商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營管理課件

商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營管理9/8/20231商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營管理8/3/20231商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識商業(yè)地產(chǎn)的模式武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀9/8/202328/3/20232商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識商品分類和布局商場經(jīng)營模式招商流程商業(yè)運作管理零售業(yè)態(tài)分類9/8/20233商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識8/3/20233商品分類和布局較具規(guī)模的百貨商場一般商品分類如下服飾類：男裝、女裝、童裝、內(nèi)衣服飾相關類：飾品、皮具皮鞋、化妝品、珠寶、手表非服飾類：家電、家庭品、床上用品、食品隨著生活方式的不斷變化，各類商品亦逐步細分，如女裝又可細分為少女裝、少淑女裝和成熟女裝；家電也可分為大家電和小家電，大家電中又分白色家電和黑色家電等。9/8/20234商品分類和布局8/3/20234商品分類和布局常見商場商品樓層分布

一樓：化妝品、珠寶、飾品、手表、皮具皮鞋、國際品牌二樓：少淑女裝（適合18-35歲年齡層女性）三樓：成熟女裝（適合35歲以上年齡層女性）、女式內(nèi)衣四樓：男士正裝、男式配飾、男式內(nèi)衣、咖啡廳五樓：休閑服飾、運動服飾、運動用品六樓：兒童服裝、文具、童鞋七樓：家用電器、家品、床品八樓：美食城、中小型餐廳

9/8/20235商品分類和布局常見商場商品樓層分布8/3/20235商場的經(jīng)營模式自營：商場將自己生產(chǎn)或采購的商品進行銷售而獲取利潤.如沃爾瑪和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店內(nèi)銷售,通過他們的商標注冊權(quán)限和生產(chǎn)權(quán)限在一些生產(chǎn)加工基地直接生產(chǎn)所需商品用于銷售;或者通過其全球采購系統(tǒng),在全世界批量低價采購所需商品用于銷售.這類商品因為沒有中間環(huán)節(jié)價格極低,利潤率不低于50%.適用于超大規(guī)模的連鎖賣場.9/8/20236商場的經(jīng)營模式8/3/20236

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商場的經(jīng)營模式租賃:一般商場除了各類商品銷售的布局之外,須附加有部分服務性的經(jīng)營項目如餐飲美食,美容健身,影樓影院等來帶動人氣和客流,此類項目經(jīng)營的場地和設施要求較特殊,商場一般將某些局部如頂樓,拐角出租給上述經(jīng)營者,由其自行經(jīng)營管理.商場收取租金但仍然對其日常運作進行監(jiān)督和協(xié)調(diào),使其獨立營運但又統(tǒng)一到商場的整體運作中去.9/8/20239商場的經(jīng)營模式8/3/20239招商的流程按整體樓層將商品進行大區(qū)位劃分：根據(jù)商場面積，市場定位，充分考慮到顧客的購物習慣和心理及舒適程度，按商品類別和商品組合進行樓層劃分：如將吃、穿、用商品分布在不同樓層。按商品大類細分為服飾類，服飾相關類和非服飾類及租賃項目類，按各細類所占面積比例劃分柜位，確定招商所需品牌數(shù)量。9/8/202310招商的流程8/3/202310招商的流程市場調(diào)查目標商品品牌挑選，比較同類產(chǎn)品的成本，品牌知名度，市場分額占比，廠商實力，市場定位與商場定位是否一致等，選定目標品牌。招商渠道：一般為生產(chǎn)地，加工基地，批發(fā)市場，另外通過招商會，媒介宣傳，博覽會，品牌發(fā)布會等和目標廠商洽談溝通。9/8/202311招商的流程8/3/202311商業(yè)營運管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構(gòu)架售賣部門非售賣部門

—男士服裝—采購—女士服裝員—財會—兒童服裝—陳列—皮具—人事—鞋—行政—家私—貨倉—電器—市場推廣—食品—旅行用品—家庭日常用品—禮品9/8/202312商業(yè)營運管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構(gòu)架8/3/202312商業(yè)營運管理

人力管理貨品管理賣場管理財政管理9/8/202313商業(yè)營運管理人力管理貨品管理賣場管理財政管理8/3/2023貨品管理貨品類別及分配貨品數(shù)量及尺碼收貨程序出貨程序存貨管制退貨處理9/8/202314貨品管理貨品類別及分配8/3/202314財政管理收銀程序價格制定成本控制銷售預測9/8/202315財政管理收銀程序8/3/202315賣場管理購物環(huán)境氣氛保安措施規(guī)則制定及控制突發(fā)事件處理9/8/202316賣場管理購物環(huán)境氣氛8/3/202316人力管理部門分工人力分工及責任顧客服務規(guī)則制定及控制9/8/202317人力管理部門分工8/3/202317零售業(yè)態(tài)（RetailForms）零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)零售業(yè)態(tài)的分類主要依據(jù)零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設施、經(jīng)營方式、服務功能等確定商業(yè)零售業(yè)態(tài)9/8/202318零售業(yè)態(tài)（RetailForms）商業(yè)零售業(yè)態(tài)8/3/零售業(yè)態(tài)基本分類(一)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設施服務功能舉例超級市場居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)1000平方米左右輻射半徑0.5公里，以居民為主，10分鐘左右可到達。

