商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營(yíng)管理課件

商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營(yíng)管理9/8/20231商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營(yíng)管理8/3/20231商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的模式武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀9/8/202328/3/20232商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本知識(shí)商品分類和布局商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式招商流程商業(yè)運(yùn)作管理零售業(yè)態(tài)分類9/8/20233商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本知識(shí)8/3/20233商品分類和布局較具規(guī)模的百貨商場(chǎng)一般商品分類如下服飾類：男裝、女裝、童裝、內(nèi)衣服飾相關(guān)類：飾品、皮具皮鞋、化妝品、珠寶、手表非服飾類：家電、家庭品、床上用品、食品隨著生活方式的不斷變化，各類商品亦逐步細(xì)分，如女裝又可細(xì)分為少女裝、少淑女裝和成熟女裝；家電也可分為大家電和小家電，大家電中又分白色家電和黑色家電等。9/8/20234商品分類和布局8/3/20234商品分類和布局常見(jiàn)商場(chǎng)商品樓層分布

一樓：化妝品、珠寶、飾品、手表、皮具皮鞋、國(guó)際品牌二樓：少淑女裝（適合18-35歲年齡層女性）三樓：成熟女裝（適合35歲以上年齡層女性）、女式內(nèi)衣四樓：男士正裝、男式配飾、男式內(nèi)衣、咖啡廳五樓：休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品六樓：兒童服裝、文具、童鞋七樓：家用電器、家品、床品八樓：美食城、中小型餐廳

9/8/20235商品分類和布局常見(jiàn)商場(chǎng)商品樓層分布8/3/20235商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式自營(yíng)：商場(chǎng)將自己生產(chǎn)或采購(gòu)的商品進(jìn)行銷售而獲取利潤(rùn).如沃爾瑪和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店內(nèi)銷售,通過(guò)他們的商標(biāo)注冊(cè)權(quán)限和生產(chǎn)權(quán)限在一些生產(chǎn)加工基地直接生產(chǎn)所需商品用于銷售;或者通過(guò)其全球采購(gòu)系統(tǒng),在全世界批量低價(jià)采購(gòu)所需商品用于銷售.這類商品因?yàn)闆](méi)有中間環(huán)節(jié)價(jià)格極低,利潤(rùn)率不低于50%.適用于超大規(guī)模的連鎖賣場(chǎng).9/8/20236商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式8/3/20236

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商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式租賃:一般商場(chǎng)除了各類商品銷售的布局之外,須附加有部分服務(wù)性的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如餐飲美食,美容健身,影樓影院等來(lái)帶動(dòng)人氣和客流,此類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地和設(shè)施要求較特殊,商場(chǎng)一般將某些局部如頂樓,拐角出租給上述經(jīng)營(yíng)者,由其自行經(jīng)營(yíng)管理.商場(chǎng)收取租金但仍然對(duì)其日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào),使其獨(dú)立營(yíng)運(yùn)但又統(tǒng)一到商場(chǎng)的整體運(yùn)作中去.9/8/20239商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式8/3/20239招商的流程按整體樓層將商品進(jìn)行大區(qū)位劃分：根據(jù)商場(chǎng)面積，市場(chǎng)定位，充分考慮到顧客的購(gòu)物習(xí)慣和心理及舒適程度，按商品類別和商品組合進(jìn)行樓層劃分：如將吃、穿、用商品分布在不同樓層。按商品大類細(xì)分為服飾類，服飾相關(guān)類和非服飾類及租賃項(xiàng)目類，按各細(xì)類所占面積比例劃分柜位，確定招商所需品牌數(shù)量。9/8/202310招商的流程8/3/202310招商的流程市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)商品品牌挑選，比較同類產(chǎn)品的成本，品牌知名度，市場(chǎng)分額占比，廠商實(shí)力，市場(chǎng)定位與商場(chǎng)定位是否一致等，選定目標(biāo)品牌。招商渠道：一般為生產(chǎn)地，加工基地，批發(fā)市場(chǎng)，另外通過(guò)招商會(huì)，媒介宣傳，博覽會(huì)，品牌發(fā)布會(huì)等和目標(biāo)廠商洽談溝通。9/8/202311招商的流程8/3/202311商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構(gòu)架售賣部門(mén)非售賣部門(mén)

