公寓策劃方案

公寓籌劃方案篇一：酒店式公寓籌劃方案工程籌劃方案經(jīng)過深入細(xì)致的市場調(diào)研分析，結(jié)合本案的位置、文化、周邊環(huán)境、政府規(guī)劃等具體狀況，我們以高度負(fù)責(zé)的工作精神，就該樓盤擬訂方案如下。●酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又供給應(yīng)他們統(tǒng)一的上門治理，所以既有店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受寬闊消費(fèi)者的好評(píng)。隨著進(jìn)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早消滅在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸取了外來的信息。之后在上海、北京等地均有進(jìn)展。由此可見該類物業(yè)一般都消滅在比較興盛的大城市或是一些旅游區(qū)?！窬频晔焦⒌母拍罹频晔焦?，意為“酒店式的效勞，公寓式的治理”，是亞洲興起的一種只做效勞、沒有任何酒店經(jīng)營的純效勞公寓。酒店式公寓既吸取了星級(jí)酒店的效勞功能和治理模式，又吸取了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地供給秘書、信息、翻譯等商務(wù)效勞，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)治理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體?！窬频晔焦⒌奶攸c(diǎn)：1：供給酒店式的效勞和治理。酒店式公寓的物業(yè)治理比一般公寓完善，能夠?yàn)榭蛻艄┙o全方位、全天候的效勞和綜合治理，主要內(nèi)容有：〔1〕建筑外墻的清洗，24小時(shí)保安，水、電、空調(diào)、汽車泊位治理等。圖書，信函、電報(bào)及報(bào)刊速遞，預(yù)約及訪客留言。〔3〕代收租金，票務(wù)訂購，日用品購置，預(yù)定酒店，旅游效勞，安排酒宴、會(huì)議，郵政報(bào)刊。此外還供給上門常規(guī)保健效勞，定期身體檢查等，不一而足。2：供給舒適豪華的居住環(huán)境與共性化的家庭生活。3：商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品嘗的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求?！窬频晔焦⑶熬罢雇@一階層擁有格外客觀的商務(wù)消費(fèi)力量。從另一方面來看，中國參與世貿(mào)以后也將為煙臺(tái)這樣的沿海開放城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通便利、價(jià)位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最正確選擇。酒店式公寓為住戶供給了家庭住房的格局和家居式效勞，同時(shí)供給了完善的辦公環(huán)境，是中國房地產(chǎn)業(yè)的一種模式，它擁有更多、更全的效勞功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種的具有更高回報(bào)率的選擇。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，由于此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。通常，酒店的租金要比30%左右，而酒店式公寓單位小、好治理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)工程難以比較的。我們認(rèn)為“酒店式公寓”的市場潛力是巨大的，并且具有及強(qiáng)的可操作性。因此，我們的樓盤怎樣進(jìn)展籌劃、設(shè)計(jì)及形象的定位、包裝是至關(guān)重要的，從而爭取更大的市場份額，制造熱銷奇跡！二銷售群體定位隨著居民生活水平的不斷提高和消費(fèi)力量的增加，人們對居住環(huán)境也有了更潮、更時(shí)尚、更具品嘗的要求。本案推出的“酒店式公寓”概念，不但符合當(dāng)代潮流，更迎合了群眾需求，而我們的工程選擇怎樣的目標(biāo)消費(fèi)群體，又是其至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。第一類：單身貴族該局部客戶多從事一些興產(chǎn)業(yè)或正在自己投資創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟(jì)收入IT行業(yè)精英以及一些畢業(yè)留在大連工作的外地大學(xué)生等。25－35于結(jié)婚。對居住要求：素食、共性且對物業(yè)治理要求較高，并且擅長把握時(shí)代脈搏，對興事物有很快的承受力氣和適20－50不等，樓款總數(shù)額在6－15萬之間，首付2－5萬元左右，300－800其次類：婚夫婦該累客戶因結(jié)婚而需要購房，建立自己的小家庭。但是由于年齡較為年輕，多在25－30歲之間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。并且多為夫妻雙方各有工作單位，正處于事業(yè)進(jìn)展期，所以對居住環(huán)境的配套效勞有相對較高的要求。房屋面積在50－70平方米左右就能滿足他們的需求。該類客戶多為打工一XX－3000右。購房打算樓款總額在15－25萬元左右，首付5萬元，1000第三類：置業(yè)投資對于市場化程度越來越高的房產(chǎn)市場來說，投資者的存在本質(zhì)上E主辦單位：湖州師范學(xué)院社會(huì)進(jìn)展與治理學(xué)院承辦單位：社會(huì)進(jìn)展與治理學(xué)院公寓治理部協(xié)辦單位：社會(huì)進(jìn)展治理學(xué)院自律部社會(huì)進(jìn)展治理學(xué)院心理安康效勞部社會(huì)進(jìn)展治理學(xué)院保衛(wèi)部為了更好的豐富同學(xué)們的校園生活,增進(jìn)同學(xué)間的友情,塑造一個(gè)深厚的校園生活氣息.