以購買頻率高的商品如食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主裝修比較簡單滿足顧客每日生活需求，營業(yè)時間12小時以上中百超市社區(qū)超市大型綜合超市城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道5000平方米以上經(jīng)營服務輻射半徑3公里以上，目標顧客以居民、企業(yè)團購顧客為主,為流通中間環(huán)節(jié).商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全,家居日用消費品為主導裝修比較簡單滿足顧客一次性購足需求，設不低于營面積50%的停車場沃爾瑪家樂福新一家9/8/202319零售業(yè)態(tài)基本分類(一)類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(二)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設施服務功能舉例百貨店城市繁華區(qū)、交通要道5000平方米以上以流動顧客為主以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

商店設施豪華，店堂典雅、明快注重服務，設導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，功能齊全。新世界百貨大洋百貨SOGO便利店（方便店）在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地

100平方米左右居民徒步購物5-7分鐘可到達，目標顧客以居民、單身、年輕人為主，80%的顧客為有目的的購買。以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

簡單裝修滿足顧客便利性需求，營業(yè)時間16小時以上7-ELEBEN9/8/202320零售業(yè)態(tài)基本分類(二)類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(三)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設施服務功能舉例專業(yè)店多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。

營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。以有目的選擇某類商品的流動顧客為主體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，主營商品占經(jīng)營商品的90%。

根據(jù)經(jīng)營品種裝修具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和適當?shù)氖酆蠓?，滿足消費者對某大類商品的選擇需求國美電器蘇寧電器百安居數(shù)碼港專賣店繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主以著名品牌、大眾品牌為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究提供專業(yè)知識性服務，適應消費者對品牌選擇需求班尼路真維斯佐丹奴9/8/202321零售業(yè)態(tài)基本分類(三)類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(四)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設施服務功能舉例購物中心(shoppingmall)中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道10萬平方米以上，核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。輻射半徑10公里以上，目標顧客以流動顧客為主由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，設不低于營業(yè)面積40%的停車場徐東銷品茂倉儲式商場在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。營業(yè)面積一般為10000平方米左右輻射半徑10公里以上，以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

設施簡樸、實用儲銷一體、低價銷售、提供有限服務，設相當于營業(yè)面積的停車場麥德龍9/8/202322零售業(yè)態(tài)基本分類(四)類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(五)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設施服務功能舉例商業(yè)步行街中心商業(yè)區(qū)繁華地段,小型旅游景點周邊1公里左右輻射半徑10公里以上，目標顧客以流動顧客為主,外地游客居多.各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成,涉及服裝,家電,餐飲,金融,百貨51個行業(yè)

室外,各類特色沿街門面組合集購物、休閑、娛樂、餐飲旅游,為一體江漢路步行街萬松園步行街批發(fā)市場城市副中心區(qū)交通運輸要道鄰近要道,3平方公里,市內(nèi)和露天街區(qū)相結(jié)合城市為中心輻射附近省市區(qū),專業(yè)投資經(jīng)營者服裝,生活小商品,食品等低成本商品或?qū)I(yè)性商品如建材等設施簡樸、實用為密集型生產(chǎn)者提供物流和批發(fā).漢正街批發(fā)市場漢西建材市場9/8/202323零售業(yè)態(tài)基本分類(五)類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結(jié)構(gòu)其他業(yè)態(tài)折扣店特許加盟店餐飲酒店娛樂休閑物流中心9/8/202324其他業(yè)態(tài)折扣店8/3/202324商業(yè)地產(chǎn)的模式開發(fā)模式營利模式銷售模式9/8/202325商業(yè)地產(chǎn)的模式開發(fā)模式8/3/2023259/8/2023268/3/202326開發(fā)模式合作開發(fā)--指房地產(chǎn)開發(fā)商與零售企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，采取個性化訂制方式進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)開發(fā)商為零售商家量身定制專用物業(yè)作為主力店用于經(jīng)營。零售商家負責后期專業(yè)的營運管理。獨立開發(fā)

