康養(yǎng)地產(chǎn)市場分析

康養(yǎng)地產(chǎn)市場分析近年越來越多的開發(fā)商提到一個(gè)較為篤定的新開發(fā)模式，那就康養(yǎng)地產(chǎn)。從10年前開始，這個(gè)領(lǐng)域燃起了星星之火，經(jīng)過十年的試錯(cuò)、淬煉和探索，中國康養(yǎng)地產(chǎn)市場已愈發(fā)成熟。未來20年，將是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金20年——以十九大報(bào)告“加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”為契機(jī)，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計(jì)與政策架構(gòu)已初露雛形。主要是有兩個(gè)重要的驅(qū)動(dòng)因素：(1)中國的老齡化社會(huì)正在快速到來，新一代中產(chǎn)正步入老年時(shí)代，真正有購買能力的養(yǎng)老度假需求從風(fēng)起青萍漸成滾滾大潮；(2)政府高層正在大力推動(dòng)的“健康中國2030戰(zhàn)略”。身心的健康已不在是民眾的自發(fā)需求，而是中國社會(huì)進(jìn)步的重要標(biāo)志，并成為社會(huì)發(fā)展的規(guī)范要求。如今，康養(yǎng)度假類產(chǎn)品是大文旅產(chǎn)業(yè)目前最受關(guān)注的領(lǐng)域之一，也成為全國房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型的進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”的新突破口。這類新的“康養(yǎng)+旅游+地產(chǎn)”的模式，無疑可以催生一系列新業(yè)態(tài)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新時(shí)期，中國打造現(xiàn)代化“美好生活”愿景中最突出的表現(xiàn)形式。目前中國康養(yǎng)行業(yè)有兩個(gè)突出的現(xiàn)狀問題：1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)呈“兩極化”現(xiàn)象：大眾養(yǎng)老公益化VS髙端養(yǎng)老精品化。目前我國老年人口(60歲以上)約為2.3億，占總?cè)丝?7%左右。這代老齡人口具有“三低一髙”的特點(diǎn)，即擁有財(cái)富低、教育水平低、城鎮(zhèn)化率低以及家庭負(fù)擔(dān)髙。這導(dǎo)致了普惠社會(huì)大眾的養(yǎng)老項(xiàng)目大多以普及養(yǎng)老基本需求為主，帶有點(diǎn)公益化的性質(zhì)。這是目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)供給質(zhì)量的普遍狀態(tài)。但隨著建國后第二次“嬰兒潮”出生的一代逐漸進(jìn)入老年，中國老齡化進(jìn)程將會(huì)進(jìn)一步加速，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)容。預(yù)計(jì)未來5年，老年人口將迅速上升至2.8億，2030年將超過4億，占總?cè)丝?8%左右。這一時(shí)期出生的人群伴隨中國經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)和起飛，他們在青年和中年時(shí)期積累大量社會(huì)財(cái)富，具有高教育水平和高支付能力。他們的養(yǎng)老需求將引爆高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。2、全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供給不足與資源錯(cuò)配、利用率不高的矛盾并存。目前這種兩級化現(xiàn)狀共存的情況導(dǎo)致了我國養(yǎng)老行業(yè)中現(xiàn)存的最主要的兩大矛盾。其一是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位供給不足。按3-4%的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比例計(jì)算，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)，與國家目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和國際先行標(biāo)準(zhǔn)均存在巨大落差。我國2020年目標(biāo)制定每千名老年人擁有養(yǎng)老床位35-45張，國際標(biāo)準(zhǔn)是每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50張，而我國2017年每千名老年人擁有養(yǎng)老床位僅30.9張。