項(xiàng)目合作洽談階段（步驟與表格）

項(xiàng)目合作洽談階段步驟1、項(xiàng)目基本信息的獵?。ㄓ晒究蛻舴?wù)部供應(yīng)）A1—001號文本項(xiàng)目跟蹤記錄表客戶服務(wù)部電話跟蹤記錄(交策劃部）策劃部存底自編（）號時間接聽人交策劃部時間：接辦人客戶基本情況全稱地址電話聯(lián)系人職務(wù)資質(zhì)等級過往項(xiàng)目簡介占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間在當(dāng)?shù)厥袌稣加新书_發(fā)公司形象描述合作意向□策劃□代理□顧問□其它備注項(xiàng)目基本情況開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間備注客戶跟蹤記錄編號聯(lián)系對象開發(fā)時間效果時間經(jīng)辦人步驟2、初步的電話溝通A2—002號文本電話跟蹤記錄表電話溝通記錄表概述（與項(xiàng)目開發(fā)公司有關(guān)人員進(jìn)行電話溝通，以進(jìn)一步了解項(xiàng)目有關(guān)情況,同時表示合作意愿。電話溝通的主要內(nèi)容）要點(diǎn)（了解項(xiàng)目目前情況及項(xiàng)目公司情況）（了解客戶需要哪方面的服務(wù)）（介紹本公司的資源、服務(wù)體系等情況）步驟3、通過傳真獵取簡略的開發(fā)項(xiàng)目資料A3—003號文本落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目資料傳真落實(shí)“＊*項(xiàng)目"開發(fā)資料傳真標(biāo)志本公司全稱（英文）網(wǎng)址:電話:地址：傳真:傳真稿件FaxTransmission發(fā)件人From:日期Date:收件人Attention：公司Company：傳真號碼FaxNo:頁數(shù)TotalPages:（包括此頁includingthispage）如所收頁數(shù)不符，請聯(lián)絡(luò):電話號碼:Ifyoudonotreceiveallthepages，pleasecontactat內(nèi)容Message：敬重的*先生（小姐）：您好!首先格外感謝貴公司對敝司的信任!為促進(jìn)雙方的進(jìn)一步了解和對貴司目前項(xiàng)目的了解,敝司特傳真公司簡介和項(xiàng)目資料清單一份，希盡可能將所需資料供應(yīng)齊全。敝司將依據(jù)資料進(jìn)行有針對性的討論,屆時將帶著問題進(jìn)行實(shí)地考察,方可提出可操作性方案和供應(yīng)適合本項(xiàng)目的最佳設(shè)計(jì)公司。本公司簡介……落實(shí)“＊＊項(xiàng)目"開發(fā)資料傳真（續(xù)1）本公司的閱歷和聲譽(yù)簡介……公司優(yōu)勢……本公司需貴公司供應(yīng)項(xiàng)目之有關(guān)資料-—認(rèn)可文件資料備注資料備注1、進(jìn)展商背景資料交通系統(tǒng)*＊進(jìn)展商名稱(包括投資合作方）＊商業(yè)設(shè)施、環(huán)境＊過去進(jìn)展項(xiàng)目(如有）經(jīng)濟(jì)描述＊現(xiàn)時進(jìn)展項(xiàng)目及名稱*預(yù)算平均售價(jià)2、文件（復(fù)印本）項(xiàng)目總體規(guī)劃圖項(xiàng)目規(guī)劃紅線圈*項(xiàng)目立體透視圖及剖面圖（住宅、車位)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書（規(guī)劃局下達(dá)）*4、項(xiàng)目發(fā)售階段的資料國有土地使用證價(jià)目表建設(shè)用地規(guī)劃許可證付款方式、購房須知、銀行按揭表建設(shè)用地工程許可證平面圖預(yù)售許可證單張銀行為小區(qū)業(yè)主供應(yīng)按揭之證明樓書3、項(xiàng)目資料宣揚(yáng)海報(bào)項(xiàng)目占地規(guī)模*5、項(xiàng)目前期發(fā)售時推廣主題描述施工日期/預(yù)算完工日期＊6、前期推出單位可享受的優(yōu)惠項(xiàng)目區(qū)域基本情況＊7、項(xiàng)目地塊及周邊照片一組*注：標(biāo)“＊"為重點(diǎn)供應(yīng)資料，其余有的要盡可能供應(yīng)；以上資料需貴公司初步供應(yīng)，如有不詳之處請與敝司策劃部聯(lián)系。落實(shí)“*＊項(xiàng)目”開發(fā)資料傳真（續(xù)2）“全案解決"顧問模式的工作目標(biāo)建立利潤保障進(jìn)展模式通過標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目運(yùn)作程序的制定與實(shí)施，為進(jìn)展商導(dǎo)入專業(yè)的經(jīng)營理念管理模式，建立利潤保障進(jìn)展模式。