文案-沈陽保利十二橡樹莊園營銷全案

保利十二橡樹莊園2021年?duì)I銷全案PolyTwelveOakTreeManor廣州保利地產(chǎn)代理2021年5月8日，沈陽保利十二橡樹莊園破土奠基，入沈達(dá)七年之久的央企巨擘正式進(jìn)軍高端物業(yè)市場——別墅。11月8日保利十二橡樹莊園在無展示區(qū)、無樣板間、會所未完工的情況下盛世開放，以3.8億元業(yè)績震驚沈陽別墅市場！2021年，進(jìn)入別墅運(yùn)營第二年，站在開創(chuàng)高端物業(yè)“保利時代〞的戰(zhàn)略高度，站在“大沈陽、大保利、大格局〞視野高度，2021年的熱銷不過是贏得東北解放的錦州戰(zhàn)役，而2021年那么是奠定保利地產(chǎn)高端物業(yè)市場格局的關(guān)鍵性戰(zhàn)役——遼沈之戰(zhàn)！謹(jǐn)以此片獻(xiàn)給那些生活在和平年代忘卻戰(zhàn)爭的人們……?前言??兵家。三章?形勢篇戰(zhàn)略篇戰(zhàn)法篇2021年保利十二橡樹莊園“遼沈戰(zhàn)役〞戰(zhàn)備圖2021年沈陽別墅市場研判?關(guān)于當(dāng)前的戰(zhàn)略形勢?進(jìn)攻戰(zhàn)略三大目標(biāo)出色完成年度任務(wù)最大化的產(chǎn)品溢價搶占高端市場份額高端市場陣地品牌落地大沈陽戰(zhàn)略防守戰(zhàn)略三大根底產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場順利交樓贏得口碑高端形象品牌落地銷售策略推廣策略SP策略外展策略產(chǎn)品規(guī)劃展示區(qū)安全性物業(yè)服務(wù)交樓管理會所經(jīng)營2021年沈陽高端物業(yè)市場“保利時代〞開盤策略產(chǎn)品策略推貨策略價格策略道法勢略宏觀環(huán)境微觀市場工程回憶宏觀環(huán)境別墅市場工程回憶

?兵家。形勢篇?宏觀環(huán)境——宏觀經(jīng)濟(jì)積極的財政政策和適度寬松貨幣政策取得初步效果,前三季度GDP增速分別為6.1%、7.9%、8.9%，中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上升態(tài)勢已根本確立。2021年經(jīng)濟(jì)增長率將維持在9.8%左右，其中凈出口奉獻(xiàn)率將在1.5%左右，投資有望拉動5.0%，消費(fèi)拉動3.3%左右，在世界范圍內(nèi)，依然保持高速強(qiáng)勁增長。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)在可預(yù)期范圍內(nèi)依然保持高速強(qiáng)勁增長宏觀環(huán)境——宏觀經(jīng)濟(jì)公共投資增長放緩，房地產(chǎn)投資可望反彈。宏觀環(huán)境——投資房地產(chǎn)投資占中國固定資產(chǎn)投資總額的1/4左右，并對鋼鐵、建材、裝修等行業(yè)有顯著的拉動效應(yīng)。預(yù)計2021年投資可望增長28%，拉動GDP增長5.0%。宏觀環(huán)境——通貨膨脹熱錢欲望金融活潑度快速上升，流動性存在過剩風(fēng)險，通脹壓力逐步顯現(xiàn)大量新增信貸將從金融體系流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動上游原材料價格上漲，并逐步向終端消費(fèi)市場傳導(dǎo)水、電、能源價格都面臨上漲壓力，農(nóng)產(chǎn)品價格率先上漲，預(yù)計2021年全年CPI增幅可能到達(dá)3.0%大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)投入的數(shù)萬億美元也將從金融部門流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，形成全球性通脹壓力通脹壓力顯現(xiàn)，房價面臨持續(xù)上漲壓力，投資性比重上升宏觀環(huán)境——沈陽開展沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以根底工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動力國務(wù)院總理溫家寶日前主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原那么通過?遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開展規(guī)劃?。根據(jù)該規(guī)劃，政府將大力開展包括大連、丹東、錦州、營口、盤錦、葫蘆島等城市在內(nèi)的遼寧東北部沿海經(jīng)濟(jì)帶，以振興東北老工業(yè)基地國家助推區(qū)域開展沈核心吸納力加強(qiáng)戰(zhàn)略地位升級宏觀環(huán)境——沈陽經(jīng)濟(jì)運(yùn)行第一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)922.0億元，增長14.0%，增幅在15個副省級城市中居于首位，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增速分別為7.0%、16.5%和12.0%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率由上年同期的0.6：59.3：40.1調(diào)整為0.7：54.8：44.5。上半年沈陽經(jīng)濟(jì)形勢比預(yù)期的要好。預(yù)計上半年全市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)2054.2億元，增長14%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高于全國副省級城市平均水平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持在平穩(wěn)較快增長區(qū)間。十五個副省級城市地區(qū)生產(chǎn)總值及增長率對比圖沈市經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行繼續(xù)保持在平穩(wěn)較快增長區(qū)間宏觀環(huán)境——沈陽招商引資取得重大突破截至10月末，全市到位內(nèi)資558.7億元，同比增長80.1%。同時，引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)規(guī)模越來越大，千萬元以上大工程明顯增多，到位資金超千萬元以上的工程642個，占引進(jìn)工程總數(shù)的70%；到位資金546.7億元，占到位資金總額的99%。其中，超億元工程153個，到位資金368.7億元。

