濱湖花園項目申請報告

目錄第一章 建設(shè)單位及項目概況 ...........................................................................................1.1項目申請單位概況.........................................................................................................1.2項目概況.........................................................................................................................1.3項目實施背景.................................................................................................................1.4項目建設(shè)的意義及必要性.............................................................................................1.5項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容.....................................................................................................1.6編制本報告的依據(jù)和研究范圍.....................................................................................第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 ............................................................2.1發(fā)展規(guī)劃.........................................................................................................................2.2產(chǎn)業(yè)政策.........................................................................................................................2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析.................................................................................................................2.4市場分析及預(yù)測............................................................................................................................................................................................................................................................第三章 資源開發(fā)及綜合利用 ...........................................................................................3.1資源開發(fā)方案.................................................................................................................2.2資源利用.........................................................................................................................2.3資源節(jié)約措施.................................................................................................................第四章 項目總體規(guī)劃及設(shè)計方案 ...................................................................................4.1規(guī)劃原則.........................................................................................................................4.2給排水工程.....................................................................................................................4.3消防設(shè)計:........................................................................................................................4.4電氣設(shè)計.........................................................................................................................4.5弱電設(shè)計.........................................................................................................................4.6暖通設(shè)計.........................................................................................................................第五章節(jié)能方案分析.......................................................................................................5.1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范.....................................................................................................5.2主要原輔材料及能耗平衡.............................................................................................5.3折標(biāo)煤計算.....................................................................................................................5.4能源供應(yīng)分析.................................................................................................................5.5節(jié)能措施和節(jié)能效果分析.............................................................................................5.6結(jié)論.................................................................................................................................第六章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ..............................................................6.1建設(shè)用地.........................................................................................................................6.2征地拆遷及移民安置分析.............................................................................................第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ...........................................................................................7.1設(shè)計依據(jù).........................................................................................................................7.2區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀.................................................................................................................7.3主要污染源污染物.........................................................................................................7.4環(huán)境影響分析及措施.....................................................................................................