其二是資源錯(cuò)配，重量不重質(zhì)，床位利用率不高。一方面，新建機(jī)構(gòu)數(shù)量增加迅速，但是床位利用率卻在降低，全國養(yǎng)老地產(chǎn)目前空置率達(dá)到40%。另一方面，優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人滿為患，一床難求。圖12:全闔養(yǎng)老地產(chǎn)空置率高達(dá)40%左右所以，我們可以看到未來養(yǎng)老行業(yè)有如下兩方面趨勢：1、中高端養(yǎng)老需求將開始撬動(dòng)養(yǎng)老市場的變革中國首批中產(chǎn)（60、70后）退休在即，城市中已逐步出現(xiàn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的老年人。這部分群體（45-65歲）將成為未來10年養(yǎng)老消費(fèi)的主力并能夠負(fù)擔(dān)得起改善退休后生活狀況的經(jīng)濟(jì)能力，因此高質(zhì)量、高起點(diǎn)的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都將受此帶動(dòng)，率先迎合高凈值客戶養(yǎng)老的需求。2、結(jié)合消費(fèi)升級和中國老齡化趨勢，市場亟待全新一代產(chǎn)品新一代的產(chǎn)品必須具有以下特點(diǎn)：以智能硬件、云平臺與大數(shù)據(jù)作為核心內(nèi)容的智能養(yǎng)老正在成為極具活力的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”中國式養(yǎng)老發(fā)展模式將同步發(fā)展融合“度假+療養(yǎng)、老年公寓+酒店、學(xué)院+養(yǎng)老”這類綜合服務(wù)功能的產(chǎn)品，迎合了行業(yè)發(fā)展趨勢，具有良好的市場發(fā)展機(jī)會(huì)在這樣的消費(fèi)需求背景下，該如何研發(fā)下一代養(yǎng)老度假項(xiàng)目的產(chǎn)品模式和管理模式呢？尤其是針對大城市郊區(qū)的、復(fù)合型的、康養(yǎng)度假型產(chǎn)品，應(yīng)該如何打造呢？從李克強(qiáng)總理2016年提出“五大幸?！碑a(chǎn)業(yè)以來，旅游、文化、體育、健康、養(yǎng)老備受各界關(guān)注，結(jié)合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展背景及產(chǎn)業(yè)新潮趨勢，融合上述“五大幸?！碑a(chǎn)業(yè)的康養(yǎng)類地塊項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營，總結(jié)如下康養(yǎng)地塊項(xiàng)目規(guī)劃的4個(gè)點(diǎn)：01產(chǎn)業(yè)為本外部找機(jī)會(huì)，內(nèi)部找可能，定位最適業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第一步，是在外部可能性和內(nèi)部可行性分析基礎(chǔ)上，思考“落什么內(nèi)容”的問題，涉及三個(gè)層面，從最適產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，到最適業(yè)態(tài)選擇，到最佳業(yè)務(wù)組合。1、最適產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)：從宏觀國際投資熱點(diǎn)和全國產(chǎn)業(yè)演變趨勢、中觀區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境與市場契合度到微觀項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境與開發(fā)限制條件，沿宏觀-中觀-微觀三個(gè)層面，正向分析產(chǎn)業(yè)最大機(jī)會(huì)點(diǎn)，反向篩選項(xiàng)目最適可落地產(chǎn)業(yè)；2、最適業(yè)態(tài)選擇：基于產(chǎn)業(yè)條線篩選，細(xì)化分析產(chǎn)業(yè)下屬二級業(yè)態(tài)內(nèi)容，結(jié)合項(xiàng)目本身在土地限制、政策紅線、生態(tài)紅線、開發(fā)建設(shè)難度、市場競爭風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的各項(xiàng)“減值”因素，最大化規(guī)避短板與風(fēng)險(xiǎn)，最大化迎合項(xiàng)目優(yōu)勢，選擇項(xiàng)目可落地最適業(yè)態(tài)；3、最佳業(yè)務(wù)組合：確定了最適產(chǎn)業(yè)及下屬最適業(yè)態(tài)后，另一個(gè)至關(guān)重要的問題，便是綜合衡量與設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)之間的最優(yōu)組合，誰為主、誰為輔，誰做價(jià)值做品牌、誰做利潤做客流，業(yè)態(tài)組合要求相互低成本高效銜接基礎(chǔ)上，最大化明確相互分工。