有絕佳的地理位置與完善的商業(yè)配套，是市中心區(qū)域不可多得的黃金商業(yè)地段規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)：中環(huán)壹世界由兩棟高層住宅組成，總建筑面積8.5萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積11878平米廣場(chǎng)面積900平米綠地面積1964平米總建筑面積82647平米容積率7.5建筑密度37.9%綠地率21.1%停車位318個(gè)地上30地下298個(gè)工程共有四層商業(yè)群樓，面積約1.2萬(wàn)平米共建530套高檔戶型,以三房為主力戶型，包括公寓、二房、三房、四房等多種戶型。工程SWOT分析S(優(yōu)勢(shì)):城市中央,獨(dú)具地段優(yōu)勢(shì)區(qū)域商業(yè)成熟,商業(yè)氛圍濃厚項(xiàng)目位于交通主干線,人流量大周邊配套設(shè)施完善W(劣勢(shì)):同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目處于指標(biāo)與環(huán)境景觀劣勢(shì)

因臨近交通干道，受紅線范圍與綠化帶的限制，無(wú)法設(shè)置大型商業(yè)所需的停車場(chǎng)或商業(yè)前廣場(chǎng)，車流與人流的組織也受到限制戶型面積大，總價(jià)偏高商業(yè)分層較多，單層面積偏小O(機(jī)會(huì)):長(zhǎng)沙中央CBD區(qū)域的定義,使本區(qū)域知名度逐步提升項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品類型在本區(qū)域是市場(chǎng)空白省內(nèi)高速干線的迅速建設(shè),使長(zhǎng)沙作為省單核中心的趨勢(shì)更加明顯T(威脅):長(zhǎng)沙豪宅項(xiàng)目逐漸增多，將分流目標(biāo)消費(fèi)群商業(yè)的總體供應(yīng)量已超出商圈負(fù)荷整體區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展水平較高,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有一定的威脅項(xiàng)目涉及商業(yè)物業(yè),綜合開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大目錄一、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析二、工程簡(jiǎn)介及SWOT分析三、工程定位建議住宅定位建議商業(yè)定位建議四、營(yíng)銷策略住宅營(yíng)銷策略商業(yè)營(yíng)銷策略第一局部:住宅的定位住宅的定位豪宅的元素定價(jià)的思路目標(biāo)客戶群定位資源盤點(diǎn)1、資源1——“中環(huán)〞概念，中環(huán)，是香港的地段概念，是香港最繁華最熱鬧也是商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值最好的地段，此地的寫字樓、住宅、商業(yè)均是天價(jià)，而且內(nèi)地的人對(duì)香港中環(huán)地地段概念也比較清晰接受，因此，此資源可繼續(xù)利用；2、資源2——“壹世界〞，空泛，無(wú)任何典故，而且未顯大氣及尊豪，做商業(yè)工程名稱尚可，但做住宅卻普通，因此，如果可更換，盡量更換；3、資源3——“地段〞，位居城市中心，絕版帝王價(jià)值，應(yīng)當(dāng)凸顯，因此可高度挖掘此概念，但由于近年“地王〞概念漫天飛，因此，在訴求上要注意；4、資源4——“商業(yè)〞，地處商業(yè)中心，同時(shí)工程中也有商業(yè)，要突出商業(yè)概念。工程形象定位與命名[住宅營(yíng)銷]便捷交通商業(yè)資源地王核心完善配套產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)核心價(jià)值點(diǎn)提取地王中心名流殿堂產(chǎn)品定位表述名流殿堂----地王中心豪邸城市豪邸，不應(yīng)只是一種空間尺度的界定，而是一種“君臨天下〞的非凡生活境界的氣度黃金地段完美配套人文素質(zhì)尖端品質(zhì)個(gè)性效勞地王中心名流殿堂優(yōu)勢(shì)環(huán)境市場(chǎng)定位表述產(chǎn)品定位表述本案地塊具備開(kāi)發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場(chǎng)中突圍而出，那么必須獨(dú)具創(chuàng)新性與唯一性案名建議建議1——中環(huán)·帝景廣場(chǎng)建議2——中環(huán)·豪庭廣場(chǎng)建議3——中環(huán)·名雅廣場(chǎng)備注：1、“廣場(chǎng)〞概念，強(qiáng)調(diào)了“商業(yè)〞氣氛，為商業(yè)打根底。2、由于工程不大，“帝景〞等名稱，可以捆綁商業(yè)及住宅一起傳播，利于品牌的樹(shù)立。3、中環(huán)·壹世界不知道是否可以改，如果可以改，案名可考慮重新。住宅形象定位——城市中心豪邸——名流殿堂延伸訴求：財(cái)富的終極意義，在于更有品質(zhì)的生活形象定位演繹