公寓部主要挖掘?qū)掗熗瑢W(xué)在這方面的呈現(xiàn)，此類活動(dòng)迎合了當(dāng)代大學(xué)生追求自我、張揚(yáng)共性的性格特點(diǎn)，通過寢室才藝大比拼等活動(dòng)的組織開展，為在校學(xué)生供給了一個(gè)呈現(xiàn)自我、完善自我的舞臺(tái)，表達(dá)了學(xué)生們的青春魅力和飛揚(yáng)共性，呈現(xiàn)了旅游學(xué)子安康向上的思想意識(shí)和飽滿熱忱的精神風(fēng)貌。三．活動(dòng)意義：期望通過開展一系列學(xué)生喜聞樂見的寢室文化活動(dòng)，豐富住宿學(xué)生的課余文化生活，深化寢室文化生活內(nèi)涵，營造富有特色的寢室文化氣氛。促進(jìn)各寢室成員的團(tuán)結(jié)與互助，提高寬闊同學(xué)的團(tuán)隊(duì)精神，讓大學(xué)生活始終布滿陽光和樂趣。從活動(dòng)中，還可以開掘出潛藏在我們身邊的精英和有特別才能的人，給他們一個(gè)充分生疏自己、發(fā)揮自己、表現(xiàn)自己、塑造自己的良機(jī)。同時(shí)通過開展寢室文化節(jié)活動(dòng)，堅(jiān)決學(xué)生以寢為家的信念，激發(fā)大家對生活的寵愛、對校園的寵愛，形成良好的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，推動(dòng)良好校風(fēng)的建設(shè)，營造和諧的校園氣氛。528日下午五.具體活動(dòng)安排：1、大學(xué)生心理安康日籌劃一．活動(dòng)主題：陽光心理，溫馨寢室二．活動(dòng)目的：為了迎接全國大學(xué)生心理安康日，使在校大學(xué)生能夠緩解學(xué)習(xí)生活中的心理壓力，樹立更加樂觀向上的生活態(tài)度，形成更安康，更有利于進(jìn)展的心理素養(yǎng)。同時(shí)，為了給同學(xué)一個(gè)呈現(xiàn)自我、呈現(xiàn)寢室的時(shí)機(jī)，創(chuàng)立一個(gè)更加溫馨的寢室環(huán)境，深化同學(xué)間的友情。心理安康效勞部與公寓部打算舉行“曬曬小幸?！闭掌褂[及評(píng)比活動(dòng)。三．活動(dòng)對象：社會(huì)進(jìn)展與治理學(xué)院大一大二全體學(xué)生四．活動(dòng)時(shí)間：XX530日下午五．活動(dòng)地點(diǎn)：中校區(qū)食堂門口六．活動(dòng)流程：向各寢室征集寢室內(nèi)溫馨，搞笑，有創(chuàng)意的照片，月28日晚上之前交至負(fù)責(zé)人處；負(fù)責(zé)人預(yù)備好掛照片所需的繩子、照片夾、投票箱及紙；3.5284.5月30日中午將照片掛在中校區(qū)食堂對面空地上，5.6.授予相應(yīng)的嘉獎(jiǎng)。七．活動(dòng)分工：2、寢室整理大行動(dòng)活動(dòng)日期：528指導(dǎo)對象：社會(huì)進(jìn)展學(xué)院全體寢室指導(dǎo)依據(jù)：寢室內(nèi)務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、寢室衛(wèi)生檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)活動(dòng)參與：分管公寓樓輔導(dǎo)員、生活指導(dǎo)教師、生活區(qū)治理委員3、游園互動(dòng)玩?；顒?dòng)目的：勞碌的大學(xué)生活或許讓我們無暇去顧及來自身邊的微小關(guān)愛，或許讓我們漸漸淡忘了為班級(jí)榮譽(yù)而盡一己之力的那種熱忱。但是，友愛是人與人之間最貴重的感情，團(tuán)結(jié)則是一個(gè)班級(jí)分散力與向心力的重要保障。這樣看來，我們有必要重去體會(huì)友愛和團(tuán)結(jié)予我們的意義。通過此活動(dòng)緩解大學(xué)生活壓力，促進(jìn)同學(xué)之間友好互助，加強(qiáng)班級(jí)榮譽(yù)感，建設(shè)和諧校園活動(dòng)時(shí)間：530日下午活動(dòng)地點(diǎn)：13幢前廣場〔以團(tuán)體形式參與，每班至少10人，大三的同學(xué)按到場的人數(shù)進(jìn)展歸隊(duì)〕1、視力大比拼主持人預(yù)備好假設(shè)干筷子，一個(gè)空塑料瓶。參賽者站在塑料瓶的一側(cè)，筷子離瓶口約一米的距離，瞄準(zhǔn)瓶口，放掉手中筷子。假設(shè)筷子掉進(jìn)瓶里，便是優(yōu)勝者。每人有三次機(jī)會(huì)。最終比較每組的最終成績2、兩人三足10名成員〔假設(shè)場地不允許則取5名成員〕競賽規(guī)章：每組參賽成員首先站成一排，左右兩兩用繩子將左右腳綁在一起〔必需綁在腳踝處先到者獲勝。假設(shè)場地不夠?yàn)?人一組的話，那么就實(shí)行接力的形式，該組前5名隊(duì)員先從起點(diǎn)到終點(diǎn)，完成之后解下繩子交給該組的下5名隊(duì)員〔下5名隊(duì)員在終點(diǎn)等候點(diǎn)走到起點(diǎn)處。留意事項(xiàng)：在行進(jìn)的過程中，假設(shè)繩子松開，則在原地將繩子系好之后連續(xù)行進(jìn)，在行進(jìn)過程中要講究協(xié)作留意安全。3、背氣球〔1〕10人〔2〕競賽規(guī)章：10名隊(duì)員兩兩一組，分成5氣球，其余的4兩名隊(duì)員背對背夾住氣球，將其球運(yùn)至終點(diǎn)，最終用背將氣球擠爆，然后進(jìn)展下輪依次的動(dòng)作，用時(shí)最短的獲勝?！?〕假設(shè)氣球掉落，則從掉落的地方撿起連續(xù)必死啊。其次，在最終擠爆氣球時(shí)，必需用背不準(zhǔn)用手或腳之類的其他動(dòng)作，否則視為無效從頭開頭。