建立能夠達(dá)致利潤最大化的價(jià)值提升進(jìn)展模式策劃的價(jià)值體現(xiàn)在對地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化追求上?！叭改Ｊ健蓖ㄟ^制造性思維與實(shí)操能力的完善整合，充分挖掘項(xiàng)目最大潛值。建立整合各方資源的最優(yōu)化策劃解決方案單有方向性的定位是不足夠的，由于地產(chǎn)開發(fā)是由多個環(huán)節(jié)組成的,而現(xiàn)金的流淌是動態(tài)的，因此,對大資金的操作應(yīng)謀定而后動，并通過對企業(yè)內(nèi)外資源的全面整合，形成企業(yè)的核心競爭力。聯(lián)系電話:傳真：聯(lián)系人：策劃部A先生順頌商祺!**房地產(chǎn)討論中心本公司全稱200年月日步驟4、組建項(xiàng)目小組,并擬定前往實(shí)地考察計(jì)劃A4—004號文本前期進(jìn)展策劃考察計(jì)劃＊地某項(xiàng)目考察計(jì)劃(前期進(jìn)展策劃）（一）*地宏觀環(huán)境考察經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境文化環(huán)境人口環(huán)境（二）＊地房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境考察市場供求狀況及價(jià)格總體水平近期熱點(diǎn)（三)可類比項(xiàng)目調(diào)研一般可類比項(xiàng)目重點(diǎn)競爭對手（四)項(xiàng)目概況考察項(xiàng)目地塊項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目所在區(qū)域（板塊）(五)項(xiàng)目所在地消費(fèi)習(xí)慣考察居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)可類比項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成A4—005號文本銷售代理策劃項(xiàng)目考察計(jì)劃**項(xiàng)目考察計(jì)劃(銷售代理策劃）(一）項(xiàng)目概況考察項(xiàng)目物業(yè)類型、產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目所在區(qū)域（板塊）（二）房地產(chǎn)市場環(huán)境考察市場供求比例價(jià)格總量水平近期市場熱點(diǎn)各種營銷手段（三)可類比項(xiàng)目調(diào)研目標(biāo)客戶構(gòu)成營銷策略和促銷手段銷售情況（銷售業(yè)績、熱銷戶型等）重點(diǎn)競爭對手概況步驟5、落實(shí)考察項(xiàng)目事宜A5—006號文本落實(shí)考察項(xiàng)目事宜傳真 落實(shí)“＊＊項(xiàng)目”開發(fā)資料傳真標(biāo)志本公司全稱（英文）網(wǎng)址：電話：地址：傳真：傳真稿件FaxTransmission發(fā)件人From：日期Date：收件人Attention：公司Company:傳真號碼FaxNo：頁數(shù)TotalPages:(包括此頁includingthispage）如所收頁數(shù)不符,請聯(lián)絡(luò):電話號碼：Ifyoudonotreceiveallthepages,pleasecontactat內(nèi)容Message：敬重的*先生（小姐）：您好！首先格外感謝貴公司對敝司的信任!敝司通過傳真資料對貴司項(xiàng)目已有了初步的了解和熟識,鑒于貴司的誠意，敝司將委派由副總經(jīng)理**＊先生帶隊(duì)的項(xiàng)目專家小組一行3-4人于月日前往貴司進(jìn)行實(shí)地項(xiàng)目考察（如在時間上有所變動，希盡快通知)。為了遵循行內(nèi)異地操作項(xiàng)目的一般慣例，在未簽訂正式合同之前，需貴司以邀請函的形式對敝司發(fā)出邀請(傳真即可），同時往來所需一切差旅費(fèi)用將由貴司擔(dān)當(dāng)。順頌商祺!*＊房地產(chǎn)討論中心本公司全稱200年月日A5—007號文本考察項(xiàng)目邀請函邀請函＊＊公司:我司欣然邀請貴司相關(guān)工作人員（包括設(shè)計(jì)師一名一行三至四人）赴＊地實(shí)地考察“＊＊苑”（暫定名）項(xiàng)目地塊及商討雙方合作事宜。貴司工作人員將在*地作短暫的逗留，期間一切費(fèi)用(包括回來旅費(fèi))將由我司擔(dān)當(dāng)。順頌商祺！