商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式及經(jīng)典案例課件

商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式探討商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式探討目錄2第三部分：社區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式第二部分：大型開(kāi)放式商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式第一部分：前言目錄2第三部分：社區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式第二部分：大型開(kāi)放式商業(yè)

前言

第一部分前言第一部分

商業(yè)街開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取資金平衡最有效途徑之一

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在國(guó)外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是由各類基金來(lái)支持和開(kāi)發(fā)的，在這一背景下，其長(zhǎng)期收益型物業(yè)占據(jù)了一定的份量，而我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資壓力巨大，銷售商鋪往往成為重要的回款手段。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)于更多的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，如果不賣商鋪是不切實(shí)際的，同時(shí)我國(guó)向來(lái)就有著“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪投資傳統(tǒng)，可以說(shuō)，商鋪是最受歡迎的房地產(chǎn)投資種類，有著廣闊的投資市場(chǎng)。在商鋪受到投資市場(chǎng)如此追捧、可以回籠資金的情況下，讓中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商走“收益型”、“完全持有型”之路，這是不合乎當(dāng)前的中國(guó)國(guó)情的。即使像萬(wàn)達(dá)、寶龍這樣國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)，也需要銷售商業(yè)街區(qū)來(lái)回收資金，獲得項(xiàng)目資金的平衡。

商業(yè)街開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取資金平衡最有效途徑之一

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街區(qū)開(kāi)發(fā)是銷售型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最佳選擇5

“商業(yè)地產(chǎn)一賣就死”，這似乎是行業(yè)的一般定律。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)不存在“一賣就死”的所謂定律，從深圳東門步行街，常州南大街到武漢的光谷步行街，長(zhǎng)沙黃興路步行街以及江漢路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，從中國(guó)義烏小商品城到中國(guó)虎門富民服裝市場(chǎng)、深圳華強(qiáng)電子市場(chǎng)，銷售火爆，經(jīng)營(yíng)興旺的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是，關(guān)鍵是要看什么商鋪可以賣，什么商鋪不可以賣。從目前看來(lái)，商業(yè)街區(qū)商鋪的銷售可行性，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、投資者還是商家，大家都是比較認(rèn)可的。一方面由于商業(yè)街屬于獨(dú)立收銀獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，相互之間影響較小，符合常規(guī)街區(qū)式業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需要，銷售后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最??；另一方面，商業(yè)街的商鋪是最受投資追捧的投資產(chǎn)品。 街區(qū)開(kāi)發(fā)是銷售型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最佳選擇5“商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)街開(kāi)發(fā)，并非一“開(kāi)”就“發(fā)”6

商業(yè)街并非一開(kāi)就發(fā)，國(guó)內(nèi)前幾年開(kāi)發(fā)的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐證，因此商業(yè)街的開(kāi)發(fā)也是必須充分重視項(xiàng)目的整體定位、業(yè)態(tài)組合、規(guī)劃設(shè)計(jì)，招商及后期運(yùn)營(yíng)，商業(yè)街的開(kāi)發(fā)才能取得成功，否則銷售商鋪回籠的現(xiàn)金是會(huì)“咬”人的。

因此商業(yè)街要開(kāi)發(fā)成功，首先要選擇好開(kāi)發(fā)模式，目前商業(yè)街開(kāi)發(fā)有以下幾種模式可供選擇：社區(qū)商業(yè)街、省會(huì)城市區(qū)域商業(yè)中心街區(qū)、地級(jí)市商業(yè)中心街區(qū)以及地下商業(yè)街。商業(yè)街開(kāi)發(fā)，并非一“開(kāi)”就“發(fā)”6商業(yè)街并非一開(kāi)就第二部分

大型商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式第二部分大型商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式1、商業(yè)街開(kāi)發(fā)定位避免盲目追求高檔次，定位檔次力求大眾化

商業(yè)街消費(fèi)群體以年輕人群與城市普通大眾消費(fèi)為主，消費(fèi)能力相對(duì)較低，因此商業(yè)街定位商業(yè)街開(kāi)發(fā)定位一定要避免盲目追求高檔次定位，定位檔次上力求做到大眾化。1、商業(yè)街開(kāi)發(fā)定位避免盲目追求高檔次，定位檔次力求大眾化92、高樓層業(yè)態(tài)避免零售化，盡量餐飲休閑娛樂(lè)化與經(jīng)營(yíng)主題