—男士服裝—采購(gòu)—女士服裝員—財(cái)會(huì)—兒童服裝—陳列—皮具—人事—鞋—行政—家私—貨倉(cāng)—電器—市場(chǎng)推廣—食品—旅行用品—家庭日常用品—禮品9/8/202312商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構(gòu)架8/3/202312商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理

人力管理貨品管理賣場(chǎng)管理財(cái)政管理9/8/202313商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理人力管理貨品管理賣場(chǎng)管理財(cái)政管理8/3/2023貨品管理貨品類別及分配貨品數(shù)量及尺碼收貨程序出貨程序存貨管制退貨處理9/8/202314貨品管理貨品類別及分配8/3/202314財(cái)政管理收銀程序價(jià)格制定成本控制銷售預(yù)測(cè)9/8/202315財(cái)政管理收銀程序8/3/202315賣場(chǎng)管理購(gòu)物環(huán)境氣氛保安措施規(guī)則制定及控制突發(fā)事件處理9/8/202316賣場(chǎng)管理購(gòu)物環(huán)境氣氛8/3/202316人力管理部門(mén)分工人力分工及責(zé)任顧客服務(wù)規(guī)則制定及控制9/8/202317人力管理部門(mén)分工8/3/202317零售業(yè)態(tài)（RetailForms）零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)零售業(yè)態(tài)的分類主要依據(jù)零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能等確定商業(yè)零售業(yè)態(tài)9/8/202318零售業(yè)態(tài)（RetailForms）商業(yè)零售業(yè)態(tài)8/3/零售業(yè)態(tài)基本分類(一)

類別選址規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例超級(jí)市場(chǎng)居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)1000平方米左右輻射半徑0.5公里，以居民為主，10分鐘左右可到達(dá)。

以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品如食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主裝修比較簡(jiǎn)單滿足顧客每日生活需求，營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上中百超市社區(qū)超市大型綜合超市城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道5000平方米以上經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、企業(yè)團(tuán)購(gòu)顧客為主,為流通中間環(huán)節(jié).商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全,家居日用消費(fèi)品為主導(dǎo)裝修比較簡(jiǎn)單滿足顧客一次性購(gòu)足需求，設(shè)不低于營(yíng)面積50%的停車場(chǎng)沃爾瑪家樂(lè)福新一家9/8/202319零售業(yè)態(tài)基本分類(一)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(二)

類別選址規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例百貨店城市繁華區(qū)、交通要道5000平方米以上以流動(dòng)顧客為主以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。新世界百貨大洋百貨SOGO便利店（方便店）在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地

100平方米左右居民徒步購(gòu)物5-7分鐘可到達(dá)，目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主，80%的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)。以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

簡(jiǎn)單裝修滿足顧客便利性需求，營(yíng)業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上7-ELEBEN9/8/202320零售業(yè)態(tài)基本分類(二)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(三)

類別選址規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例專業(yè)店多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。

營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90%。

根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種裝修具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和適當(dāng)?shù)氖酆蠓?wù)，滿足消費(fèi)者對(duì)某大類商品的選擇需求國(guó)美電器蘇寧電器百安居數(shù)碼港專賣店繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主以著名品牌、大眾品牌為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究提供專業(yè)知識(shí)性服務(wù)，適應(yīng)消費(fèi)者對(duì)品牌選擇需求班尼路真維斯佐丹奴9/8/202321零售業(yè)態(tài)基本分類(三)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(四)

