地產(chǎn)開盤操盤標(biāo)準(zhǔn)

開盤操盤標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)名稱開盤節(jié)點(diǎn)級(jí)別里程碑主責(zé)部門項(xiàng)目營(yíng)銷部配合部門營(yíng)銷管理中心管理標(biāo)準(zhǔn)輸入條件1.展示區(qū)開放；2.取得《預(yù)售許可證》；3.《開盤方案》審批通過(guò)；4.《銷售價(jià)格方案》與具體的銷售價(jià)格審批通過(guò)。關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)市場(chǎng)與競(jìng)品分析不透徹，定價(jià)不精準(zhǔn)；價(jià)格保密措施不到位導(dǎo)致價(jià)格泄露；開盤前蓄客不足；開盤前未進(jìn)行開盤預(yù)演；未及時(shí)編制開盤準(zhǔn)備工作計(jì)劃或編制了工作計(jì)劃但實(shí)際工作組織不力導(dǎo)致開盤準(zhǔn)備不足或無(wú)法及時(shí)開盤；開盤當(dāng)天組織不力，后勤保障不到位等引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)秩序混亂，開盤效果打折，甚至出現(xiàn)超出預(yù)期的各項(xiàng)突發(fā)事件。管控要點(diǎn)蓄客管理：開盤前需做好蓄客工作，保證開盤時(shí)有足夠的蓄客量；取證管理：未取得預(yù)售許可證的情況下，嚴(yán)禁以下行為：嚴(yán)禁違規(guī)開盤；除正常的蓄客期定金與認(rèn)籌金的收取，嚴(yán)禁以任何變向名目收取客戶的費(fèi)用或第三方收取客戶的費(fèi)用；承諾客戶超出公司批準(zhǔn)的銷售承諾外的任何事項(xiàng)。運(yùn)營(yíng)管理：開盤方案審批通過(guò)后，項(xiàng)目公司組織擬定《開盤專項(xiàng)計(jì)劃》，并嚴(yán)格按照《開盤專項(xiàng)計(jì)劃》組織各項(xiàng)工作的推進(jìn)。價(jià)格管理：嚴(yán)格按照公司價(jià)格報(bào)批流程進(jìn)行價(jià)格的報(bào)批。營(yíng)銷部須在開盤前15天，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目定價(jià)建議方案》，編制時(shí)應(yīng)充分考慮影響價(jià)差的因素和制定的方法，《項(xiàng)目定價(jià)建議方案》應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)政策及市場(chǎng)情況：包括城市經(jīng)濟(jì)分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析、土地市場(chǎng)分析、商品房市場(chǎng)分析；競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析：樓盤分布及銷售情況；項(xiàng)目概況；意向客戶分析；定價(jià)建議：定價(jià)策略定價(jià)依據(jù)：從市場(chǎng)因素、成本因素、客戶因素方面分析后提出建議定價(jià)原則具體定價(jià)方案：定價(jià)因素、優(yōu)惠措施開盤前7天內(nèi)，營(yíng)銷部完成《項(xiàng)目定價(jià)建議方案》（含折扣方案）編制，填寫《定價(jià)方案審批表》按【組織權(quán)責(zé)手冊(cè)】權(quán)限提報(bào)審批，經(jīng)過(guò)審批后的定價(jià)明細(xì)表報(bào)財(cái)務(wù)部備案。原則上在開盤前2天必須完成審批。此類資料、文件在公司未批準(zhǔn)公開前，屬最高機(jī)密，任何知情者應(yīng)嚴(yán)格遵照公司的保密規(guī)范和制度，不得泄露。開盤準(zhǔn)備：為了對(duì)項(xiàng)目開盤整體活動(dòng)把控，項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷部需做好開盤活動(dòng)的組織安排，包括開盤組織流程設(shè)計(jì)、人員分工及培訓(xùn)、開盤空間組織、銷售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制、開盤物料清單及落實(shí)、促銷策略、開盤信息發(fā)布、突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施、銷售氛圍營(yíng)造、防止開盤未成交客戶流失預(yù)案等（具體詳見項(xiàng)目開盤制度）；開盤前營(yíng)銷部門組織相關(guān)部門進(jìn)行開盤前聯(lián)合預(yù)演，針對(duì)預(yù)演發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)整改；開盤活動(dòng)執(zhí)行：開盤活動(dòng)的執(zhí)行場(chǎng)地一般為售樓處現(xiàn)場(chǎng)，活動(dòng)開始時(shí)間視實(shí)際情況而定。活動(dòng)執(zhí)行需提前做好人員分工，活動(dòng)前一天需做好彩排、走場(chǎng)工作，每一位工作人員需明確開盤當(dāng)天自己的工作職責(zé)以及活動(dòng)流程。輸出結(jié)果按時(shí)完成開盤審批流程《價(jià)格方案》審批流程：項(xiàng)目營(yíng)銷部-營(yíng)銷管理中心-項(xiàng)目總-地產(chǎn)分管營(yíng)銷副總經(jīng)理-地產(chǎn)總經(jīng)理-副總裁-執(zhí)行總裁-董事長(zhǎng)支持文件《銷售開盤管理指引》項(xiàng)目總動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)及要領(lǐng)取證管理：在未獲取預(yù)售許可證之前，堅(jiān)決遵守公司規(guī)定，監(jiān)督營(yíng)銷部門及營(yíng)銷人員或第三方機(jī)構(gòu)是否發(fā)生亂收取費(fèi)用的現(xiàn)象。價(jià)格管理：參與價(jià)格的擬定，提供相關(guān)意見，嚴(yán)格遵守公司價(jià)格管理的保密規(guī)定。運(yùn)營(yíng)管理：組織項(xiàng)目公司營(yíng)銷部門擬定《開盤專項(xiàng)計(jì)劃》（嚴(yán)格按照公司模板進(jìn)行編制，可結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行適量增減），經(jīng)批準(zhǔn)后，組織項(xiàng)目公司各部門，協(xié)調(diào)集團(tuán)相關(guān)中心與領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)格按照《開盤專項(xiàng)計(jì)劃》以及公司計(jì)劃管理的要求推進(jìn)各項(xiàng)工作。開盤準(zhǔn)備：開盤前，組織開盤風(fēng)險(xiǎn)檢查工作并做組織相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合預(yù)演，針對(duì)發(fā)現(xiàn)