開(kāi)發(fā)商為了商業(yè)街二層沖高價(jià)，定位為零售，結(jié)果售價(jià)上來(lái)了，經(jīng)營(yíng)下去了。其實(shí)商業(yè)街二層以上應(yīng)該以餐飲休閑娛樂(lè)和主題商城式的業(yè)態(tài)為主，而應(yīng)盡量避免零售化的業(yè)態(tài)在二層經(jīng)營(yíng)，只有這樣，商業(yè)街二層商業(yè)以上才有生命力。92、高樓層業(yè)態(tài)避免零售化，盡量餐飲休閑娛樂(lè)化與經(jīng)營(yíng)主題前言3、業(yè)態(tài)組合復(fù)合化與品牌組合常規(guī)化

隨著零售商業(yè)向體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，消費(fèi)者也越來(lái)越追求吃喝玩樂(lè)購(gòu)一站式消費(fèi)需求。因此，商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合應(yīng)走復(fù)合化路線。同時(shí)在品牌組合和選擇上，應(yīng)該以街區(qū)常規(guī)品牌為主，如休閑運(yùn)動(dòng)品牌、常見(jiàn)男女裝品牌等。前言3、業(yè)態(tài)組合復(fù)合化與品牌組合常規(guī)化隨著零售商業(yè)前言規(guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力1、商業(yè)規(guī)劃優(yōu)先建筑規(guī)劃

先定位后規(guī)劃。這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須遵循的基本原則，如果一個(gè)項(xiàng)目定位都沒(méi)有確定，何談規(guī)劃設(shè)計(jì)？而且在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，必須牢牢樹(shù)立這個(gè)理念，那就是建筑必須為商業(yè)服務(wù)，因此建筑規(guī)劃必須服務(wù)于商業(yè)，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該優(yōu)先于建筑規(guī)劃，否則，建筑只是一堆廢棄的鋼筋混凝土而已。前言規(guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力1、商業(yè)規(guī)劃優(yōu)先建筑規(guī)劃122、與商家深入互動(dòng)的原則