類別選址規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例購(gòu)物中心(shoppingmall)中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道10萬(wàn)平方米以上，核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%。輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮功能齊全，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體，設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng)徐東銷品茂倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。營(yíng)業(yè)面積一般為10000平方米左右輻射半徑10公里以上，以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和有交通工具的消費(fèi)者為主主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)，設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車場(chǎng)麥德龍9/8/202322零售業(yè)態(tài)基本分類(四)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(五)

類別選址規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例商業(yè)步行街中心商業(yè)區(qū)繁華地段,小型旅游景點(diǎn)周邊1公里左右輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主,外地游客居多.各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成,涉及服裝,家電,餐飲,金融,百貨51個(gè)行業(yè)

室外,各類特色沿街門(mén)面組合集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲旅游,為一體江漢路步行街萬(wàn)松園步行街批發(fā)市場(chǎng)城市副中心區(qū)交通運(yùn)輸要道鄰近要道,3平方公里,市內(nèi)和露天街區(qū)相結(jié)合城市為中心輻射附近省市區(qū),專業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者服裝,生活小商品,食品等低成本商品或?qū)I(yè)性商品如建材等設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用為密集型生產(chǎn)者提供物流和批發(fā).漢正街批發(fā)市場(chǎng)漢西建材市場(chǎng)9/8/202323零售業(yè)態(tài)基本分類(五)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)其他業(yè)態(tài)折扣店特許加盟店餐飲酒店娛樂(lè)休閑物流中心9/8/202324其他業(yè)態(tài)折扣店8/3/202324商業(yè)地產(chǎn)的模式開(kāi)發(fā)模式營(yíng)利模式銷售模式9/8/202325商業(yè)地產(chǎn)的模式開(kāi)發(fā)模式8/3/2023259/8/2023268/3/202326開(kāi)發(fā)模式合作開(kāi)發(fā)--指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與零售企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，采取個(gè)性化訂制方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為零售商家量身定制專用物業(yè)作為主力店用于經(jīng)營(yíng)。零售商家負(fù)責(zé)后期專業(yè)的營(yíng)運(yùn)管理。獨(dú)立開(kāi)發(fā)

--地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)。9/8/202327開(kāi)發(fā)模式合作開(kāi)發(fā)8/3/202327盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開(kāi)發(fā)銷售套現(xiàn)獲利9/8/202328盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開(kāi)發(fā)銷售套現(xiàn)獲利8/3/20盈利模式零售商市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)發(fā)商獲取土地開(kāi)發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金收益出租后期經(jīng)營(yíng)定單式9/8/202329盈利模式零售商市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)發(fā)商獲取土地開(kāi)發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金案例：定單式—萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)種/品種：休閑娛樂(lè)、百貨、家居等規(guī)劃情況：整體規(guī)劃以兩條寬約15—20米的商業(yè)步行街有機(jī)串聯(lián)起各大主力店，中間規(guī)劃了兩大中心休閑廣場(chǎng)，加上以次為軸心輻射開(kāi)去的多條輔助通道，有效地聚集了人流。

9/8/202330案例：定單式—萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)8/3/2023309/8/2023318/3/202331主力店商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：

--1號(hào)樓大洋百貨自營(yíng)--2號(hào)樓二、三樓沃爾瑪自管；四樓工貿(mào)家電自營(yíng)--3號(hào)樓二樓華納國(guó)際電影公司自營(yíng)--其余商鋪萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司進(jìn)行管理。9/8/2023328/3/202332

項(xiàng)目綜述：

沃爾瑪、華納影院等國(guó)際巨人量身定制式入伙，增強(qiáng)了投資客的信心，這種“訂單地產(chǎn)”使萬(wàn)達(dá)達(dá)到借東風(fēng)的商業(yè)效應(yīng)，使后期商鋪的銷售和出租都迅速完成9/8/202333