中環(huán)·帝景廣場(chǎng)——城市中央豪宅——名流殿堂商業(yè)定位建議本案的商業(yè)級(jí)別——市級(jí)中心商業(yè)商業(yè)級(jí)別市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬(wàn)以上3.6-18萬(wàn)

9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量10萬(wàn)以上5萬(wàn)以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪國(guó)際名店世界一線品牌聚集地中環(huán)國(guó)際名店樹(shù)立長(zhǎng)沙高端消費(fèi)品市場(chǎng)大旗，定位鮮明核心定位對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行選擇的核心和前提是：

確定一套系統(tǒng)的、科學(xué)的篩選業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目戰(zhàn)略備選業(yè)態(tài)發(fā)展機(jī)遇設(shè)施前景資源優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)互動(dòng)能力經(jīng)營(yíng)獲利性業(yè)態(tài)1業(yè)態(tài)2業(yè)態(tài)3……………………………業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖工程商業(yè)類型定位商業(yè)類型定位頂級(jí)品牌百貨——時(shí)尚高端的潮流引導(dǎo)頂級(jí)豪華會(huì)所——富豪俱樂(lè)部+娛樂(lè)設(shè)施中央商業(yè)區(qū)高輻射范圍的精品最具競(jìng)爭(zhēng)力和眼球效應(yīng)的商業(yè)定位方向工程商業(yè)規(guī)模的限定我們的江湖地位商業(yè)和住宅的關(guān)聯(lián)與豪宅定位匹配，相互拉升產(chǎn)品價(jià)值可持續(xù)開(kāi)展的業(yè)態(tài)組合[商業(yè)營(yíng)銷]潛力業(yè)態(tài)符合本地商業(yè)文化差異化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)人流導(dǎo)引工程商業(yè)屬性國(guó)際名店時(shí)尚廣場(chǎng)香港中環(huán)中環(huán)及上環(huán)區(qū)可說(shuō)是港島區(qū)的中心地帶。上環(huán)是住宅區(qū)，中環(huán)區(qū)那么為香港的商業(yè)、金融及銀行中心，也是特區(qū)政府決策及權(quán)力中心，特區(qū)政府總部及立法會(huì)大樓均座落于此。購(gòu)物商場(chǎng)中環(huán)是香港其中一個(gè)最著名的購(gòu)物中心，中外多間名牌旗艦店林立在德輔道中及皇后大道中，還有大型商場(chǎng)如置地廣場(chǎng)及太子大廈等。近年云咸街及安蘭街一帶開(kāi)設(shè)了一些新興而又富有特色的時(shí)裝商店。而區(qū)內(nèi)售賣古董的荷李活道更剛被選為世界十大購(gòu)物街之一。各類型的店鋪包羅萬(wàn)有。酒家食肆位于威靈頓街的鏞記酒家，享譽(yù)全球。在附近的陸羽茶室，也是香港著名的食府之一。還有多間云吞面店，如麥奀記、沾仔記及羅富記粉面專家。此外，在德己立街旁的蘭桂坊，有許多不同類型的酒吧和餐廳，客人可品嘗各國(guó)美食。而由于以往永樂(lè)街一帶是潮汕藉人士的聚居地，所以有較多的潮州食品。商業(yè)定位參考意向展示頂級(jí)品牌名店最具風(fēng)情和風(fēng)格的食肆高檔次的休閑場(chǎng)所可持續(xù)開(kāi)展的業(yè)態(tài)組合中環(huán)·國(guó)際名店廣場(chǎng)珠寶：卡地亞、Tiffany、ENZO、Oxette、Swarovski、Georgjensen周大福，周生生化裝品：蘭蔻LANCOME、雅詩(shī)蘭黛ESTEELAUDER、倩碧CLINIQUE、迪奧Dior、SK-II、資生堂SHISEIDO、香奈兒Chanel名店街品牌規(guī)劃皮具CHANEL、COACH、FENDI、GUCCI、CHLOE、HERMES、MULBERRY、LV……服裝：MARCJACOBS、MaxMara、CHANEL,BURREEUY,MNG,HERMAS、CHLOE、DVF、BCBG、MAXSTEDIO、MAX&CO、ARMIN、DKNY、黃嘜、CACHARL、H&M,杰尼亞、登喜路、萬(wàn)寶龍、CD……名店街品牌規(guī)劃萬(wàn)豪俱樂(lè)部緊扣開(kāi)發(fā)商品牌，利于下一步為市場(chǎng)打根底，建立開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌補(bǔ)充定位嚴(yán)格遵守國(guó)外的Q.S.C.+V.標(biāo)準(zhǔn)〔Quality——卓越的國(guó)際品質(zhì)；Service——完美周到的熱情效勞；Clean——酒店式效勞的潔凈場(chǎng)所；+Value——附增值〕。一樓設(shè)有多功能廳、優(yōu)雅寧?kù)o的閱讀室、專業(yè)的SPA香熏生活館、大型室內(nèi)恒溫游泳池、健身室等休閑設(shè)施。二樓不僅配有風(fēng)格高雅的咖啡廳和別具特色的紅酒坊、雪茄吧，是三五知己聚會(huì)的好場(chǎng)所,同時(shí)也是商務(wù)會(huì)晤的最正確場(chǎng)所。會(huì)所的效勞對(duì)象為業(yè)主、社會(huì)名流和機(jī)關(guān)團(tuán)體。萬(wàn)豪俱樂(lè)部建議北京中國(guó)會(huì)主要特色：北京中國(guó)會(huì)之所以在私人俱樂(lè)部中獨(dú)樹(shù)一幟，尤其能吸引很多國(guó)外公司和國(guó)外人士的青睞，就在于它特有的中國(guó)歷史感和文化味兒，而這種風(fēng)格并不是仿造復(fù)制出來(lái)的。這里還是許多國(guó)家元首點(diǎn)名要來(lái)的俱樂(lè)部。

