東新御瓏庭項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)僅供

.PAGE.東新御瓏庭工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一、工程根本情況1.工程名稱：東新御瓏庭2.用地概況：屬于三舊改造工程，用地建筑物拆遷、補(bǔ)償?shù)仁掷m(xù)完成。3.用地位置：工程位于市寮步鎮(zhèn)蟠龍路，新城市中心區(qū)。4.土地面積：工程開(kāi)發(fā)用地約155畝，約合103477平方米。5.土地性質(zhì)：二類居住用地。5.土地現(xiàn)狀：為原地貌，地塊存在高差，詳見(jiàn)地形圖。二、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.用地面積：103477平方米2.建筑面積：206954平方米3.建筑容積率：2.04.綠地率：30%；5.退紅線要求：沿蟠龍路側(cè)退10米，工程其余三側(cè)沿路退15米；6.限高：工程建筑限高100米；7.具體相關(guān)技術(shù)要求詳見(jiàn)控規(guī)圖并參照"市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定"等相關(guān)要求執(zhí)行。三、工程定位1.屬性定位位于新城市中心的擁有地中海歐陸風(fēng)情的具備高性價(jià)比產(chǎn)品的面向中高端及高端人群的擁有皇家物業(yè)效勞的具有高品位生活方式的竭力打造"第五城區(qū)·新城市豪宅〞標(biāo)志的城市高品質(zhì)豪宅生活社區(qū)2.客戶定位客戶群體分類：立足本地，西拓東城、南抓松山湖，捕捉游離客戶群客戶特征年齡為30-50歲為主；主要在寮步本地及東城、松山湖等區(qū)域工作；以商貿(mào)人士、高級(jí)政府官員、企業(yè)金領(lǐng)、私企業(yè)主等為主；對(duì)物業(yè)管理的要求較高；看重產(chǎn)品性價(jià)比及附加值等因素；很注重生活的實(shí)際品質(zhì)與舒適感；對(duì)價(jià)格有所考慮產(chǎn)品定位本工程戶型定位于含高附加值的豪宅生活產(chǎn)品:類別產(chǎn)品建筑面積套型面積贈(zèng)送后面積面積配比別墅獨(dú)棟別墅350-400340-360485-58015%雙拼別墅350-380335-342470-55035%多聯(lián)別墅250-300225-270350-42050%洋房?jī)煞孔內(nèi)?0左右85左右100左右5%兩房變?nèi)?00左右95左右110左右15%三房變四房125左右115左右140左右40%四房144左右135左右160左右30%四房變五房185左右177左右200左右5%復(fù)式200左右190左右250左右5%備注：工程規(guī)劃要符合9070政策的規(guī)定。盡量多建別墅作為體量最大的洋房，亦須做到價(jià)值最大化，即景觀、朝向、戶型、配套等均好，無(wú)硬傷。以上別墅與洋房的比例分開(kāi)列明，面積配比可根據(jù)規(guī)劃方案作適當(dāng)調(diào)整；復(fù)式比例實(shí)際須按照布置復(fù)式洋房棟數(shù)推算；本產(chǎn)品定位配比供設(shè)計(jì)單位參考，實(shí)際以總規(guī)、單體排比為準(zhǔn)建筑風(fēng)格：整體以現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格、地中海風(fēng)格為主；建筑主色調(diào)沉穩(wěn)。四、開(kāi)發(fā)理念：1、突出主題文化：打造寮步標(biāo)桿、城市豪宅標(biāo)志性建筑，建立高端、優(yōu)越的生活社區(qū)。2、人文性：創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，引導(dǎo)一種全新的人文居住生活方式，吸引人們的購(gòu)置欲望。3、舒適性：舒適性應(yīng)表到達(dá)本工程的各個(gè)角落，包括公共場(chǎng)所、環(huán)境空間、住宅等。4、實(shí)用性：注重提高住宅的實(shí)用率。5、經(jīng)濟(jì)性：規(guī)劃設(shè)計(jì)和單體設(shè)計(jì)均要考慮節(jié)約本錢(qián)，力爭(zhēng)在保證設(shè)計(jì)出建筑精品。