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求非常專業(yè)，不同的定位、不同的業(yè)態(tài)、不同的商家，對(duì)商業(yè)的容量、鋪位的大小、專項(xiàng)配套的要求根本不一樣。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)前就必須與商家深入互動(dòng)，了解他們的需求，盡可能的為他們量身定做，尤其是百貨、超市、影院等主力店商家。規(guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力122、與商家深入互動(dòng)的原則商業(yè)地產(chǎn)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)13目前，大型商業(yè)街區(qū)主要包括主力店+街區(qū)、購(gòu)物中心+街區(qū)和街區(qū)式綜合體，在此我們就針對(duì)主力店+街區(qū)和街區(qū)式綜合體進(jìn)行探討，其建筑布局模式主要以下有三種：板狀式布局獨(dú)棟式布局條狀式布局3、三種典型的街區(qū)規(guī)劃模式規(guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力13目前，大型商業(yè)街區(qū)主要包括主力店+街區(qū)、購(gòu)14板狀式布局——光谷步行街世界城·光谷步行街位于湖北省武漢市武昌區(qū)魯巷廣場(chǎng)，總占地41.79萬(wàn)平方米，是由一條1350米目前世界最長(zhǎng)純步行商業(yè)街串起，集購(gòu)物消費(fèi)、餐飲娛樂(lè)、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體的、多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級(jí)商業(yè)步行街區(qū)。14板狀式布局——光谷步行街世界城·光谷步行街位于湖北省武15世界城·光谷步行街一期工程為板式街區(qū)，其二、三、四層通過(guò)大平臺(tái)及連廊將各區(qū)連接，以主題化經(jīng)營(yíng)，從而保證項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)。板狀式布局——光谷步行街15世界城·光谷步行街一期工程為板式街區(qū)，其二、三、四層通過(guò)16項(xiàng)目簡(jiǎn)介：南大街商業(yè)步行街,一條“S”型人流主動(dòng)線清晰明了。一、二層為精品店鋪，三層為風(fēng)情美食街，集休閑、購(gòu)物、餐飲、旅游、辦公、娛樂(lè)等多功能于一體。板狀式布局——南大街16項(xiàng)目簡(jiǎn)介：南大街商業(yè)步行街,一條“S”型人流主動(dòng)線清晰明17南大街上是由一條“S”型步行街講三個(gè)地塊串聯(lián)起來(lái)，主動(dòng)線非常清晰。二層通過(guò)大型平臺(tái)和連廊將各區(qū)建筑連為一體，從而使其二層以上定位為零售主題業(yè)態(tài)成為可能。板狀式布局——南大街17南大街上是由一條“S”型步行街講三個(gè)地塊串聯(lián)起來(lái)，主動(dòng)線18獨(dú)棟式街區(qū)布局——大寧國(guó)際廣場(chǎng)該項(xiàng)目總建面25萬(wàn)平米，共由15棟建筑，11個(gè)廣場(chǎng)，1條2公里步行街組成。項(xiàng)目集酒店、零售、餐飲、娛樂(lè)、文化教育、現(xiàn)代服務(wù)、辦公樓和SOHO商住樓等8大功能于一身。18獨(dú)棟式街區(qū)布局——大寧國(guó)際廣場(chǎng)該項(xiàng)目總建面25萬(wàn)平米，共運(yùn)動(dòng)100、上海星匯影城大潤(rùn)發(fā)一種是品牌超級(jí)旗艦店；另一種是一層為零售，二三層以上為餐飲娛樂(lè)休閑主題。獨(dú)棟式街區(qū)布局——大寧國(guó)際廣場(chǎng)獨(dú)棟式街區(qū)的規(guī)劃方式：運(yùn)動(dòng)100、上海星匯影城大潤(rùn)發(fā)一種是品牌超級(jí)旗艦店；另一種是條狀式布局——漢口東部購(gòu)物公園漢口東部購(gòu)物公園位于武漢市漢口區(qū)，項(xiàng)目總用地面積13萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模達(dá)40萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、教育文化為一體的一站式消費(fèi)的大型零售商業(yè)中心。條狀式布局——漢口東部購(gòu)物公園漢口東部購(gòu)物公園位于武漢市漢口項(xiàng)目采取主力店（兩端）+商業(yè)街（中間）的模式，同時(shí)條狀式布局使項(xiàng)目可銷售街區(qū)面積最大化，但是由于各街區(qū)之間及其二三層缺乏連廊互動(dòng)，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)效果不容樂(lè)觀。條狀式布局——漢口東部購(gòu)物公園項(xiàng)目采取主力店（兩端）+商業(yè)街（中間）的模式，同時(shí)條狀式布局商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商困局221：項(xiàng)目定位一味高端化，一味追求國(guó)際品牌2：發(fā)展商一味追求高租金，合作方式單一3：開(kāi)發(fā)商不了解商戶的需求，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做錯(cuò)程序4：商戶資源有限，品牌擴(kuò)張速度跟不商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商困局221：項(xiàng)目定位一味高端化，一味追求國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目招商破局之道定位精準(zhǔn)化與業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)組合化：定位一定要符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，不肓目追求高檔次同時(shí)適度超前，引領(lǐng)消費(fèi)趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)一定要做對(duì)程序，先商業(yè)規(guī)劃，后建筑規(guī)劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要與商家相入互動(dòng)，充分了解商戶的需求。招商避免一味追求高租金，一定要打破價(jià)高者得，要引進(jìn)最符合項(xiàng)目定位的目標(biāo)商家，甚至放棄部分利益。商業(yè)項(xiàng)目招商破局之道定位精準(zhǔn)化與業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)組合化：定位一定要符商業(yè)項(xiàng)目招商破局之道合作方式多樣化：招商合作方式要避免單一收租模式，要根據(jù)商家的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與項(xiàng)目的實(shí)際情況，靈活的進(jìn)行招商合作模式組合，比如聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、合作經(jīng)營(yíng)、反保底等多樣化的合作模式商戶資源有限的情況下，一方面通過(guò)適當(dāng)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)本地有特色的商戶與品牌做大做強(qiáng)；另一方面采取加加盟代理，甚至自營(yíng)品牌。商業(yè)項(xiàng)目招商破局之道合作方式多樣化：招商合作方式要避免單一收第三部分社區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式第三部分社區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式