最終，必需在上一組隊(duì)員完成擠爆氣球的動(dòng)作之后，吹氣球的隊(duì)員才可以4、搶椅子10張鼓或者喊話器〔每一次競賽時(shí)每組派出2名代表參與〕10個(gè)人，椅子比人數(shù)少一把，然后大家圍著椅子轉(zhuǎn)，圍繞凳子走的時(shí)候，每個(gè)參與者必須依主持人的要求做諸如單腿跳、蛙跳、閉上眼睛等動(dòng)作。負(fù)責(zé)人員播放背景音樂，同學(xué)們聽到音樂停頓就搶位子，每輪淘汰一個(gè)人，到最終剩余的一個(gè)人獲勝。名次是按班級(jí)全部淘汰完的挨次。5、左右轉(zhuǎn)相反玩耍規(guī)章：由主持人喊口號(hào)，左轉(zhuǎn)，右轉(zhuǎn)，舉左手，舉右手，抬左腿，抬右腿，主持人也可以漸漸增加其他動(dòng)作以增加難度，參與同學(xué)應(yīng)作出相反方向的動(dòng)作，做錯(cuò)的淘汰，做的最慢的也淘汰。6玩耍道具：一次性紙杯，水玩耍介紹：10人一組，男女交替協(xié)作。每人口中有個(gè)杯子，由第一人開頭將杯中水傳給后一個(gè)人，不能用手另有兩名同學(xué)關(guān)心第一名同學(xué)倒水至紙青年公寓籌劃方案一、工程概況、位置該工程位于杭州市西湖區(qū)，天目山路與教工路穿插處，緊鄰西湖旅游景區(qū)，周邊盡是郁郁蔥蔥的林木，為工程供給了絕佳的自然賞識(shí)景觀及取之不竭的自然空氣資源。、工程技術(shù)指標(biāo)建筑密度：xx幼兒園：xx、周邊設(shè)施學(xué)校：杭州電子科技大學(xué)、浙江教育學(xué)院、浙江電大、浙江大學(xué)西溪校區(qū)菜場：農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：省立同德醫(yī)院酒店：金都賓館，浙江嘉海大酒店超市：世紀(jì)聯(lián)華、24銀行：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行500交通：慶豐村、跑馬場、教工路口等多個(gè)公交站點(diǎn)、工程時(shí)機(jī)點(diǎn)市場空間：隨著人們生活水平的提高，對居住質(zhì)量的要功能配套較完善的中高檔住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長的市場空間。好市場調(diào)研，充分利用社會(huì)資源，從整體上進(jìn)展規(guī)劃，使項(xiàng)目有的放矢，搶占自然先機(jī)，并且能夠在開盤后將籌劃理念始終如一的貫徹實(shí)施到底。二、市場分析、杭州市房地產(chǎn)市場根本狀況、杭州市同類住宅調(diào)查分析、消費(fèi)者分析一般狀況下消費(fèi)者的消費(fèi)心理和對居住環(huán)境的要求有以下根本的幾點(diǎn)：首先，環(huán)境規(guī)劃確定要好，周邊的根本生活配套要齊全〔包括學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、圖書館等，各種消費(fèi)、活動(dòng)、消遣站場所要足夠。尤其該工程針對的主要是一些中高端消費(fèi)人群，那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要留意整體設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化氣息，要緊跟時(shí)尚潮流，外立面的顏95%以上的消費(fèi)者傾向于購置全封閉式的小區(qū)。其次，綠化率要高，這一點(diǎn)已經(jīng)成為消費(fèi)者對居住環(huán)境的必要要求之一。大局部的消費(fèi)者相較高層還是偏向于選大局部的消費(fèi)者不會(huì)傾向于選擇單體別墅，因其涉及的資金相對較大。消費(fèi)者對物業(yè)治理方面不外乎以下幾點(diǎn)根本要求：保安、清潔、房屋修理、園林綠化及一些特色效勞〔家政、訂票、托兒、托老等〕三、工程分析、本工程優(yōu)勢綠地掩蓋及自然風(fēng)光接近商業(yè)繁華地帶，周邊電腦城，高檔寫字樓，大中院校眾多，離目標(biāo)消費(fèi)者工作地近。交通：周邊公交站點(diǎn)很多，更有幾路夜間直通車，交通2424物業(yè)要與業(yè)主加強(qiáng)聯(lián)系、溝通。、本工程劣勢配套設(shè)施：周邊超市、運(yùn)動(dòng)場、游泳池根本設(shè)施已經(jīng)配備，因面對目標(biāo)消費(fèi)群體是青年人群，但后期尚待進(jìn)一步引進(jìn)、完善一些休閑、消遣設(shè)施。房屋設(shè)計(jì)：房源種類較多、層次不一，面比照較簡潔。價(jià)格：因地價(jià)較高，價(jià)格比照方面稍顯劣勢，這是本案銷售的最大難點(diǎn)。、競爭對手作為主要競爭對手，具體狀況如下：綠水城優(yōu)勢：工程資金雄厚、周轉(zhuǎn)力度大，價(jià)格上具有優(yōu)勢劣勢：周邊環(huán)境比較嘈雜世紀(jì)花園優(yōu)勢：設(shè)計(jì)、規(guī)劃合理、現(xiàn)代化，極具吸引力劣勢：面對的是高端人群，市場承受力有限四、推廣策略、目標(biāo)消費(fèi)群體目標(biāo)消費(fèi)者：電腦、電子、通訊城的業(yè)主、周邊高檔寫字樓白領(lǐng)、各大中院校工作人員以及對生活品質(zhì)要求較高具有確定經(jīng)濟(jì)力氣的階層。年齡：大約在25—45歲之間休閑性要求較高具有生活品嘗，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費(fèi)觀點(diǎn)，期望通過外在的居住環(huán)境表達(dá)自己的文化內(nèi)涵、賣點(diǎn)接近工作地點(diǎn)，便利便利，保證足夠的業(yè)余時(shí)間智能化的物業(yè)治理、24小時(shí)全封閉治理，安全保障社區(qū)環(huán)境鬧中取靜，既不脫離都市的繁華，又緊鄰自然風(fēng)光周邊交通便利，免除后顧之憂休閑性、消遣性完全融入生活五、媒體分析及選擇大的報(bào)紙媒體，閱讀率高、讀者層次廣泛，可以作為該工程依據(jù)他們的閱讀愛好習(xí)慣，選擇針對性的報(bào)紙媒體作為補(bǔ)充。