02創(chuàng)意為魂內(nèi)部定屬地化特色，外部定差異化符號，打造特有市場品牌康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第二步，是在產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)選擇與業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，利用策劃設(shè)計(jì)方法論，深度結(jié)合內(nèi)部屬地化特色元素，融合創(chuàng)意理念，思考和回答“怎么落地”，解決康養(yǎng)地塊類項(xiàng)目面向市場的“差異化引力”問題。1、深挖內(nèi)部屬地化特色元素：康養(yǎng)地塊項(xiàng)目差異化創(chuàng)意，要根植于項(xiàng)目地塊本身的屬地化特色元素，如中醫(yī)藥資源、符合康養(yǎng)指標(biāo)的環(huán)境、帶有康養(yǎng)功能的歷史文化、具備康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域環(huán)境等，從自身“最長板”出發(fā)，始終圍繞自身差異符號梳理吸引力內(nèi)核；2、定位外部差異化市場機(jī)會(huì)：在內(nèi)部差異化吸引力元素確認(rèn)后，對照分析目標(biāo)市場需求特征與競合機(jī)會(huì)，用最受市場歡迎的產(chǎn)品形態(tài)、營銷方式、品牌形象、符號特征，融合粉絲經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅效應(yīng)、話題營銷等現(xiàn)代營銷手段，塑造市場端差異化競爭力；3、圈層思考市場差異化引力：以內(nèi)部屬地化特色吸引力內(nèi)核、外部市場差異化競爭力為兩端，結(jié)合目標(biāo)客戶分層，內(nèi)部圈層式思考項(xiàng)目梯隊(duì)化吸引力，如面向老年群體的“醫(yī)護(hù)”吸引力，面向中年群體的“康養(yǎng)”吸引力，面向年輕群體的“養(yǎng)樂”吸引力等。03金融為器以短期項(xiàng)目開發(fā)投資與長期成本回收獲利為目標(biāo)資金切入，資本撬動(dòng)康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第三步，便是在落地內(nèi)容和創(chuàng)意落地形式確定后的項(xiàng)目“如何賺錢”的問題，分為短期開發(fā)融資，以及長期回收獲利兩個(gè)層面，前者是大多數(shù)客戶首要關(guān)注的問題，而后者正是決定項(xiàng)目未來運(yùn)營成功與否的關(guān)鍵外化指標(biāo)。1、資金獲取能力撬動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)投資：以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，迎合現(xiàn)有市場投融資熱度，在資金獲取層面，從政策補(bǔ)貼、政府專項(xiàng)債、地方產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、企業(yè)投資基金等多個(gè)層面，利用康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的養(yǎng)老、康復(fù)等熱點(diǎn)業(yè)態(tài)，爭取項(xiàng)目融資，啟動(dòng)前期開發(fā)；2、資本運(yùn)營能力決定長期回收獲利：在長期成本回收和經(jīng)營獲利階段，康養(yǎng)地塊類項(xiàng)目基本屬于復(fù)合業(yè)態(tài)范疇，投資高回收期長成為客觀事實(shí)，如何通過資本運(yùn)作方式提前回收資金成為項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵，如整租代收、會(huì)員體系、售后返租、保險(xiǎn)金融、消費(fèi)信托等形式，均稱為康養(yǎng)地塊類項(xiàng)目資本運(yùn)作的有效途徑。04運(yùn)營為基