第八章 項目總投資估算及財務(wù)分析 ...............................................................................8.1投資估算相關(guān)理論.........................................................................................................8.2項目總投資估算.............................................................................................................8.3項目財務(wù)效益分析.........................................................................................................第九章社會影響分析.......................................................................................................9.1社會效益分析.................................................................................................................9.2社會風(fēng)險分析.................................................................................................................第十章 項目組織管理及招投標(biāo)工作 ...............................................................................10.1項目組織管理...............................................................................................................10.2建設(shè)項目招投標(biāo)工作...................................................................................................第十一章 結(jié)論與建議.......................................................................................................附表：1、項目總投資估算表2、項目投資構(gòu)成分析3、營業(yè)收入與營業(yè)稅金及附加估算表4、項目財務(wù)損益表5、盈虧平衡分析表6、單因素變動對利潤敏感性分析7、項目投資計劃及資金籌措表第一章 建設(shè)單位及項目概況1.1項目申請單位概況1.1.1項目介紹項目名稱：濱湖花園項目性質(zhì)：新建建設(shè)地址：項目位于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊。建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：項目用地13141平方米，規(guī)劃總建筑面積26061.92平方米，其中住宅建筑面積19065.73平方米，車棚建筑面積1480.56平方米，商業(yè)建筑面積2307.86平方米，閣樓建筑面積2930.68平方米，物管及社區(qū)活動用房建筑面積為278.8平方米，建筑占地面積5034.95平方米。容積率1.984，建筑密度38.32%，綠地率30%，設(shè)計居住戶數(shù)185戶，設(shè)置機(jī)動車停車位92輛。估算總投資：該項目估算總投資 3617萬元。建設(shè)周期：該項目計劃建設(shè)周期為 12個月。建設(shè)單位：淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.2建設(shè)單位概況：注冊資金：800萬元法人代表：陳國民公司類型：有限公司（法人獨(dú)資）私營經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：房地產(chǎn)開發(fā)；一般經(jīng)營項目：商品房銷售，房產(chǎn)中介服務(wù)（初評估） ，物業(yè)管理服務(wù)（經(jīng)營范圍中設(shè)計國家專項審批規(guī)定的，需辦理審批后方可經(jīng)營）；公司簡介：淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本 800萬元，資金實力雄厚、技術(shù)力量精湛。公司設(shè)董事會、總經(jīng)理室、企劃部、營銷部、工程部、財務(wù)部及行政部等部門，執(zhí)行現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)行管理制度，擁有一支精干、團(tuán)結(jié)的人才團(tuán)隊。公司將立足淮安發(fā)展，并將逐步走上滾動開發(fā)、異地開發(fā)、規(guī)模開發(fā)的快速發(fā)展道路。根據(jù)洪澤縣政府加快對東雙溝鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)及土地利用的要求，改變市容市貌，該公司通過掛牌競價的方式獲得洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)境內(nèi)宗地編號2012G017號地塊國有土地使用權(quán)，該地塊總用地面積計13141平方米，用于開發(fā)建設(shè)住宅和商業(yè)用房。該地塊土地用途為住宅、商業(yè)用地，位置于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊?；窗矠I湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本著“為社會創(chuàng)造效益、為城市建筑美麗、為客戶創(chuàng)造價值”的開發(fā)理念，鼎力打造具有時代特征又富有人文內(nèi)涵的建筑產(chǎn)品，營造舒適、親和、安詳?shù)木幼…h(huán)境。1.2項目概況項目名稱：濱湖花園項目建設(shè)規(guī)模：項目用地13141平方米，規(guī)劃總建筑面積26061.92平方米，其中住宅建筑面積19065.73平方米，車棚建筑面積1480.56平方米，商業(yè)建筑面積2307.86平方米，閣樓建筑面積2930.68平方米，物管及社區(qū)活動用房建筑面積為278.8平方米，建筑占地面積5034.95平方米。容積率1.984，建筑密度38.32%，綠地率30%，設(shè)計居住戶數(shù)185戶，設(shè)置機(jī)動車停車位92輛。項目總投資：3617萬元。建設(shè)期：12個月建設(shè)單位：淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.3項目實施背景隨著洪澤縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，人們對生活、居住品質(zhì)的要求越來越高，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了無限商機(jī)。本項目建設(shè)基于以下背景：1、洪澤縣經(jīng)濟(jì)實力快速提升2012年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值160億元，比上年增長25.9%。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值22.07億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值59.16億元，增長32.5%，其中工業(yè)完成增加值49.22億元，增長33.1%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值52.6億元，增長25.6%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值47580元，按當(dāng)年匯率折算超過7100美元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為18.9∶46.6∶34.5。全縣社會發(fā)展的主要預(yù)期是：增長 23.9%左右，規(guī)模以上增長 25%左右，、分別增長 25%和30%左右，全社會消費(fèi)品零售總額增長 16%左右，（22930元）、（11000元）均增長15%左右，列統(tǒng)企業(yè)銷售、分別增長 38%和20%左右，注冊實際到賬資金增長 30%左右，達(dá)到 46.2%，登記控制在3%以下，萬元能耗下降4.1%，COD、SO2排放量削減2.5%以上，城鄉(xiāng)居民存款余額50億元、人均儲蓄 15060元，全面小康省定 25個指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)。2、洪澤城市建設(shè)不斷加快近年來洪澤縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為洪澤縣房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機(jī)。洪澤縣房地產(chǎn)以剛性需求為主，目前房價仍處于全國地級城市較低水平，受全國市場沖擊較小，目前仍處于理性、健康發(fā)展時期，具有一定的上漲空間。