最終一些閱讀量較高的房地產(chǎn)?？部梢宰鳛椴诲e(cuò)的選擇。電視媒體：杭州電視1臺(tái)等一些頻道，收視率、影響力在本地區(qū)都比較高，可以通過贊助某專題的形式獲得在開盤前后一個(gè)月黃金時(shí)段廣告宣傳片投放，以更加生動(dòng)、直觀的形象將信息傳遞到消費(fèi)群體。播送媒體：收聽播送多以乘坐出租車、私家車時(shí)收聽，為打發(fā)時(shí)間，多為比較被動(dòng)。可以考慮長期、大容量、反復(fù)的宣傳。戶外媒體：針對目標(biāo)消費(fèi)群體，選擇適宜公交車站牌的19信息，投入少，可以準(zhǔn)時(shí)獲得反響信息。六、廣告策略、總體策略把該工程的宣傳與樹立華邦地產(chǎn)的品牌形象有效的結(jié)合在一起。與競爭對手相區(qū)分，徹底的分析調(diào)研，開掘該工程的共性之處。要細(xì)致周到，表達(dá)出處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。塑造工程“將都市繁華和大自然的安靜渾然為一體，共性、休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代”的形象。不僅是家，更是身心的渡假場所、生活品質(zhì)的表達(dá)。該工程重在樹形象，在這個(gè)期間通過多方位的媒體宣傳來造勢，針對目標(biāo)消費(fèi)者給出足夠的信息，通過強(qiáng)勢的宣傳吸引消費(fèi)者的留意力。在正式投入之前要對對媒體進(jìn)展嚴(yán)格篩選，爭取到達(dá)最好的效果；同時(shí)也要對目標(biāo)市場及產(chǎn)品進(jìn)展嚴(yán)格的調(diào)查和細(xì)分，從而給樓盤準(zhǔn)確地定位，也更準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。公開強(qiáng)銷期媒體宣傳連續(xù)造勢，穩(wěn)固前期宣傳結(jié)果適時(shí)宣傳銷售成果，刺激消費(fèi)者充分利用媒體資源，進(jìn)一步挖掘潛在客戶銷售沖刺期方向、廣告主題及口號(hào)“居住在風(fēng)景里，生活在城市里”——都市與自然合一“回到家就開頭渡假”——消遣性、休閑感七、營銷活動(dòng)、營銷渠道建設(shè)及人員培訓(xùn)銷售渠道的建設(shè)：售樓處、售樓熱線、樣板間、房交會(huì)以及通過在目標(biāo)消費(fèi)者聚攏地開展無形的廣告銷售，以點(diǎn)帶面。人員培訓(xùn)：時(shí)間、人數(shù)合理安排，打造高效、專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)、營銷活動(dòng)活動(dòng)概要：時(shí)間：地點(diǎn)：青年公寓社區(qū)擬邀媒體：電視臺(tái)、報(bào)社、廣告公司活動(dòng)方案：前期預(yù)備——到場嘉賓、禮品、剪彩儀式、請柬、秩序維護(hù)、廣告公布、媒體報(bào)道現(xiàn)場活動(dòng)——現(xiàn)場布置、會(huì)場布置、儀式流程把握現(xiàn)場買房送禮/抽獎(jiǎng)活動(dòng)盡量突破傳統(tǒng)，以穎、有用，制造聞，引起消費(fèi)者的興趣和關(guān)注某某大型廣場明星才藝表演宣傳會(huì)和消費(fèi)者最近距離的接觸，工程更加深入人心。利用明星效應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳的力度和廣度，使得信息盡可能的傳播開來，挖掘出盡可能多的潛在客戶。八、預(yù)算及安排廣告總額應(yīng)占銷售總額的5%左右，其中80%為打算中投入，20%做為機(jī)動(dòng)費(fèi)用6030%、電視402073%表現(xiàn)制作類為打算廣告投入的10%活動(dòng)及公關(guān)為打算廣告投入的20%禮品類為為打算廣告投入的10%方案說明：本方案中的局部內(nèi)容尚需要大量的實(shí)地調(diào)研來進(jìn)一步驗(yàn)證。方案籌劃必需要建立在實(shí)際調(diào)研的根底之上，需要有調(diào)研數(shù)據(jù)的支撐才夠準(zhǔn)確，才能有效的、切實(shí)的指導(dǎo)銷售。篇四：XX公寓全程營銷籌劃方案前言房地產(chǎn)全程營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。不少進(jìn)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)展房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握工程運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。假設(shè)只靠進(jìn)展商自己摸索工程操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長，時(shí)機(jī)本錢很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷策略的導(dǎo)入已成為大勢所趨。房地產(chǎn)全程營銷是從工程用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系。本案即是利用富可達(dá)置業(yè)公司的專業(yè)眼光及手段，通過對天津市河北區(qū)天沽公寓為中心點(diǎn)的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析。