盡管社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)量越來(lái)越大，但是由于開(kāi)發(fā)商把90%的精力放在住宅上，導(dǎo)致目前其無(wú)論是規(guī)劃還是營(yíng)銷都比較粗放，從而沒(méi)有將其價(jià)值最大化，同時(shí)進(jìn)一步提升住宅的價(jià)值。

隨著城市商業(yè)中心的不斷成熟，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)社區(qū)商業(yè)的時(shí)代，大規(guī)模的城郊社區(qū)開(kāi)發(fā)，以及城市中心區(qū)的舊城改造，帶來(lái)了大量的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)必須充分了解社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)特征、定位特征、招商特征、銷售特征、經(jīng)營(yíng)特征，從而使得社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)入專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)。

社區(qū)商業(yè)亟需由粗放式開(kāi)發(fā)進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)營(yíng)盡管社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)量越來(lái)越大，但是由于開(kāi)發(fā)商把社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)具有購(gòu)物、便利、服務(wù)的多元化功能社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)生活化、便利化、多元化，集商業(yè)、餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、體育、衛(wèi)生服務(wù)為一體。社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，不僅具備便利購(gòu)物功能，同時(shí)還要考慮社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)功能。社區(qū)商業(yè)就像一個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，為社區(qū)居民提供豐富多彩的服務(wù)。社區(qū)商業(yè)分為內(nèi)向型和外向型業(yè)態(tài)，內(nèi)向型業(yè)態(tài)主要以服務(wù)本社區(qū)或附近居民為主，外向型業(yè)態(tài)服務(wù)半徑較大。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)具有購(gòu)物、便利、服務(wù)的多元化功能社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)向型業(yè)態(tài)內(nèi)向型業(yè)態(tài)以社區(qū)便利及百貨業(yè)態(tài)為主，如美發(fā)、醫(yī)藥、面包房、干洗店、水果、沖印、眼鏡、蔬果、純凈水、家電維修、寵物用品、煙酒、旅行社、票務(wù)、彩票、美容美體、音樂(lè)培訓(xùn)、駕駛培訓(xùn)、幼兒早教等內(nèi)向型業(yè)態(tài)內(nèi)向型業(yè)態(tài)以社區(qū)便利及百貨業(yè)態(tài)為主，如美發(fā)、醫(yī)藥、外向型業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)的外向型業(yè)態(tài)，一般有兩種情況：一種是社區(qū)商業(yè)引進(jìn)了大型超級(jí)市場(chǎng)，從而以超市為主力店，帶動(dòng)了數(shù)千平米的中檔百貨業(yè)態(tài)，我們稱之為超市輔營(yíng)區(qū)，這種超市輔營(yíng)區(qū)往往依靠超市每日帶來(lái)的成千上萬(wàn)的人流，經(jīng)營(yíng)一些大眾化的、價(jià)廉物美的百貨商品。另一種情況是利用所處的某一干道定位食街、裝飾材料街、五金機(jī)電街、汽配美容街等。外向型業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)的外向型業(yè)態(tài)，一般有兩種情況：主力店+商業(yè)街次主力店+商業(yè)街多次主力店+多商業(yè)街組純商業(yè)街模式社區(qū)商業(yè)的四位種定位模式主力店+商業(yè)街次主力店+商業(yè)街多次主力店+多商業(yè)街組純商業(yè)街模式一：主力店+商業(yè)街典型建筑構(gòu)成：集中式商場(chǎng)＋商業(yè)街模式業(yè)態(tài)組合：超市＋商業(yè)街社區(qū)型百貨＋商業(yè)街超市＋百貨＋商業(yè)街典型案例：深圳梅林家樂(lè)福：家樂(lè)福超市＋一樓商業(yè)內(nèi)街

