鄭州代理記賬公司：土地增值稅的清算八步曲

金凱元——代理記賬、工商注冊(cè)首選品牌土地增值稅的清算八步曲代理記賬、工商注冊(cè)財(cái)務(wù)咨詢、審計(jì)匯算首選金凱元好快記稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》進(jìn)一步要求加強(qiáng)土地增值稅清算工作，這是國(guó)家稅務(wù)總局加強(qiáng)土地增值稅清算工作的指引，通過(guò)工作督導(dǎo)和績(jī)效考核方式，推進(jìn)土地增值稅清算。地產(chǎn)企業(yè)要思考如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)越來(lái)越規(guī)范和嚴(yán)格的土地增值稅清算管理。毫無(wú)疑問(wèn)，事前稅務(wù)籌劃，事中稅務(wù)規(guī)范管理以及事后土地增值稅清算管理，是系統(tǒng)化降低稅負(fù)，化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。一些地產(chǎn)商缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，多數(shù)被動(dòng)接受稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算，或者聘請(qǐng)事務(wù)所幫助清算，效果較差，風(fēng)險(xiǎn)也較大。智慧源十三年來(lái)專注于房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢，前后輔導(dǎo)過(guò)300多個(gè)土地增值稅清算案例，從中總結(jié)了一些心得體會(huì)與大家分享，希望給大家一些啟示。房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定土地增值稅清算管理程序。清算管理程序包括但不限于：事前內(nèi)部模擬清算、組建清算小組、核實(shí)清算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、設(shè)計(jì)不同清算方案、確定是否聘請(qǐng)?zhí)峁╄b證的事務(wù)所、聘請(qǐng)合適的清算事務(wù)所、提交稅務(wù)機(jī)關(guān)清算方案、應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算調(diào)整意見(jiàn)、獲得清算結(jié)論，稅金多退少補(bǔ)。1、事前內(nèi)部模擬清算這是地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)土地增值稅的重視和落地之舉，在尚未接收主管機(jī)關(guān)清算前，內(nèi)部先模擬清算。應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身財(cái)稅力量，可以自行組織，也可以聘請(qǐng)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)。這是房地產(chǎn)土地增值稅清算成功的關(guān)鍵一環(huán)，可以大幅度降低清算風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)。2、組建清算小組圍繞土地增值稅清算，組織相關(guān)部門配合財(cái)務(wù)部門開(kāi)展工作，最主要是成本部門的配合。3、核實(shí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)這是工作量最大的清算準(zhǔn)備工作之一。房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到清算，往往都需要經(jīng)歷很多年，財(cái)務(wù)部門以及其他工程部門人員會(huì)出現(xiàn)更迭，企業(yè)內(nèi)部控制也往往逐漸完善。筆者在廣州輔導(dǎo)一個(gè)土地增值稅模擬清算項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)人為虛增土地成本2,000萬(wàn)元，我們將此虛增成本剝離，并通過(guò)其他方案調(diào)整，成功地將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，節(jié)省3000萬(wàn)元稅款。4、設(shè)計(jì)不同清算方案方案設(shè)計(jì)是對(duì)專業(yè)技術(shù)要求最高的工作任務(wù)之一，此項(xiàng)工作建立在對(duì)土地增值稅法熟練掌握基礎(chǔ)上，同時(shí)又需要熟悉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和地域特點(diǎn)。企業(yè)必須事前設(shè)計(jì)不同的清算方案，進(jìn)行比較，再選擇相對(duì)最優(yōu)的清算方案。某些地產(chǎn)企業(yè)，其清算方案缺乏系統(tǒng)思考，為了申報(bào)而申報(bào)，企業(yè)損失較大。智慧源曾輔導(dǎo)過(guò)一個(gè)土地增值稅清算案例，該項(xiàng)目有別墅、普通住宅。分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員按建筑面積分?jǐn)偼恋爻杀?。我們?jì)算比較發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目有大約40%的土地用于別墅開(kāi)發(fā)，剩下60%用于高層住宅以及配套。采用占地面積法分?jǐn)偼恋爻杀?，比按建筑面積分?jǐn)偪晒?jié)約土地增值稅2,000萬(wàn)元。最后該司接受了我們按占地面積法分?jǐn)偼恋爻杀镜慕ㄗh，主管稅務(wù)也認(rèn)可，為企業(yè)節(jié)省了稅金，管理層認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)可以為企業(yè)創(chuàng)造有形效益。5、聘請(qǐng)?zhí)峁╄b證的事務(wù)所土地增值稅清算實(shí)務(wù)中，由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員不具備全面清算能力，聘請(qǐng)事務(wù)所提供鑒證服務(wù)，在一定程度上化解清算風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通成本。6、提交稅務(wù)機(jī)關(guān)清算方案按照土地增值稅清算程序，納稅人將清算方案提交給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，不同的清算方案決定了企業(yè)土地增值稅稅負(fù)高低。7、應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算調(diào)整意見(jiàn)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算方案以后，會(huì)對(duì)清算方案中各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核和質(zhì)疑，比如紅線外成本是否允許在土地增值稅前扣除，超過(guò)銀行同期同類利率的利息是否能在土地增值稅前扣除等。其中，有些按稅法規(guī)定的確不能在土地增值稅前扣除，但也有些在政策上是模糊的，通過(guò)與稅局協(xié)商，可以爭(zhēng)取在土地增值稅前扣除，需要企業(yè)提交應(yīng)對(duì)的支持證據(jù)以爭(zhēng)取稅前扣除，這對(duì)最終稅負(fù)影響巨大。筆者在服務(wù)過(guò)程中，往往發(fā)現(xiàn)納稅人由于恐懼或者害怕，會(huì)出現(xiàn)不敢與稅務(wù)機(jī)關(guān)正面溝通，或者采用非正常溝通方式，比如拖延、躲避等，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大稅務(wù)損失，增加稅務(wù)機(jī)關(guān)工作量。有些納稅人因?yàn)椴荒苷_處理稅企之間爭(zhēng)議，將原本可以在稅收征管科審定的問(wèn)題，拖延到稅務(wù)稽查，耗時(shí)、耗力、耗錢。8、獲得清算結(jié)論企業(yè)應(yīng)及時(shí)獲得清算結(jié)論，并根據(jù)結(jié)論多退少補(bǔ)稅金。智慧源在為企業(yè)服務(wù)過(guò)程