物業(yè)管理行業(yè)年度策略報(bào)告聚焦成長(zhǎng)存量機(jī)遇仍待挖掘

物業(yè)管理行業(yè)年度策略報(bào)告-聚焦成長(zhǎng)存量機(jī)遇仍待挖掘1、政策助力行業(yè)發(fā)展，集中度有望加速提升1.1

新房竣工與滲透率提升助力行業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)在城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、居民消費(fèi)升級(jí)以及鼓勵(lì)性政策的推動(dòng)下，疊加科技賦能與資本

紅利，物業(yè)管理行業(yè)邁入快速發(fā)展期。2015-2020

年，我國(guó)物業(yè)行業(yè)的總管理面積和總

收入規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

行業(yè)規(guī)模持續(xù)攀升。據(jù)中指院測(cè)算，物業(yè)行業(yè)總在管面積

2020

年達(dá)

239

億平方米，

近六年年均復(fù)合增長(zhǎng)率

6.8%，2019

年增速達(dá)到最高峰

13.7%，近兩年增速有所放緩。

物業(yè)行業(yè)總收入

2020

年達(dá)

6232

億元，近六年年均復(fù)合增長(zhǎng)率

7.7%。2018

年后行業(yè)總

收入增速明顯高于在管面積增速，源于物管企業(yè)對(duì)社區(qū)增值服務(wù)的探索，帶來(lái)單平米收

入的增長(zhǎng)。隨著業(yè)主增值服務(wù)的范圍擴(kuò)大，中指院預(yù)計(jì)

2021

年物業(yè)行業(yè)的總收入可達(dá)

6880

億元。我們認(rèn)為行業(yè)仍處于成長(zhǎng)期，新增竣工面積和存量盤(pán)滲透率提升將助力行業(yè)

規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。商品房竣工穩(wěn)定輸入。物管行業(yè)的增量主要來(lái)源于商品房竣工交付和存量盤(pán)滲透率

的提升。2016

年以來(lái)商品房銷(xiāo)售和新開(kāi)工面積的高速增長(zhǎng)，使得施工面積在

2016

年后

保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，到

2020

年底全國(guó)商品房施工面積創(chuàng)新高，達(dá)

92.7

億平方米。隨著后續(xù)

竣工面積的逐步釋放，將保證未來(lái)幾年商品房竣工面積維持在每年

9

億平方米以上，成

為未來(lái)行業(yè)增量的壓艙石。住宅物業(yè)滲透率明顯提升。中指院數(shù)據(jù)測(cè)算

2020

年全國(guó)住宅物業(yè)在管面積

193

億

平方米，假設(shè)按照

2020

年中國(guó)城鎮(zhèn)存量住房面積為

360

億平方米測(cè)算，則

2020

年總存

量住宅物業(yè)滲透率僅為

53.5%，較

2015

年提升

10.2

個(gè)百分點(diǎn)，但仍有較大的提升空間。

以一線(xiàn)城市為例，2019

年上海物業(yè)管理面積

10.5

億平方米，上海全市物業(yè)覆蓋率逐年

小幅攀升至

81%。北京自

2020

年

5

月《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來(lái)，物業(yè)服務(wù)覆

蓋率由

64.1%增加至

93.7%（截至

2021

年

4

月）。內(nèi)蒙古提出

2025

年住宅小區(qū)專(zhuān)業(yè)化物

業(yè)管理覆蓋率

80%以上的目標(biāo)。隨著各地政府推進(jìn)物業(yè)覆蓋率的政策執(zhí)行落地，以及老

舊小區(qū)改造完成，將進(jìn)一步提升存量住房中物業(yè)管理滲透率。1.2

行業(yè)集中度有望加速提升集中度提升仍有較大空間。2020

年物業(yè)行業(yè)總在管面積

259.1

億平，同比增長(zhǎng)

8.2%，

其中百?gòu)?qiáng)在管面積

128.8

億平，同比增長(zhǎng)

23.4%，遠(yuǎn)高于行業(yè)增速。百?gòu)?qiáng)在管面積的行

業(yè)集中度方面，2020

年底達(dá)到

49.8%，較

2019

提升

6.3

個(gè)百分點(diǎn)；TOP10

集中度達(dá)到

10.2%，較

2019

年上升

0.95

個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比開(kāi)發(fā)企業(yè)，2020

年房企

TOP10

市場(chǎng)集中度

為

21.3%，地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)集中度為

54.4%，目前物管行業(yè)集中度對(duì)比上游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)仍

處于較低水平。隨著頭部物管企業(yè)陸續(xù)上市籌集大量資金收并購(gòu)以擴(kuò)張規(guī)模，同時(shí)憑借

良好的口碑，通過(guò)招投標(biāo)外拓中小開(kāi)發(fā)商新盤(pán)和存量盤(pán)資源，這些因素將促進(jìn)物管行業(yè)

