《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》第三章

——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營【本章導(dǎo)讀】房地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實體組織，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的主要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)通過有效的經(jīng)營活動，為社會提供各種產(chǎn)品，其完善與發(fā)展為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動提供了重要保障。通過本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)企業(yè)的概念和性質(zhì)，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的條件與資質(zhì)等級；熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃的特點；了解房地產(chǎn)企業(yè)制度。章節(jié)導(dǎo)讀第三章房地產(chǎn)企業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)企業(yè)概述01房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理02項目導(dǎo)航房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)03PART01房地產(chǎn)企業(yè)概述第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟(jì)組織。1．房地產(chǎn)企業(yè)的概念第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類1）從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)營銷等。（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是指在房屋或土地的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用的企業(yè)，主要包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、商業(yè)服務(wù)以及其他經(jīng)營服務(wù)等。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類2）從經(jīng)營范圍的角度劃分（1）房地產(chǎn)綜合企業(yè)是指綜合從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)。（2）房地產(chǎn)專營企業(yè)是指長期專門從事如房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)以及物業(yè)管理等某一方面經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。（3）房地產(chǎn)項目企業(yè)是指針對某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項目而設(shè)立的企業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類3）按現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)劃分全民所有制

企業(yè)股份合作制企業(yè)0104集體所有制企業(yè)私營企業(yè)0205股份制企業(yè)外資企業(yè)0306第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性1．經(jīng)營對象的不可移動性

無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其經(jīng)營對象都是不動產(chǎn)，且具有不可移動性。這種特殊性使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中受到十分巨大的影響，受周圍環(huán)境的影響也較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性2．業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性在房地產(chǎn)企業(yè)從事經(jīng)營活動（即征地，拆遷，土地開發(fā)，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋開發(fā)，房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租，房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)）的過程中，必然產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要內(nèi)容。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)主要圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進(jìn)行一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，因此，中介企業(yè)提供的是各類房地產(chǎn)服務(wù)。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性3．經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性①行業(yè)的市場規(guī)模較大，對企業(yè)發(fā)展具有巨大的推動作用。②行業(yè)的競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。③目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的數(shù)量眾多，但有較強實力的企業(yè)數(shù)量則較少，市場競爭激烈，企業(yè)經(jīng)營過程中面臨的不確定性較強。④房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是領(lǐng)域較為廣闊的一個市場。⑤房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入障礙比較大。⑥房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金量投入大、風(fēng)險高，如果企業(yè)經(jīng)營得當(dāng)，其盈利水平就會較高，這種較高水平的盈利是對其承擔(dān)的高風(fēng)險的補償。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性4．經(jīng)營活動資金和人才的密集性房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每個經(jīng)營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。所謂人才密集是指在房地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度1．開發(fā)經(jīng)營管理制度開發(fā)經(jīng)營管理制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要制度。其主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)開發(fā)工作管理制度項目前期工作管理辦法房屋營銷工作管理制度材料管理工作制度計劃工作管理制度計量工作監(jiān)督制度合作開發(fā)商品房管理制度拆遷補償工作管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度2．工程技術(shù)管理制度工程技術(shù)管理制度是有關(guān)工程技術(shù)方面的制度。其主要內(nèi)容有：規(guī)劃、設(shè)計和報建工作制度圖紙審核管理制度工程質(zhì)量管理制度設(shè)計招標(biāo)制度工程項目管理制度配套工作管理制度安全生產(chǎn)責(zé)任制度圖紙、技術(shù)資料管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度3．經(jīng)濟(jì)核算管理制度經(jīng)濟(jì)核算管理制度是有關(guān)財務(wù)、資金使用方面的制度。其主要內(nèi)容有：財務(wù)工作管理制度成本工作管理制度會計核算工作管理制度經(jīng)濟(jì)活動分析工作管理制度審計工作管理制度現(xiàn)金管理制度及差旅報銷制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度4．行政人事管理制度行政人事管理制度是公司有關(guān)行政人事方面的管理制度。其主要內(nèi)容有：秘書工作管理制度

文印、文件工作管理制度

檔案管理制度

人事工作管理制度

職工考勤管理制度

辦公用品管理制度

機(jī)動車輛管理制度

公司用工制度

干部與技術(shù)人員考核晉升制度

職工食堂等的后勤方面的管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度5．物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度是有關(guān)物業(yè)管理、售后服務(wù)、租賃等方面的管理制度。其主要內(nèi)容有：商品房售后管理制度住宅小區(qū)管理制度