武漢·南湖都會(huì)：中商平價(jià)+商業(yè)街區(qū)模式一：主力店+商業(yè)街典型建筑構(gòu)成：集中式商場(chǎng)＋商業(yè)街模式深圳南山前海人人樂(lè)超市＋商業(yè)街深圳福田梅林家樂(lè)福超市＋一樓商業(yè)內(nèi)街梅林家樂(lè)福梅林家樂(lè)福一樓輔營(yíng)區(qū)人人樂(lè)超市武漢·南湖都會(huì)深圳南山前海人人樂(lè)超市＋商業(yè)街深圳福田梅林家樂(lè)福超市＋一樓業(yè)態(tài)組合：小超市+次主力店（餐飲、健身、美容、圖書(shū)、電器等）+商業(yè)街區(qū)典型案例：深圳政府大型住宅區(qū)－彩田村配套商業(yè)中心。以民潤(rùn)市場(chǎng)小超市，配合有健身、美容等商業(yè)形態(tài)。典型建筑特征：小型集中式商業(yè)+商業(yè)街模式二：次主力店+商業(yè)街業(yè)態(tài)組合：小超市+次主力店（餐飲、健身、美容、圖書(shū)、電器等）次主力店+商業(yè)街的業(yè)態(tài)構(gòu)成小型社區(qū)型超市其他次主力店和配套＋如民潤(rùn)、華潤(rùn)社區(qū)店等，一般面積在500平方米左右。包括社區(qū)大型餐飲、休閑、健身、美容、培訓(xùn)，以及銀行、郵局、社區(qū)健康中心等社會(huì)公共服務(wù)類等。次主力店+商業(yè)街的業(yè)態(tài)構(gòu)成小型社區(qū)型超市其他次主力店和配套＋模式三：多次主力店+多商業(yè)街組團(tuán)（大規(guī)模社區(qū)）典型建筑特征：多個(gè)小型集中式商業(yè)+多條商業(yè)街業(yè)態(tài)組合：小超市+次主力店（餐飲、健身、美容、圖書(shū)、電器等）+商業(yè)街區(qū)典型案例：深圳南山80萬(wàn)平米星海名城社區(qū)，引進(jìn)兩家小型超市作為次主力店分布在不同的街區(qū)。武漢百步亭社區(qū)商業(yè)模式三：多次主力店+多商業(yè)街組團(tuán)（大規(guī)模社區(qū)）典型建筑特征：

百步亭社區(qū)地處武漢市江岸后湖新區(qū)，規(guī)劃建成一個(gè)占地7平方公里，入住30萬(wàn)人。

百步亭社區(qū)商業(yè)模式主要為次主力店+街區(qū)商業(yè)，總規(guī)模約30000平米，其中業(yè)態(tài)種類以社區(qū)配套為主，其次為餐飲、超市。

其商業(yè)沿社區(qū)外圍設(shè)置，基本是沿小區(qū)主出入口兩邊延伸，實(shí)現(xiàn)商住分離。百步亭社區(qū)地處武漢市江岸后湖新區(qū)，規(guī)劃建成一個(gè)占地模式四：純商業(yè)街模式典型建筑特征：?jiǎn)螌踊蛘唠p層的商業(yè)街。業(yè)態(tài)組合：多種類型的社區(qū)商業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，餐飲類、休閑類、服務(wù)類、服裝飾品類、維修類、便利店等，沒(méi)有主力店引入。典型案例：福田·建設(shè)新新家園商業(yè)街；南山·中海的陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)街；模式四：純商業(yè)街模式典型建筑特征：?jiǎn)螌踊蛘唠p層的商業(yè)街。業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)的多種建筑布局模式1：社區(qū)多組團(tuán)，商業(yè)街多組團(tuán)布局模式深圳桃源居多期分片區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，先后在前進(jìn)路、匯江二路、洲石公路開(kāi)發(fā)了相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)。桃源居社區(qū)商業(yè)布局圖社區(qū)商業(yè)的多種建筑布局模式1：社區(qū)多組團(tuán)，商業(yè)街多組團(tuán)布局模2：社區(qū)大圍合，商業(yè)街大圍合布局模式不少社區(qū)項(xiàng)目四面環(huán)繞市政道路，通常會(huì)逢街劃鋪，形