如何判斷房價的合理水平

如何判斷房價的合理水平?鄧郁松2012-08-2211:25:28來源：中國經(jīng)濟(jì)報告2012年第2期近年來，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以遏制部分地區(qū)房價過快上漲勢頭，使房價回歸到合理水平。但房價的合理水平如何確定，目前各界人士在認(rèn)識上還存在較多差異，有必要對房價合理水平的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行討論和研究。一、判斷房價合理水平的主要指標(biāo)從國際經(jīng)驗看，在判斷房價的合理水平方面，主要采用三類指標(biāo)。1?通過房價收入比判斷房價的合理水平。房價收入比，一般定義為一套住房的價格是一個家庭年收入的多少倍。借助房價收入比來評價房價合理性，就是計算出房價收入比之后，再看它是否大于某個數(shù)值。如果大于，就說明房價過高；如果小于或等于，就說明房價不高。由于具有計算簡便、涵義直觀等優(yōu)點，房價收入比目前是大多數(shù)國家和國際組織進(jìn)行住房支付能力評價時所采用的主要指標(biāo)。不同機(jī)構(gòu)對房價收入比的定義略有差異。聯(lián)合國對房價收入比的定義是：住房市場價格的中位數(shù)和家庭年收入的中位數(shù)之間的比值；世界銀行對房價收入比的定義則是：住房市場價格的平均數(shù)和家庭年收入的平均數(shù)之間的比值。兩種計算方式得到的結(jié)果也有所差異。據(jù)測算，一般情況下采用中位數(shù)定義得到的房價收入比計算結(jié)果約為平均數(shù)定義下的1.2倍。房價收入比雖然具有計算簡便、涵義直觀的特點，但其最大缺點和應(yīng)用難點則是難以準(zhǔn)確確定合理區(qū)間。很長一段時間里，我國學(xué)者經(jīng)常引用“4至6倍”做為“國際標(biāo)準(zhǔn)”，但事實上，由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價收入比并不存在一個絕對化的合理區(qū)間。即便從世界銀行的調(diào)查情況來香，各國房價收入比的差距也是巨大的（見表1）。而美國次貸危機(jī)爆發(fā)前全國房價收入比的最高值也沒有超過5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國際標(biāo)準(zhǔn)”區(qū)間內(nèi)。表11998年世界各國房價收入比:按家庭收入水平分組■迢■：￡；?飪*0-9991113.26.230.06.31000-1999259.7B.a2803.42000-2999\2S.97.629.33,43000-3999129.05.42002/4000-5999125,42.412.53.J6000—陰999502,36.81,710000-155.62912.30,8所有968.45.930.00.8從本質(zhì)上說，房價收入比反映的是特定地區(qū)土地和勞動力兩種資源的價格關(guān)系，由于不同國家、不同區(qū)域之間的土地和勞動力兩種要素的資源稟賦存在較大差異，不同國家、不同區(qū)域之間房價收入比存在較大差異有其必然性。正是由于不同國家、城市在資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、制度環(huán)境等方面存在諸多差異，簡單地橫向比較不同城市的房價收入比沒有意義，也不會形成有助于橫向比較的客觀標(biāo)準(zhǔn)。但對特定國家或特定城市來說，由于其資源稟賦條件是確定的，用房價收入比的多年均值可以大體反映土地和勞動力兩種要素的長期價格關(guān)系，而一旦房價收入比偏離多年均值，則通常預(yù)示著短期內(nèi)房價出現(xiàn)了異常變化。比如，美國在2004年之后全國的房價收入比開始明顯高于歷史均值水平，經(jīng)過2008年以來美國房地產(chǎn)市場的大幅調(diào)整，目前美國的房價收入比再次低于歷史均值水平，這也說明目前美國的房地產(chǎn)市場調(diào)整已基本到位，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的空間已經(jīng)不大。需要指出的是，雖然土地不可流動，而人口是可以流動的，人口的流入或流出會改變地價和勞動力價格的比價關(guān)系。