借東北老工業(yè)基地全面振興的東風(fēng)，沈陽市緊緊抓住“南資北上〞的機(jī)遇。目前，僅廣東、浙江、上海3省市到沈陽投資的工程就有194個，到位資金共計214.1億元。內(nèi)資引進(jìn)成就突出“南資北上〞加速沈陽經(jīng)濟(jì)步伐宏觀環(huán)境——沈陽城市開展進(jìn)程步伐加快地鐵4月13日二號線的北部延長段進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段4月20日一號線鐵西廣場以西段實(shí)現(xiàn)雙線“軌通〞。鐵西區(qū)被授予“2021聯(lián)合國全球宜居城區(qū)示范獎〞沈陽金廊工程全長約30公里，規(guī)劃建設(shè)工程共138項(xiàng)，預(yù)計投資總額2600億元，目前已竣工27項(xiàng)，完成投資143.1億元；在建61項(xiàng)，方案投資1183億元，預(yù)計年內(nèi)可竣工工程24項(xiàng)，建設(shè)規(guī)模463.92萬平方米，預(yù)計完成投資約220.6億元。棋盤山開發(fā)區(qū)以創(chuàng)立生態(tài)區(qū)為載體區(qū)域開展戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)突破；渾南新區(qū)定位未來城市的‘新都心’，未來城市最核心區(qū)域〞宏觀環(huán)境小結(jié)：全國經(jīng)濟(jì)增長好于預(yù)期，沈陽經(jīng)濟(jì)增長領(lǐng)先全國副省級城市，為明年房地產(chǎn)市場打下良好根底。沈陽城市建設(shè)高速開展，城市吸納力加強(qiáng)，同時棋盤山區(qū)域規(guī)劃開展前景明朗，吸引高端客戶能力加強(qiáng)通貨膨脹預(yù)期下，改善性需求和投資性需求增加，高端住宅尤其是稀有別墅增值保值能力強(qiáng)，迎來利好機(jī)遇。宏觀環(huán)境——相關(guān)政策25條新政2021年出臺政策多為適度“收緊政策〞，合理性控制和調(diào)整明顯—?中央經(jīng)濟(jì)工作會議?對房地產(chǎn)政策解讀宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性將繼續(xù)自住和改善性需求的優(yōu)惠政策將延續(xù)

未傳出房市調(diào)整信號

推進(jìn)城鎮(zhèn)化放寬戶籍限制?會議?未作出明顯調(diào)整信號，“雙松〞政策延續(xù)隱含利好因素宏觀環(huán)境——與別墅相關(guān)政策別墅禁地3年2006年5月30日，國土資源部下發(fā)?關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知?，要求停止供給別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程的土地供給，并先后對別墅用地及別墅工程進(jìn)行了清理。之后，國土資源部與國家開展和改革委員會也共同提出將“低密度、大套型住宅工程〔指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅工程〕〞列入限制用地中。2021年1月3日，國務(wù)院再次明確要求“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程的土地供給〞?！跋尥饬瞑暠缓巴?021年1月23日，北京市建委等九部門聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定自2021年1月1日至12月31日，暫停執(zhí)行?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)境外機(jī)構(gòu)和境外個人購置商品房的通知?中“對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋〞的有關(guān)規(guī)定。別墅用地限批，價值稀缺預(yù)期加強(qiáng)；限外令示范全國宏觀政策小結(jié)：2021年度宏觀政策保持寬松的貨幣政策和保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性，對房地產(chǎn)業(yè)是重大利好消息；2021年出臺系列房地產(chǎn)政策，在與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開展，對別墅影響不大；限外令取消，國家發(fā)出明確信號，支持改善型住房需求國家加大對土地用地性質(zhì)查處，別墅用地數(shù)量逐步減少，稀缺性逐步表達(dá)，新上市工程容積率多大于0.6。機(jī)場別墅區(qū)獨(dú)棟價格為：10000—14000萬元/平，聯(lián)排價格為：5000—8000元/平浦河別墅區(qū)獨(dú)棟價格為：5000-10000元/平聯(lián)排價格為：5000-7000萬元/平渾南別墅區(qū)雙拼價格為18000-22000元/平聯(lián)排價格為：10000-13000元/平棋盤山別墅區(qū)獨(dú)棟價格為：15000—22000元/平，聯(lián)排價格為：5000—12000元/平。北部別墅區(qū)聯(lián)排價格為：5000-7000元/平棋盤山中央別墅區(qū)，得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與人文環(huán)境，區(qū)域開展迅速，高端工程聚集。代表工程為：萬科蘭橋圣菲、奧林匹克花園三期、首創(chuàng)琥珀灣、唯美十方、中旅國際小鎮(zhèn)?？崭蹌e墅區(qū)，依靠桃仙國際機(jī)場，景觀自然資源差；區(qū)域形象較差；配套不完善，開展滯后；代表工程：富力仙湖國際、聽雨觀瀾、圣羅倫斯，美地莊園。經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，鄰蒲河、景觀資源較好、周邊生活配套缺乏。代表工程為：泰盈九如溪谷、翔鳳山水國際、大溪地、原香樹。城市型別墅，交通便利、靠近市中心，配套尚未成熟，區(qū)域內(nèi)工程主打城市別墅生活。代表工程為：中海龍灣、金地長青灣、伊麗雅特灣，城市型別墅區(qū)，規(guī)劃配套一般，缺少景觀資源，屬于早期別墅區(qū)；代表工程：華潤橡樹灣、綠地老街坊、雅居樂工程、碧桂園太陽城棋盤山中央別墅別墅市場——沈陽市別墅市場概覽沈陽別墅市場供給量與消化量分析800800300348120034416843001872102819238822003年2004年2005年2006年2007年2021年2021年500100015002000供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)注：2003—2006年數(shù)據(jù)來自沈陽房地產(chǎn)交易中心和信息中心，2007、2021年數(shù)據(jù)來自百曉堂數(shù)據(jù)庫。2004—2006年銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計口徑不同，明顯低于市場消化量，期間實(shí)際消化量應(yīng)在400-500套左右。？？