蘇州高揚(yáng)安泰國際廣場貸款集合資金信托計(jì)劃

蘇州高揚(yáng)安泰國際廣場貸款

集合資金信托方案第2

頁信托要素方案名稱蘇州高揚(yáng)安泰國際廣場貸款集合資金信托方案24個(gè)月，貸款發(fā)放之日起1年屆滿后可提前還款募集資金用于發(fā)放信托房地產(chǎn)開發(fā)貸款，以支持高揚(yáng)安泰國際廣場工程的開發(fā)建設(shè)。信托規(guī)模信托期限資金投向不超過人民幣4.4億元借款人蘇州工業(yè)園區(qū)安泰國際商務(wù)大酒店每半年支付收益，到期歸還本金并支付剩余收益預(yù)期收益率信托受益權(quán)不分層，預(yù)期收益率為11%-11.5%/年收益分配第3

頁信托要素?fù)?dān)保措施①安泰公司及其關(guān)聯(lián)方企業(yè)以其合法持有的安泰廣場工程、揚(yáng)州月星家居廣場工程土地以及徐州漢源賓館物業(yè)為信托貸款本息提供抵押擔(dān)保，抵押物價(jià)值合計(jì)12.03億元，本息抵押率為約39.87%；②關(guān)聯(lián)企業(yè)揚(yáng)州博潤、漢源商貿(mào)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；③借款人實(shí)際控制人蘇余豐提供個(gè)人無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。法人擔(dān)保人①蘇州工業(yè)園區(qū)安泰國際商務(wù)大酒店，即借款人；②揚(yáng)州博潤實(shí)業(yè)開展；③沛縣漢之源商貿(mào)。自然人擔(dān)保人借款人實(shí)際控制人蘇余豐。第4

頁交易結(jié)構(gòu)圖抵押人擔(dān)保人蘇州工業(yè)園區(qū)安泰國際商務(wù)大酒店蘇州安泰廣場貸款集合資金信托方案中信信托保管銀行借款人：安泰公司安泰國際廣場工程第一還款來源貸款用途受托管理資金交付資金保管本金與收益分配委托人：合格機(jī)構(gòu)和自然人投資者不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款受益人：合格機(jī)構(gòu)和自然人揚(yáng)州博潤實(shí)業(yè)開展沛縣漢之源商貿(mào)主債權(quán)實(shí)際控制人蘇余豐個(gè)人無限連帶責(zé)任保證連帶責(zé)任保證第5

頁借款人—安泰公司公司名稱：蘇州工業(yè)園區(qū)安泰國際商務(wù)大酒店注冊號：320594400006087法定代表人：李和彪住所：蘇州工業(yè)園區(qū)車斜路188號注冊資本：5,500萬美元實(shí)收資本：2,800萬美元經(jīng)營范圍：在2004-G-68地塊〔宗地號59581〕內(nèi)從事酒店、商業(yè)用房、寫字樓的開發(fā)、經(jīng)營管理、銷售、出租及相關(guān)配套效勞，并提供會(huì)務(wù)、辦公等商業(yè)效勞。針紡織用品、日用百貨、五金交電、通信設(shè)備的批發(fā)、進(jìn)出口、傭金代理〔拍賣除外〕及相關(guān)業(yè)務(wù)。股東〔發(fā)起人〕：高揚(yáng)控股集團(tuán)〔香港〕成立日期：2003年03月31日營業(yè)期限：自2003年03月31日至2043年3月30日第6

