某商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理及管理知識講解

某商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理及管理知識講解商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述核心業(yè)務(wù)單元租賃系統(tǒng)實(shí)施建議交流&答疑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述核心業(yè)務(wù)單元租賃系統(tǒng)實(shí)施建議交流&答疑一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述什么是商業(yè)地產(chǎn)廣義：

指寫字樓、購物中心以及酒店式公寓等以經(jīng)營為目的的地產(chǎn)開發(fā)。狹義：指經(jīng)營零售商業(yè)、購物中心為主的地產(chǎn)開發(fā)。一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述商業(yè)地產(chǎn)的要素長期持有

開發(fā)商長期持有并經(jīng)營物業(yè)，是商業(yè)地產(chǎn)的重要標(biāo)志，通常出售商業(yè)物業(yè)不能看作商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)營獲利

通過經(jīng)營管理獲得穩(wěn)定回報(bào)與受益，單純出租的項(xiàng)目并不是真正意義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值黃金地段的獨(dú)有及不可復(fù)制性長期經(jīng)營的高額投資回報(bào)持續(xù)的現(xiàn)金流一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述相關(guān)業(yè)務(wù)及典型客戶出租上海地產(chǎn)返租佳兆業(yè)商業(yè)經(jīng)營瑞安嘉里一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概覽定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)分析緯度勞動力保障人口規(guī)模及特征供貨來源促銷經(jīng)濟(jì)情況競爭情況商店區(qū)位的可獲得性法規(guī)分析步驟確定資料來源確定調(diào)查內(nèi)容確定商圈要素確定商圈人口特征確定商店區(qū)域地點(diǎn)業(yè)態(tài)商圈形態(tài)商業(yè)區(qū)住宅區(qū)文教區(qū)辦公區(qū)混合區(qū)一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目定位影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)影響因素用途、業(yè)態(tài)、檔次目標(biāo)主力店設(shè)計(jì)指標(biāo)要點(diǎn)層高開間上下水電/氣供應(yīng)樓梯設(shè)計(jì)一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目收購?fù)ㄟ^裝修改造滿足項(xiàng)目定位一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)招商目標(biāo)確定招商準(zhǔn)備招商洽談?wù)猩袒顒禹?xiàng)目定位當(dāng)?shù)叵M(fèi)狀況自身資金情況目標(biāo)商家狀況商業(yè)市調(diào)主力店調(diào)查分析招商資料準(zhǔn)備項(xiàng)目洽談會項(xiàng)目發(fā)布會經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會投資研討會登門拜訪跟進(jìn)談判報(bào)價(jià)簽約主力店次主力店主力店次主力店一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述經(jīng)營管理業(yè)態(tài)管理商戶關(guān)系經(jīng)營促銷活動管理合同執(zhí)行管理調(diào)研分析……定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)會員管理針對終端客戶租金管理計(jì)費(fèi)帳單收款一、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述商戶服務(wù)定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)客戶服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述核心業(yè)務(wù)單元租賃系統(tǒng)實(shí)施建議交流&答疑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述核心業(yè)務(wù)單元租賃系統(tǒng)實(shí)施建議交流&答疑二、核心業(yè)務(wù)單元客戶跟進(jìn)與洽談定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)關(guān)注點(diǎn)客戶資質(zhì)、實(shí)力、影響力客戶業(yè)態(tài)、品牌、定位設(shè)店規(guī)模與要求核心招商思路根據(jù)定位選擇主力店以主力店帶動招商進(jìn)行過程管理要點(diǎn)報(bào)價(jià)與商務(wù)條件瑞安的管理模式基于報(bào)價(jià)單的管理二、核心業(yè)務(wù)單元意向書/合同簽訂意向書與合同的關(guān)系意向書 