人員配置方案

人員配置方案物業(yè)服務(wù)人員配置參考標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)等級服務(wù)工種人數(shù)配置參考標(biāo)準(zhǔn)備注一級服務(wù)客服人員1人／400戶～500戶（低于500戶的不得少于2人）總建筑面積超過50萬㎡以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。保潔人員1人／0.8萬㎡～1萬㎡（建筑面積）秩序維護(hù)人員1人／0.6萬㎡～0.8萬㎡（建筑面積）綠化人員1人／1萬㎡～1.5萬㎡（綠化面積）維修人員1人／2萬㎡～2.5萬㎡（建筑面積）二級服務(wù)客服人員1人／500戶～600戶（低于600戶的不得少于2人）保潔人員1人／1萬㎡～1.2萬㎡（建筑面積）秩序維護(hù)人員1人／0.8萬㎡～1萬㎡（建筑面積）綠化人員1人／1.5萬㎡～2萬㎡（綠化面積）維修人員1人／2.5萬㎡～3萬㎡（建筑面積）三級服務(wù)客服人員1人／600戶～700戶（低于600戶的不得少于1人）保潔人員1人／1.2萬㎡～1.4萬㎡（建筑面積）秩序維護(hù)人員1人／1萬㎡～1.2萬㎡（建筑面積）綠化人員1人／2萬㎡～2.5萬㎡（綠化面積）維修人員1人／3萬㎡～3.5萬㎡（建筑面積）四級服務(wù)客服人員1人／700戶～800戶（低于700戶的不得少于1人）保潔人員1人／1.4萬㎡～1.6萬㎡（建筑面積）秩序維護(hù)人員1人／1.2萬㎡～1.5萬㎡（建筑面積）綠化人員1人／2.5萬㎡～3萬㎡（綠化面積）維修人員1人／3.5萬㎡～4萬㎡（建筑面積）

小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員配備方案01管理服務(wù)人員（1）主管：無論面積多少，均應(yīng)設(shè)項目經(jīng)理1人。10萬~30萬平方米，可設(shè)副經(jīng)理1人，服務(wù)中心主管、保安主管、工程主管、環(huán)境主管各1人。對超大型社區(qū)，則可以分設(shè)服務(wù)中心，人員配備遵循上述標(biāo)準(zhǔn)。