沈陽市別墅市場在2003-2021年期間呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，2007起，供銷量均大幅增加。2021年新增別墅工程新增別墅工程7個，鑒于08年碧桂園成交472套占比54%，應(yīng)遠(yuǎn)小于去年。2021年品牌開發(fā)商工程集體面世，但整體情況來看價升量跌，銷售普遍一般，值得警惕。項(xiàng)目所屬板塊項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品類型均價面市情況占地建面獨(dú)棟聯(lián)排綠洲悠山美地機(jī)場區(qū)板塊80024.7聯(lián)排——6000開盤銷售56套富力仙湖國際機(jī)場區(qū)板塊377獨(dú)棟、精裝聯(lián)排110009500至09年9月預(yù)計銷售20套金地長青灣渾南板塊2240聯(lián)排、高層——9000——中海龍灣渾南板塊4.57.5雙拼——9000開盤銷售14套華潤橡樹灣北部板塊4490聯(lián)排————推遲到明年５月上市首創(chuàng)琥珀灣棋盤山板塊2315雙拼、聯(lián)排——7000開盤銷售10套2021年新入市工程情況一覽：多為品牌開發(fā)商開發(fā)，位置佳、工程產(chǎn)品檔次高；價格有較大拉升，入市銷量反響平淡，業(yè)績較差。均價論證一：沈陽別墅市場平均價格走勢分析沈陽別墅市場價格連年穩(wěn)中有升，即便2021年仍保證了17%的增長，2021年隨著保利、中海、富力、首創(chuàng)、華潤等一系列品牌開發(fā)商進(jìn)駐沈陽別墅市場，價格上升達(dá)22%。桑堤亞納萬科蘭喬圣菲億達(dá)玖墅保利十二橡樹莊園沈棋路奧林匹克花園三期東高路棋盤山中央別墅區(qū)競品分布圖市區(qū)首創(chuàng)琥珀灣中旅國際小鎮(zhèn)新希望·麗城本區(qū)域參考工程概況：項(xiàng)目建面（萬平）占地（萬平）容積率目前推貨主力戶型最新均價累計銷售率萬科蘭喬圣菲8.75350.26四期獨(dú)棟：393—1112㎡共9套：聯(lián)排：253—277㎡，共5套獨(dú)棟180000聯(lián)排10000080%奧園三期18280.433.3期獨(dú)棟：320-500平共6棟聯(lián)排：260-300平10套獨(dú)棟15000聯(lián)排680060%首創(chuàng)琥珀灣15230.6511月開盤雙拼：337平、345㎡聯(lián)排：210—300㎡雙拼16000聯(lián)排7500售出12套中旅國際小鎮(zhèn)1501880.8一期雙拼：260—469㎡聯(lián)排：279-300㎡雙拼12000聯(lián)排6500——桑堤亞納7150.5二期尾貨——獨(dú)棟：8000—10000聯(lián)排：650090%唯美十方4.7523二期獨(dú)棟:609㎡-780㎡獨(dú)棟：13000—2000090%方迪山莊4160.25一期售罄————100%清韻百園451570.29獨(dú)棟：445-495㎡；雙拼：256-462㎡；聯(lián)排：300㎡左右；均價：7000元/平——沈陽碧桂園1701101.48二期雙拼：310—610㎡聯(lián)排：210—328㎡均價600096%保利十二橡樹莊園10.9250.38一期獨(dú)棟：285—390㎡聯(lián)排220_280㎡——區(qū)域內(nèi)在售工程容積率集中在04.3—1.48，純別墅社區(qū)為萬科蘭喬圣菲、唯美十方；獨(dú)棟面積集中在400—800㎡，聯(lián)排面積集中在250—300㎡。保利十二橡樹莊園容積率僅0.38中小戶型純別墅社區(qū)，工程優(yōu)勢明顯區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品概況：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排其他備注萬科蘭喬圣菲390—600㎡——253—277㎡——純別墅社區(qū)奧園三期290-317㎡——238—270㎡疊拼、洋房、高層混合社區(qū)首創(chuàng)琥珀灣——337—345㎡210—250㎡社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有洋房產(chǎn)品洋房別墅社區(qū)中旅國際小鎮(zhèn)260—469㎡279-300㎡洋房、小高層混合社區(qū)唯美十方609-780㎡——未上市——純別墅社區(qū)清韻百園445-495㎡256-462㎡300㎡洋房洋房別墅社區(qū)保利十二橡樹莊園285—390㎡268-272220_280㎡——純別墅社區(qū)獨(dú)棟：4個工程在售獨(dú)棟，獨(dú)棟面積集中在400—800㎡，唯一面積沖突工程奧園3期，上月推出市場接受度差，僅售出一套；琥珀灣雙拼產(chǎn)品具有分流獨(dú)棟特征，同時面積有較大相似性應(yīng)作獨(dú)棟竟品處理。聯(lián)排：5個工程在售聯(lián)排，主力面積集中在250—300㎡，新推工程琥珀灣向市場補(bǔ)充了210—250㎡產(chǎn)品。保利十二橡樹莊園獨(dú)棟補(bǔ)充市場空白聯(lián)排處于熱銷產(chǎn)品，面臨競爭較大區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品單價：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排均價消化率均價/消化率均價消化率萬科蘭喬圣菲18000—20000剩5套——10000剩奧園三期15000剩6棟——6800剩5個首創(chuàng)琥珀灣————均價：16000，剩3套端戶8300，中間戶6800端戶消化7套中旅國際小鎮(zhèn)————120006500唯美十方15000剩？——————清韻百園12000剩3套72006300約40套保利十二橡樹莊園——————————獨(dú)棟：市場上均價在15000—20000元〔含琥珀灣雙拼〕，實(shí)際回收集中在15000—16000元；雙拼均價在12000-16000元；由于兩個工程沒有獨(dú)棟產(chǎn)品，故此處雙拼價格亦應(yīng)作為獨(dú)棟定價參考。聯(lián)排均價在6500—11000元，實(shí)際回收均價集中在6500—7500元。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總價：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排區(qū)間消化率區(qū)間/消化率區(qū)間消化率萬科蘭喬圣菲570—2400萬剩5套——230—310萬剩奧園三期460—560萬剩6棟——170-220萬剩5個首創(chuàng)琥珀灣————550—600萬端戶，190萬中間戶150萬端戶消化7套中旅國際小鎮(zhèn)————310-560萬180-200萬唯美十方800-1650萬剩4套——————清韻百園剩3套約40套保利十二橡樹莊園——————————獨(dú)棟：區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟總價在460—2400萬之間，總價幅度較大，主力集中在460—800萬〔含琥珀灣雙拼〕。