簽訂迅速、少量定金、權(quán)利與義務(wù)的基本約束。合同 法律條文、嚴(yán)格審核、過程漫長。常見流程定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)商務(wù)談判商務(wù)條款審批簽訂意向草擬合同法律條款談判合同審批合同簽訂二、核心業(yè)務(wù)單元合同要素說明租賃形式長租短租散客臨租廣告位車位定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)二、核心業(yè)務(wù)單元合同要素說明租期合同租期裝修期免租期有效租金定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)二、核心業(yè)務(wù)單元合同要素說明定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)租金構(gòu)成（嘉里）合同租金=租金，費(fèi)用另計(jì)合同租金=租金+管理費(fèi)+健身費(fèi)+……租金=純租金+家具費(fèi)用+津貼+……租金與設(shè)備使用費(fèi)（天安）租金模式固定租金（寫字樓、公寓、商鋪）保底提成（商場）提成租金（主力店、花車）租金調(diào)整合同約定臨時(shí)調(diào)整二、核心業(yè)務(wù)單元合同要素說明常見費(fèi)用舉例定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)押金類租賃保證金管理費(fèi)保證金裝修押金押金……物業(yè)及服務(wù)管理費(fèi)純水費(fèi)健身費(fèi)清潔費(fèi)費(fèi)網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)水電費(fèi)……經(jīng)營類推廣費(fèi)車位費(fèi)……二、核心業(yè)務(wù)單元入場管理管理核心改裝/裝修家具/設(shè)備進(jìn)場入駐定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)二、核心業(yè)務(wù)單元定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù) 更名/轉(zhuǎn)租更名 承租人名稱變更（如企業(yè)更名等）轉(zhuǎn)租 承租人轉(zhuǎn)手=提前解約+新簽合同 擴(kuò)租/減租擴(kuò)租補(bǔ)充協(xié)議單獨(dú)租賃合同減租補(bǔ)充協(xié)議終止原合同簽新合同 提前解約要點(diǎn)違約補(bǔ)充家具設(shè)備清算費(fèi)用結(jié)算裝修回復(fù)離場 到期退租要點(diǎn)提前通知確認(rèn)退租家具設(shè)備清算費(fèi)用結(jié)算裝修回復(fù)離場 續(xù)租要點(diǎn)提前確認(rèn)續(xù)簽合同財(cái)務(wù)處理繼續(xù)原財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)原合同結(jié)算新合同單獨(dú)財(cái)務(wù)合同執(zhí)行管理二、核心業(yè)務(wù)單元帳單發(fā)放與租金收取帳單分寄交款銀行不同（發(fā)展商、物業(yè)公司）收單人不同（企業(yè)、個(gè)人）租金收取定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)二、核心業(yè)務(wù)單元會員經(jīng)營管理客戶群體差異商戶消費(fèi)者會員對象：消費(fèi)者舉例：茂業(yè)/天鴻會員卡打折積分宣傳推廣定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)二、核心業(yè)務(wù)單元商戶服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)維修服務(wù)設(shè)備巡檢應(yīng)急服務(wù)安全巡檢特點(diǎn)及時(shí)性高不影響營業(yè)定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)二、核心業(yè)務(wù)單元客戶服務(wù)內(nèi)容消費(fèi)指引現(xiàn)場服務(wù)受理投訴特點(diǎn)面對面快速服務(wù)定位開發(fā)招商經(jīng)營服