保利文化廣場最佳項目評選PPT

保利文化廣場營銷策略總結2007-01-251、如何在保持商業(yè)項目完整性項目三個核心難點2、如何設置最符合項目核心利益的銷售模式3、如何營造市場1、如何在保持商業(yè)項目完整性項目總建筑面積約14.4萬平方米,可銷售商業(yè)面積為僅為3.5萬平方米,如何在保證項目銷售目標完成資金回籠的同時,不破壞項目商業(yè)規(guī)劃的整體性,保持商業(yè)項目良好的運營狀況,避免“返租銷售”或“零散直接銷售”帶來的破壞性，成為本項目策劃的首要問題。背景:第1步：項目商業(yè)規(guī)劃1、如何在保持商業(yè)項目完整性已建成%未完成%合計商業(yè)32萬㎡商務辦公44萬㎡住宅124萬㎡文化娛樂7.6萬㎡1、項目總體定位中心區(qū)總占地135.5萬㎡主要功能物業(yè)配比191011256348121314171615南山中心區(qū)已建成大型商業(yè)

項目業(yè)態(tài)

1友誼城百貨中高檔服裝皮具

2兒童世界童裝、玩具

3海雅百貨大型女裝百貨

4南山書城圖書

5時代家居廣場家具、順電

6嘉豪百貨日用百貨

7廣本4S店汽車維修美容

8樂安居家私、建材

周邊大型商業(yè)：

9國美電器電器

10崇尚百貨男女服飾、超市

11海典數(shù)碼城數(shù)碼產品、休閑娛樂

未來核心區(qū)大型商業(yè)：

12凱賓斯基酒店、餐飲

13海岸城購物、休閑娛樂

14、15海岸寫字樓辦公、商業(yè)

16、17天利辦公、商業(yè)1、項目總體定位7項目總體商業(yè)定位“以文化營銷為主導的主題型購物中心”1、家庭消費群體2、休閑娛樂3、文化營銷目標消費客戶根據(jù)項目自身功能規(guī)劃及保利擁有的特殊資源優(yōu)勢，項目定位為“以文化營銷為主導的主題型購物中心”。營造這樣的一個主題型購物中心，我們將以“家庭消費群體、休閑娛樂、文化營銷”作為商業(yè)業(yè)態(tài)的組合標準，滿足周邊客戶日常、休閑購物及社會對文化消費的需求。同時，在保持項目獨有的文化營銷特性前提下，形成與周邊商業(yè)項目在主題定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營模式上的持續(xù)差異化，確保項目未來的獨創(chuàng)性及競爭力。這種商業(yè)組合的實質內涵為：

“以文化營銷為主導，集時尚購物、休閑娛樂為一體的主題商業(yè)”。這一項目內涵的市場傳播，將通過對“第五代商業(yè)”的內涵演繹及理論闡述完成。項目商業(yè)規(guī)劃說明第二步，確定項目商業(yè)規(guī)劃1、如何在保持商業(yè)項目完整性-1層業(yè)態(tài)規(guī)劃超級市場該區(qū)域設置為滿足周邊客戶日常生活需要及聚集人氣的品牌超市業(yè)態(tài)4層業(yè)態(tài)規(guī)劃C區(qū)B區(qū)

主題影院A區(qū)科技主題娛樂利用A區(qū)四層完整的建筑空間，引進大型知名中式餐飲商家，除了與A區(qū)1、2、3層的其它餐飲業(yè)態(tài)形成主題餐飲區(qū)的互補外，還起到拉動人流的作用利用C區(qū)四層完整的建筑空間及層高優(yōu)勢，引進科技主題娛樂業(yè)態(tài)。除強化項目文化營銷的主題概念外，還有拉動人流及增加對年輕消費群的吸引力主題定位說明B區(qū)主題文化區(qū)A區(qū)休閑餐飲區(qū)C區(qū)主題購物區(qū)主題步行街主題酒吧街引入一定知名的主題百貨商家與負一層超級市場形成互補，構成相對完整主題購物區(qū)以品牌文化及以吸引年輕人為主的流行品牌，搭配圖書、音像、卡通、數(shù)碼、精品等業(yè)態(tài)與影院形成互動以大型中式餐飲、特色美食城、咖啡、西餐、酒吧街形成區(qū)域特色主題休閑餐飲區(qū)地面總體業(yè)態(tài)定位1層業(yè)態(tài)規(guī)劃C區(qū)B區(qū)A區(qū)主題百貨1層主題酒吧街設計思路：利用特色酒吧與區(qū)域廣場相互形成都市休閑文化酒吧街，并于A區(qū)其它部分設置的咖啡、西餐等形成休閑餐飲互動品牌主題步行街設計思路：充分利用商業(yè)區(qū)內街核心商業(yè)位置，并與C區(qū)百貨形成良好的業(yè)態(tài)互補及人流互動品牌步行街酒吧街項目1、2樓將以時尚文化為設計思路：設置圖書、音像、通信、運動，前衛(wèi)的數(shù)碼文化、動感地帶、精品、飾品、卡通、玩具模型等業(yè)態(tài)與三、四樓影院形成互動、主題文化購物區(qū)休閑餐飲區(qū)2層業(yè)態(tài)規(guī)劃C區(qū)B區(qū)A區(qū)主題百貨2層充分利用二層室內平臺形成的內部步行街，設計以前衛(wèi)街匯集流行服飾、牛仔服飾、時尚用品，吸引了以年輕人為主流消費客戶群并與影院及主題文化購物區(qū)互動政府出資建設的二層800M步行街酒吧街主題文化購物區(qū)時尚步行街休閑餐飲區(qū)品牌餐飲品牌餐飲品牌餐飲品牌餐飲3層業(yè)態(tài)規(guī)劃C區(qū)B區(qū)