6、規(guī)性：設(shè)計(jì)方案必須遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃的相關(guān)規(guī)進(jìn)展設(shè)計(jì)，對(duì)日照間距、消防、人防等方面的規(guī)定，并符合國(guó)家有關(guān)規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。五、總體規(guī)劃原則1.城市標(biāo)志性建筑原則寮步需要新的反映居住水平和建立水平的城市居住標(biāo)志性建筑、標(biāo)桿性工程。通過(guò)外立面、高層、天際線變化等打造城市居住標(biāo)志性建筑。2.集中布置原則別墅與洋房分區(qū)，同檔次產(chǎn)品集中布置，人流相互間不打攪。商業(yè)沿線布置，按不同產(chǎn)品分類布置集中利用及引導(dǎo)商業(yè)人流〔商業(yè)具體分布建議見(jiàn)本文件第七條"商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議"及圖〕。3.分期開(kāi)發(fā)原則分期開(kāi)發(fā)時(shí)需考慮到銷售中心的選址，并有效與一期相結(jié)合，以節(jié)約本錢(qián)。銷售中心由會(huì)所承當(dāng)功能，作為核心展示區(qū)的一局部。分期開(kāi)發(fā)時(shí)需考慮工程主形象面的展示，有利于提升工程品牌；分期開(kāi)發(fā)時(shí)需注意不同產(chǎn)品的相互搭配，盡量滿足不同消費(fèi)群體的需求，防止同期產(chǎn)品單一現(xiàn)象〔別墅與洋房分區(qū)考慮〕；分期開(kāi)發(fā)時(shí)一期盡量設(shè)置為投入少、產(chǎn)出快的產(chǎn)品，有利于形成工程的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，降低風(fēng)險(xiǎn)；4、地形合理運(yùn)用原則順應(yīng)豎向地形合理設(shè)置別墅庭院、地下室、園林等，總規(guī)豎向清晰。主入口、主景觀軸由北向南，地形南高北低。5.封閉管理原則小區(qū)封閉管理，加強(qiáng)小區(qū)平安管理，引進(jìn)知名物業(yè)，提高工程附加值6.價(jià)值最大化原則別墅價(jià)值高，投入少，見(jiàn)產(chǎn)出快，因此別墅占地及建筑面積最大化。本工程別墅是亮點(diǎn)，但占總建面比例最大的洋房是溢價(jià)關(guān)鍵，如何在保證別墅價(jià)值最大化的根底上同時(shí)做到洋房?jī)r(jià)值最大化是設(shè)計(jì)關(guān)鍵。利用商業(yè)本錢(qián)低，售價(jià)高的特點(diǎn)拉高工程價(jià)值，通過(guò)沿街商業(yè)，提升工程檔次及形象，吸附周邊商業(yè)及住宅人群；7.商業(yè)人流共享原則當(dāng)工程為商住樓時(shí)，工程勢(shì)必?fù)碛凶≌肆?，在?guī)劃時(shí)可通過(guò)商業(yè)出入口和住宅出入口的巧妙設(shè)置，使工程的住宅人流與商業(yè)共享；8.工程整體形象展示原則通過(guò)樓盤(pán)的天際線、外立面、樓體細(xì)節(jié)等各方面從整體形象展示樓盤(pán)素質(zhì)。9.住宅南北朝向原則在景觀優(yōu)先前提下考慮風(fēng)向及地客戶的主要購(gòu)置心理，同時(shí)考慮工程的容積率，規(guī)劃時(shí)產(chǎn)品應(yīng)盡量采用二梯三戶的南北向布置，而樓王則須做到二梯二戶或至少一梯二戶。10.紅線利用原則在用地紅線與建筑紅線之間的面積，可適當(dāng)?shù)匾?guī)劃景觀、道路設(shè)施等。以減少道路和景觀對(duì)土地的占用。11、根本風(fēng)水躲避原則考慮到客戶心理，總規(guī)和單體設(shè)計(jì)均不能出現(xiàn)明顯和根本的風(fēng)水學(xué)忌諱。12、方案優(yōu)化最高原則本任務(wù)書(shū)所有明確規(guī)定僅為我方建議，如設(shè)計(jì)單位有更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值、更符合市場(chǎng)要求、更合理、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思路，可按設(shè)計(jì)要求適當(dāng)改變〔下同〕。