房產(chǎn)管理制度

房產(chǎn)租金管理制度

房屋維修管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與計劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)制定的原則可行性原則?？尚行栽瓌t是指企業(yè)制定的目標(biāo)能夠在未來基本實現(xiàn)，任何企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的制定必須具有可行性，否則，企業(yè)必將蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。一致性原則。一致性原則是指在企業(yè)目標(biāo)體系中，各個目標(biāo)層級應(yīng)協(xié)調(diào)一致，保持平衡，共同構(gòu)成目標(biāo)系統(tǒng)?？闪炕瓌t。可量化原則是指企業(yè)制定的目標(biāo)在實施過程中能夠量化、控制和考核。彈性原則。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境是不斷變化的，因此，為適應(yīng)不斷變化的內(nèi)部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)具有一定的彈性。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與計劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的

戰(zhàn)略目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的

戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)指企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標(biāo)或基本目標(biāo)，由成長性目標(biāo)、盈利性目標(biāo)和競爭性目標(biāo)構(gòu)成。是戰(zhàn)略目標(biāo)的具體化，也是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的必經(jīng)途徑。其內(nèi)容由市場定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格策略、廣告策略、營銷策略五個方面構(gòu)成。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與計劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)3）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的調(diào)整

①收集信息。收集對房地產(chǎn)企業(yè)有影響的信息，以利于找出調(diào)整經(jīng)營目標(biāo)的因素，如房地產(chǎn)企業(yè)前階段經(jīng)營業(yè)績情況、國家出臺的相關(guān)政策等。②進(jìn)行分析。找出相關(guān)問題之后，為利于確定調(diào)整經(jīng)營目標(biāo)的幅度，就要對因素進(jìn)行分析，分析其對前期制定目標(biāo)的影響程度。③可行性論證。對調(diào)整的幅度進(jìn)行可行性論證，通過論證，確保調(diào)整后經(jīng)營目標(biāo)的可靠性和實施的可行性。④做出決策。對調(diào)整的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行反復(fù)論證后，不僅要對調(diào)整的經(jīng)營目標(biāo)做出決策，而且還要制定出要調(diào)整的房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的方針。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與計劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃（1）房地產(chǎn)企業(yè)長期經(jīng)營計劃的基本內(nèi)容

企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃：包括企業(yè)未來主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，開發(fā)各類物業(yè)類型的比例，各類物業(yè)類型在市場中的占有率等。企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃：是指在企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上制訂的企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃。企業(yè)人員培訓(xùn)規(guī)劃：包括企業(yè)人員技術(shù)水平、文化素質(zhì)在規(guī)劃期內(nèi)要達(dá)到的程度，培養(yǎng)各類人才的比例，以及要采取的措施和需要的條件等。企業(yè)某些重要或?qū)ｉT性問題的規(guī)劃：如成立新型建筑材料應(yīng)用技術(shù)研究中心，以確保企業(yè)在技術(shù)方面的領(lǐng)先地位，為客戶提供差異化產(chǎn)品。1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃的內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與計劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃（2）房地產(chǎn)企業(yè)短期經(jīng)營計劃的基本內(nèi)容