（2）樓宇巡查人員：10萬平方米以下不設(shè)樓宇巡查員；15萬平方米設(shè)1人；20萬平方米設(shè)2人；30萬平方米以上設(shè)3人。

（3）服務(wù)中心人員：5萬平方米以下設(shè)管理員1人；5~10萬平方米設(shè)2人；10~15萬平方米設(shè)3人；每增加10萬平方米，增設(shè)1人。如達(dá)到30萬平方米以上，則按項目的實際情況，有可能增設(shè)新的服務(wù)中心，新服務(wù)中心的人員配備標(biāo)準(zhǔn)按30萬平方米以下情況類推。02秩序維護(hù)員（1）安全護(hù)衛(wèi)主管人員：30萬平方米以下配置主管1人，保安班長3~4人。（2）秩序維護(hù)員全封閉小區(qū)（人車分流）每個出入口至少設(shè)置6人（三班倒）。巡邏秩序維護(hù)員每3人一組可監(jiān)護(hù)面積5萬平方米左右（三班倒）。封閉停車場出入口處應(yīng)設(shè)置3人（三班倒）。智能化小區(qū)（大廈）已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時，可適當(dāng)減少保安人數(shù)，但每個消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人（三班倒）。安全人員綜合勞動定額：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。03工程維修人員（1）工程維修主管10萬平方米以下配置主管1人，不設(shè)班長。10~30萬平方米，配置主管1人，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行班長1人，維修班長1人。30萬平方米以上可配置主管1人，運(yùn)行班長1人，機(jī)電維修班長1人，綜合維修班長1人。（2）維修工每個高壓配電房值班電工3人。每10萬平方米配置水工1人。中央空調(diào)系統(tǒng)每10萬平方米配置1人。每10部電梯配專職電梯工1人。每10萬平方米配置維修電工3人。每10萬平方米配置綜合維修工2人。機(jī)電維修人員綜合勞動定額：每10萬平方米配置10~12人。04清潔衛(wèi)生人員（1）保潔人員綜合勞動定額：4000~6000平方米配置1人。（2）清潔主管：10萬平方米以下，配置主管1人，班長1人；10萬~20萬平方米，配置主管1人，班長2人；20萬平方米以上，每增加5萬平方米增設(shè)班長1人。（3）保潔員樓梯清潔：14層/h*人（1梯4戶）。擦樓梯、樓梯扶手、護(hù)欄、地腳線：8層/h*人（1梯4戶）。地面清掃：500平方米/h*人。洗地毯：100平方米/h*（2~3）人。刮玻璃：15平方米/h*人。清潔電梯轎廂（抹鋼油）：1個/10min。清潔8層以下樓房（無電梯）：5單元/d*人；9層以上樓房（帶電梯）：10層/d*人。05園林綠化人員（1）園林綠化人員綜合勞動定額室外綠地管理：每6000平方米綠地面積需綠化工1人。室內(nèi)綠化管理：每2萬平方米建筑用地（或200戶業(yè)主以內(nèi)）配1名綠化工，每10萬平方米配2~4人。（2）園林綠化主管：30萬平方米以下，設(shè)主管1人，園藝師2人，不設(shè)班長；30萬平方米以上，設(shè)主管1人，班長2人，每增加10萬平方米配置園藝師1人。（3）綠化工人綠籬及灌木修剪a、墻狀綠籬：人工20m/h；機(jī)剪50m/h。b、叢生或塊狀綠籬：人工25平方米/h；機(jī)剪50平方米/h。c、球狀綠籬：直徑1m球形，4棵/h。大樹修剪a、冠徑15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。b、冠徑10~15m,需3人配合，3棵/8h*3人。c、冠徑5~10m,需2人配合，12棵/8h*2人。d、冠徑5m以下，高3m以下，單人操作，平均2~5棵/h*人。剪草a、特級、一級草坪：機(jī)剪360平方米/h*人。b、二級草坪：機(jī)剪280平方米/h*人。c、三級草坪：用氣墊機(jī)剪180平方米/h；割灌機(jī)剪60平方米/h。d、四級草坪：割灌機(jī)剪40平方米/h。淋水：人工噴淋平均500平方米/h*人。雜草清理：人工除雜草平均20~50平方米/h*人不等。機(jī)械檢修：正常的周期性檢修每月2d/人，突發(fā)性檢修按機(jī)械故障的修理難度而定。06物業(yè)管理服務(wù)人員綜合勞動定額（1）多層住宅：5萬平方米以下，每人監(jiān)護(hù)面積2500~3000平方米；5萬~10萬平方米，每人監(jiān)護(hù)面積3000~3500平方米；10萬~30萬平方米，每人監(jiān)護(hù)面積3000~4000平方米。（2）高層住宅、寫字樓：5萬平方米以下，每人監(jiān)護(hù)面積2000~2500平方米；5萬~10萬平方米，每人監(jiān)護(hù)面積2500~3000平方米；10萬~30萬平方米，每人監(jiān)護(hù)面積2500~3500平方米。

標(biāo)桿物業(yè)公司人員配置方案物業(yè)定編的目的物業(yè)系統(tǒng)編制管理工作的目標(biāo)是：

?優(yōu)化編制結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)編制規(guī)模的合理化,滿足項目物業(yè)系統(tǒng)的人員需求；

?通過編制管理逐步提升各大區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)中心人均管理面積；

?通過編制管理達(dá)到物業(yè)系統(tǒng)整體扭虧的目標(biāo)。

二、物業(yè)定編的能效目標(biāo)1、華潤物業(yè)系統(tǒng)管理費用控制目標(biāo)：各物業(yè)公司管理費用應(yīng)控制在營業(yè)收入的10%以內(nèi)；

2、華潤物業(yè)提升目標(biāo)：

通過編制管理逐步提升各大區(qū)物業(yè)系統(tǒng)人均管理面積至2500平方米。

三、品質(zhì)管理系統(tǒng)配置人數(shù)體系管理崗：負(fù)責(zé)體系建立和維護(hù)，相關(guān)認(rèn)證，第三方客戶滿意度調(diào)查及供應(yīng)商評價，可配置1人。

以下各專業(yè)的品質(zhì)管理崗負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)督導(dǎo)，根據(jù)項目數(shù)量及檢查頻次確定編制人數(shù)。

品質(zhì)管理崗（秩序管理）：每5個已交付項目且每月檢查覆蓋所有項目，可配置1人，不足5個項目可配置1人；如有商業(yè)項目，可配置1人（不考慮項目數(shù)量）；

品質(zhì)管理崗（環(huán)境管理）：每5個已交付項目且每月檢查覆蓋所有項目，可配置1人，已交付項目不足5個時應(yīng)兼崗；如有商業(yè)項目，可配置1人（不考慮項目數(shù)量）；