集中度加速提升。隨著百?gòu)?qiáng)物企服務(wù)水平的提升，建立起良好口碑，百?gòu)?qiáng)物業(yè)續(xù)約率一直保持在

98%

以上，高續(xù)約率保障未來(lái)產(chǎn)業(yè)格局相對(duì)穩(wěn)定。從收繳率來(lái)看，2020

年物管公司在新冠疫

情中積極作為，提升居民信任感與用戶(hù)粘性，業(yè)主體驗(yàn)感增強(qiáng)進(jìn)一步促使百?gòu)?qiáng)收繳率提

升

0.51

個(gè)百分點(diǎn)至

93.57%。未來(lái)隨著百?gòu)?qiáng)物企在管面積規(guī)模的增大，區(qū)域深耕戰(zhàn)略的

實(shí)施落地，管理密度的增加將有效降低人力成本，有望使龍頭物企更具成本優(yōu)勢(shì)，去提

供更好的服務(wù)，進(jìn)而形成正向循環(huán)。1.3

政策助力行業(yè)發(fā)展2020

年

6

月，民法典推動(dòng)提升業(yè)委會(huì)的滲透，業(yè)委會(huì)作為物業(yè)公司與社區(qū)溝通的

橋梁，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)商議更換物業(yè)或提升物業(yè)費(fèi)，從而打開(kāi)行業(yè)潛在的提價(jià)空間。除

此之外，《民法典》對(duì)空置房是否必須繳納物業(yè)費(fèi)有非常明確的規(guī)定，即只要物業(yè)服務(wù)企

業(yè)按照約定提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主就必須繳納物業(yè)費(fèi)，不能以沒(méi)有得到物業(yè)服務(wù)為由拒絕

繳納物業(yè)費(fèi)，進(jìn)一步保證物業(yè)公司的收繳率。2021

年

1

月，住建部等十部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，

從融入基層社會(huì)治理體系、健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動(dòng)發(fā)

展生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理

6

個(gè)方面對(duì)提升住宅

物業(yè)管理水平和效能提出要求。其中明確完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，物業(yè)服務(wù)價(jià)格主

要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)價(jià)格，可根據(jù)

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整。2、物管企業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)展望物管企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，源于量和價(jià)兩大方面的提升，量在于拓展增量在管面積，價(jià)在

于單方收入的增長(zhǎng)，包括物業(yè)費(fèi)的上漲以及增值服務(wù)項(xiàng)目的增多，同時(shí)區(qū)域密度的提升

以及科技賦能有效降低人工成本。根據(jù)項(xiàng)目拓展的難易程度以及利潤(rùn)率高低，我們認(rèn)為物管行業(yè)面積拓展可分為三

個(gè)階段，分別為關(guān)聯(lián)方輸入階段、第三方新盤(pán)拓展階段、存量房拓展階段。三個(gè)階段中

均伴隨行業(yè)收并購(gòu)事件，其中通過(guò)大額資本開(kāi)支的收并購(gòu)方式可以達(dá)到短期在管面積的

大幅增長(zhǎng)，不足之處則在于項(xiàng)目質(zhì)量難以判斷，而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。往往具備成熟管理

能力的物管企業(yè)在項(xiàng)目有效整合方面更具優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目后期整體利潤(rùn)率提升。關(guān)聯(lián)方輸入階段和第三方新盤(pán)拓展階段均為新盤(pán)拓展階段。新房對(duì)于物業(yè)管理企

業(yè)意義巨大，首先，新房的物業(yè)管理權(quán)是由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，由物管企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂前期

物業(yè)合同。同時(shí)中小開(kāi)發(fā)商為提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力促進(jìn)銷(xiāo)售，對(duì)配套優(yōu)質(zhì)物業(yè)有一定訴求，

且對(duì)品牌口碑較普通業(yè)主更加敏感，容易實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀物企在新盤(pán)市場(chǎng)的份額提升。其次，

新房設(shè)備新，未有大修成本，整體利潤(rùn)率較高；且社區(qū)矛盾少，物業(yè)管理相對(duì)容易。最

后，新房的增量意味著不用搶占其他物業(yè)管理公司的項(xiàng)目，也不用消耗資金收并購(gòu)，物

企可以低成本實(shí)現(xiàn)在管面積的增長(zhǎng)，提升市場(chǎng)份額。第一階段為關(guān)聯(lián)方輸入時(shí)期，主要依靠關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)銷(xiāo)售項(xiàng)目輸入進(jìn)物業(yè)公司。

關(guān)聯(lián)方輸入面積的確定性較強(qiáng)，且品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)優(yōu)異，新盤(pán)項(xiàng)目可以保證極

高的利潤(rùn)率。2018

年以前百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速保持在

30%以上，為其物業(yè)公司穩(wěn)定輸

入大量增量新盤(pán)。此階段物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)方在管面積比重較高，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性較強(qiáng)，

利潤(rùn)率保持較高水平。第二階段為第三方新盤(pán)拓展時(shí)期，主要對(duì)中小開(kāi)發(fā)商新盤(pán)拓展，目前處于此階段。

2018

年后隨著百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售面積增速下降，物企為滿(mǎn)足持續(xù)增長(zhǎng)的目標(biāo)，逐步向第三

方拓展新項(xiàng)目，主要通過(guò)與中小開(kāi)發(fā)商簽約以及與地方性企業(yè)成立合資公司的方式獲取

新項(xiàng)目。此階段第三方新盤(pán)拓展面積占比較高，拓展難度相對(duì)簡(jiǎn)單，有一定的不確定性，

項(xiàng)目利潤(rùn)率較高。第三階段為存量房拓展時(shí)期，包括未覆蓋存量盤(pán)以及可轉(zhuǎn)換存量盤(pán)的拓展?；诋?dāng)

前全國(guó)物業(yè)覆蓋率相對(duì)較