六、單體設(shè)計(jì)原則洋房規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1.洋房景觀與朝向取舍以照顧景觀為主導(dǎo)，在景觀優(yōu)勢(shì)不明顯的情況下，朝向優(yōu)先；洋房園林、社區(qū)〔活動(dòng)空間〕面積充足，樓宇面對(duì)面樓間距要預(yù)留充足，不致對(duì)視、壓抑和不通透2.洋房建筑風(fēng)格建議洋房建筑風(fēng)格建議：地中海建筑風(fēng)格外立面：暖色調(diào)屋頂：平屋頂材料：涂料+石材參考案例：**城高層洋房別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1.建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議：簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格外立面：淺黃色，坡屋頂材料：石材+涂料參考案例：**城別墅〔第四期+第五期〕五期：色系太深，大氣，但是過(guò)于壓抑；四期：暖色調(diào)，色彩柔和，檔次較高，但構(gòu)件復(fù)雜，本錢(qián)較高；建議參考第四期的色系，其他布局、構(gòu)件，第五期在三、四期的根底上做了改良，因此建議參考第五期。屋頂方面：四疊小坡頂，三種顏色交織組成別墅建筑面積與花園面積比例建議：1:0.6至1:1.2之間因地制宜參考案例：錦繡山河地下室采光：需采用一定的采光井，保證地下室的采光局部人車分流，小組團(tuán)地下集中停車要考慮車庫(kù)與地下室面積關(guān)系雙首層設(shè)計(jì)建議：建議根據(jù)地勢(shì)豎向上下條件的不同：做放坡式雙首層設(shè)計(jì)，或下挖式雙首層設(shè)計(jì)；參考案例：森林湖、**棠樾森林湖：〔放坡式雙首層設(shè)計(jì)〕**棠樾：(下挖式雙首層設(shè)計(jì))臨蟠龍路底商上架聯(lián)排別墅，利用商鋪?lái)攲訑U(kuò)展別墅庭院，節(jié)省占地。臨規(guī)劃縱五路商鋪沿建筑紅線擺放，層高6米，商鋪面積應(yīng)計(jì)入容積率、別墅的整體建筑用地在商鋪?lái)敿吧啼伜髠?cè)，視單體建筑占地順延擺放，其商鋪與別墅的占地相互標(biāo)高為：商鋪后側(cè)標(biāo)高與別墅地下室標(biāo)高為墊土3米〔也可視報(bào)建面積要求而定〕即商鋪沿路為±0標(biāo)高，后側(cè)相連別墅地下室為墊土層3-4米標(biāo)高，別墅路面標(biāo)高與商鋪路面等高，便于別墅地下室設(shè)計(jì)成地下車庫(kù)、負(fù)首層花園布局。在建筑紅線與用地紅線的土地設(shè)計(jì)上，商鋪沿建筑紅線擺放，其頂蓋可挑檐2-3米，以其作為別墅花園用地，同時(shí)，別墅一層應(yīng)在商鋪?lái)斶呇靥幫撕?-3米搭建。這樣，別墅一層花園可適當(dāng)增加到4-6米的進(jìn)深空間用地，其它則是商鋪后側(cè)與別墅地下室接合處，設(shè)計(jì)共用天井，以利于別墅地下室的后室采光。詳見(jiàn)下列圖。(如設(shè)計(jì)單位有更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值、更符合市場(chǎng)要求、更合理、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思路，可按設(shè)計(jì)要求適當(dāng)改變。)七、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)：定位為社區(qū)型商業(yè)商業(yè)布局位置：商業(yè)主要布局在小區(qū)外圍，緊鄰馬路邊，防止對(duì)小區(qū)業(yè)主造成太大的噪音、環(huán)境影響；同時(shí)便于日后吸引小區(qū)外的人流，招商以及商家經(jīng)營(yíng)。