短期經(jīng)營計劃是在企業(yè)長期計劃要求及各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，依據(jù)近期市場研究資料、相關(guān)部門政策以及上年度經(jīng)營計劃的有關(guān)資料編制而成的。生產(chǎn)經(jīng)營綜合計劃：是長期經(jīng)營計劃的年度具體化和數(shù)量化，并不是執(zhí)行計劃，它主要確定了房地產(chǎn)企業(yè)在該年度應(yīng)該實現(xiàn)的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。專業(yè)計劃：依據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營綜合計劃編制，它是將年度計劃轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)計劃的執(zhí)行性計劃，包括材料供應(yīng)計劃、財務(wù)計劃、成本計劃及技術(shù)組織措施計劃等。1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃的內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與計劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃的特點戰(zhàn)略性。企業(yè)的生存與發(fā)展，關(guān)鍵在于計劃體系是否健全、是否從戰(zhàn)略角度考慮計劃內(nèi)容。（3）（2）（1）（4）綜合性。一是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的計劃；二是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的計劃；三是關(guān)于企業(yè)財務(wù)、人事及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的計劃。權(quán)威性。企業(yè)經(jīng)營計劃是企業(yè)發(fā)展的行動綱領(lǐng)，一旦制訂就具有權(quán)威性。靈活性。計劃的編制需要一定的靈活性或彈性，強調(diào)人的主觀能動性，這樣企業(yè)才可能抓住機(jī)遇或規(guī)避風(fēng)險。PART02房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理①有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；②有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；③注冊資本100萬元以上；④有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；⑤符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。另外，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，在上述基礎(chǔ)上做出另行規(guī)定，以提高設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件。1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理①向上級機(jī)關(guān)提出組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請報告；②擬訂房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的章程；③向當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的申請報告；④申報企業(yè)的資質(zhì)等級；⑤辦理銀行的開戶手續(xù)，并存入資金；⑥辦理資金信用證明；⑦辦理經(jīng)營場所的使用證明；⑧向工商行政管理申請注冊登記。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序1）工商登記第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期，但延長期不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長；對于不符合條件登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)主管部門的意見。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序2）資質(zhì)審查工商行政管理部門對符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出如下規(guī)定：第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)素質(zhì)、管理素質(zhì)、資本數(shù)額、企業(yè)經(jīng)歷和業(yè)績的綜合體現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)管理，是保證房地產(chǎn)企業(yè)依法規(guī)范地從事開發(fā)經(jīng)營活動、維護(hù)房地產(chǎn)市場正常的經(jīng)濟(jì)秩序、確保企業(yè)素質(zhì)不斷提高的一項極為重要的措施。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級4個資質(zhì)等級。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級與管理第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理

我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。

經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門頒發(fā)相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制作。資質(zhì)證書分為正本和副本，資質(zhì)審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書副本若干份。任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領(lǐng)。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理

①企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。②企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。③企業(yè)有隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的，涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。④企業(yè)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量低劣工程，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。⑤企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，由原資質(zhì)審批部門予以警告，責(zé)令限期改正，降低資質(zhì)等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。⑥企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)處罰第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理1．房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立條件①有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程；②有固定服務(wù)場所；③注冊資金達(dá)到規(guī)定的要求金額；④機(jī)構(gòu)內(nèi)專職房地產(chǎn)估價師和專職房地產(chǎn)估價員的人員數(shù)量達(dá)到所設(shè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)規(guī)定的要求。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)估計企業(yè)設(shè)立程序新設(shè)立機(jī)構(gòu)的名稱必須有“房地產(chǎn)估價”或者“房地產(chǎn)評估”字樣，出資人應(yīng)當(dāng)是自然人，組織形式可以是有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)，注冊資本或者出資額要符合規(guī)定，有固定經(jīng)營場所等。具體辦理程序可參考房地開發(fā)企業(yè)的工商登記流程。1）工商登記第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)估計企業(yè)設(shè)立程序工商注冊后30日內(nèi)，到所在地的省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)。新設(shè)立的機(jī)構(gòu)必須達(dá)到房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)三級資質(zhì)所規(guī)定的條件，可向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)三級資質(zhì)，需如實提交的材料包括：

2）資質(zhì)審查房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級申請表。營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件。出資證明復(fù)印件。法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件。專職注冊房地產(chǎn)估價師證明。固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明。經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件，有關(guān)估價質(zhì)量管理，估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件，申報機(jī)構(gòu)信用檔案信息。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理3．房地產(chǎn)估價企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)等級管理