--地產(chǎn)開發(fā)商自己開發(fā)并經(jīng)營。9/8/202327開發(fā)模式合作開發(fā)8/3/202327盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開發(fā)銷售套現(xiàn)獲利9/8/202328盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開發(fā)銷售套現(xiàn)獲利8/3/20盈利模式零售商市場調(diào)研開發(fā)商獲取土地開發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金收益出租后期經(jīng)營定單式9/8/202329盈利模式零售商市場調(diào)研開發(fā)商獲取土地開發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金案例：定單式—萬達商業(yè)廣場經(jīng)營業(yè)種/品種：休閑娛樂、百貨、家居等規(guī)劃情況：整體規(guī)劃以兩條寬約15—20米的商業(yè)步行街有機串聯(lián)起各大主力店，中間規(guī)劃了兩大中心休閑廣場，加上以次為軸心輻射開去的多條輔助通道，有效地聚集了人流。

9/8/202330案例：定單式—萬達商業(yè)廣場8/3/2023309/8/2023318/3/202331主力店商業(yè)經(jīng)營管理：

--1號樓大洋百貨自營--2號樓二、三樓沃爾瑪自管；四樓工貿(mào)家電自營--3號樓二樓華納國際電影公司自營--其余商鋪萬達集團成立武漢萬達商業(yè)廣場有限公司進行管理。9/8/2023328/3/202332

項目綜述：

沃爾瑪、華納影院等國際巨人量身定制式入伙，增強了投資客的信心，這種“訂單地產(chǎn)”使萬達達到借東風的商業(yè)效應，使后期商鋪的銷售和出租都迅速完成9/8/202333

8/3/202333盈利模式長期收益式開發(fā)商零售商獲取土地地開發(fā)出租租金收益商業(yè)經(jīng)營營業(yè)收入9/8/202334盈利模式長期收益式開發(fā)商零售商獲取土地地開發(fā)出租租金收益商銷售模式整體發(fā)售整體出租零散發(fā)售零散出租包租返利發(fā)售9/8/202335銷售模式整體發(fā)售8/3/202335案例：包租返利式—鉆石大廈項目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽街口

開發(fā)商：武漢太平洋置業(yè)有限公司占地面積：1500平方米建筑面積：6000平方米業(yè)態(tài)地位：小型百貨

經(jīng)營管理：分割出售后整體委托經(jīng)營，并確保年收益及10年回購。經(jīng)營品種：男女服裝、珠寶、化妝品、皮具9/8/202336案例：包租返利式—鉆石大廈項目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽街項目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功商業(yè)經(jīng)營不善使其2次關門目前商業(yè)經(jīng)營的不理想使年收益回報變成一個沉重的負擔，甚至是無法兌現(xiàn)的空頭支票9/8/202337項目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功8/3/202337武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著武漢市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，城市建設進程加快，舊城改造、新的核心區(qū)的創(chuàng)建，商業(yè)地產(chǎn)順勢而發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資投資額持續(xù)增長9/8/202338武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著武漢市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，城市建設進程加快，武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)預期良好，新開工面積快速增加9/8/202339武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)預期良好，新開工面積快速增加8/3武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地塊供應速度加快、集中，促進傳統(tǒng)商圈區(qū)域復興，商業(yè)地產(chǎn)氛圍漸起開發(fā)商、投資商眼光更加長遠，希望通過商業(yè)營運使地產(chǎn)價值最大化，而逐步加重商業(yè)地產(chǎn)的投資。9/8/202340武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地塊供應速度加快、集中，促進武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)向規(guī)?；l(fā)展新建硬件設施上檔次、流通規(guī)模上臺階9/8/202341武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)向規(guī)?；l(fā)展新建硬件設施上檔武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)市場反映良好，空置面積減少9/8/202342武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)市場反映良好，空置面積減少8/3/20商業(yè)地產(chǎn)租賃、售價開始走出低谷2004年，商鋪租金價格平穩(wěn)增長：全年上漲1.9%，全年租金水平為33.04元/平方米/月。上半年為商業(yè)市場活躍期

9/8/202343商業(yè)地產(chǎn)租賃、售價開始走出低谷2004年，商鋪租金價格平穩(wěn)增商鋪銷售價格漲幅較大2004年二手商鋪銷售價格漲幅較大，同比增長18.7%，全年商鋪平均價格為3215.33元/平方米，為住宅價格的近2倍9/8/202344商鋪銷售價格漲幅較大2004年二手商鋪銷售價格漲幅較大，同比外資企業(yè)搶灘武漢市場海外商業(yè)資本投資開設的一批網(wǎng)點，豐富了武漢市商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)態(tài)品種，促進了我市商業(yè)網(wǎng)點在規(guī)模、配套、服務等功能檔次的提高。9/8/202345外資企業(yè)搶灘武漢市場海外商業(yè)資本投資開設的一批網(wǎng)點，豐富了武連鎖商業(yè)成為零售業(yè)新型發(fā)展模式

目前，具有一定規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)有70多家，連鎖經(jīng)營網(wǎng)點達1500多個，涵蓋百貨、食品、醫(yī)藥、餐飲、建材、家電、家具、眼鏡、音像制品、美容美發(fā)等30多個行業(yè)。2003年，全市連鎖經(jīng)