統(tǒng)籌管控，專業(yè)運(yùn)作，貫穿項(xiàng)目全過程的關(guān)鍵致勝要素康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第四步，便是從項(xiàng)目開發(fā)調(diào)研開始貫穿始終的項(xiàng)目運(yùn)營管理，在“落什么內(nèi)容”、“怎么落地”、“如何賺錢”之后，回答項(xiàng)目“誰來做怎么做”的問題。1、統(tǒng)籌管控模式：康養(yǎng)地塊類項(xiàng)目開發(fā)，一般規(guī)模較大、業(yè)態(tài)較為綜合，其運(yùn)營與管理往往超出投資開發(fā)商的能力范疇，需要設(shè)計(jì)多層面、多業(yè)態(tài)的綜合管理能力。因此，作為投資開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目運(yùn)營管理階段需要明確自身的角色定位，是做統(tǒng)籌管控方，還是做專業(yè)運(yùn)營方，其需要的資源能力與背后的運(yùn)作模式各不相同；2、專業(yè)運(yùn)作落地：除了統(tǒng)籌管控之外，康養(yǎng)地塊類項(xiàng)目的運(yùn)營管理，缺不了細(xì)化內(nèi)容的專業(yè)運(yùn)作能力，可參考平臺管理模式下的品牌合作、專業(yè)合作來完成，背后便是投資方、開發(fā)方、運(yùn)營方之間的合作關(guān)系與模式的設(shè)計(jì)，如股權(quán)合作、基金合作、合資合作等方式。四大運(yùn)營模式代表類型典型特征點(diǎn)評會(huì)員制俱樂部北京太申祥和山莊中國傳統(tǒng)古典園林建筑，集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。1?全國首家會(huì)員制新型養(yǎng)老模式國際敬老院，開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；2?將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；3.山莊環(huán)境與文化氛圍獨(dú)居中國特色。度假基地連鎖北京金港家苑江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成連鎖經(jīng)營模式。養(yǎng)老與度假旅游完美結(jié)合的全新產(chǎn)品。以基地連鎖擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式，全包式的服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶。分時(shí)度假云南臥云仙居浙江城仙居將分時(shí)度假與養(yǎng)老結(jié)合，可連鎖經(jīng)營1?借鑒分時(shí)度假旅游模式出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式；2?是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合的新商業(yè)模式。以房養(yǎng)老南京湯山留園北京太陽城采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”這種模式最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時(shí)間和社會(huì)發(fā)展人們觀念逐漸的改變。盈利模式無外乎是分成四大板塊：第一板塊是類金融的商業(yè)模式，第二板塊是類地產(chǎn)的商業(yè)模式，第三板塊是會(huì)員或者全生命產(chǎn)業(yè)鏈模式，第四是大禮包加估價(jià)價(jià)值的商業(yè)模式，把四種大概念商業(yè)模式板塊，運(yùn)用到我們做市場推進(jìn)的前期，我們叫三具工程：面具、道具、玩具。面具，就是我們跟市場的導(dǎo)入、跟政府的對接、對外宣揚(yáng)的一切理念，這就是我們的面具。而道具的業(yè)務(wù)就是場景，體驗(yàn)營銷是大家并不陌生的概念，但是體驗(yàn)營銷如何運(yùn)用傳統(tǒng)中國的口碑營銷，結(jié)合場景的演練，是具備市場主動(dòng)力的。第三是玩具，玩具更多是在智能化，體驗(yàn)設(shè)備、適老環(huán)境、特殊用品、護(hù)理機(jī)械、醫(yī)療設(shè)備的展現(xiàn)，而且可以真正操作、現(xiàn)場測試。具備了面具、道具、玩具，基本營銷就可以開動(dòng)了。目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式：社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球等休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司等社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。收費(fèi)方式：費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收??；配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。