從美國各個城市的房價收入比的比較看，越是房價收入比高的城市，越是人口流入最集中的城市，比如，洛杉磯、圣地亞哥、檀香山、舊金山等地的房價收入比顯著高于全國的平均水平。但即便如此，這些城市的房價收入比均值也具有重要意義，2004年之后，這些城市的房價收入比也快速上升，但2007年之后又快速回落，目前也都回到歷史均值以下。2.通過住房可支付性指數(shù)判斷房價的合理水平。住房可支付性指數(shù)（HousingAffordabilityIndex，以下簡稱HAI指數(shù)）是美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NationalAmmkationofRealtors，NAR）最早提出的一種住房支付能力評價方法，后來被許多機(jī)構(gòu)所采用，已經(jīng)成為國際范圍內(nèi)的一種重要的住房支付能力評價指標(biāo)。與“房價收入比”等指標(biāo)相比，HAI指數(shù)的測算結(jié)果具有自明性，即不再需要對其“合理”區(qū)間進(jìn)行討論；同時，HAI指數(shù)測算過程除考慮住房價格和居民收入外，還引入了住房抵押貸款利率等重要因素，更貼近居民家庭的真實購房行為，也有助于分析居民家庭獲得的優(yōu)惠條件貸款等金融支持的作用。HAI指數(shù)以各城市中的中位數(shù)收入家庭作為“代表性個人（家庭）”，以其對同一時期內(nèi)市場中中位數(shù)價位住房的支付能力，作為該城市居民整體住房支付能力的表征。具體而言，根據(jù)家庭中位數(shù)收入以及合理的住房消費比例（家庭住房消費支出占收入的比例）上限，可求得該家庭可承受的最高房價P,再將其與該城市住房的實際中位數(shù)價格P'進(jìn)行比較，即HAI=P/P'X100。HAI指數(shù)等于100,說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能夠承受中位數(shù)價格的住房，居民具有充足（正常）的住房支付能力；HAI指數(shù)大于100,說明居民家庭能夠承受更高價格的住房，居民住房支付能力很強(qiáng)；HAI指數(shù)小于100,說明居民家庭只能承受更低價格的住房，居民住房支付能力不足。雖然HAI指數(shù)可以較好地反映處于收入中位數(shù)家庭的住房支付能力，但該指數(shù)處于正常區(qū)間，并不代表房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)問題。比如，根據(jù)NAR的統(tǒng)計,美國2006?2008年的住房可支付性指數(shù)分別為106.1、118.1和128.6,總體處于正常水平，但在這一期間美國發(fā)生了次貸危機(jī)并成為2008年全球金融危機(jī)的導(dǎo)火索。次貸危機(jī)發(fā)生的根源在于銀行向支付能力不足的人群發(fā)放了大量住房貸款，在貸款利率持續(xù)上升造成還款額明顯增加后，由于這些人群收入較低，必然會出現(xiàn)違約情況。3?通過房價租金比或租售比判斷房價的合理水平。一般來說，房地產(chǎn)市場中的房屋供求關(guān)系在售價和租價上應(yīng)該是一致的，當(dāng)房屋供不應(yīng)求時，二者都會上漲。如果房地產(chǎn)市場投機(jī)需求成分過多，房屋售價這個指標(biāo)可能就會被扭曲，無法反映正常的房屋供求關(guān)系，此時房屋租價一般比較客觀。因為買房可能存在投機(jī)的成分，租房則屬于實際的居住行為。因此，綜合考慮房屋銷售價格和租賃價格的增長及其對比分析對測定房地產(chǎn)市場是否存在泡沫非常有效。對比房價租金比的歷史時間序列，如果發(fā)現(xiàn)其基本維持在歷史均衡水平，說明當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場處于均衡水平，房價基本處于正常水平；如果房價租金比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史均衡水平，說明當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格被嚴(yán)重高估，缺乏增長潛力；如果房價租金比低于歷史均衡水平，說明當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格被低估，具有一定的增長潛力。租售比與房價租金比比較相似。