房地產(chǎn)項目成本核算方法

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分配方法第一節(jié)總則一、 為了加強成本管理，規(guī)范地產(chǎn)板塊公司房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計準(zhǔn)則、會計制度以及集團(tuán)制定的有關(guān)規(guī)定的要求，制定本指引。二、 成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。三、 成本核算對象的確定：1、 成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、 各項目公司可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。(1)單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。(2)在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。(3)對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期(區(qū))開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。（4）根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。第二節(jié)房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分配方法一、開發(fā)產(chǎn)品分類及數(shù)據(jù)要求1、 不同類型的開發(fā)產(chǎn)品按開發(fā)目的分為二類：第一類：出售的開發(fā)產(chǎn)品、第二類：持有或出售與持有相組合的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按開發(fā)目的分類制定各類型產(chǎn)品分?jǐn)偟某杀?，以利于合理?jié)稅：①出售的開發(fā)產(chǎn)品以成本與售價相配比原則分配各類型開發(fā)產(chǎn)品成本;②持有或出售與持有相組合的開發(fā)產(chǎn)品以盡可能低的原則分配持有類型的開發(fā)產(chǎn)品成本。2、 項目成本數(shù)據(jù)要求：結(jié)算面積以竣工查丈面積為準(zhǔn)，結(jié)算地價成本以實際簽訂合同的金額為準(zhǔn)；結(jié)算建安成本以成本的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，待發(fā)生成本數(shù)據(jù)由成本管理部進(jìn)行復(fù)核簽字確認(rèn)，上述建安成本數(shù)據(jù)應(yīng)與目標(biāo)成本對比，說明重大差異及其原因；開發(fā)間接費由財務(wù)管理部取金蝶軟件科目余額即可，其核算內(nèi)容包括了下屬公司與項目相關(guān)的工程部、設(shè)計部、采購部、投資與開發(fā)部、成本部等部門相關(guān)費用。二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配（一）土地成本的分?jǐn)傆嬎?、 土地成本定義：土地成本指在財務(wù)軟件系統(tǒng)中核算的土地費用，包括政府地價和大市政配套費、合作款項、紅線外市政設(shè)施費、拆遷補償費、土地相關(guān)稅費、其他土地費用。2、 土地成本的分?jǐn)偡椒ㄕ嫉孛娣e法：如為多期或多種項目開發(fā)，地價首先按各各期或各種項目占地面積進(jìn)行分?jǐn)?；如單個項目開發(fā)的建筑業(yè)態(tài)差異較大（例如既有高層又有別墅聯(lián)排等），地價應(yīng)當(dāng)在不同業(yè)態(tài)按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偂＝ㄖ娣e法：如為單個項目開發(fā)的建筑業(yè)態(tài)比較單一，一般情況下采取建筑面積法,同一期存在不同業(yè)態(tài)的應(yīng)按權(quán)重比率分配地價，其權(quán)重公式為（以下簡稱公式一）：

各類型產(chǎn)品規(guī)劃建筑面積*系數(shù)普通住宅、產(chǎn)權(quán)車庫、配套建筑面積+Z（別墅、商業(yè)、酒店、寫字樓建筑面積*系巍各幢樓基底占地面積公式二:I ? tIk_|_*i\.r、r, 、一>< * ?tr、丫 IIi-'；I—，I■/II I——*—I1/、公式二:"期各幢樓應(yīng)分土地成本K（各幢樓基底占地面積）公式三:各類型產(chǎn)品實際建筑面積