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)分一級、二級、三級3個等級。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)二、三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可，并接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。申請核定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級，應(yīng)當(dāng)如實向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提交下列材料。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級申請表（一式二份，加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）；房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件；營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）；出資證明復(fù)印件（加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）；法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件（加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）；專職注冊房地產(chǎn)估價師證明；固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件（加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）及有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報機(jī)構(gòu)信用檔案信息；隨機(jī)抽查的在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)申報機(jī)構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價報告復(fù)印件（一式二份，加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱應(yīng)當(dāng)注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”字樣，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。有固定的經(jīng)營場所。有符合固定的注冊資本。所設(shè)機(jī)構(gòu)持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員和持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員數(shù)量達(dá)到所設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型規(guī)定的要求。符合國家法律和工商登記管理規(guī)定的其他條件。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，首先向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請辦理工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、章程、機(jī)構(gòu)人員的書面資料到登記機(jī)構(gòu)所在地縣級以上房地產(chǎn)行政管理部門或其委托的機(jī)構(gòu)備案。評定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)，主要依照以下三個條件：一是貨幣注冊資金數(shù)額；二是機(jī)構(gòu)中持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員數(shù)量；三是否存在違規(guī)違法經(jīng)營現(xiàn)象。PART03房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)一、房地產(chǎn)企業(yè)人員1．房地產(chǎn)企業(yè)人員的分類（1）經(jīng)濟(jì)管理類人員主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的行政、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、人事等方面的工作。（2）專業(yè)類人員主要負(fù)責(zé)企業(yè)中的策劃、銷售以及項目拓展等方面的工作。（3）工程技術(shù)類人員主要負(fù)責(zé)工程技術(shù)或技術(shù)管理方面的工作。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)一、房地產(chǎn)企業(yè)人員2．房地產(chǎn)企業(yè)人員的構(gòu)成1）建筑師2）工程師3）財務(wù)人員4）營銷策劃人員5）項目拓展及發(fā)展人員6）法律顧問第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)1．房地產(chǎn)企業(yè)組織的概念圍繞企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)，通過一定的組織形式和組織機(jī)構(gòu)，將企業(yè)全體員工組織起來并開展分工協(xié)作，從而推動企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營各項活動順利開展的組織稱為房地產(chǎn)企業(yè)組織。房地產(chǎn)企業(yè)組織這個概念包括下列四個方面的要素。目標(biāo)

人員與職務(wù)

職責(zé)與職權(quán)信息第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)2．房地產(chǎn)企業(yè)組織的原則目標(biāo)同一性原則分工協(xié)作原則統(tǒng)一指揮原則權(quán)責(zé)一致原則機(jī)構(gòu)精簡原則有效管理幅度原則010203040506授權(quán)原則均衡性原則彈性原則070809第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)3．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式

職能型組織結(jié)構(gòu)是當(dāng)今世界組織形式中最為普遍應(yīng)用的組織形式。這種結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出金字塔形，處在金字塔頂部的是高層管理者，塔頂以下依次分布著中層管理者和基層操作人員。其主要特點是按照專業(yè)分工設(shè)置職能部門，各職能部門在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)有權(quán)指揮下屬單位及人員。按照市場投資、營銷、開發(fā)、工程、預(yù)算、財務(wù)、人事等不同的職能，可以把公司的經(jīng)營活動劃分到不同的部門當(dāng)中。

1）職能型組織結(jié)構(gòu)第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)3．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式

1）職能型組織結(jié)構(gòu)職能型組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢①在使用人員方面靈活性較大。②專業(yè)人員屬于同一部門，有利于知識與經(jīng)驗的交流。③項目參與者在專業(yè)上獲得發(fā)展與進(jìn)步，僅依靠項目的運作是不夠的，還需要依托于一個相對穩(wěn)定的職能部門。④有利于項目技術(shù)連續(xù)性的保持，在一個項目或一個企業(yè)中，人員的流動是不可避免的，在這種情況下，要保持項目技術(shù)的連續(xù)性，職能部門是最可靠的基礎(chǔ)。職能型組織結(jié)構(gòu)的劣勢①要完成一個復(fù)雜的項目，通常要求多個部門共同合作，而各個部門所注重的往往是本領(lǐng)域，這樣就可能造成忽略整個項目的目標(biāo)。此外，進(jìn)行跨部門的交流與溝通也會比較困難。②從整個部門來看，由于職能部門各有其日常工作，因而它們所優(yōu)先考慮的往往不是項目與客戶的利益，而是項目中那些與職能部門利益直接相關(guān)的問題，這樣就導(dǎo)致了對項目支持的不足。③在這種結(jié)構(gòu)當(dāng)中，常常是把項目分解成不同的部分，由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)其中的一部分，其余的由另外一些人來完成，這樣就出現(xiàn)了沒有一個人為項目承擔(dān)全部的直接責(zé)任的情況。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)3．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式

2）項目型組織結(jié)構(gòu)

項目型組織結(jié)構(gòu)是指在公司內(nèi)部成立專門的項目機(jī)構(gòu)，獨立地承擔(dān)項目管理任務(wù)，對項目目標(biāo)負(fù)責(zé)。這種組織形式適用于企業(yè)進(jìn)行較大的、持續(xù)時間較長的項目，也適用于要求在短時間內(nèi)完成且費用壓力大、經(jīng)濟(jì)性要求高的項目。項目型組織結(jié)構(gòu)示意圖第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)3．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式