通常所說的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，也有一種說法認(rèn)為是每個月的月租與房屋總價的比值。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標(biāo)之一。國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300.比值越高，說明房價中的投資需求越大。需要指出的是，房價租金比與住房市場發(fā)展階段和利率水平等因素有關(guān)，房價租金比的經(jīng)驗值更適合住房市場進(jìn)入成熟期后的市場情況。二、對目前我國房價水平的總體分析和判斷由于房價收入比可以直接反映房價相對收入的變化情況，加之其他指標(biāo)缺乏數(shù)據(jù)支撐，本文利用1998年以來房價收入比的數(shù)據(jù)對目前我國房價的總體水平進(jìn)行判斷。1.用特定區(qū)域房價收入比的多年均值作為評價房價合理水平的指標(biāo)。由于住房是不可貿(mào)易品，房價在很大程度上是特定區(qū)域地價的反映，考慮到房價收入比實際反應(yīng)的是特定區(qū)域土地和勞動力兩種資源的相對價格關(guān)系，因此評價一個國家或城市的房價水平是否合理，不宜用一個國家或地區(qū)的房價收入比去評估另一個國家或地區(qū)的房價收入比，而應(yīng)根據(jù)特定區(qū)域房價收入比的多年均值作為評價房價水平是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。由于我國缺少房價中位數(shù)和居民收入中位數(shù)的數(shù)據(jù)，也沒有全部住宅交易價格的數(shù)據(jù)，本文采用新建住宅銷售價格的平均數(shù)作為房價的平均數(shù)，并根據(jù)城鎮(zhèn)人均可支配收入和戶均人口數(shù)據(jù)測算城鎮(zhèn)居民家庭年收入的平均數(shù)。本文使用房價收入比的基本算法：房價收入比：（當(dāng)年新建商品住宅

銷售均價X100）/（當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X當(dāng)年城鎮(zhèn)戶均人口），即本文使用的房價收入比的含義是用城鎮(zhèn)居民戶均可支配收入購買一套建筑面積100平方米，價格相當(dāng)于當(dāng)年新建住宅銷售均價的住房需要多少年。2?用房價收入比指標(biāo)衡量，我國房價的總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)。從1998年以來城鎮(zhèn)新建商品住宅銷售均價和城鎮(zhèn)人均可支配收入的變化情況看，2011年，城鎮(zhèn)人均可支配收入為1998年的4.0倍，城鎮(zhèn)商品住宅銷售均價為1998年的2.8倍，城鎮(zhèn)人均可支配收入增速明顯高于城鎮(zhèn)新建商品住宅銷售均價增速。1998年以來，全國城鎮(zhèn)的房價收入比均值為9.2倍，2011年的房價收入比為8.0倍（見圖1，1998?2011年，城鎮(zhèn)戶均人口呈下降趨勢，1998年戶均人口為3.16人，2011年戶均人口按2.87人測算），低于1998年以來的均值水平,且2011年的房價收入比僅略高于2008年的房價收入比。用房價收入比指標(biāo)衡量,從全國來看，目前全國城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價是有收入水平支撐的，房價總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)，而無法得出目前全國城鎮(zhèn)房價存在全局性泡沫的結(jié)論。圖1全國城鎮(zhèn)新建商品住宅銷售均價（元/平方米）和房價收入比銷書均忻―膚榆收人比C右輔〉資料來源根揺國茶統(tǒng)計局和WIND資琨相罠數(shù)拆漕