頁抵押人—揚(yáng)州博潤公司名稱：揚(yáng)州博潤實(shí)業(yè)開展注冊號：法定代表人：童鐵良住所：揚(yáng)州市運(yùn)河北路北端瓦窯村村委會(huì)三樓注冊資本：1,800萬美元實(shí)收資本：1,045萬美元經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營工程：從事?lián)P州市636號地塊的房地產(chǎn)開發(fā)銷售、商鋪?zhàn)赓U；一般經(jīng)營工程：商務(wù)咨詢、物業(yè)管理、酒店管理、物流倉儲(chǔ)成立日期：2021年06月29日營業(yè)期限：自2021年06月29日至2040年6月28日股東情況：股東出資額所占比例出資方式揚(yáng)州中宇置業(yè)發(fā)展有限公司300萬美元16.67%人民幣現(xiàn)金高揚(yáng)控股集團(tuán)（香港）有限公司1,500萬美元83.33%美元現(xiàn)匯第7

頁抵押人—揚(yáng)州博潤抵押人揚(yáng)州博潤經(jīng)工商登記等行政程序確認(rèn)，是具有獨(dú)立完整的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)體系的獨(dú)立法人。其股東為揚(yáng)州中宇和高揚(yáng)香港，主要經(jīng)營范圍涉及酒店管理、物流倉儲(chǔ)、房地產(chǎn)開發(fā)咨詢等。根據(jù)目前經(jīng)營狀況和所了解到的信息，在信托期限內(nèi)揚(yáng)州博潤經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的可能性極低，持續(xù)經(jīng)營性良好。揚(yáng)州博潤已就提供擔(dān)保事項(xiàng)出具董事會(huì)決議。第8

頁抵押人—漢源商貿(mào)公司名稱：沛縣漢之源商貿(mào)注冊號：320322000038732法定代表人：鐘志明住所：沛縣湯沐路北側(cè)注冊資本：2,010萬元人民幣實(shí)收資本：2,010萬元人民幣經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營工程：無；一般經(jīng)營工程：五金、電料、建材、針紡織品銷售；酒店旅游企業(yè)管理成立日期：2007年06月27日營業(yè)期限：自2007年06月27日至2021年6月26日股東情況：股東出資額所占比例出資方式高揚(yáng)投資控股有限公司1,105.5萬元55%人民幣現(xiàn)金蘇余豐904.5萬元45%人民幣現(xiàn)金第9

頁抵押人—揚(yáng)州博潤抵押人漢源商貿(mào)經(jīng)工商登記等行政程序確認(rèn)，是具有獨(dú)立完整的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)體系的獨(dú)立法人。公司主要資產(chǎn)即為徐州漢源賓館物業(yè)，目前由徐州漢源賓館運(yùn)營并管理。根據(jù)目前經(jīng)營狀況和所了解到的信息，在信托期限內(nèi)漢源商貿(mào)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的可能性極低，持續(xù)經(jīng)營性良好。另，由于漢源商貿(mào)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為股東會(huì)，其已就提供擔(dān)保事項(xiàng)出具股東會(huì)決議。第10

頁保證人—蘇余豐蘇余豐于2007年中選江都市工商聯(lián)常委、江都市政協(xié)委員、2021年被評為江蘇省創(chuàng)業(yè)型青年典型，同時(shí)還是浙商主席團(tuán)主席、江蘇省浙江商會(huì)副會(huì)長。考慮到蘇余豐為本工程借款人的實(shí)際控制人，且直接或間接持有多家公司股份，引入其個(gè)人無限連帶責(zé)任擔(dān)保可有效降低工程信用風(fēng)險(xiǎn)。第11

頁工程區(qū)位情況高揚(yáng)安泰國際廣場工程位于蘇州市新加坡工業(yè)園區(qū)婁葑東區(qū)，松江路南，車斜東；屬于工業(yè)園區(qū)中心位置，金雞湖東南岸，鄰荷花公園東側(cè)。第12

頁工程現(xiàn)狀第13

頁蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成了國際科技園、中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、獨(dú)墅湖高教區(qū)、信心產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物流園、中心科技生態(tài)城、陽澄湖休閑度假區(qū)等功能完善的分區(qū)；不同的功能分區(qū)在園區(qū)的開展中承擔(dān)不同的功能和作用，為園區(qū)的快速開展奠定了根底。第14