主題影院A區(qū)以東南亞或臺灣特色餐飲美食城為設計思路，主要吸引年輕及家庭消費客戶群，并與B區(qū)影院相匹配。與四層大型餐飲及一二層餐飲組合形成A區(qū)主題休閑餐飲區(qū)利用C區(qū)三層東面的良好景觀，及位置優(yōu)勢設置特色美容、SPA、健身業(yè)態(tài)，豐富項目整體休閑娛樂業(yè)態(tài)的商業(yè)組合，并發(fā)揮項目建筑設計特點主題百貨3層SPA/美容/健身特色美食城4層業(yè)態(tài)規(guī)劃C區(qū)B區(qū)

主題影院A區(qū)科技主題娛樂利用A區(qū)四層完整的建筑空間，引進大型知名中式餐飲商家，除了與A區(qū)1、2、3層的其它餐飲業(yè)態(tài)形成主題餐飲區(qū)的互補外，還起到拉動人流的作用利用C區(qū)四層完整的建筑空間及層高優(yōu)勢，引進科技主題娛樂業(yè)態(tài)。除強化項目文化營銷的主題概念外，還有拉動人流及增加對年輕消費群的吸引力從項目商業(yè)定位及項目建筑條件分析，為保證銷售完畢后，不影響商業(yè)定位及項目經(jīng)營管理的統(tǒng)一性，項目不能采用傳統(tǒng)的返租銷售或直接銷售等方式，在鋪位劃分及銷售模式方面需要與項目本身的業(yè)態(tài)規(guī)劃及特點進行全面對接。1、如何在保持商業(yè)項目完整性2、如何設置最符合項目核心利益的銷售模式A、首先需要完成項目細部商業(yè)規(guī)劃B、根據(jù)商業(yè)劃分，確定鋪位銷售劃分C、根據(jù)各業(yè)態(tài)經(jīng)營需求，確定銷售模式一層商業(yè)細化方案112345大型酒吧區(qū)酒吧配套業(yè)態(tài)定位：大型酒吧區(qū)一層主題百貨一層業(yè)態(tài)定位：個人護理業(yè)態(tài)定位：主題百貨主題步行街一層一層購物區(qū)品牌餐飲品牌餐飲一層業(yè)態(tài)定位：國際品牌專賣區(qū)擬選商家類型：服裝/皮包/精品……地鐵口業(yè)態(tài)定位：服裝、珠寶等銀行業(yè)態(tài)定位：休閑餐飲（一、二層）擬選商家類型：泡夫工房……一層商業(yè)細化方案212345大型酒吧區(qū)酒吧配套業(yè)態(tài)定位：大型酒吧區(qū)一層主題百貨一層業(yè)態(tài)定位：個人護理……業(yè)態(tài)定位：主題百貨主題步行街一層文化購物區(qū)一層品牌餐飲品牌餐飲一層地鐵口銀行業(yè)態(tài)定位：休閑餐飲（一、二層）擬選商家類型：意利咖啡/各式單品咖啡/花式咖啡……業(yè)態(tài)定位：數(shù)碼、卡通、圖書、音像、玩具業(yè)態(tài)定位：國際品牌專賣區(qū)擬選商家類型：服裝/皮包/精品……二層商業(yè)細化方案主題百