然后，以工程為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，工程所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購置行為進(jìn)展調(diào)研分析，再結(jié)合工程進(jìn)SWOT的價(jià)值，并就躲避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展策略提示，同時(shí)對工程開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401861全案共分六局部，其核心內(nèi)容包括：富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401862——目錄——引子工程背景第一局部：區(qū)域市場個(gè)案調(diào)查分析一、工程鄰近地段住宅市場分析〔一〕區(qū)域內(nèi)商品房供給量及空置率統(tǒng)計(jì)〔二〕商品房銷售個(gè)案分析二、工程周邊環(huán)境分析〔一〕本工程土地性質(zhì)調(diào)查〔二〕本工程周邊環(huán)境調(diào)查〔三〕本案交通條件調(diào)查〔四〕周邊市政配套設(shè)施調(diào)查〔五〕周邊人文環(huán)境調(diào)查其次局部：工程的投資分析一、天沽公寓工程的概況二、工程所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢推斷〔一〕工程所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景〔二〕工程所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢〔三〕工程所在地住宅客戶的構(gòu)成及購置心態(tài)分析三、本工程的可行性爭論富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401863SWOT〔一〕〔二〕〔三〕〔四〕五、本案市場定位六、本案價(jià)值分析第三局部：工程規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷二、主力戶型選擇工程形象營銷一、工程視覺識(shí)別系統(tǒng)核心局部〔一〕〔二〕〔三〕標(biāo)準(zhǔn)色〔四〕標(biāo)準(zhǔn)字體富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401864二、延展及運(yùn)用局部〔一〕營銷接待中心包裝設(shè)計(jì)〔二〕工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)〔三〕公司及物業(yè)治理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五局部：工程推廣籌劃效勞營銷富可達(dá)置業(yè)—〔022〕230401865篇五：酒店式公寓籌劃方案酒店式公寓籌劃案商業(yè)是本工程最大的利潤獵取點(diǎn)，由于本工程所處地理商業(yè)物業(yè)是炙手可熱的投資對象，但假設(shè)缺乏確定的商業(yè)底蘊(yùn)，利潤空間將受到很大的影響。依據(jù)我們初步的統(tǒng)一規(guī)劃意見，通過工程小地塊底商超市的引進(jìn)將帶動(dòng)大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在確定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，主要表達(dá)為：1式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業(yè)缺乏連貫性，不利于大地塊北面臨街商鋪的銷售以及后期經(jīng)營。2帶動(dòng)臨湖商業(yè)氣氛”這一方案，目前持保存意見，緣由在于：其一，聯(lián)合打造臨湖景觀帶操作有確定的難度；其二，受地理?xiàng)l件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，“打造臨湖景觀帶”可能僅僅是一些根本休閑設(shè)施的增設(shè)；其三，水上運(yùn)開工程規(guī)模效應(yīng)較強(qiáng)，對自然條件要求較高〔特別是水質(zhì)的要求且季的一個(gè)〔公園的經(jīng)營狀況都是免堪其難。基于商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的考慮，建議將標(biāo)志性建筑布設(shè)在大地塊西北角臨湖處：1面的商業(yè)氣氛，充分挖掘工程的商業(yè)潛力。2業(yè)規(guī)模效應(yīng)的形成。3型的經(jīng)營業(yè)態(tài)相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征〔配套、休閑〕的完善，另一方面有利于臨街商鋪人氣的聚集。4求，酒店式公寓選在動(dòng)靜皆宜之處。臨湖景觀、安靜、私密、差異等地段因素能充分發(fā)揮酒店式公寓的物業(yè)特征。二、酒店式公寓行業(yè)特點(diǎn)酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼?zhèn)溆芯频晔椒块g的居所，它通常集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于197630年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個(gè)世紀(jì)90年月末的事情，國內(nèi)的酒店式公寓最早消滅在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點(diǎn)。近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，人們生活和消費(fèi)水平的提高，大量高檔物業(yè)不斷推向市場，其中有相當(dāng)數(shù)量的高檔公寓面市，為迎合選購這類公寓的購房人消費(fèi)心理，滿足他們對高質(zhì)量物業(yè)治理的需求，很多開發(fā)商和物業(yè)治理企業(yè)推出象征最高的效勞水平的星級(jí)酒店效勞〔也稱管家式效勞〕來適應(yīng)當(dāng)今的物業(yè)治理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式效勞公寓的名稱。