活動(dòng)：主要有雪茄與美酒之夜、高爾夫球比賽、化裝舞會(huì)、商務(wù)晚餐、畫展、俱樂(lè)部慶典、家庭同樂(lè)日、總經(jīng)理聚會(huì)、搖滾舞會(huì)等及每月一次的會(huì)員聚會(huì)。成功案例LanClub〔蘭club〕LanClub〔蘭club〕，是兼具奢華與品位，集藝術(shù)與功能為一體的餐廳。上品會(huì)所擁有4400平米豁達(dá)豪放、華美堂皇的立體空間，能容納1200位客人共享美食。35間各具特色的尊貴包房高貴典雅、錯(cuò)落有致，能為400余位貴賓提供尊貴效勞。不同的純手工畫布，無(wú)雷同感的燈具、桌椅標(biāo)榜出異樣的藝術(shù)氣息。任意一間包房，都是一件完美的藝術(shù)品，它營(yíng)造出的不僅是藝術(shù)的濃郁氣質(zhì)，還有法國(guó)盧浮宮的高貴輝煌。成功案例長(zhǎng)安俱樂(lè)部

長(zhǎng)安俱樂(lè)部是一家會(huì)員制俱樂(lè)部。進(jìn)入長(zhǎng)安俱樂(lè)部，撲面而來(lái)的是它雍容華貴、大氣而精致的宮廷風(fēng)格。內(nèi)設(shè)高檔中餐廳、日餐廳、西餐廳以及酒吧，另有各種康體設(shè)施。本俱樂(lè)部的會(huì)員均為社會(huì)各界成功人士。

成功案例京城俱樂(lè)部

作為建立最早的高檔私人會(huì)所，京城俱樂(lè)部的內(nèi)部裝飾不算嶄新豪華，但那些從世界各地搜羅來(lái)的、中西合璧的古董營(yíng)造出了獨(dú)特的氣韻。墻上掛的是圓明園遠(yuǎn)瀛觀、海晏堂的復(fù)原圖，表情漠然的皇族女人畫卷。架上擺的是春江帆影、浮山出徑的瓷盤。西式的餐桌邊依著徽州木雕和數(shù)座黑漆螺鈿屏風(fēng)。成功案例美洲俱樂(lè)部美洲俱樂(lè)部在京城俱樂(lè)部中，屬于“資歷〞淺的。但后來(lái)者也有自己的優(yōu)勢(shì)，由于是一個(gè)最晚成立的俱樂(lè)部，所以會(huì)所的設(shè)施嶄新,風(fēng)格鮮明，能吸引企業(yè)界的新銳一族。值得一提的是樓中樓的29層，作為華潤(rùn)大廈的最高層，沒(méi)有任何電梯可以直達(dá)，你只能從28層沿旋轉(zhuǎn)而上的樓梯進(jìn)入，更增加了一分神秘的味道。29層有三間特別的私人會(huì)客室—紅房、藍(lán)房、金房，接待過(guò)很多著名的人士，三個(gè)會(huì)客廳都沒(méi)有窗戶，顯得幽暗而神秘，香港鳳凰衛(wèi)視的一些重要訪談往往要借這一方寶地。成功案例目錄一、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析二、工程簡(jiǎn)介及SWOT分析三、工程定位建議住宅定位建議商業(yè)定位建議四、營(yíng)銷策略住宅營(yíng)銷策略商業(yè)營(yíng)銷策略合富輝煌對(duì)于目標(biāo)的理解高銷售率較短的銷售周期理想的高價(jià)格通過(guò)高銷售率形成市場(chǎng)熱點(diǎn)高利潤(rùn)率目標(biāo)與總體開(kāi)發(fā)原那么[根底分析]總體開(kāi)發(fā)原那么資金壓力下的低風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)模式[住宅開(kāi)發(fā)]住宅先行，以確?？焖倩鼗\資金[商業(yè)開(kāi)發(fā)]確定經(jīng)營(yíng)模式，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)[住宅開(kāi)發(fā)]確保速度，適度提升價(jià)格[商業(yè)開(kāi)發(fā)]確定銷售模式，緩解住宅壓力6月7月8月9月10月11月工程完成拿預(yù)售許可證秋交會(huì)前期籌備住宅認(rèn)籌住宅開(kāi)盤業(yè)態(tài)規(guī)劃定位商業(yè)招商\商鋪營(yíng)銷住宅蓄客開(kāi)業(yè)籌備住宅、商業(yè)雙線并行的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)目標(biāo)與總體開(kāi)發(fā)原那么[根底分析]目標(biāo)/梳理建立轟動(dòng)效應(yīng)降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最大化盈利提升企業(yè)品牌長(zhǎng)短期利益結(jié)合可行的利潤(rùn)模式項(xiàng)目成功銷售達(dá)成后的結(jié)果迅速回籠資金迅速銷售，緩解資金壓力住宅營(yíng)銷要點(diǎn)總體戰(zhàn)略定位以“住〞旺“商〞策略——先開(kāi)發(fā)住宅，回籠一定資金，解決首要問(wèn)題，同時(shí)商業(yè)并行，提前鋪墊招商洽談工作。抓“豪〞捕“富〞策略——各種公關(guān)活動(dòng)的鋪墊籌劃全面瞄準(zhǔn)“準(zhǔn)富豪〞，“富豪階層〞，展示“名流殿堂〞的生活景象。撒“網(wǎng)〞捉“魚〞策略——廣泛在“長(zhǎng)株譚〞富人階層圈撒網(wǎng)，集中力量篩選目標(biāo)客戶，令三湘富豪對(duì)工程形成高度認(rèn)知度。