圖22001-2011年北京新建商品住宅銷售均悅（元/平方米）與房價收入比200001500010000*■W-W均飾?膺忻收*■W-W均飾?膺忻收Alt＜右釉）筋20L510竊料來源帳據(jù)北京市統(tǒng)計局和WIND資訊栢殺數(shù)抿測算.3?用房價收入比指標(biāo)衡量，北京等部分城市的房價顯著高于正常水平。雖然用房價收入比指標(biāo)衡量，全國的房價水平尚處于正常范圍內(nèi)，但必須看到，房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，用房價收入比指標(biāo)來衡量北京等部分熱點城市的房價，可以發(fā)現(xiàn)北京等部分城市的房價收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫較為明顯。以北京為例，2001-2006年，北京市房價收入比均值為11.88倍。從2007年開始，北京的房價收入比快速上升，2007?2009年房價收入比均值為17.35倍，顯著高于此前6年的均值水平。2010年，由于北京新建住宅銷售均價上漲了29.7%，北京的房價收入比高達(dá)21倍，為2000年以來的最高水平。隨著政府一系列調(diào)控政策的實施，2011年，北京新建商品住宅銷售均價回落到15518元/平方米，較2010年下降了9.5%（見圖2），2011年北京市城鎮(zhèn)人均可支配收入為32903元，較2010年增長了13.2%，由于收入較快增長，房價有所回落,2011年北京市的房價收入比回落到17.4倍，但仍顯著高于2001-2006年的均值水平，北京市的房價仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。1999?2008年，上海市的房價收入比均值為10.5倍，但在2003年之后出現(xiàn)了小幅上升，2008年回落到10.24倍，2009年大幅上升到14.6倍，2010年進(jìn)一步上升到15.5倍，比其歷史均值水平高出47%（見圖3）。2011年，通過實施限購政策等措施，上海市新房銷售均價較2010年下降了5.9%,房價收入比回落到12.8倍，但仍較歷史均值水平高22%。總體來看，北京等部分熱點城市的房價狀況與全國存在較大差異，不同熱點城市偏離其房價正常水平的程度也存在一定差異。三、政策建議房價保持在合理水平，不僅對對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，還是對持續(xù)改善居民居住條件，都具有重要意義。建議在加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測基礎(chǔ)上，出臺評價房價合理水平的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)體系，全面總結(jié)調(diào)控政策效果，研究形成有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。1?進(jìn)一步加強(qiáng)和完善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測。準(zhǔn)確、全面、具有持續(xù)性的監(jiān)測數(shù)據(jù)是對房價合理水平作出準(zhǔn)確判斷的前提和基礎(chǔ)。建議在現(xiàn)有統(tǒng)計基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善相關(guān)數(shù)據(jù)的監(jiān)測和發(fā)布工作。一是加強(qiáng)對房價實際水平的監(jiān)測，監(jiān)測并公布房價的平均值、中位數(shù)等指標(biāo)，由于房地產(chǎn)市場既包括新房市場也包括二手房市場，監(jiān)測的房價數(shù)據(jù)也應(yīng)包括新房價格和二手房價格，并應(yīng)采取有效措施，確保所監(jiān)測的二手房價格的準(zhǔn)確性；二是加強(qiáng)對房價租金水平的監(jiān)測，監(jiān)測并公布整個城市及城市內(nèi)重點區(qū)域租金價格的平均值和中位數(shù)；三是加強(qiáng)對住房市場供給情況的監(jiān)測，監(jiān)測并公布待售房套數(shù)、閑置房套數(shù)等數(shù)據(jù)。2?研究確立評價房價合理水平的指標(biāo)體系。目前，我國雖然明確提出了房價向合理水平回歸的目標(biāo)，但尚未出臺評價房價合理水平的標(biāo)準(zhǔn)。建議在加強(qiáng)和完善相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測基礎(chǔ)上，借鑒國際上房價收入比等指標(biāo)的測算方法，在明確房價收入比、住房可支付性指數(shù)和房價租金比等指標(biāo)含義和測算方法的基礎(chǔ)上，對1998年以來房價收入比等各指標(biāo)的變化情況進(jìn)行測算，并在此基礎(chǔ)上建立以房價收入