研究總結(jié)1、市場細(xì)分、客戶定位準(zhǔn)確國內(nèi)的康養(yǎng)項(xiàng)目大部分是偏離主城區(qū)的大盤，銷售和運(yùn)營所針對的客戶究竟是只針對本地區(qū)域性客戶，還是面向更廣的的市場和客戶，鎖定什么階層的客戶是整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃定位的基礎(chǔ)。2、統(tǒng)一規(guī)劃、梳理價(jià)值、建立有粘性、有情懷的社群文化必須根據(jù)市場調(diào)研結(jié)合本地文化、自然環(huán)境優(yōu)勢，對健康、養(yǎng)生、養(yǎng)老、旅居各個(gè)板塊的業(yè)態(tài)規(guī)劃挖掘主打賣點(diǎn)。另一方面，那些較為富裕的、能夠進(jìn)入郊區(qū)進(jìn)行度假康養(yǎng)的人群，不僅需要優(yōu)良的硬件設(shè)施和暖心的服務(wù)，心靈的歸屬感也非常重要。一個(gè)新的環(huán)境，能讓人留下來，一定是因?yàn)樾撵`上有所寄托、有所撫慰。這樣情況下，如何建立社群文化，讓人能夠愿意駐留下來，就顯得極為重要了。在一個(gè)僻靜優(yōu)美的一方土地上，如果有一群知己、好友、家人可以相伴，有情懷可以在此慰藉，有理想得以憧憬，人生的意義就會(huì)顯得豐富、圓滿了。本質(zhì)意義上，當(dāng)下國人的需求已不僅是物質(zhì)富裕，精神健康、心靈富裕才是更重要的。所以從這點(diǎn)上說，第一流的康養(yǎng)項(xiàng)目本質(zhì)不是地產(chǎn)，更不是醫(yī)院，而是一個(gè)有情懷的、景色優(yōu)美的、高品質(zhì)生活度假社區(qū)。3、高度重視服務(wù)系統(tǒng)，確認(rèn)基本的康養(yǎng)功能結(jié)構(gòu)和服務(wù)體系一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備的基本功能包含居住功能、學(xué)習(xí)交流功能、休閑娛樂功能、醫(yī)療護(hù)理功能、康體養(yǎng)生功能等，不同主題的項(xiàng)目其功能將有所區(qū)分和側(cè)重。一般情況下，上述四大類產(chǎn)品服務(wù)是項(xiàng)目的基本內(nèi)容。除此之外，不同類型的酒店或者民宿集群也是這類項(xiàng)目承攬客戶、慕名前來休養(yǎng)度假的重要配套設(shè)施。4、高度注重環(huán)境的營造郊區(qū)型的康養(yǎng)度假項(xiàng)目，不同于城市養(yǎng)老項(xiàng)目，其實(shí)最大的賣點(diǎn)就是良好的空間環(huán)境品質(zhì)和愜意的環(huán)境氛圍。因此，塑造公園化的康養(yǎng)環(huán)境是開發(fā)者們應(yīng)當(dāng)秉持的開發(fā)理念。一流的康養(yǎng)度假項(xiàng)目，應(yīng)該具備的空間特色不僅體現(xiàn)在適老化、醫(yī)療類的功能建筑和空間上，更重要的是體現(xiàn)在高品質(zhì)、花園般的環(huán)境吸引力上。從景觀都市主義的視角去規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目，才能打造一個(gè)別具一格的、吸引客戶的愜意度假空間。5、有效調(diào)配現(xiàn)金流，搭建最佳財(cái)務(wù)模型隨著對房地產(chǎn)金融政策的管控，康養(yǎng)度假類綜合項(xiàng)目具有投入資金規(guī)模大，公建部分投資周期長從而導(dǎo)致資金成本相對較高的特點(diǎn)，因此，這就在前期開發(fā)時(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)測算現(xiàn)金流和投資時(shí)間，以及后期的運(yùn)營成本投入。通常情況下，康養(yǎng)公建類投入、項(xiàng)目開發(fā)類投入，都是逐步分期進(jìn)行的。在這個(gè)過程中，需要精確測算好不同類型公建設(shè)施、景觀設(shè)施和地產(chǎn)酒店類物業(yè)的投資強(qiáng)度，以實(shí)現(xiàn)分期、分階段的、都能達(dá)到良性現(xiàn)金流的平衡。6、組建專業(yè)運(yùn)營的團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)漸入式的運(yùn)營策略，不斷完善長期運(yùn)營能力康養(yǎng)類項(xiàng)目的核心關(guān)鍵還是運(yùn)營。運(yùn)營能力更是衡量項(xiàng)目是否成功的重要關(guān)鍵點(diǎn)。特別是在項(xiàng)目開發(fā)前期，面對入住率普遍低下、常駐人口少的康養(yǎng)項(xiàng)目，如何吸引消費(fèi)人流，保證人氣，具備長期健康運(yùn)營的能力才是重中之重。從案例總結(jié)，一般情況下，在前期入住率不高時(shí)，需要有個(gè)逐步孵化、培育、調(diào)整的過程。但是現(xiàn)實(shí)操作上的矛盾卻在于：由于入住率不高，各類配套