*地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽名：蓋章：200年月日步驟6、現(xiàn)場地塊考察、項(xiàng)目周邊環(huán)境考察及當(dāng)?shù)乜深惐软?xiàng)目考察A6—008號文本項(xiàng)目實(shí)地考察日程支配 ＊地“＊*路"項(xiàng)目實(shí)地考察日程支配第1日：上午與進(jìn)展商有關(guān)負(fù)責(zé)人開會，通告實(shí)地考察日程支配;下午到項(xiàng)目現(xiàn)場考察。第2—4日：日間到＊地各商業(yè)物業(yè)踩盤；夜間整理所收集資料,與本項(xiàng)目作類比分析。第5日：上午與進(jìn)展商開會，通告項(xiàng)目考察進(jìn)展情況；下午收集*地宏觀環(huán)境資料。第6—8日:收集全國、該地宏觀環(huán)境資料，及項(xiàng)目所在區(qū)域的有關(guān)資料，進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT分析。第9日：與進(jìn)展商開會,通告專案組對項(xiàng)目定位的初步思路,并與進(jìn)展商方有關(guān)專家進(jìn)行探討、論證。第10—12日：挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值體系，進(jìn)行主題概念定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位，形成初步方案。第13日：與進(jìn)展商開會,專案組提交項(xiàng)目定位初步方案，雙方就方案內(nèi)容逐點(diǎn)進(jìn)行溝通、探討、論證。第14日：依據(jù)與進(jìn)展商的溝通結(jié)果,調(diào)整、完善項(xiàng)目定位。第15日：上午與進(jìn)展商就項(xiàng)目定位調(diào)整內(nèi)容作進(jìn)一步溝通、論證.A6—009號文本項(xiàng)目實(shí)地考察會議紀(jì)要會議紀(jì)要時間：200年月日上午點(diǎn)分地點(diǎn):＊*房地產(chǎn)開發(fā)公司參與人：甲方：乙方：會議內(nèi)容：甲方*＊＊人接收乙方的合同及贈書對乙方工作計(jì)劃及支配表示贊同并建議乙方考察＊＊*地***市場供應(yīng)乙方可類比市場考察項(xiàng)目清單要求乙方出據(jù)公司營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記復(fù)印件后再將第一期策劃費(fèi)支付給乙方乙方＊＊*人1、將兩份合同書交與甲方＊*＊人2、贈送《決策情報(bào)9期》、《地產(chǎn)經(jīng)理人快訊1、2期》及相關(guān)考察資料給甲方＊＊*人3、與甲方商討在該地兩周左右時間的工作支配,主要完成市場調(diào)查和項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位部分，陳述乙方工作組在該地期間的作息時間表。并得到甲方的贊同。4、確定考察對象，分商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅等三部分。敦促甲方盡快匯交第一期策劃費(fèi)。甲方代表簽名：乙方代表簽名:步驟7、項(xiàng)目初步設(shè)想及思路演示A7—010號文本項(xiàng)目策劃思路演示“云南＊＊"（暫定名）項(xiàng)目策劃思路昆明房地產(chǎn)宏觀進(jìn)展分析1、對昆明房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀的熟識◆開放式的開發(fā)環(huán)境，能夠快速汲取先進(jìn)模式◆處于從局部仿照到建立完整地產(chǎn)操作體系的轉(zhuǎn)折關(guān)頭◆整體市場開發(fā)結(jié)構(gòu)分散，缺乏龍頭企業(yè)與龍頭產(chǎn)品◆購房者跟風(fēng)意識較強(qiáng),“專家購房時代”有待時日◆房地產(chǎn)營銷水平尚有差距2、對昆明地產(chǎn)將來趨勢的影響◆以上狀況決定了昆明市場的巨大潛力◆競爭將全方位升級◆兩極分化的局面即將消滅，一些公司被淘汰，優(yōu)秀公司將脫穎而出◆能夠快速掌握系統(tǒng)核心競爭力的企業(yè)面臨大好機(jī)遇◆創(chuàng)新能力將決定地產(chǎn)公司在將來競爭環(huán)境中的地位“云南＊*”(暫定名）類比項(xiàng)目分析1、昆明商業(yè)物業(yè)進(jìn)展的現(xiàn)狀與機(jī)遇◆功能分布滯后于現(xiàn)代消費(fèi)理念◆產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)部有待提高◆整體經(jīng)營不到位◆沒有航空母艦式的大型綜合