總規(guī)劃建筑面積公式三:各類型產(chǎn)品實際建筑面積

總規(guī)劃建筑面積（二） 建安成本分?jǐn)傆嬎?、 出售的開發(fā)產(chǎn)品能分清直接受益對象采用直接成本法，否則按可售部分的建筑面積分配成本。直接成本法，一般情況下要求此直接成本法下商業(yè)、酒店、寫字樓與普通住宅分配建安成本的比率不低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.18：1。2、 持有或出售與持有相組合的開發(fā)產(chǎn)品建安成本分?jǐn)傆袃煞N方法，選擇持有開發(fā)產(chǎn)品成本較小的方案為佳。按可售部分的建筑面積平均分?jǐn)傆嬎憬ò渤杀?。直接成本法，指在核算各項建安成本時按受益原則分清各類型產(chǎn)品成本。（三） 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本（學(xué)校、會所、公園等）分?jǐn)偡椒ǎ?）有產(chǎn)權(quán)部分不參與二次分配；無產(chǎn)權(quán)部分堅持受益原則分配，按可售部分的實際或建筑面積二次分配給其他類型物業(yè)，具體為：同一開發(fā)期內(nèi)按各類型產(chǎn)品可售部分的建筑面積分?jǐn)偟礁黝愋彤a(chǎn)品的開發(fā)成本。為多期服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在各期內(nèi)按可售部分的建筑面積分?jǐn)?。對于還未發(fā)生支出，但將來要建設(shè)，應(yīng)由本期承擔(dān)的部分跨期配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總規(guī)劃方案按實際建筑面積在本期開發(fā)成本里計提。計提的成本金額由成本部提供。（四） 其他配套設(shè)施成本、間接費用的分配參照建安成本分配方法能分清直接受益對象采用直接成本法，否則按可售部分的建筑面積分配成本。（五） 借款費用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，能分清直接受益對象采用直接成本法，否則按可售部分的建筑面積分配成本。第三節(jié)地下車位成本分?jǐn)偟木唧w原則一、地下車位分類地下車位分為兩大類：人防和非人防車位。按是否有產(chǎn)權(quán)，兩者都可能細(xì)分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩類。二、地下車位成本分?jǐn)偟木唧w原則（一）地下人防車位：1、 地下人防車位無獨立產(chǎn)權(quán)的，其只能租賃，不得銷售，所以該類車位不得保留任何成本，其成本全部分?jǐn)傊疗渌墒蹣I(yè)態(tài)。2、 部分城市（例如寧波）車位有產(chǎn)權(quán)且可售的，其成本分?jǐn)偡绞絽⒖加挟a(chǎn)權(quán)的非人防車位的處理。（二）地下非人防車位1、無產(chǎn)權(quán)的地下非人防車位：不對外銷售，統(tǒng)一由物業(yè)代理租賃，不保留任何成本，其成本全部分?jǐn)傊疗渌墒蹣I(yè)態(tài)。對外銷售分兩種情況，合同明確是銷售車位的，一般按一定原則分?jǐn)倸w集車位的建造、安裝成本，其可售面積按照可售車位的實測面積計算；合同明確是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，一般不保留成本，其成本全部分?jǐn)傊疗渌墒蹣I(yè)態(tài)。2、有產(chǎn)權(quán)的地下非人防車位：①按一定原則分?jǐn)倸w集車位的建造、安裝成本：車位分類是否有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品受益形式分?jǐn)偝杀居嬎丬囄坏目墒勖娣e依據(jù)財務(wù)處理地下人防車位否租賃車位不留任何成本，其成本作為公共配套設(shè)施成本分?jǐn)傊量墒畚飿I(yè)不適用1、開發(fā)公司帳面上車位不留任可成本地下非人防車位否租賃地下非人防車位否銷售按一定原則歸集主體建筑工程以及主體安裝工程成本12平米/個*車位實際個數(shù)

地下非人防車位是地下非人防車位是銷售地下人防車位是銷售1、按一定原則歸集主體建筑工1、收入直程以及主體安裝工程成本2、接確認(rèn)為如果土地出讓合同明確規(guī)定地產(chǎn)權(quán)證實營業(yè)收入下車位的土地出讓金額或比例測面積2、成本匹的，需要按規(guī)定原則分?jǐn)偼恋嘏渥鳛闋I成本。業(yè)成本②如果土地出讓合同明確規(guī)定地下車位的土地出讓金額或比例的，需依合同約定的原則分?jǐn)偼恋爻杀?，其可售面積按照可售車位的竣工查賬的實測面積進(jìn)行測算，如沒有可參照行業(yè)內(nèi)有產(chǎn)權(quán)車位相應(yīng)的地價比例系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?。三、地下車位成本的具體核算方法1、 地下非人防車位根據(jù)受益原則與配比原則，只歸集和分配主體建筑工程以及主體安裝工