金融權(quán)證基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

金融權(quán)證基礎(chǔ)知識培訓(xùn)王林鋒客戶服務(wù)中心

課程介紹

一.房產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)二.房產(chǎn)貸款相關(guān)費(fèi)用三.所須資料四.房產(chǎn)交易流程五.注意事項(xiàng)房產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)及所須資料

◆契稅：A.90平方以下且首次購房的客戶按成交價和指導(dǎo)價高者的1%征收；B.90平方(含)以上144平方以下且首次購房的客戶按成交價和指導(dǎo)價高者的2%征收;C.144平方(含)以上或第二次購房或非住宅按成交價和指導(dǎo)價高者的4%征收.營業(yè)稅A.未滿5年的商品住房在交易過程中一律交全額的（成交價和指導(dǎo)價高者的）5.6%；B.滿5年的房產(chǎn)144平以下免收，144平以上（含）的提供發(fā)票的交差額的5.6%,不能提供發(fā)票的營業(yè)稅按全額的5.6%征收注：以契稅發(fā)證日期為準(zhǔn)

個人所得稅按市場指導(dǎo)價和成交價高者的1%或差額20%征收。以下三個條件同時滿足時可免交個稅A:房產(chǎn)滿5年；B:房東名下無其它房產(chǎn)（以戶為單位）C:房東是省內(nèi)戶口去戶口所在地開無房證明注：營業(yè)稅和個稅交差額或全額必須一致，也就是營業(yè)稅交差額個稅也得交差額，營業(yè)稅交全額個稅也要交全額。擔(dān)保費(fèi)貸款額的千分之三

交易服務(wù)費(fèi)A.商品房按產(chǎn)權(quán)面積6元/平方征收;B.房改房，經(jīng)濟(jì)適用房3元/平方征收,土地收益金6-14元/平方C.非住宅按交易的0.5%征收.。

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)A.普通住宅60元/件B.非普通住宅400元/件C：配圖：20/件

銀行貸款所須費(fèi)用1、代辦費(fèi)：1500元/件2、受理費(fèi)：500元/件3、評估費(fèi)：評估價的0.5%4、按揭服務(wù)費(fèi)：貸款額的1%5、印花稅：貸款額的0.01%6、抵押登記費(fèi)：60元/件7、抵押服務(wù)費(fèi)：貸款額的0.8‰

公積金貸款費(fèi)用1、評估費(fèi)：0.4%2、擔(dān)保費(fèi)：貸款額X貸款年限X擔(dān)保費(fèi)率且不低于300貸款1-5年費(fèi)率千分之1貸款6-10年費(fèi)率千分之0.8貸款11-20年費(fèi)率千分之0.6貸款21-30年費(fèi)率千分之0.453、代辦費(fèi)200元一次性過戶流程按揭貸款過戶流程公積金貸款流程所需資料賣方：身份證、戶口本、婚姻證明買方：夫妻雙方身份證戶口本婚姻證明收入證明銀行流水一年以上納稅證明或社保證明或居住證注：未婚證明有效期為7天，無房證明有效期為15天

非住宅過戶費(fèi)用1.契稅:交易價格的4%2.營業(yè)稅:不分年限提供發(fā)票的交差額的5.6%，不能提供發(fā)票的營業(yè)稅按全額的5.6%3.個人所得稅:不分年限提供發(fā)票的交差額的20%，不能提供發(fā)票的個稅按全額的20%4.土地增值稅:按全額的6%征收5.交易服務(wù)費(fèi)：按交易價的0.5%6.工本費(fèi)：400元/件7交易評估費(fèi)：按交易價的0.5%8、印花稅：0.01%9、配圖費(fèi)：20/件無房證明去哪開？答：去戶口所在地縣級以上房管局開具。收入證明上需要蓋買方公司什么章？答：公章未婚證明去哪開？答：戶口所在地的縣級民政局。戶籍證明去哪開？答：去戶口所在地的派出所戶籍室開。維修基金怎么收費(fèi)？答：多層35元/平方，高層、多層帶電梯65元/平方，別墅45元/平方。合同簽訂注意事項(xiàng)一、簽合同前需審核事項(xiàng)二、合同填寫規(guī)范三、案例分享（一）法律地位及法律責(zé)任

法律地位：中介公司與買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同屬于居間合同，起到的義務(wù)是居間義務(wù)?！逗贤ā返?24條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！?/p>