商業(yè)城2、昆明市區(qū)高檔住宅的狀況與機(jī)遇◆沒有形成規(guī)模的高檔住宅◆對混合型物業(yè)而言，住宅與商場關(guān)系處理不到位,沒有很好地形成優(yōu)勢互補(bǔ)和相互拉動◆居住與商務(wù)過度區(qū)問題◆步入大戶型即豪華的傳統(tǒng)誤區(qū)，高檔住宅缺乏足夠的魅力元素“云南＊*”（暫定名）項(xiàng)目概述1、“云南＊＊"（暫定名）項(xiàng)目地塊概述規(guī)劃性質(zhì)：商貿(mào)住宅地塊位置：地塊面積:規(guī)劃要點(diǎn)：容積率：建筑密度：綠化率:商貿(mào)用途比例：2、“云南＊＊"（暫定名)SWOT分析優(yōu)勢:◆鉆石區(qū)位。亞CBD大區(qū)位，人文、機(jī)關(guān)、運(yùn)動、醫(yī)療、商務(wù)機(jī)構(gòu)、酒店、娛樂、機(jī)場、交通等周邊資源◆政府支持◆進(jìn)展前景◆開發(fā)商的高起點(diǎn)◆專業(yè)公司的介入劣勢:◆昆明整體商業(yè)進(jìn)展層次有待提升◆本項(xiàng)目商圈氛圍欠成熟◆本項(xiàng)目存在肯定拆遷難度(舊城改造）◆本項(xiàng)目開發(fā)結(jié)構(gòu)簡潔,操作難度大◆本項(xiàng)目開發(fā)周期較長，市場風(fēng)險(xiǎn)大◆開發(fā)商是首次介入本類型物業(yè)機(jī)會:◆本項(xiàng)目有可能填補(bǔ)昆明龍頭商業(yè)物業(yè)的空白◆從市場需求的角度，為商家和投資者供應(yīng)了獲利機(jī)遇◆從經(jīng)濟(jì)角度而言可形成規(guī)模效應(yīng)◆帶動?xùn)|部區(qū)位的商業(yè)富強(qiáng)◆與大西北、昆明市的區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展緊密結(jié)合“云南＊＊"（暫定名)SWOT分析威脅：◆昆明整體商業(yè)進(jìn)展的局限性◆市場供應(yīng)量較大，競爭對手多◆政府行為與市場行為的對接◆高回報(bào)帶來高風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新要求高決定了操作難度高◆本項(xiàng)目已經(jīng)不是一個簡潔的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)展商的資源整合工程浩大◆本項(xiàng)目對進(jìn)展商的融資能力要求高3、“云南＊＊"（暫定名)進(jìn)展策略第一階段：全面審核昆明市商業(yè)進(jìn)展的資源與進(jìn)展脈絡(luò)，尋找本項(xiàng)目與大西南、云南省、昆明市的宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的對接點(diǎn);其次階段:放眼國內(nèi)外城市商貿(mào)進(jìn)展的先進(jìn)思路，尋找類比項(xiàng)目的失敗教訓(xùn)與成功閱歷,總結(jié)出成熟的開發(fā)模式；第三階段；全面整合國內(nèi)外的專業(yè)資源，使本項(xiàng)目躍上一個高起點(diǎn)的平臺;第四階段：充分討論昆明市場特點(diǎn),尋找適度超前與市場適應(yīng)的平衡點(diǎn)，為本項(xiàng)目度身定作因地制宜的進(jìn)展計(jì)劃；第五階段:從市場的前瞻性與領(lǐng)導(dǎo)性動身,進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)可行性的充分論證，為項(xiàng)目整體進(jìn)展供應(yīng)量化的指引；第六階段：依據(jù)本項(xiàng)目的獨(dú)特之處，通過對市場的深化討論，以及對商貿(mào)經(jīng)營、物業(yè)營銷進(jìn)行過程模擬，制定出合理的項(xiàng)目定位；第七階段：全面整合專業(yè)設(shè)計(jì)公司、商貿(mào)合作機(jī)構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營合作伙伴等方面的資源,進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃與設(shè)計(jì);第八階段:結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，開展政府公關(guān)、品牌推廣、商貿(mào)溝通等一系列立體化的活動,建立本項(xiàng)目的整合營銷系統(tǒng)。本公司的工作模式與思路商場推售環(huán)節(jié)工作示范定位分析1、周邊商業(yè)分析2、消費(fèi)水平分析3、目標(biāo)買家分析4、項(xiàng)目地位推售策略1、租售的利弊2、租售利弊結(jié)合3、租售比例