真正意義上的酒店式公寓是除了供給傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)效勞外，更重要的是向住客供給家庭式的居住布局、家居式的效勞，真正使租戶實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。比起傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而與傳統(tǒng)的純租賃的公寓相比，則更重于效勞，可以說集傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的特長于一身，而價(jià)格又比住酒店要廉價(jià)，實(shí)際消費(fèi)群體為商務(wù)、旅游人士為主。當(dāng)前，國內(nèi)各大中城市已形成了高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有格外可觀的商務(wù)消費(fèi)力量，傳統(tǒng)的物業(yè)治理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由于其資金實(shí)力較弱，既想便利，又想價(jià)位適宜，那么酒店式公寓應(yīng)是其最正確選擇。1、香港酒店式公寓市場進(jìn)展?fàn)顩r在香港的酒店式公寓市場可能是最強(qiáng)勢的，它們的長期租客的百分比要高于大多數(shù)別的城市，如：約有50％的租客租期超過6個(gè)月，15％的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數(shù)酒店式公寓的起租期為 3個(gè)月，只有少數(shù)的如parkview的租期可以以天計(jì)算但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。2、北京酒店式公寓市場進(jìn)展?fàn)顩r目前北京房地產(chǎn)市場消滅了酒店式公寓，并且數(shù)量在逐漸增加，尤其東部房地產(chǎn)市場數(shù)量增幅更快。有幾點(diǎn)利好因素的誘惑開發(fā)商投資建設(shè)酒店式公寓：CBDWTO中、小公司；投資熱過程中獵取高回報(bào)率；小型SOHO是個(gè)時(shí)機(jī)；由于東部工廠拆遷及有關(guān)部門對效勞業(yè)的扶持，目前開發(fā)商將效勞業(yè)定為目標(biāo)客戶之一等。3、上海酒店式公寓市場進(jìn)展?fàn)顩r上海作為中國的金融貿(mào)易中心，正吸引著越來越多的跨國集團(tuán)、跨國大公司和大財(cái)團(tuán)的進(jìn)駐，隨之而來的是大量的外籍經(jīng)營治理都民擁入了上海。優(yōu)厚的津貼補(bǔ)助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和效勞完善的短期居所。同時(shí)，國際性商務(wù)活動(dòng)的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機(jī)構(gòu)如雨后春筍般快速“搶灘”上海，但出于資金本錢有效把握的考慮，這些公司越來越傾向于租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通便利、價(jià)格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受便利、舒適的效勞，又能節(jié)約開銷，公司也樂于承受。武漢市的酒店式公寓物業(yè)是繼深圳、北京、上海的成功案例的根底上進(jìn)展而來的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬于一個(gè)的產(chǎn)品形態(tài)。特都僅僅假借了這樣一個(gè)概念，真正實(shí)施的精裝酒店式公寓只有圣淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉利國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數(shù)工程。1、圣淘沙萬松園國際公寓圣淘沙萬松園國際公寓是武漢圣淘沙置業(yè)開發(fā)的武漢市首座鋼構(gòu)造全精裝修酒店式公寓工程。該工程地處漢口金融中心和篇六：中5號(hào)樓酒店式公寓營銷籌劃方案5營銷推廣打算重慶盈方營銷籌劃〔XX112〕目錄第一局部：市調(diào)分析協(xié)信中心國會(huì)中心日月光中心廣場1891創(chuàng)匯首座2.樓盤綜合分析市調(diào)樓盤分布分析樓盤供給量分析物業(yè)效勞分析戶型面積分析裝修標(biāo)準(zhǔn)分析銷售率分析價(jià)格分析3.結(jié)論1、工程屬性根本資料本工程根本特征2SWOT優(yōu)勢〔S〕〔W〕〔O〕〔T〕第三局部：工程定位1酒店式公寓概念酒店公寓概念及根本要求以及結(jié)合本工程物業(yè)進(jìn)展方向建議工程屬性定位主題2、工程主體定位工程賣點(diǎn)歸納核心賣點(diǎn)思考 