法律責(zé)任：民事法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任、行政法律責(zé)任1、民事責(zé)任：《合同法》425條的規(guī)定：房產(chǎn)中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如果中介公司未盡謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，沒有進(jìn)行必要的審核，其將承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。2、刑事責(zé)任：假離婚騙貸買房偽造離婚證騙取銀行貸款的，一旦被發(fā)現(xiàn)，銀行可以申請人民法院撤銷貸款合同，提前收回借款并要求借款人賠償相因的損失。同時，買方偽造離婚證的行為，可能觸犯刑法，構(gòu)成偽造國家機(jī)關(guān)公文、證件、印章罪。此外，若以假材料獲取銀行貸款逾期未還的，也有可能構(gòu)成觸犯騙取貸款罪。中介公司因教唆或幫助買方騙貸將承擔(dān)連帶責(zé)任。3、行政責(zé)任按照國家規(guī)定的比例收取傭金。交易房產(chǎn)的審核對房屋權(quán)屬審查（1）是否為經(jīng)適房、房改房、小產(chǎn)權(quán)房、待拆遷房。（2）是否為共有財產(chǎn)：夫妻共同財產(chǎn)、家庭共同財產(chǎn)。（3）是否為權(quán)利限制：司法查封、設(shè)定他權(quán)（抵押）、繼承權(quán)尚未處分完畢。（4）是否存在優(yōu)先購買權(quán)。（有共有人、出租中）（5）是否有股東會、董事會同意處置的決議（公司房屋）（6）是否為國有或集體的財產(chǎn)，是否有政府主管部門批準(zhǔn)文件。例如：軍產(chǎn)交易房產(chǎn)的審核房屋權(quán)屬審查—注意事項(xiàng)1、應(yīng)當(dāng)審查房屋的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，必須特別慎重審?！渡唐贩抠忎N合同》及補(bǔ)充協(xié)議、購房發(fā)票原件2、為慎重起見，建議向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的，（如未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書的房屋買賣，可以核實(shí)商品房購銷合同的備案情況及合同的內(nèi)容）真實(shí)性、統(tǒng)一性，以最大限度避免購買的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。交易房產(chǎn)的審核3、共有房屋購買時，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；已經(jīng)出租的房屋出賣時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)事先審查房屋是否存在優(yōu)先購買權(quán)的情形。如果有，則應(yīng)當(dāng)審查出賣人是否取得優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。（房值較大交易）4、除常見的銀行抵押外需核實(shí)房產(chǎn)是否存在民間借貸擔(dān)保，個人擔(dān)保等等。5、涉及產(chǎn)權(quán)人去世的房產(chǎn)需要核實(shí)此房產(chǎn)需繼承人情況，是否可以順利辦理房產(chǎn)繼承析產(chǎn)。簽約人身份審核對簽約人審查（1）簽約人是否為本人。（2）非本人是否有授權(quán)，委托期限是否超期。（3）買方是否有購買資格。（4）所攜帶的身份證件是否真實(shí)。（5）除身份證件外詢問雙方實(shí)際住址。簽約人身份審核簽約人身份審核---注意事項(xiàng)1、在業(yè)務(wù)操作過程中，存在合同代簽的問題。即房屋產(chǎn)權(quán)人的親屬（父母、配偶、子女等）代替房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，但其未提供房主的授權(quán)委托書或其他身份關(guān)系證明。遇到此情況，經(jīng)紀(jì)人一定要事先核實(shí)，要求其提供房主的書面授權(quán)委托書或以其他的方式獲得房主同意代簽的證明。以免事后房主以不知情為由主張合同無效，使公司陷入糾紛。簽約人身份審核簽約人身份審核---注意事項(xiàng)2、另外需要注意的一點(diǎn)：合同上留存客戶（買賣雙方）地址時，一定要登記客戶的現(xiàn)住址。防止一方違約時，無法找到當(dāng)事人，催告函及法律文書等無法送達(dá)。使糾紛無法進(jìn)一步處理，公司陷入被動。合同填寫規(guī)范1、所有權(quán)證號必須填寫，沒有下發(fā)房產(chǎn)證的填寫商品房合同編號2、所有權(quán)人必須寫產(chǎn)權(quán)證名字，有代理人的切忌不要填成代理人姓名3、金錢數(shù)額有改動部分讓當(dāng)事人按指紋。以免當(dāng)事人對其改動部分產(chǎn)生不必要的糾紛。4、付款方式一定填寫，以免后期雙方產(chǎn)生糾紛合同填寫規(guī)范5、關(guān)于騰房日期一定要填寫，最好約定在房東收到全款后6、合同關(guān)于戶口遷移日期一定要填寫，不能空白，如房東在過戶手續(xù)辦理完畢之后不能短期遷移戶口，簽合同時可以約定一