雙拼總價在310萬-600萬；聯(lián)排產(chǎn)品總價在170萬—310萬，主力集中在180—220萬。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品消化速度：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排萬科蘭喬圣菲目前僅剩5套，為樣板間和無預(yù)售許可房源?！刂聊壳笆Ｓ?套，在提升價格的基礎(chǔ)上銷量較去年上升。奧園三期9.27開盤開盤僅售1套——28套售出22套首創(chuàng)琥珀灣——售出5套10.17開盤開盤售出10套中旅國際小鎮(zhèn)——————唯美十方銷售周期較長上半年8折促銷——未上市清韻百園剩余獨(dú)棟，開盤后一直未售出————保利十二橡樹莊園——————————獨(dú)棟：區(qū)域內(nèi)萬科去貨較快，保利十二橡樹莊園獨(dú)棟產(chǎn)品均為中小戶型，加之目前市場上缺少吸引客戶關(guān)注的獨(dú)棟，預(yù)計獨(dú)棟銷售情況明顯優(yōu)于市場現(xiàn)狀。聯(lián)排：鑒于琥珀灣開盤的慘淡和奧園全年只推一次盤的根底上，應(yīng)提高警惕，尤其是客戶對于中間戶的排斥和購置別墅的理性應(yīng)有充分準(zhǔn)備。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品園林景觀與建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格綠化率社區(qū)園林萬科蘭喬圣菲南加州傳教士風(fēng)格80%半山坡地景觀；室外泳池；觀景臺；三條沖谷溝外加一直上百種名貴樹種形成獨(dú)有森里別墅。奧園三期西班牙地中海風(fēng)格40%入口處大面積休閑廣場，水景廣場首創(chuàng)琥珀灣德式風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格—園區(qū)擁兩片3萬平方米天然清澈內(nèi)湖，南側(cè)直接眺望母親河—渾河中旅國際小鎮(zhèn)意式風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格60%園區(qū)內(nèi)打造10萬平意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)景觀；5萬平天鵝湖如鏡似夢；350米長濱水景觀帶別具風(fēng)情。唯美十方北美風(fēng)格88%園區(qū)內(nèi)泉水依靠獨(dú)有的坡地地形在園區(qū)內(nèi)匯集成一個6000㎡天然濕地湖及湖底的上水泉，賦予了園區(qū)天然的靈性。清韻百園中式風(fēng)格70%中式園林景觀，亭臺閣榭，風(fēng)格獨(dú)特。保利十二橡樹莊園新英格蘭風(fēng)格49%4000平中央水系貫穿整個園區(qū)區(qū)域內(nèi)工程建筑風(fēng)格各式各樣，綠化率集中高達(dá)在60%—80%，園區(qū)景觀設(shè)計多以景觀湖為主，但從展示效果來說，萬科效果最為明顯和受市場客戶認(rèn)可對我工程后期提出很高的展示要求。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品消化速度：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排萬科蘭喬圣菲剩5套——剩余10套奧園三期9.27開盤開盤僅售1套——28套售出22套首創(chuàng)琥珀灣——10.17開盤開盤售出3套10.17開盤開盤售出7套中旅國際小鎮(zhèn)——————唯美十方銷售周期較長上半年8折促銷——未上市清韻百園剩余獨(dú)棟，開盤后一直未售出————保利十二橡樹莊園——————————區(qū)域內(nèi)工程銷售狀況一般，萬科全年銷售近6億元，成為區(qū)域內(nèi)毫無爭議的霸主。預(yù)計明年的5月份和10月份棋盤山中央別墅區(qū)將迎來兩次大規(guī)模集中別墅上市。新希望置業(yè)：棋盤山區(qū)域內(nèi)600余畝土地上規(guī)劃建設(shè)20余萬平方米的高檔住宅，總投資20億元，產(chǎn)品類型富有西班牙風(fēng)情的高端豪宅或聯(lián)排別墅的創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品。〞棋盤山工程占地667畝，容積率僅為0.6預(yù)計新入市工程：城建一品工程、新希望麗城、龍湖輝山工程、杭州置業(yè)工程、首創(chuàng)銀河灣工程、世貿(mào)滿堂村工程、佳兆業(yè)輝山工程、恒基兆業(yè)工程物業(yè)管理與社區(qū)效勞項(xiàng)目/類別社區(qū)配套物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/平/月）萬科蘭喬圣菲雙會所設(shè)計，服務(wù)項(xiàng)目包含：室內(nèi)泳池;桌球館;棋牌室;閱覽室;健身房;餐廳等。萬科物業(yè)5.0奧園三期6,100㎡運(yùn)動主題會所；室內(nèi)泳池;壁球館;桌球館;棋牌室;閱覽室;健身房;多功能宴會廳;餐廳等奧園物業(yè)3.00首創(chuàng)琥珀灣規(guī)劃有商業(yè)街、會所等配套設(shè)施未定未定中旅國際小鎮(zhèn)6萬平米歐陸風(fēng)情旅游商業(yè)街，行政中心、星級酒店、婚慶教堂、生活會館、大型超市、文化體育會所、演藝中心、文化廣場、天鵝湖、大型學(xué)校、濱水商業(yè)街等，定位于“棋盤山核心配套區(qū)”港中旅物業(yè)3.00唯美十方6000平方米專屬名流會館集商務(wù)聚會、休閑娛樂、時尚運(yùn)動、住宿餐飲于一體。億達(dá)物業(yè)3.8清韻百園商業(yè)街宋街內(nèi)，打造面積2000平米皇家溫泉養(yǎng)生中心；皇家狩獵場；私家高爾夫球場第一太平戴維斯2.5—3.5保利十二橡樹莊園1900平私人尊享會所，保利物業(yè)3.2/3.8區(qū)域內(nèi)工程物業(yè)均為工程公司自有物業(yè)，除清韻百園外，無國際知名物業(yè)公司參加，從客戶的認(rèn)可度來說，物業(yè)水平較低是導(dǎo)致客戶部購置的一個重要原因，萬科的熱銷也證明了這一點(diǎn)，對我司后期的物業(yè)體系提出了參考。別墅市場小結(jié)：沈陽市別墅市場：相較全國別墅區(qū)比較，沈陽傳統(tǒng)五大別墅板塊無江河湖海景、高山、高爾夫等稀缺資源，高端客戶吸納性弱；棋盤山中央別墅區(qū)占據(jù)國家級4A景區(qū)資源，板塊優(yōu)勢明顯。2021年，國內(nèi)大品牌開發(fā)商別墅工程先后面市，對沈陽市別墅整體價格拉升達(dá)22%，但價升量跌。棋盤山板塊預(yù)判：棋盤山別墅區(qū)明年進(jìn)入爆炸式的集中供貨期，十大品牌開發(fā)商工程集中上市。明年上市工程容積率較高，絕大多數(shù)為洋房和別墅混合社區(qū)。獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺性明顯，升值空間較大。鑒于競爭加劇和缺少標(biāo)桿性產(chǎn)品拉動，預(yù)計明年價格維持2021年水平根底上，小幅上升；稀缺的獨(dú)棟產(chǎn)品價格拉升幅度較大。建筑風(fēng)格集中在西班牙風(fēng)格和北美風(fēng)格上，園林展示效果影響力因素明顯。物業(yè)效勞和品牌價值營造同樣決定產(chǎn)品的銷售狀況競品市場將棋盤山定義為第二居所。工程2021年?duì)I銷回憶項(xiàng)目一期產(chǎn)品概況2021年銷售情況總結(jié)2021年?duì)I銷難點(diǎn)匯總工程總占地252573.78㎡；總建面約109000㎡；總戶數(shù)約388戶；分兩期開發(fā)；一期占地106992.22㎡，共計175戶；容積率0.38；綠化率49.26%；綠化面積約12.5萬平方米；建筑密度20.2%