品質(zhì)管理崗（客服管理）：每5個已交付項目且每月檢查覆蓋所有項目，可配置1人，不足5個已交付項目時應(yīng)兼崗；

安全管理崗：根據(jù)安委辦要求，設(shè)置專職安全人員1人；對于不含綜合體項目的中小型公司，需兼職。

四、工程管理系統(tǒng)配置人數(shù)前期介入崗：根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)前期介入建筑面積，每40萬平方米配置1人。

工程技術(shù)崗：負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)、檢查工作，可配置1人。

負(fù)責(zé)強(qiáng)、弱電、消防、電梯、水暖專業(yè)技術(shù)工作，中小型公司共配置2人，如有商業(yè)項目可增設(shè)1人；對于大型公司，給排水及空調(diào)專業(yè)配置1人，綜合土建配置1人，強(qiáng)電每4個項目服務(wù)中心配置1人、弱電每2個項目服務(wù)中心配置1人，電梯專業(yè)，每400臺電梯配置1人，如涉及自供暖業(yè)務(wù)，需配置供暖專業(yè)1人。

五、人事行政系統(tǒng)

人力資源崗：城市物業(yè)公司按照公司總?cè)藬?shù)的1/150配置，公司總?cè)藬?shù)中不含外包人員。

行政綜合類：

行政崗：可配置1人。

前臺崗：應(yīng)由行政崗兼任。

司機(jī)崗：進(jìn)入運(yùn)營階段的物業(yè)公司，公務(wù)車配置1人，兼行政，其他經(jīng)營性用車根據(jù)與開發(fā)的服務(wù)協(xié)議，按用車數(shù)量配置。

采購崗：可配置1人，管理戶數(shù)不超過5000戶時，由計劃運(yùn)營崗兼。如有商業(yè)項目，可增配1人。

信息管理崗：可配置1人。

運(yùn)營管理類：

計劃運(yùn)營崗：中小型物業(yè)公司可配置1人，大型物業(yè)公司可配置2人。六、財務(wù)管理系統(tǒng)

管理會計崗：配置1人。

核算會計崗：如公司需進(jìn)行帳套管理，每3個已交付項目可配置1人，如未設(shè)置，可配置1人，管理多個已交付項目。

出納崗：至少配置1人在公司，另每1個已交付項目配置1人。

住宅物業(yè)服務(wù)中心員工編制標(biāo)準(zhǔn)：

編制標(biāo)準(zhǔn)=配置基準(zhǔn)×容積率配比系數(shù)×入住率配比系數(shù)×發(fā)展階段配比系數(shù)

（1）各專業(yè)體系配置基準(zhǔn)列表（2）入住率配比系數(shù)（3）容積率配比系數(shù)

（4）發(fā)展階段配比系數(shù)管理費配比原則

按照目前置地所開發(fā)的住宅產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品定位，可分為高端定位、品質(zhì)改善、居住改善及老舊項目。由于產(chǎn)品定位不同，物業(yè)費定價及相應(yīng)服務(wù)策略不同。

1）高端置業(yè)的配比原則

高端置業(yè)類項目主要指萬象城、悅府、九里系列項目，面對高端客戶，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)一般為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)費平均水平1.5倍以上，原則上人員配置在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加不超過15%，物業(yè)公司需單獨提報，由總部物業(yè)管理部核定。

2）老舊項目的配比原則

老舊項目指項目建成時間在10年以上，設(shè)備超出維保期限的項目。老舊項目應(yīng)由總部物業(yè)管理部認(rèn)定。原則上老舊項目的人員配置應(yīng)比上述標(biāo)準(zhǔn)減少不超過15%，具體由總部物業(yè)管理部核定。

單項目公司崗位設(shè)置及配置標(biāo)準(zhǔn)：

置地物業(yè)系統(tǒng)崗位編制配置標(biāo)準(zhǔn)

單項目公司配置總經(jīng)理1人，并在物業(yè)服務(wù)中心崗位基礎(chǔ)上增設(shè)財務(wù)組，包括核算會計崗、管理會計崗和出納崗。人事崗在物業(yè)服務(wù)中心人數(shù)基礎(chǔ)上，按照整體滿足公司總?cè)藬?shù)1：150加設(shè)，不含外包。

財務(wù)組：核算會計崗：配置1人。管理會計崗：按照戶數(shù)配置，500戶以下項目由核算會