2）項目型組織結(jié)構(gòu)項目組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢①能將項目參加者的力量集中于項目，可使項目的決策過程簡單、迅速，可使項目對外界干擾做出迅速的反應(yīng)，滿足項目本身及環(huán)境的要求，使項目內(nèi)容容易協(xié)調(diào)，爭執(zhí)較少，同時可避免權(quán)力和資源分配的爭執(zhí)。②能對項目加強領(lǐng)導(dǎo)，并實施統(tǒng)一指揮，從而使項目目標(biāo)得到保證，使項目的組織任務(wù)、目標(biāo)、權(quán)力、職責(zé)透明且易于落實。項目組織結(jié)構(gòu)的劣勢①組織效率低下、成本高②項目的任務(wù)是波動和不均衡的③由于每一個項目都建立一個獨立的組織，在該項目組建和結(jié)束時，都會對原企業(yè)組織產(chǎn)生沖擊，因而項目組織可變性和適應(yīng)性不強。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)3．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式3）矩陣型組織結(jié)構(gòu)

矩陣型組織結(jié)構(gòu)是在20世紀(jì)50年代開始出現(xiàn)的一種組織結(jié)構(gòu)形式。其實質(zhì)是把按職能劃分的部門和按項目（產(chǎn)品、服務(wù)等）劃分的部門結(jié)合起來組成一個矩陣，使同一個員工既同原職能部門保持組織與業(yè)務(wù)的聯(lián)系，又參加產(chǎn)品或項目小組的工作。為了保證完成一定的管理目標(biāo)，每個項目小組都設(shè)負(fù)責(zé)人，在組織最高主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下工作。矩陣型組織結(jié)構(gòu)示意圖第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)3．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式3）矩陣型組織結(jié)構(gòu)矩陣型組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢在組織上打破了傳統(tǒng)的以權(quán)力為中心的思想，樹立了以任務(wù)為中心的思想。能充分有效地利用有限的項目資源適用現(xiàn)代項目的范圍較廣不僅可以發(fā)揮職能部門的縱向優(yōu)勢，而且能發(fā)揮項目組織的橫向優(yōu)勢矩陣型組織結(jié)構(gòu)富有彈性，有自我調(diào)節(jié)的功能這種組織能保證項目經(jīng)理對項目進(jìn)行最有力的控制矩陣型組織結(jié)構(gòu)的劣勢在組織上存在雙重領(lǐng)導(dǎo)、雙重職能和雙重匯報必須具有足夠數(shù)量的管理人員，項目領(lǐng)導(dǎo)者和管理者必須是一支訓(xùn)練有素的管理隊伍。當(dāng)一個職能部門同時承擔(dān)幾個優(yōu)先次序不易確定的項目工作時，項目資源如何分配成了關(guān)鍵問題這種組織會對已建立的企業(yè)組織規(guī)則產(chǎn)生沖擊。需要很強的計劃性與控制系統(tǒng)。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)3．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式4）混合型組織結(jié)構(gòu)

混合型組織結(jié)構(gòu)的實質(zhì)是將職能型和項目型組織結(jié)構(gòu)相互結(jié)合而形成的一種企業(yè)組織形式。這種組織結(jié)構(gòu)形式適用于中小組織，而不適用于規(guī)模較大、決策時需要考慮較多因素的組織?；旌闲徒M織結(jié)構(gòu)示意圖第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)3．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式4）混合型組織結(jié)構(gòu)混合型組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢混合型組織結(jié)構(gòu)綜合了項目型與職能型組織形式的優(yōu)點，職能高度集中，職責(zé)清楚，秩序井然，工作效率較高，整個組織有較高的穩(wěn)定性?；旌闲徒M織結(jié)構(gòu)的劣勢下級部門的主動性和積極性的發(fā)揮受到限制；部門間互通情報少，不能集思廣益地做出決策，當(dāng)職能參謀部門和項目之間目標(biāo)不一致時，容易產(chǎn)生矛盾，致使上層主管的協(xié)調(diào)工作量加大；難以從組織內(nèi)部培養(yǎng)熟悉全面情