項(xiàng)目一期產(chǎn)品概況：產(chǎn)品概況-獨(dú)棟獨(dú)棟戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比A390514.3%195017.1%B341720%238721%C332720%232420.4%D326411.4%130411.5%E2851234.3%342030%獨(dú)棟區(qū)聯(lián)排區(qū)聯(lián)排戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比V1220-2231913.6%421812.4%V2230-2362316.4%538215.8%V62462417.1%590417.4%V8279-2882417.1%681620%L2321913.6%440813%M221-2261913.6%423712.5%Q279-28242.9%11243.3%R226-23064.3%13684%雙拼268/27221.4%5401.6%2021年銷售情況總結(jié)總體貨量套數(shù)面積金額18848955銷售情況套數(shù)面積金額14235341.27428306907剩余貨量套數(shù)面積金額4611766.1102526640一、一期剩余聯(lián)排產(chǎn)品情況：一期剩余聯(lián)排產(chǎn)品位置分布一期總計推貨188套，近兩個月的推廣情況下銷售142套，消化率76%，銷售金額達(dá)4.7億元。剩余貨量全部為聯(lián)排產(chǎn)品，多為南向入戶中間戶V8戶型。2021年?duì)I銷難點(diǎn)匯總2021年沈陽別墅市場〔尤其是棋盤山中央別墅區(qū)〕集中放量，競爭異常劇烈。2021年別墅工程競爭轉(zhuǎn)化為品牌力、展示力、性價比等綜合實(shí)力的競爭。2021別墅市場受多重因素影響，掌握成熟有利的推廣時機(jī)尤為重要。宏觀戰(zhàn)略進(jìn)攻戰(zhàn)略防守戰(zhàn)略?兵家。戰(zhàn)略篇?“軍事活動分為進(jìn)攻和防御兩種形式〞選自?戰(zhàn)爭論?卡爾·菲利普·戈特弗里德·馮·克勞塞維茨〔1780～1831年〕，德國軍事理論家和軍事歷史學(xué)家防御策略進(jìn)攻策略戰(zhàn)爭講究“攻守平衡〞。本案中：以攻搶占市場先機(jī)；以守奠定根底、穩(wěn)定大局。?兵家。戰(zhàn)略篇?前言：2021年是保利十二橡樹莊園進(jìn)入純別墅工程運(yùn)營第二年，工程短短一年內(nèi)將經(jīng)歷一個工程由“品質(zhì)升級年，形象落地年〞到“工程成熟年，收獲年〞的過渡，要處理好工程各環(huán)節(jié)運(yùn)作節(jié)奏。2021年保利十二橡樹莊園運(yùn)作過程中，鑒于工程獨(dú)有稀缺性〔棋盤山中央別墅區(qū)核心區(qū)位、珍罕產(chǎn)品設(shè)計、一流品牌價值、一定客戶根底〕，可適度跳出市場，從自身工程出發(fā)，完善產(chǎn)品，優(yōu)化推廣。2021年保利是保利地產(chǎn)高端物業(yè)的關(guān)鍵年，保利十二橡樹莊園運(yùn)作關(guān)乎其他工程的開展，具有搶占高端市場份額的“橋頭堡作用〞，營銷要立足于“大保利〞戰(zhàn)略高度，高舉高打，創(chuàng)造成績的同時，實(shí)現(xiàn)高端別墅品牌形象落地！何謂“進(jìn)攻戰(zhàn)略〞？歷史充分充分證明：即使是最喜歡進(jìn)攻的統(tǒng)帥，也仍然認(rèn)為防御是較強(qiáng)的作戰(zhàn)形式?！?戰(zhàn)爭論?〔德〕克勞塞維茨【釋義】：2021年進(jìn)攻戰(zhàn)略表達(dá)在站在保利地產(chǎn)品牌高度，采取主動的營銷推廣，以最大化贏得高端市場份額?！灸繕?biāo)】：出色完成2021年度8億元最大化實(shí)現(xiàn)工程產(chǎn)品溢價搶占高端市場〞橋頭堡〞【要點(diǎn)】：步步為營，穩(wěn)扎穩(wěn)打；文化先行，品牌為重；立足頂端，精準(zhǔn)打擊；何謂“防守戰(zhàn)略〞？歷史充分充分證明：即使是最喜歡進(jìn)攻的統(tǒng)帥，也仍然認(rèn)為防御是較強(qiáng)的作戰(zhàn)形式?！?戰(zhàn)爭論?〔德〕克勞塞維茨【釋義】：2021年防御戰(zhàn)略表達(dá)在站在保利地產(chǎn)品牌高度，采取主動的品質(zhì)優(yōu)化，效勞升級，管理細(xì)化，以最完美的實(shí)現(xiàn)高端品牌落地。【要點(diǎn)】：深入市場，專業(yè)細(xì)致；突出亮點(diǎn)，優(yōu)化細(xì)節(jié)；嚴(yán)控流程，杜絕落差；【目標(biāo)】：

產(chǎn)品規(guī)劃，領(lǐng)先市場；完美展示，贏得客戶順利交樓，樹立口碑?兵家。戰(zhàn)法篇?靈攻法巧御法進(jìn)攻戰(zhàn)略三大目標(biāo)出色完成年度任務(wù)最大化的產(chǎn)品溢價搶占高端市場份額銷售策略開盤策略產(chǎn)品現(xiàn)狀推貨策略價格策略產(chǎn)品現(xiàn)狀—一期余貨一、一期剩余聯(lián)排產(chǎn)品情況：一期剩余聯(lián)排產(chǎn)品位置分布套數(shù)面積單價總計金額4711766.18713.732102526640一期剩余聯(lián)排為后期消化阻力，應(yīng)搭配獨(dú)棟巧妙消化一期聯(lián)排難度在于臨近沈棋路產(chǎn)品與南向V8戶型產(chǎn)品現(xiàn)狀—二期新品二期聯(lián)排二期獨(dú)棟樓號建筑類別戶數(shù)合計012C*43獨(dú)棟4314313.41012B*20獨(dú)棟206534012A*9獨(dú)棟93512.7015A*19獨(dú)棟196480.9015B*25獨(dú)棟257083.75015C*23獨(dú)棟236563.28503#*3四聯(lián)排122732.13523*2三聯(lián)排61374.4506#*1五聯(lián)排51149.65500#*2五聯(lián)排102508.54501#*2雙拼41105.96528#*2三聯(lián)排61524二期合計151棟18254882.72一期合計70棟17547260.39總體合計

