房價上漲的內(nèi)在動因分析

房價上漲的內(nèi)在動因分析

第一組：目錄中國房價行情動因分析

房價變化趨勢分析總結(jié)4123以北京房價行情為例

中國房價行情

此為2010年房地產(chǎn)走勢圖。由圖可知在5月份房價下跌后，8月份開始房價開始反彈。10月份的房價反彈比九月更為強(qiáng)勁，漲幅達(dá)9月份的兩倍以上。2010年春節(jié)以后，在整體房價上漲、通貨膨脹的預(yù)期影響下，投機(jī)、投資及自住型購房三管齊下，房產(chǎn)市場出現(xiàn)搶購潮，價格也隨之扶搖直上，高燒不退，部分城市房價上漲過快。因此政府開始推出房地產(chǎn)新政如提高二套房首付比例，提高貸款利率的優(yōu)惠門檻，提高異地置業(yè)的投資門檻等等抑制投資和投機(jī)性購房。房地產(chǎn)在投資與投機(jī)性購房大量被擠出房地產(chǎn)市場的情況下在5月份開始房地產(chǎn)開始下跌。8月份開始房價探底后開始回升。政府在此情況下，在9月29日推出了被稱為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施”的“禁止第三次房貸的調(diào)控措施”，房地產(chǎn)反而在調(diào)控中，10月份增長勢頭比9月份更加強(qiáng)勁，開始逼近5月份的最高點(diǎn)。一、房價快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結(jié)果。從理論上講，房價的上漲或下跌，其根本的動因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求過度旺盛上。從更深的層次講，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展還得益于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展、人民收入水平的提高。二、房價快速上漲是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。一、總體概括動因分析一：居民收入增加是房價上漲的首要原因。改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，投資能力越來越強(qiáng)。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房價保持上漲態(tài)勢最顯而易見的原因。房價就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對房價快速上漲的選擇。二、具體分析二：寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐。

我國住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款?？梢哉f，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場產(chǎn)銷兩旺、房價節(jié)節(jié)攀升的重要推手。三：“土地財政”是房價上漲的重要原因。

1994年開始我國實行分稅制，1994年之前，中央財政占整個稅收中的比例約占23%，1994年實行分稅制之后，中央財政占整個稅收中的比例約占50%，中央財政的比重急劇增加，導(dǎo)致地方財政的比重急劇下降。而地方的城市建設(shè)等各項事業(yè)的發(fā)展需要大量資金，土地出讓金成為政府稅收外的重要收入來源。根據(jù)2010年兩會財政部提交的報告，2009年，全國地方政府的財政收入為3.258萬億元，其中土地出讓金收入為1.591萬億元，約占50%，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府重要的收入來源之一。地方政府對土地出讓金的依賴性比較強(qiáng)，繁榮的背后埋下了巨大的隱患，透支了百姓的未來。

四：房屋作為特殊商品的特殊屬性所決定的。

一般來說，房地產(chǎn)的建筑成本相差不大，而房屋的地理位置、周邊環(huán)境對房價的影響非常之大，高的可能要達(dá)到房價的90%以上。五：對大城市投入過多，忽視了中小城市的發(fā)展。

大多數(shù)年輕人，有錢人渴望在好的城市生活和發(fā)展，加之我國是人口大國，聚集效應(yīng)突出。六：剛性需求長期存在，投資投機(jī)需求嚴(yán)重，供需失衡?；谖覈膰椋壳拔覈康禺a(chǎn)市場需求中，一是基本剛性需求，二是城鎮(zhèn)化住房需求，三是改善性住房需求，這些需求在未來的一段時期內(nèi)仍將持續(xù)。投資性需求和投機(jī)性需求的變化是迅速的，也是房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。實際上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中的投機(jī)現(xiàn)象客觀存在，在部分地方表現(xiàn)得十分突出。如在長三角部分城市，投機(jī)性購房占20%左右，少數(shù)區(qū)域個別樓盤甚至占60%以上。七：保障性住房體系還不健全。廉租房總量在增加，市場份額仍較小。此外我國廉租房建設(shè)還存在規(guī)劃不夠扎實、資金配套困難、地方政府積極性不高等多個問題。經(jīng)濟(jì)適用房是中國住房制度改革的產(chǎn)物，多年來解決了許多家庭的住房問題。最近幾年，商品房價格快速上漲的過程中，經(jīng)濟(jì)適用房分配不公、面積超標(biāo)、缺少退出機(jī)制等問題，引起強(qiáng)烈的質(zhì)疑。八：房地產(chǎn)法制建設(shè)尚不完善。以《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》為主的房地產(chǎn)法律體系在經(jīng)過多年的發(fā)展后，在房價快速上漲的過程中，我們也看到了許多不完善的地方。法律法規(guī)中違約責(zé)任處罰不嚴(yán)厲，執(zhí)行不到位。對于商品房預(yù)售過程中，變相囤積房源、倒賣房號、捂盤惜售等違規(guī)預(yù)售行為，拆遷過程中違法拆遷的行為；擅自變更規(guī)劃等等。法律中還有許多空白的地方。九：信息系統(tǒng)不暢進(jìn)一步加劇了房價的上漲。目前，我國還沒有一個統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平