頁園區(qū)商業(yè)代表——鄰里中心工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡模式，早期的工業(yè)園區(qū)商業(yè)以鄰里中心的形式出現(xiàn)。鄰里中心以經(jīng)營中低檔商品為主,設(shè)有商店、食閣、食品超市、生鮮超市、銀行、診療所、面包店、文具店、中西藥行、服裝店、眼鏡店、美容美發(fā)店、家庭用品、書店、家庭娛樂中心、培訓(xùn)中心等；其用地需求一般在5—30畝左右，容積率不超過1.2。第15

頁園區(qū)商業(yè)代表——鄰里中心項(xiàng)目名稱土地面積(M2)建筑面積(M2)開業(yè)運(yùn)營時(shí)間新城鄰里中心17,961.5020,828.611998.5貴都鄰里中心9,007.3510,797.752001.5師惠鄰里中心6,397.7412,386.632004.5湖東鄰里中心35,277.4929,660.302004.8沁苑鄰里中心8,100.5011,933.182006.12玲瓏鄰里中心15,569.0620,070.382007.5翰林鄰里中心25,968.7023,532.002008.9方州鄰里中心19,969.4629,000.002010.12合

計(jì)138,251.8158,208.85第16

頁高揚(yáng)安泰國際廣場工程定位第17

頁工程規(guī)劃設(shè)計(jì)高揚(yáng)安泰國際廣場由大型商業(yè)、酒店及SOHO辦公三局部組成；整體建筑地下2層，地上24層，由4層裙房及2棟塔樓組成。裙房主要功能為百貨商業(yè)和餐飲、娛樂等效勞配套功能，位于整體建筑北部，靠近松江路；酒店及SOHO兩棟塔樓位于整體建筑南部，西塔樓為16層的賓館，東塔樓為24層的SOHO辦公樓。第18

頁工程銷售方案年度2011年2012年2013年月份8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月銷售階段籌備期蓄水期試水期推盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期物業(yè)類型總可售面積（M2）2012年2013年1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q酒店自持寫字樓3939910%20%25%20%15%10%商鋪3267810%20%25%20%15%10%安泰國際廣場工程銷售〔回款〕進(jìn)度第19

頁抵押物權(quán)屬證書坐落面積（m2）評估價(jià)值備注①國有土地使用權(quán)蘇工園國用(2005)第02100號園區(qū)婁葑東區(qū)59581地塊19,986.3350,300萬元目前未設(shè)定其他抵押②國有土地使用權(quán)揚(yáng)國用(2011)第0215號揚(yáng)州市運(yùn)河北路東側(cè)、規(guī)劃秋實(shí)路南側(cè)62,290.638,500萬元揚(yáng)國用(2011)第0216號33,877.6③現(xiàn)房房屋沛房權(quán)證政字第00020305號湯沐西路南側(cè)3,390.0231,500萬元沛房權(quán)證政字第00020306號3,962.91沛房權(quán)證政字第00020307號3,358.15沛房權(quán)證政字第00020308號2,292.46沛房權(quán)證政字第00020309號1,700.32沛房權(quán)證政字第00020310號8,054.55沛房權(quán)證政字第00020311號7,748.69沛房權(quán)證政字第00020312號2,370.81土地沛土國用（2008）字第202號沛城湯沐路路南公園西側(cè)55,290.3合

計(jì)：120,300萬元注：評估公司為世邦魏理仕，評估基準(zhǔn)日為2021年4月22日/30日。第20

頁抵押物——根本情況即為貸款工程用地。抵押物①抵押物②抵押物②〔土地使用權(quán)〕位于江蘇省揚(yáng)州市廣陵區(qū)城北物流園，地處揚(yáng)州市東北部，處于運(yùn)河北路東側(cè)、秋實(shí)路南。待建工程為揚(yáng)州月星國際家居廣場。第21