357102143.12021年市場熱度走勢圖第一次集中推廣第二次集中推廣第三次集中推廣持續(xù)熱銷期4月中6月中9月中12月1月春節(jié)4月中旬強(qiáng)力熱銷目的：提早入市搶占市場先機(jī)通過新品聚焦市場關(guān)注目標(biāo)：再現(xiàn)搶購熱潮形成焦點(diǎn)策略：釋放二期獨(dú)棟入市新聞吸納客戶關(guān)注；價格小幅增長10%，通過高性價比，優(yōu)化產(chǎn)品組合形成熱銷。推出產(chǎn)品次優(yōu)組合區(qū)6月中旬延續(xù)熱銷目的：最大化吸納市場客源通過園林展示再次聚焦目標(biāo)：延續(xù)熱銷勢頭策略：推出產(chǎn)品次優(yōu)組合區(qū)價格小幅增長10%，通過高性價比，優(yōu)化產(chǎn)品組合形成熱銷。4月中旬強(qiáng)力熱銷目的：提早入市搶占市場先機(jī)通過新品聚焦市場關(guān)注目標(biāo)：再現(xiàn)搶購熱潮形成焦點(diǎn)策略：釋放二期獨(dú)棟入市新聞吸納客戶關(guān)注；價格小幅增長10%，通過高性價比，優(yōu)化產(chǎn)品組合形成熱銷。9月中旬沖刺熱銷目的：全面沖刺全年目標(biāo)成熟園區(qū)、業(yè)主促成熱銷目標(biāo)：二期根本銷售完畢策略：老帶新、新帶新價格根本持平，通過高性價比，優(yōu)化產(chǎn)品組合形成熱銷。推出產(chǎn)品最優(yōu)區(qū)10—12月持續(xù)熱銷目的：全面沖刺全年目標(biāo)成熟園區(qū)、業(yè)主促成熱銷目標(biāo)：工程根本銷售完畢策略：老帶新、新帶新價格根本持平，通過高性價比，優(yōu)化產(chǎn)品組合形成熱銷。消化剩余尾貨第一次推貨第二次推貨第三次推貨二期推貨分布圖第一次集中推廣第二次集中推廣第三次集中推廣持續(xù)熱銷期4月中6月中9月中12月1月春節(jié)第一次推貨第三次推貨第二次推貨一次推貨：獨(dú)棟，32棟，占比25.5%；雙拼1棟，聯(lián)排3棟。二次推貨：純獨(dú)棟，41棟，占比32.5%。三次推貨：獨(dú)棟，53棟，占比42%；雙拼1棟，聯(lián)排7棟。一次推貨以獨(dú)棟為主，迅速入市，搶占客源；搭配少量聯(lián)排，價格標(biāo)桿，帶動一期聯(lián)排產(chǎn)品走貨。確保初次熱銷！純獨(dú)棟產(chǎn)品面市，持續(xù)沖擊市場，延續(xù)熱銷勢頭。制造聯(lián)排稀缺性。視前期情況將剩余獨(dú)棟〔包含樓王〕，和剩余聯(lián)排推出，借勢熱銷。三次推貨價格策略變化第一次集中推廣第二次集中推廣第三次集中推廣持續(xù)熱銷期4月中6月中9月中12月1月春節(jié)獨(dú)棟產(chǎn)品呈現(xiàn)明顯稀缺性，具有溢價空間鑒于之前已經(jīng)漲點(diǎn)的情況下漲5%—10%；聯(lián)排具有標(biāo)桿效應(yīng)漲5%—10%.鑒于前次熱銷，獨(dú)棟漲10%，；聯(lián)排繼續(xù)上漲8%—12%鑒于前次熱銷，獨(dú)棟漲10%，；聯(lián)排繼續(xù)上漲8%—12%剩余產(chǎn)品屬于位置一般或者尾貨產(chǎn)品，價格為持平衡。進(jìn)攻戰(zhàn)略三大目標(biāo)出色完成年度任務(wù)最大化的產(chǎn)品溢價搶占高端市場份額銷售策略推廣策略開盤策略產(chǎn)品組合推貨策略價格策略市場反響客戶研究媒介選擇推廣主題SP策略外展策略SP研究SP策略階段執(zhí)行外展策略階段執(zhí)行推廣渠道研究——已成交客戶分析獲知工程渠道(全部客戶數(shù)據(jù))一期成交業(yè)主主要通過報紙廣告、朋友介紹、路過了解工程信息主要渠道。對推廣借鑒意義：配合開盤等重大活動節(jié)點(diǎn)針對性投放報紙。〔主要為遼沈晚報、沈陽日報、華商晨報〕加強(qiáng)對與老帶新、新帶新利用頻率路過客戶占26%，占據(jù)沈棋路核心區(qū)位，力爭做好園區(qū)入口的園林美化工程已成交客戶居住區(qū)域分析客戶主要集中在沈河區(qū)、和平區(qū)、鐵西區(qū)和皇姑區(qū)等四個老城區(qū)外地客戶占比為9%，本市客戶占比為91%。已成交客戶年齡分析一期成交業(yè)主主要集中在40—45和40—45之間，比重分別高達(dá)36%和35%；

35歲以下客戶僅占到5%成交客戶教育程度(局部客戶數(shù)據(jù))一期已成交業(yè)主本科以上學(xué)歷占到80%客戶教育程度較高，對工程推廣的文化性要求交高。成交客戶工作單位性質(zhì)(局部客戶數(shù)據(jù))民營\私營企業(yè)\個體經(jīng)營是目前成交客戶主要工作性質(zhì)，占整體的64%成交客戶日常喜愛購物的場所(局部客戶數(shù)據(jù))已成交客戶日常喜愛的購物場所主要集中在卓展占到總體52%，其次是太原街占到25%。成交客戶興趣愛好(局部客戶數(shù)據(jù))已成交客戶興趣愛好主要集中在運(yùn)動健身、時尚購物、旅游、美食和交友聚會上，已成交客戶營銷推廣啟示一期成交業(yè)主主要通過報紙廣告、朋友介紹、路過了解工程信息主要渠道?？蛻糁饕性谏蚝訁^(qū)、和平區(qū)、鐵西區(qū)和皇姑區(qū)等四個老城區(qū)，外地客戶占比為9%，本市客戶占比為91%。一期成交業(yè)主主要集中在40—45和40—45之間，比重分別高達(dá)36%和35%；35歲以下客戶僅占到5%一期已成交業(yè)主本科以上學(xué)歷占到80%客戶教育程度較高，對工程推廣文化性要求交高民營\私營企業(yè)\個體經(jīng)營是目前成交客戶主要工作性質(zhì)，占整體的64%已成交客戶日常喜愛的購物場所主要集中在卓展占到總體52%，其次是太原街占到25%。沈陽別墅工程營銷推廣反思與借鑒項(xiàng)目名稱所屬板塊主推廣語主訴求萬科蘭喬圣菲棋盤山境界所在人杰在領(lǐng)袖的生存境界首創(chuàng)琥珀灣棋盤山典藏的藝術(shù)流動的優(yōu)雅德式建筑的藝術(shù)魅力奧林匹克花園棋盤山棋盤山麓首席千畝山地別墅社區(qū)大型山地別墅社區(qū)中旅國際小鎮(zhèn)棋盤山真正的小鎮(zhèn)，是可以生活的！意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)富力仙湖國際機(jī)場區(qū)觀湖觀墅觀世界園區(qū)景觀湖中海龍灣渾南和平墅王城市臻藏長白島地王金地長青灣湖南濱河濱湖濱天下臨渾河，園區(qū)景觀湖泰贏九如溪谷沈北九九如一院，院院花滿堂中式庭院，溪谷花草市場工程推廣多圍繞產(chǎn)品自然屬性炒作，缺少人文文化包裝保利十二橡樹莊園源自世界名著?飄?，為工程增添了獨(dú)特的文化內(nèi)涵沈陽別墅工程營銷推廣反思與借鑒項(xiàng)目名稱所屬板塊推廣方式效果萬科蘭喬圣菲棋盤山側(cè)重“事件營銷”，雜志，戶外廣告牌三種形式，另外展“事件營銷”，戶外廣告牌效果明顯首創(chuàng)琥珀灣棋盤山主要側(cè)重報紙、短信；另戶外、小眾活動、外展客戶積累較少；客戶誠意度低奧林匹克花園棋盤山主要通過《沈城樓市》、路過推廣無規(guī)劃，效果差中旅國際小鎮(zhèn)棋盤山主要通過報紙、短信和小眾活動效果一般富力仙湖國際機(jī)場區(qū)主要通過報紙、雜志、短信和小眾活動效果一般中海龍灣渾南主要通過報紙、雜志、短信和小眾活動效果一般金地長青灣湖南主要通過短信和小眾活動效果一般泰贏九如溪谷沈北主要通過報紙、雜志、短信和持續(xù)的小眾活動效果明顯沈陽別墅市場工程采用的推廣方式較為單一，缺少高品質(zhì)策略，推廣效果一般萬科定位沈陽頂尖別墅工程，所采用的四種營銷手段具有明顯的示范意義。