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述核心業(yè)務(wù)單元租賃系統(tǒng)實(shí)施建議交流&答疑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述核心業(yè)務(wù)單元租賃系統(tǒng)實(shí)施建議交流&答疑業(yè)務(wù)分類業(yè)務(wù)單元初級中級高級招商管理代理商管理暫不啟用暫不啟用信息記錄招商計(jì)劃管理暫不啟用暫不啟用記錄與統(tǒng)計(jì)客戶跟進(jìn)與洽談暫不啟用跟進(jìn)過程管理強(qiáng)調(diào)報(bào)價(jià)單管理模式意向書/合同簽訂打印意向書合同事后錄入打印意向書合同事后錄入結(jié)合審批的過程管理經(jīng)營管理合同變更業(yè)務(wù)變更事后記錄變更事后記錄結(jié)合審批的過程管理提前解約事后記錄事后記錄結(jié)合審批的過程管理到期退租事后記錄事后記錄結(jié)合審批的過程管理續(xù)租事后記錄事后記錄結(jié)合審批的過程管理租賃財(cái)務(wù)帳單發(fā)放重點(diǎn)在于租金收取租金/費(fèi)用全面納入管理租金/費(fèi)用全面納入管理票據(jù)管理租金收取三、租賃系統(tǒng)實(shí)施建議四、答疑&交流企業(yè)未來的競爭，就是細(xì)節(jié)的競爭。好的習(xí)慣是一筆財(cái)富，一旦你擁有它，你就會受益終生。養(yǎng)成"立即行動"的習(xí)慣，你的人生將變得更有意義。9月-239月-23兵隨將轉(zhuǎn)，無不可用之才。作為一個(gè)管理者，你可以不知道下屬的短處，卻不能不知道下屬的長處。人生就像一條河，你趟過去就沒有了。人生不是一種享樂，而是一樁十分沉重的工作。三流的點(diǎn)子加一流的執(zhí)行力，永遠(yuǎn)比一流的點(diǎn)子加三流的執(zhí)行力更好。人之所以能，是相信能。20:53:4020:53:4020:53大成功靠團(tuán)隊(duì)，小成功靠個(gè)人。成功開始于想法，但是，只有這樣的想法，卻沒有付出行動，還是不可能成功的。惟一持久的競爭優(yōu)勢，也許就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。很多人喜歡拖延，他們對手頭的事情不是做不好，而是不去做，這是最大的惡習(xí)。管理就是把復(fù)雜的問題簡單化，混亂的事情規(guī)劃化。人生偉業(yè)的建立，不在能知，乃在能行。9月-2320:53:4020:53人類學(xué)會走路，也得學(xué)會摔跤，而且只有經(jīng)過摔跤他才能學(xué)會走路。管理階層的領(lǐng)導(dǎo)能力是刺激員工努力工作的原動力。管理首先是人為達(dá)到自己目的而進(jìn)行的自覺活動。管理職能包括明確地說明目標(biāo)及獲得實(shí)現(xiàn)所定目標(biāo)必需的資源和努力。經(jīng)理不是只告訴別人怎么干的家伙，而是要激發(fā)隊(duì)伍產(chǎn)生一定報(bào)負(fù)，并朝目標(biāo)勇往直前。20:53:4020:53:4020:53獎勵什么，就會得到什么。建立目標(biāo)是一種平衡：在企業(yè)成果與遵循人們所相信的原則之間的平衡，在企業(yè)當(dāng)前需要與長遠(yuǎn)需要之間的平衡，在期望的結(jié)果與可用的資源之間的平衡。懶惰象生銹一樣，比操勞更能消耗身體;經(jīng)常用的鑰匙，總是亮閃閃的。今天應(yīng)做的事沒有做，明天再早也是耽誤了。言行一致是成功的開始。9月-239月-2320:53:4020:53:40用他，就要信任他；不信任他，就不要用他。賺錢之道很多，但是找不到賺錢的種子，便成不了事業(yè)家。戀愛，也就是說，我們不得不接觸生活中最甜蜜的事情，不過我們必須不屈服于這些事物。2023年9月7日8:53下午人的一生，或多或少，總是難免有浮沉。不會永遠(yuǎn)如旭日東升，也不會永遠(yuǎn)痛苦潦倒。辦企業(yè)有如修塔，如果只想往上砌磚，而忘記打牢基礎(chǔ)，總有一天塔會倒塌。07九月20238:53:40下午涓滴之水終可磨損大石，不是由于它力量大，而是由于晝夜不舍的滴墜。只有勤奮不懈的努力才能夠獲得那些技巧，因此，我們可以確切地說:說:不積跬步，無以致千里。九月238:53下午不要把災(zāi)難當(dāng)作公關(guān)，不然你的員工會制造更多的災(zāi)難。競爭對手就像磨刀石一樣，它把我們磨得非常的鋒利，然后我們就手起刀落，把競爭對手給砍掉了。2023/9/720:53:40年輕人欠缺經(jīng)驗(yàn)，但請不要忘記:年輕是你最大的本錢。不要怕犯錯(cuò)，也不要畏懼挑戰(zhàn)，你應(yīng)該堅(jiān)持到底，在出人頭地的過程中努力再努力。如果你不能戰(zhàn)勝對手，就加入到他們中間。為顧客節(jié)省每一分錢。8:53:40下午8:53下午當(dāng)大家都變得聰明起來的時(shí)候，我就甘心做個(gè)笨人;當(dāng)大家都盡力包裝自己的時(shí)候，我就什么都不穿。這是我的策略，質(zhì)樸示人，真實(shí)有力。輕率和疏忽所造成的禍患不相上下。有許多青年人之所以失敗，就是敗在做事輕率這一點(diǎn)上。