在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意以下要點(diǎn)：商鋪的設(shè)計(jì)應(yīng)方正，盡量防止弧線設(shè)計(jì)，以方便后期銷售及商家經(jīng)營(yíng)；商業(yè)街的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮滿足后期進(jìn)駐商家的根本要求；底層商業(yè)街以街鋪的形式組成，街鋪具體建議如下：沿街商鋪面寬4－4.5m左右，進(jìn)深12m-15m首層高度為5.9m；局部考慮預(yù)留煙道設(shè)計(jì)；商鋪的空調(diào)位前置，并留有廣告牌位設(shè)計(jì)；街鋪整體風(fēng)格與建筑立面相結(jié)合；商業(yè)街設(shè)計(jì)時(shí)需考慮到地面停車位的設(shè)置，同時(shí)對(duì)小區(qū)人流、購(gòu)物人流之間的進(jìn)出進(jìn)展合理安排，使之做到互不干擾；商業(yè)街頂部可設(shè)計(jì)屋頂花園，作為住宅的業(yè)主的空中花園，以此提高工程附加值；八、景觀設(shè)計(jì)原則園林風(fēng)格建議：地中海園林風(fēng)格參考案例：森林湖、蔚藍(lán)城邦建下沉式游泳池、無(wú)邊際游泳池，并分淺水、深水區(qū)；九、交通組織道路設(shè)計(jì)建議：道路寬度：車行道約6米，人行道約3米；別墅的人行道綠地化處理，增加綠地率；別墅區(qū)是否人車分流等情況最終由設(shè)計(jì)單位自行考慮并在方案里表達(dá)，本任務(wù)書(shū)不作硬性要求。地下車庫(kù)建議：以小組團(tuán)的形式，采用局部集中地下車庫(kù)處理；參考案例：**麓湖車位配比建議：聯(lián)排別墅：1:2獨(dú)棟、雙拼別墅：1：2.5十、配套設(shè)施5.1會(huì)所位置主入口設(shè)在臨主干道蟠龍路，同時(shí)洋房與別墅共用主入口；(圖注：上圖代表主入口的紅色箭頭僅為表示開(kāi)口方向?yàn)轶待埪?，不代表具體位置及比例。)會(huì)所位置臨近主入口，前期作為臨時(shí)銷售中心使用；建議會(huì)所與泳池結(jié)合，提高會(huì)所的價(jià)值；會(huì)所設(shè)計(jì)及功能建議：1、會(huì)所考慮后期對(duì)外開(kāi)放，兼顧洋房與別墅共享，且須滿足銷售場(chǎng)地使用。2、考慮會(huì)所與商鋪在外立面上的協(xié)調(diào)，建議會(huì)所首層層高與商鋪層高一樣，為5.9米，二、三層層高均為3.6米，會(huì)所大廳至少做到兩層以上中空。3、建議會(huì)所總建筑面積為2000平米左右。4、設(shè)置健身房、西餐廳、中餐廳、咖啡館、桑拿、商務(wù)功能、辦公場(chǎng)地等；5.2公建建議設(shè)置游泳池、籃球場(chǎng)、兒童游樂(lè)中心、物管中心、社區(qū)活動(dòng)中心、健身器材等公建立施；十一.低碳建筑低碳建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個(gè)生命周期，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。隨著人們觀念的改變，低碳建筑的打造逐漸成為建筑行業(yè)的潮流。因此，在本工程的建立當(dāng)中，建議也盡量采用低碳的技術(shù)去打造，增強(qiáng)工程人性化的同時(shí)，也可以增加工程的賣點(diǎn)和附加值。建議使用的低碳技術(shù)有：外墻節(jié)能技術(shù)：門(mén)窗節(jié)能技術(shù)：屋頂節(jié)能技術(shù)：利用智能技術(shù)、生態(tài)技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能的愿望，如太陽(yáng)能集熱屋頂和可控制的通風(fēng)屋頂?shù)取Ｆ渌?jié)能技術(shù)：置換式新風(fēng)系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水器、濕地系統(tǒng)。十二、其它1、設(shè)計(jì)表達(dá)不宜過(guò)于裝飾化，應(yīng)側(cè)重設(shè)計(jì)構(gòu)思、涵及設(shè)計(jì)手法的表達(dá)。2、圖紙說(shuō)明應(yīng)簡(jiǎn)明扼要、切中要害，主要說(shuō)明以下幾個(gè)問(wèn)題：①該方案預(yù)期目標(biāo)及到