強(qiáng)調(diào)“領(lǐng)袖〞的示范作用，善于通過事件造勢；定向雜志；萬科在太原街和五愛街等黃金地段長時間戶外展示；重要節(jié)點(diǎn)于卓展巡展。推廣方向源自1861，獨(dú)立莊園世襲領(lǐng)地工程屬性?飄?來北美莊園文化稀有獨(dú)棟產(chǎn)品中央別墅區(qū)保利品牌溯源，1861年，北美獨(dú)立精神元素獨(dú)立源自1861，北美獨(dú)立莊園獨(dú)立莊園，唯世襲渠道選擇體系戶外廣告牌DM現(xiàn)場報廣外展網(wǎng)絡(luò)雜志現(xiàn)場在形象樹立期和開盤前持續(xù)的炒作，樹立工程的市場認(rèn)知，傳達(dá)產(chǎn)品優(yōu)勢并通過密集式引爆市場，引起全城關(guān)注，帶動客戶期待別墅工程的營銷中，戶外廣告牌、路旗、及工程周邊的指引系統(tǒng)尤為重要，同時對于區(qū)域客戶的攔截和重點(diǎn)區(qū)域的形象展示將成為客戶到訪的重要途徑別墅工程的現(xiàn)場展示與營銷包裝成為客戶獲知工程并決定購置的關(guān)鍵因素，這所謂別墅營銷“決戰(zhàn)現(xiàn)場〞！具體來說是高端雜志和專業(yè)行業(yè)雜志，是群眾媒體中的高端資源，通過更有針對性的群眾傳播，樹立形象，傳遞產(chǎn)品信息，促成客戶到訪DM是在屢次SP活動和外展以及定向客戶拓展過程中與客戶交流、溝通的重要媒介！網(wǎng)絡(luò)成為大城市高端客戶了解工程的一種重要途徑，通過工程網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站等傳遞形象、產(chǎn)品信息、迅速便捷。別墅工程現(xiàn)場展示尤為重要，在現(xiàn)場不能實(shí)現(xiàn)銷售時，前期客戶儲藏和形象展示的重?fù)?dān)就落在外展“肩上〞輔助性渠道主要推廣渠道別墅營銷中的SP活動特點(diǎn)：〔以京、連、沈三地?zé)徜N工程為例〕1、活動頻次。京連兩地?zé)徜N工程各種小眾活動更為頻繁。一般一個月一次主題活動，同時輔以1—2個業(yè)主活動。沈陽一地2021年多個工程長時間無營銷活動，人氣指數(shù)差距較大。2、活動檔次。沈陽絕大多數(shù)工程依賴業(yè)主舉辦活動，多為小型體驗(yàn)式活動；針對圈層的活動只有車友會和高爾夫球比賽，除此之外即為工程進(jìn)度相關(guān)聯(lián)的個別小型營銷活動，如園林樣板間或者會所開放體驗(yàn)活動。3、活動分類。沈陽市別墅工程促銷活動主要分為三種：營銷節(jié)點(diǎn)型、客戶開拓型和客戶保溫型。具體例如，園林樣板間或者會所開放體驗(yàn)活動；紅酒品鑒；名車試駕；高爾夫球賽或是體驗(yàn)；音樂會；舞會；情人節(jié)、婦女節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)等節(jié)日促銷；奢侈品展；化裝美容；節(jié)日PARTY;旅游；各種論壇等。缺乏高端圈層營銷活動。4、參與人群及效果。參加者無法保證是理想客戶；針對性較差；圈層性差。SP活動沈陽：案例一：胡潤參加遼沈晚報在蘭喬圣菲舉辦名家對話2021年3月12日，胡潤參加遼沈晚報在蘭喬圣菲舉辦名家對話。當(dāng)晚參加晚宴的總計12人，其中8位是沈陽的富豪，雖然沒有登上胡潤百富榜，但是擁有的財富應(yīng)該已經(jīng)越過7億元的門檻。品牌推介會業(yè)主生日會名流生活品鑒會游香港迪斯尼與媒體共同炒作瞄準(zhǔn)商界領(lǐng)袖行業(yè)精英政府高官企業(yè)高管案例二：泰贏九如溪谷抓住營銷節(jié)點(diǎn)和老業(yè)主資源，頻繁舉辦小眾體驗(yàn)活動，取得良好效果，對銷售帶動性強(qiáng)，使得九如溪谷在2006年、2007年均實(shí)現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績。別墅營銷經(jīng)典活動案例：SP活動策略SP活推廣周期〔1.5—3個月〕=1，大事件+1-2,活動聚焦社會關(guān)注制造熱銷氣氛定期回饋業(yè)主定向人群推廣外展麗都喜來登酒店地點(diǎn)一卓展購物中心地點(diǎn)二萬豪國際酒店地點(diǎn)三中興百貨購物中心地點(diǎn)四沈陽新世界購物中心地點(diǎn)五美美百貨購物中心地點(diǎn)六品牌展示櫥窗禮儀接待區(qū)外圍文化長廊會客洽談區(qū)保利的品牌資料〔成長經(jīng)歷、理念、成就等〕保利的代表工程展示超薄液晶電視短片循環(huán)播放接待桌、椅單體模型區(qū)域模型茶水/咖啡立式廣告展板保利ＬＯＧＯ展板花卉等展示工程特色的植物高檔圓桌、椅戶型圖樓書宣傳手冊保利會申請表茶水/咖啡展示區(qū)布置全景展示區(qū)樓梯模型各種物料單體戶型模型形象展示資料：畫冊、雜志等工程LOGO欣賞影片區(qū)域沙盤圖品牌墻巡展期間活動配合：〔1〕、參展地點(diǎn)工程樓書和DM派發(fā)〔2〕、?亂世佳人?經(jīng)典影視劇播放〔3〕、?亂世佳人?問世70周年紀(jì)念系列展〔4〕、周六、日精美紀(jì)念品限量發(fā)放活動〔5〕、“情暖中秋，千里寄思〞親情寄語贏取萬寶龍金筆活動〔6〕、人人都是銷冠的賣場大比拼活動階段執(zhí)行策略：第一次集中推廣第二次集中推廣第三次集中推廣持續(xù)熱銷期4月中6月中9月中12月1月春節(jié)4月中旬強(qiáng)力熱銷6月中旬延續(xù)熱銷期間節(jié)點(diǎn)：6月中旬房交會園林展示區(qū)開放階段主題：獨(dú)立引領(lǐng)世界4月中旬強(qiáng)力熱銷期間節(jié)點(diǎn)：3月中旬房交會4月初樣板間開放階段主題：2010，新《獨(dú)立宣言》9月中旬沖刺熱銷期間節(jié)點(diǎn)：9月中旬秋季房交會階段主題：《飄》與獨(dú)立精神10—12月持續(xù)熱銷期間節(jié)點(diǎn)10月底一期交樓階段主題獨(dú)立莊園，唯世襲第一次集中推廣第二次集中推廣第三次集中推廣持續(xù)熱銷期4月中6月中9月中12月1月春節(jié)4月中旬強(qiáng)力熱銷4月中旬強(qiáng)力熱銷期間節(jié)點(diǎn)：3月中旬房交會4月初樣板間開放階段主題：2021，新?獨(dú)立宣言?階段任務(wù)：1月份開始，穩(wěn)步釋放獨(dú)棟加推信息，進(jìn)行推廣，主要通過軟文炒作和外展的形式，通過壓縮加推量和穩(wěn)步推廣，再次制造熱銷場面。媒介選擇：系列軟文炒作硬廣〔3月中旬密集推出〕外展〔利用兩節(jié)期間大批高端客戶來沈，截留客戶〕。