一、備戰(zhàn)——兵馬未動(dòng)，糧草先行，為戰(zhàn)而備；二、養(yǎng)息——尋找客戶，培育客戶，成功蓄水；三、亮相——粉墨登場(chǎng)，阻擊對(duì)手，養(yǎng)精蓄銳；四、出擊——瞬間引爆，一炮而紅，開(kāi)閘放水；五、持戰(zhàn)——再接再厲，趁勢(shì)而上，持續(xù)銷售。整體操盤策略“備〞字訣——運(yùn)籌帷幄、決勝千里“養(yǎng)〞字訣——細(xì)心培養(yǎng)、侍機(jī)而動(dòng)“拓〞字訣——開(kāi)拓創(chuàng)新、天下歸心“推〞字訣——推波助瀾、引爆全城“揚(yáng)〞字訣——穩(wěn)步上揚(yáng)、節(jié)節(jié)走高五字訣營(yíng)銷總策略渠道戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷推廣“降龍十八式〞〔待貴司與我方簽定合作協(xié)議后三十天內(nèi)提交?整體營(yíng)銷操作部署綱要?里詳細(xì)表達(dá)〕要使整個(gè)銷售及效勞做到客戶滿意度100分，到達(dá)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合〞的品牌效應(yīng)，我司憑借十多年專業(yè)銷售管理經(jīng)驗(yàn)及工程的實(shí)際情況，為【中環(huán)·壹世界】度身打造了全新先進(jìn)的銷售戰(zhàn)術(shù)體系，希望憑借優(yōu)秀的效勞體系，引導(dǎo)長(zhǎng)沙市的營(yíng)銷代理水平進(jìn)行一個(gè)質(zhì)的提升。銷售管理我司將采用：“一體系一模式〞標(biāo)準(zhǔn)化銷售模式〞先進(jìn)管理體系——“P-H·T·C管理體系〞一模式：一體系：全新銷售模式——“標(biāo)準(zhǔn)化銷售模式〞P-H·T·C管理體系Parallel管理——“平行管理，雙管齊下〞，注重消費(fèi)觀念灌輸教育Hexagon管理——“六環(huán)緊扣，循環(huán)管理”，注重直接與執(zhí)行反饋Triangle管理——“三角回環(huán)”式管理，發(fā)揮齒輪效應(yīng)作用Customer管理——內(nèi)、外客戶管理系統(tǒng)“P-H管理體系〞圖解營(yíng)銷策劃管理高層銷售管理P管理①制訂工作目標(biāo)⑥因?qū)嶋H情況作出調(diào)整⑤工作績(jī)效評(píng)估③組織、管理、執(zhí)行②分組、落實(shí)責(zé)任⒈目標(biāo)管理⒉執(zhí)行管理⒊組織管理5．績(jī)效管理6．調(diào)整管理④不間斷銷售培訓(xùn)4．銷售管理H管理