8/3/202333盈利模式長(zhǎng)期收益式開(kāi)發(fā)商零售商獲取土地地開(kāi)發(fā)出租租金收益商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入9/8/202334盈利模式長(zhǎng)期收益式開(kāi)發(fā)商零售商獲取土地地開(kāi)發(fā)出租租金收益商銷售模式整體發(fā)售整體出租零散發(fā)售零散出租包租返利發(fā)售9/8/202335銷售模式整體發(fā)售8/3/202335案例：包租返利式—鉆石大廈項(xiàng)目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽(yáng)街口

開(kāi)發(fā)商：武漢太平洋置業(yè)有限公司占地面積：1500平方米建筑面積：6000平方米業(yè)態(tài)地位：小型百貨

經(jīng)營(yíng)管理：分割出售后整體委托經(jīng)營(yíng)，并確保年收益及10年回購(gòu)。經(jīng)營(yíng)品種：男女服裝、珠寶、化妝品、皮具9/8/202336案例：包租返利式—鉆石大廈項(xiàng)目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽(yáng)街項(xiàng)目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善使其2次關(guān)門(mén)目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不理想使年收益回報(bào)變成一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，甚至是無(wú)法兌現(xiàn)的空頭支票9/8/202337項(xiàng)目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功8/3/202337武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市建設(shè)進(jìn)程加快，舊城改造、新的核心區(qū)的創(chuàng)建，商業(yè)地產(chǎn)順勢(shì)而發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資投資額持續(xù)增長(zhǎng)9/8/202338武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市建設(shè)進(jìn)程加快，武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期良好，新開(kāi)工面積快速增加9/8/202339武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期良好，新開(kāi)工面積快速增加8/3武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地塊供應(yīng)速度加快、集中，促進(jìn)傳統(tǒng)商圈區(qū)域復(fù)興，商業(yè)地產(chǎn)氛圍漸起開(kāi)發(fā)商、投資商眼光更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，希望通過(guò)商業(yè)營(yíng)運(yùn)使地產(chǎn)價(jià)值最大化，而逐步加重商業(yè)地產(chǎn)的投資。9/8/202340武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地塊供應(yīng)速度加快、集中，促進(jìn)武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)向規(guī)?；l(fā)展新建硬件設(shè)施上檔次、流通規(guī)模上臺(tái)階9/8/202341武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)向規(guī)模化發(fā)展新建硬件設(shè)施上檔武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)市場(chǎng)反映良好，空置面積減少9/8/202342武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)市場(chǎng)反映良好，空置面積減少8/3/20商業(yè)地產(chǎn)租賃、售價(jià)開(kāi)始走出低谷2004年，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)：全年上漲1.9%，全年租金水平為33.04元/平方米/月。上半年為商業(yè)市場(chǎng)活躍期

9/8/202343商業(yè)地產(chǎn)租賃、售價(jià)開(kāi)始走出低谷2004年，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格平穩(wěn)增商鋪銷售價(jià)格漲幅較大2004年二手商鋪銷售價(jià)格漲幅較大，同比增長(zhǎng)18.7%，全年商鋪平均價(jià)格為3215.33元/平方米，為住宅價(jià)格的近2倍9/8/202344商鋪銷售價(jià)格漲幅較大2004年二手商鋪銷售價(jià)格漲幅較大，同比外資企業(yè)搶灘武漢市場(chǎng)海外商業(yè)資本投資開(kāi)設(shè)的一批網(wǎng)點(diǎn)，豐富了武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)品種，促進(jìn)了我市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在規(guī)模、配套、服務(wù)等功能檔次的提高。9/8/202345外資企業(yè)搶灘武漢市場(chǎng)海外商業(yè)資本投資開(kāi)設(shè)的一批網(wǎng)點(diǎn)，豐富了武連鎖商業(yè)成為零售業(yè)新型發(fā)展模式

目前，具有一定規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)有70多家，連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)1500多個(gè)，涵蓋百貨、食品、醫(yī)藥、餐飲、建材、家電、家具、眼鏡、音像制品、美容美發(fā)等30多個(gè)行業(yè)。2003年，全市連鎖經(jīng)