事件引爆第一次集中推廣第二次集中推廣第三次集中推廣持續(xù)熱銷期4月中6月中9月中12月1月春節(jié)6月中旬延續(xù)熱銷期間節(jié)點(diǎn)：6月中旬房交會園林展示區(qū)開放階段主題：獨(dú)立引領(lǐng)世界階段任務(wù)：借勢首次熱銷和園林展示區(qū)開放，再次展開攻勢，消化前期關(guān)注為實(shí)現(xiàn)購房的客戶。媒介選擇：硬廣〔5月中旬密集推出；遼沈和沈日〕SP小眾活動巡展〔五一期間〕高端雜志投放第一次集中推廣第二次集中推廣第三次集中推廣持續(xù)熱銷期4月中6月中9月中12月1月春節(jié)9月中旬沖刺熱銷期間節(jié)點(diǎn)：9月中旬房交會階段主題：?飄?與獨(dú)立精神階段任務(wù)：經(jīng)過3個月密集蓄勢，將二期剩余產(chǎn)品主力包裝上市，再次制造熱銷。媒介選擇：硬廣〔8月中旬密集推出；遼沈和沈日〕SP小眾活動巡展〔十一期間前〕高端雜志投放?卓展?雙月刊，?航空財富?月刊第一次集中推廣第二次集中推廣第三次集中推廣持續(xù)熱銷期4月中6月中9月中12月1月春節(jié)10—12月持續(xù)熱銷期間節(jié)點(diǎn)10月底一期交樓階段主題獨(dú)立莊園，唯世襲階段任務(wù)：媒介選擇：硬廣〔5月中旬密集推出；遼沈和沈日〕SP小眾活動巡展〔五一期間〕高端雜志投放?卓展?雙月刊，?航空財富?月刊防守戰(zhàn)略三大根底產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場順利交樓贏得口碑高端形象品牌落地防守戰(zhàn)略三大根底產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場順利交樓贏得口碑高端形象品牌落地產(chǎn)品規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品優(yōu)化園區(qū)規(guī)劃1、環(huán)形島設(shè)計各地頂級別墅均有均冠以山景、湖景、江景、海景、高爾夫等稀缺資源，考慮工程實(shí)地情況，對二期進(jìn)行環(huán)形島設(shè)計，增強(qiáng)產(chǎn)品的稀缺性和獨(dú)特設(shè)計。2、半封閉網(wǎng)球場為彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)配套缺陷，在原來規(guī)劃室外休閑區(qū)增設(shè)室外網(wǎng)球場。3、高爾夫練習(xí)場為彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)配套缺陷，在原來規(guī)劃室外休閑區(qū)增設(shè)高爾夫練習(xí)場。產(chǎn)品優(yōu)化1、戶型方面V8戶型為南向入戶中間戶型，設(shè)計合理性缺乏，建議縮小開間，將戶型面積為降為240—260平2、附加值方面建議二期做精裝花園贈送，為二期產(chǎn)品溢價，奠定根底。建議583#02戶型頂層做更改，需要增加贈送面積。3、材質(zhì)方面由于北方氣候因素影響建議窗結(jié)構(gòu)條型窗、弧型窗等盡量擴(kuò)大，增加采光防守戰(zhàn)略三大根底產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場順利交樓贏得口碑高端形象品牌落地產(chǎn)品規(guī)劃展示區(qū)/銷售動線巧御法園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品優(yōu)化展示范圍效果建議園林展示區(qū)沈棋路沈棋路外圍景觀帶如下圖紅色局部，處于整個工程外圍，沿沈棋路，是整個工程的“臉面〞應(yīng)該以最正確的園林效果和營銷包裝效果加以營造！園林隔離帶圖例展示〔1〕擎天柱〔2〕形象字體工程入口：工程入口標(biāo)識醒目，且具有古典氣息與藝術(shù)氣質(zhì)。林蔭大道婉轉(zhuǎn)曲折上下錯位假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)不能直視會所周邊做好交通指示；會所內(nèi)部除功能設(shè)置外，增加工程藝術(shù)美感和與?飄?等相關(guān)北美經(jīng)典生活風(fēng)情裝飾。室內(nèi)裝飾?飄?系列經(jīng)典圖例和北美經(jīng)典社會圖例南北戰(zhàn)爭中的“南方三杰〞李將軍，杜蘭特，戴維斯，在美國南方社會中有著頗高聲望！一個開拓的時代也是一個充滿戰(zhàn)爭的時代桌上堆著一打關(guān)于?亂世佳人?的明信片，上面留有?飄?里經(jīng)典的對白……隨戶型和樓書附贈的?亂世佳人?70周年紀(jì)念品旁邊的架子上，或是儲藏室里存有……來自波爾多的陳年醇釀……葡萄酒之王……她嬌貴的印著保利十二橡樹莊園的LOGO……還有來自哈瓦那的雪茄……藝術(shù)畫冊停車標(biāo)識整體園林整體建議以傳統(tǒng)英倫風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)“自然般的景色〞，同時在做園林小品時，充分吸納法式園林的“藝術(shù)高于自然〞理念，進(jìn)行適當(dāng)藝術(shù)化處理。在植被選擇方面，根據(jù)四季輪回來選擇搭配不同的花草樹木，以確保庭院四季常青。在植物景觀塑造方面，應(yīng)防止單一，要將觀葉、觀花、觀果、觀形糅合起來在景觀的空間處理上，要做到不僅只考慮人在庭院中的觀感，而且兼顧人在室內(nèi)透過門窗來欣賞的效果，做到引景入室親水主題景觀湖邊的小桌上……創(chuàng)意景觀在景致和園林小品上多增加包含北美因素和傳統(tǒng)英倫風(fēng)格元素馬廄西洋馬車防守戰(zhàn)略三大根底產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場順利交樓贏得口碑高端形象品牌落地產(chǎn)品規(guī)劃展示區(qū)/銷售動線安全性巧御法園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品優(yōu)化展示范圍效果建議社區(qū)平安性建議盡快對工程進(jìn)行社區(qū)紅外監(jiān)控裝置，并在園區(qū)外圍家平安保障電網(wǎng)防守戰(zhàn)略三大根底產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場順利交樓贏得口碑高端形象品牌落地產(chǎn)品規(guī)劃展示區(qū)/銷售動線安全性物業(yè)服務(wù)巧御法園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品優(yōu)化展示范圍效果建議在工程交付使用后的物業(yè)管理根本內(nèi)容包括以下幾個方面：1、保利十二橡樹莊園建筑物〔別墅、會所〕及公用設(shè)備的維修保養(yǎng)。2、保利十二橡樹莊園物業(yè)的安保事宜和相關(guān)保險事務(wù)〔與保險公司協(xié)調(diào)〕。3、為保利十二橡樹莊園住戶提供周全的保安效勞，健全和完善社區(qū)的安保設(shè)施。4、維護(hù)社區(qū)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，定期作好社區(qū)的清潔效勞。5、為保利十二橡樹莊園的綠化