推廣主題定位推廣形象定位3、客戶定位酒店式公寓主要客戶分類客戶購置目的分析4、戶型面積定位市調(diào)戶型面積比例圖工程戶型比例分析客戶購置特點(diǎn)分析1、總體營銷策略強(qiáng)調(diào)工程“由外而內(nèi)，多方優(yōu)勢”特征，賣點(diǎn)整合推廣營銷手法必需尋求差異化重視體驗(yàn)式營銷2、六大營銷策略工程認(rèn)知階段：搶先入市策略價(jià)格策略主動(dòng)出擊策略點(diǎn)式滲透策略3、工程入市時(shí)機(jī)安排入市打算入市八大預(yù)備工作第五局部：產(chǎn)品包裝推廣建議1、樓體廣告23、燈桿旗4、售樓部和樣板間包裝第六局部：銷售與施工的協(xié)作1、售樓處搬遷23、電梯建議第一局部：市調(diào)分析協(xié)信中心6A鉑金生態(tài)工程特色酒修狀況精裝修所屬商圈觀音橋物業(yè)地址江北建北路68號(hào)開盤時(shí)間XX-8入住時(shí)間XX-02-28容積率/平方米·預(yù)售許可證渝國土房管(XX)預(yù)字第(455)號(hào)售樓地址江北區(qū)觀音橋步行街茂業(yè)百貨旁占地面積:12670平方米建筑面積:152474開發(fā)商:協(xié)信集團(tuán),重慶置尚房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)治理公司:第一太平戴維斯物業(yè)參謀公司:上海錦江物業(yè)治理公司代理商:領(lǐng)域機(jī)構(gòu)交通狀況輕軌”現(xiàn)代立體交通格局，上萬泊車位、300多國會(huì)中心物業(yè)類別寫字樓工程特色投資地產(chǎn)物業(yè)級(jí)別甲級(jí)裝修狀況精裝修環(huán)線位置無143061平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1500物業(yè)費(fèi)：暫無資料入住時(shí)間：XX-12占地面積：11976平方米建筑面積：143061平方米承建商：重慶建工集團(tuán)開發(fā)商重慶會(huì)展中心置業(yè)物業(yè)地址南岸重慶國際會(huì)議展覽中心售樓地址重慶國際會(huì)議展覽中心開FlaHalo廣告物業(yè)治理公司：德國凱賓斯基酒店治理公司標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500交通狀況距南坪商圈、南濱路濱江商業(yè)帶步行僅10分5日月光中心廣場類別超高層裝修狀況精裝修開盤時(shí)間XX-01入住時(shí)間20%物業(yè)費(fèi)元/平方米·月物業(yè)現(xiàn)狀:構(gòu)造封頂占地面積:42353建筑面積:7XX0物業(yè)公司重慶鼎固物業(yè)治理開發(fā)商:重慶鼎固房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商重慶鼎固房地產(chǎn)開發(fā)(XX)預(yù)字第(131)號(hào)物業(yè)治理公司:重慶鼎固物業(yè)治理所屬商圈解放碑CBD城市中心宜居豪宅購房圈88〔得意世界旁〕售樓地址渝中區(qū)較場口轉(zhuǎn)盤民權(quán)路88〔得意世界旁〕21XXX一、工程的地理位置1工程的地理位置本工程地塊位于XXX市海珠區(qū)滘東路同科韻南路交匯處(近斯巴魯4S店)，該地塊屬于XXX市海珠區(qū)村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，地塊性質(zhì)為農(nóng)民集體全部。本工程位于眾多XX城市主XXXXXX、華南快速、南部快速、環(huán)城高速、琶洲大橋，北通廣園路，交通便利，四通八860公里左右，吸引了不少車流通過。駕車只需約5分鐘便可直10工程的周邊環(huán)境得益于政府近年大力投入進(jìn)展XXX城市快捷路，帶旺了滘南路，使這個(gè)地段的商業(yè)進(jìn)展?jié)摿薮?，繼已進(jìn)展成熟的黃石路、XXX東路已成為XXX長寧會(huì)展店、龍星行奔馳4S店、廣駿名車日產(chǎn)4S店〔進(jìn)口車、高質(zhì)東南汽車4S店、廣駿二手車賣場〔、4S4S店等，目前滘南路已成為集銷售、汽配、修理和二手車車市等為一體的汽車效勞貿(mào)易集聚區(qū)，也是華南乃至全國最大型、最標(biāo)準(zhǔn)的二手車交易商圈。對于滘南路的進(jìn)展，XXX風(fēng)、龍?zhí)秲蓚€(gè)城市生態(tài)公園，重點(diǎn)打造以“萬畝果林”為主同時(shí)集游憩、高檔住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)公園。2、工程的具表達(dá)狀工程地塊毗鄰XXX琶洲國際會(huì)展中心，在海珠區(qū)進(jìn)展規(guī)劃中，琶洲國際會(huì)展將構(gòu)筑成面對國際的中心商務(wù)區(qū)，同時(shí)，海珠區(qū)將來的城市構(gòu)造為：以江、涌、圍、園的生態(tài)格局為根底，以軌道交通為主要進(jìn)展軸的“東部創(chuàng)業(yè)、西部居住”的城區(qū)構(gòu)造。滘南路正好是海珠區(qū)東部與西部連接的交通大動(dòng)脈，其北面或?qū)⑦M(jìn)展生態(tài)果園和商業(yè)住宅區(qū)。一、工程數(shù)據(jù)及定位本工程用地面積m2，容積率，總建筑面積m2，其中高層公寓面積m2m2m2配套設(shè)施建筑面積為500m2XXX地段，工程規(guī)模適中，周邊環(huán)境優(yōu)越，適宜引入大型商業(yè)中的經(jīng)營的理念，發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)勢，將本工程建成海珠區(qū)時(shí)尚公寓及大型商業(yè)體閑中心。SWOT〔一〕工程優(yōu)勢與時(shí)機(jī)分析1、地理位置優(yōu)勢：工程位于海珠區(qū)，屬于海珠區(qū)規(guī)劃中重點(diǎn)進(jìn)展的“宜居”片區(qū)，同時(shí)工程周邊住宅社區(qū)，為進(jìn)展商業(yè)供給較好的環(huán)境根底。2、經(jīng)濟(jì)根底優(yōu)勢：工程周邊大型樓盤社區(qū)少，整體商品房房價(jià)處于海珠區(qū)中間水平，表達(dá)了周邊，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，該片區(qū)的消費(fèi)力將更進(jìn)一步釋放。3、市場優(yōu)勢：4、交通優(yōu)勢：〔二〕工程劣勢與風(fēng)險(xiǎn)分析1、工程相對遠(yuǎn)離海珠區(qū)核心商圈，周邊商業(yè)氣氛還不夠深厚，可能會(huì)延長工程的培育期；2、從工程周邊樓盤價(jià)格來看，周邊消費(fèi)力處于海珠區(qū)中檔水平，這一消費(fèi)承受力需要對工程前期整體定位進(jìn)展重點(diǎn)考量，對招商的品類與品牌檔次定位要適當(dāng)造成確定程度的影響；3、目前該工程所處位置，交通不便利，公交配套不完善，將會(huì)對工程招商、開業(yè)、以及消費(fèi)者到達(dá)帶來確定程度的影響。