頁抵押物——根本情況抵押物②土地平整工作根本完成，其他市政及配套根底設(shè)施正在完善中。第22

頁抵押物——根本情況抵押物③抵押物③為徐州漢源賓館現(xiàn)房及土地使用權(quán)，位于江蘇省徐州市沛縣湯沐西路9號的徐州漢源賓館，北臨漢街，南臨沛縣政府，西臨沛縣火車站，東臨漢城公園。第23

頁抵押物——根本情況抵押物③地處沛縣核心區(qū)域，毗鄰國家4A級風(fēng)景區(qū)漢城公園，園內(nèi)每兩年都會(huì)舉辦一次有關(guān)漢文化的大型活動(dòng)。周邊還包括漢街〔距離約5分鐘車程〕和漢城路組成的商業(yè)中心，以及沛縣火車站〔距離約7分鐘車程〕和長途汽車站等交通樞紐；交通便利，地理位置較為優(yōu)越。第24

頁抵押物——根本情況抵押物——變現(xiàn)能力蘇州高揚(yáng)安泰國際廣場工程位置優(yōu)越，地處環(huán)金雞湖商務(wù)圈，為該區(qū)域內(nèi)的稀缺商業(yè)用地，且為規(guī)劃地鐵2號線的經(jīng)停站點(diǎn)，配套設(shè)完善，作為抵押物變現(xiàn)難度較小。揚(yáng)州揚(yáng)州月星家居廣場工程為揚(yáng)州博潤與月星集團(tuán)合作的定制型家居廣場工程，目前雙方的合作意向和合作模式已根本確定，該土地位于揚(yáng)州大力開發(fā)的城東北區(qū)，未來城市的核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，且為該區(qū)域內(nèi)唯一的大型家具廣場工程，建成后將成為與揚(yáng)州紅星美凱龍〔城市西區(qū)〕并列的揚(yáng)州市高檔家具廣場，工程定位稀缺，作為抵押物變現(xiàn)難度較低。徐州漢源賓館地處徐州沛縣的核心景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)，在2021年的江蘇省酒店排名中列徐州市第二位〔僅次于徐州五星級開元賓館〕，徐州市的政府接待、大型會(huì)議召開相當(dāng)大局部為該酒店承攬，作為抵押物變現(xiàn)難度較低。第26

頁工程過程管理安泰公司在商業(yè)銀行設(shè)立專用歸集戶，將安泰廣場工程的銷售收入在該賬戶按照監(jiān)管規(guī)那么約定進(jìn)行歸集；貸款期限屆滿1年或工程銷售量超過總可銷售面積的20%時(shí)，工程后續(xù)銷售收入進(jìn)入歸集賬戶進(jìn)行監(jiān)管，其余70%為信托控制支付金額〔凍結(jié)監(jiān)管金額〕；貸款期滿6個(gè)月、12個(gè)月、18個(gè)月、23個(gè)月的前5個(gè)工作日之時(shí)，歸集賬戶中的信托控制支付金額如低于3,960萬元、3,960萬元、3,960萬元、4.796億元，由借款人無條件差額補(bǔ)足；在企業(yè)不履行差額補(bǔ)足義務(wù)的情況下宣布貸款提前到期并進(jìn)入處置程序。銷售收入監(jiān)管第27

頁工程過程管理如釋放該局部抵押物后，抵押率不超過40%，那么經(jīng)受托人同意可釋放該局部抵押物；如釋放該局部抵押物后，抵押率超過40%〔含〕，那么借款人安泰公司或其關(guān)聯(lián)企業(yè)需補(bǔ)充抵押物，使得抵押物〔含剩余抵押物和新補(bǔ)充抵押物〕的抵押率不超過40%；在信托期限屆滿一年之時(shí)，以及抵押率超過40%〔含〕的情況下，進(jìn)行抵押物的跟蹤評估，以求對抵押物價(jià)值的時(shí)效性認(rèn)定，躲避市場波動(dòng)對于抵押物價(jià)值的影響。抵押物管理第