1、目標(biāo)市場的需求分析酒店式公寓供給的是酒店式公寓既吸取了星級(jí)酒店的效勞功能和治理模式，又吸取了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，集住宅、酒店、辦公、會(huì)所等多種功能于一體，附屬設(shè)施還可以增加銀行、超市等其他項(xiàng)目，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)〔有人稱之為“公寓式寫。無論是投資還是自住，都不失為一種值得重視的選擇。對于開發(fā)商來說，酒店式公寓因其使用功能靈敏、市場適應(yīng)性強(qiáng)，削減了市場風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資收益；對于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價(jià)較低，投資回報(bào)率通常高于一般住宅，因此受到人們的青睞?！局苓吂⒎植肌繌纳媳砜芍?，海珠區(qū)目前在售的公寓出售均價(jià)約為23213元/CPI增長率，估量往后公寓銷3/平方米.2、規(guī)劃定位⑴商場工程定位依據(jù)工程所處的地理位置以及目前的市場狀況，本工程定位于所在地區(qū)的商業(yè)中。工程主要以公寓、商場為主。⑵公寓工程客戶群定位本工程公寓主要客戶群定位于公務(wù)員、私企業(yè)主、個(gè)體1、定位：精品公寓2、戶型面積：小戶精品公寓，由 棟層塔樓組成，設(shè)有觀光電梯；裙樓1-2層為商業(yè)，3層以上為住宅功能，35-801121/㎡精裝修，送全屋家私家電，酒店式物業(yè)管理。3、價(jià)格：均價(jià)元/㎡，付款方式一次性或按揭。4、定位詮釋“酒店式的效勞，公寓式的治理。由專門的酒店治理公司進(jìn)展統(tǒng)一治理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅。此種物業(yè)的特點(diǎn)在于： 其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥房、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全。其二它配有全套的家具電器。同時(shí)，能夠?yàn)榭腿斯┙o酒店的專業(yè)效勞，如室內(nèi)清掃、床單更換以及一些商業(yè)效勞等。它既有公寓的私密性和居住氣氛，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)效勞。公寓式酒店供給的效勞則更為周到，如包括餐飲、消遣、洗理、游泳、復(fù)印、、打印、翻譯等。5、產(chǎn)品形象定位廣告語：與酒店同步的居住模式宣傳主題：1、酒店式公寓2、高效·快捷·時(shí)尚之生活主見1、家具配套精裝修配送[白色家電]：每戶配裝、贈(zèng)只需簡潔拎包即可直接入住。2每戶預(yù)留、寬帶絡(luò)外線接口。3、凈化水裝置凈化水裝置實(shí)現(xiàn)五層凈化，飲用水、生活用水獨(dú)立分開，生活品質(zhì)不言而喻。4、完善的生活配套長租公寓籌劃書XX1班何歡XX9408一、工程簡介本工程是長租式公寓酒店，將承受集中式公寓的形式提供租住效勞，其一酒店式的物資配置、人性化的裝修、友好的效勞，即融合了酒店的微小效勞，又保存了公寓的家居特色，舒適、友好、便捷。我們將致力于為租客營造如酒店一樣的家。我們將租下整棟樓，重改造之后出租。打算是裝修到開業(yè)周期約3個(gè)月。賣點(diǎn)是良善的公共空間和嚴(yán)密的社區(qū)氣氛，讓年輕人之間更好地溝通。數(shù)字電視、熱水器、廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、陽臺(tái)、米床，電熱水壺、茶幾、衣櫥、24公寓內(nèi)全部的床上用品均經(jīng)過專業(yè)洗滌公司清楚消毒，衛(wèi)生間、廚房等均經(jīng)過統(tǒng)一消毒，進(jìn)展簡潔的入住手續(xù)后，你就可以甩開沉重的包袱，享受家一般的溫馨和酒店式的優(yōu)質(zhì)效勞。本工程將會(huì)建筑一個(gè)自己的電子商務(wù)平臺(tái)，供給上查詢和上預(yù)定等效勞。承受線上線下相結(jié)合的模式。二、市場調(diào)查分析Airbnb了國內(nèi)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的爭相效仿，也得到了投資人們的追捧。XX年更多的目光轉(zhuǎn)移到了長租市場上，雷軍五分鐘打算投資YOU選擇信息類平臺(tái)的方向空間將會(huì)格外有限。將租房與效勞結(jié)合，切入到交易的過程中可以產(chǎn)生更多的想象空間。對于不限房源種類的中介效勞平臺(tái)，獵取房源并非難事，目前主要58內(nèi)。據(jù)億家的石總介紹，效勞平臺(tái)的難點(diǎn)在于獵取租客上，愛屋吉屋的經(jīng)紀(jì)人為獵取客源也會(huì)親自去信息平臺(tái)上重公布房源信息。共性化的效勞可以強(qiáng)化品牌的概念，并漸漸降低獵取客戶的本錢。下面是調(diào)查的關(guān)于租房行業(yè)市場概況：依據(jù)58同城《XX，XX年全國租房市場規(guī)模約為萬億RMB。我國目前房屋空置率較高，照舊存在可拓展房源，《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場進(jìn)展趨勢》的報(bào)告中顯示了房屋空置狀況：租客方面，趕集公布的《XX58%的人選擇整租，4242%為20~24歲，3525~29歲，1230~34歲，835歲以上，319依據(jù)調(diào)查我們覺察公寓品牌長租為重資本的