為了適應(yīng)洪澤縣城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，滿足市民日益提高的住宅需求，淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建設(shè)濱湖花園，該項目位于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊。1.4項目建設(shè)的意義及必要性近年來，洪澤縣政府為提升縣城周邊地區(qū)整體形象，不斷增強(qiáng)對周邊地區(qū)的影響力、輻射力，充分協(xié)調(diào)好規(guī)劃、建設(shè)、管理、維護(hù)等各方面的關(guān)系，通過科學(xué)規(guī)劃、合理布局，逐步完善提高城市周邊地區(qū)的綜合配套功能，從而加快洪澤縣的城市建設(shè)步伐。因此，進(jìn)一步加大城市建設(shè)力度，通過搞好城市規(guī)劃，對于洪澤縣形成布局合理、設(shè)施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化都市，具有積極而現(xiàn)實的意義。從城市居民承受能力看，隨著房改的逐步深入，居民的住房消費(fèi)心理和物質(zhì)承受能力都有所增強(qiáng)，居民用于居住的支出在不斷增加。這表明居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，衣食問題基本解決以后，消費(fèi)熱點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向住房。購房熱在升溫，住房需求在加大，住房水準(zhǔn)在提高，充分證明了商品房的發(fā)展前景十分看好。再從開發(fā)本項目的實際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對居住的需求也越來越迫切。在著力加快洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)建設(shè)，對住宅業(yè)建設(shè)要進(jìn)一步加快，要認(rèn)真規(guī)劃和建設(shè)住宅新區(qū)，吸引人流，促進(jìn)商貿(mào)，擴(kuò)大社會消費(fèi)。因此，該地塊這次模建設(shè)完成之后，洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)的城市建設(shè)將有一定的提高，城市綜合環(huán)境將會有一定改觀，人民的生活也將會得到一定改善。綜合以上條件，建設(shè)單位決定實施本項目，是很有必要的。1.5項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容1.5.1項目建設(shè)規(guī)模：項目用地13141平方米，規(guī)劃總建筑面積 26061.92平方米，其中住宅建筑面積19065.73平方米，車棚建筑面積 1480.56平方米，商業(yè)建筑面積2307.86平方米，閣樓建筑面積2930.68平方米，物管及社區(qū)活動用房建筑面積為278.8平方米，建筑占地面積5034.95平方米。容積率1.984，建筑密度38.32%，綠地率30%，設(shè)計居住戶數(shù)185戶，設(shè)置機(jī)動車停車位92輛。本項目擬建 7幢多層住宅以及商業(yè)配套設(shè)施、物業(yè)管理用房等公建配套建筑，小區(qū)規(guī)劃總用地為 13141m2，位于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)， 永泰路南側(cè)地塊，交通便利。宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系，并具有通暢的內(nèi)部交通。布局上，結(jié)合用地形狀及規(guī)劃要求，主要商業(yè)沿城市道路呈帶形展開，以滿足城市公共服務(wù)功能，并與周邊居住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施點(diǎn)形成有機(jī)的系統(tǒng)，滿足共享、輻射、便捷等要求。因為用地呈南北條狀，居住建筑總體呈南北向布局。1.5.2建設(shè)內(nèi)容1）土建工程；2）給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化工程等；3）室外工程（圍墻、道路、綠化、地下管網(wǎng)等）。1.5.3項目總投資本項目估算總投資為 3617萬元，其中前期工程費(fèi)用為 1134.4萬元，占總投資的31.36%；建安工程費(fèi)用為2154.4萬元，占總投資的59.56%；工程建設(shè)其它費(fèi)用155.9萬元，占總投資的4.31%；預(yù)備費(fèi)用172.3萬元，占總投資的4.76%。1.5.4項目開發(fā)計劃濱湖花園計劃在 2013年5月開工，2014年4月底建設(shè)結(jié)束。1.5.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目主要技術(shù)指標(biāo)見下表：主要技術(shù)指標(biāo)表1-1名稱單位名稱指標(biāo)總用地面積平方米13141總建筑面積平方米26061.92住宅建筑面積平方米19065.73商業(yè)建筑面積平方米2307.86其中車棚建筑面積平方米1480.56閣樓建筑面積平方米2928.97物業(yè)管理用房平方米278.8容積率-1.984建筑密度-38.32%綠地率-30%居住總戶數(shù)戶185居住總?cè)藬?shù)人648機(jī)動車停車數(shù)輛92項目戶型情況一覽表表1-2戶型建筑面積（m2）總套數(shù)(個)套數(shù)所占比例A＜12016086.49%B120-1502513.51%合計185100.00%1.5.6主要建設(shè)條件1．土地利用項目所用土地為洪澤縣國土局掛牌出讓土地，淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已于2013年1月22日通過競拍方式取得洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊使用權(quán)，宗地編號為 2012G017號，土地用途為住宅、商業(yè)用地。2．交通條件項目地塊地處洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊，靠近城市主干道，出行暢通，交通極為便捷。3．氣象條件洪澤縣屬北亞熱帶和暖溫帶過渡性地帶，具有季風(fēng)性和兼受洪澤湖水體調(diào)節(jié)的氣候特點(diǎn)。四季分明、氣候溫和、無霜期長、雨量充沛、 日照充足。四季分明。冬季寒冷干燥，春季冷暖多變，夏季 濕熱多雨，秋季溫和晴朗。年平均氣溫 14.9℃，與同緯度縣份比較，夏季氣溫相近，冬季氣溫高出0.4-0.7℃。1月份最冷，平均氣溫1.5℃，極端最低氣溫-16.1℃（1969年2月6日）。7月份最暖，平均氣溫 27.2℃，極端最高氣溫 39.8℃。4．供電、通訊、供排水條件項目地處洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)，供電、通訊、供排水及供氣等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，可根據(jù)設(shè)計要求，向有關(guān)部門申請辦理使用手續(xù)，將上述設(shè)施的管、線引至擬建場地內(nèi)，所需條件即有保障。1.6編制本報告的依據(jù)和研究范圍申請報告編制依據(jù)是中華人民共和國公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策。報告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來自有關(guān)部門及項目建設(shè)單位提供或認(rèn)可的資料、文件、函件及淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司調(diào)查研究得到的資料和信息。申報報告編制依據(jù)主要有：1、編制依據(jù)1）國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；2）《投資項目可行性研究指南》中國計劃出版社；3）《洪澤縣市城市總體規(guī)劃（2009-2030年）》；4）其他文件和協(xié)議；5）與項目有關(guān)的工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等；6）業(yè)主提供的相關(guān)資料；7）有關(guān)專業(yè)提供的數(shù)據(jù)及資料；2、研究范圍1）項目提出的背景及必要性；2）建設(shè)條件；3）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)條件；4）項目建設(shè)方案；5）環(huán)境保護(hù)與節(jié)能方案；6）項目節(jié)能分析；7）經(jīng)濟(jì)效益分析及社會效益評價；8）項目投資方案；編制本項目申請報告的原則：該申請報告書編制過程中遵循客觀、準(zhǔn)確、可靠、科學(xué)、公正的原則。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確提出按照市場化道路要求，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力?！督K省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》“第三篇發(fā)展重點(diǎn)和政策取向”中提出加快蘇北振興步伐，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。加快重點(diǎn)領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強(qiáng)的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應(yīng)不同消費(fèi)需求的房地產(chǎn)市場。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成在全國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。就洪澤縣房地產(chǎn)市場來看，自2006年以來，隨著涉房調(diào)控政策“國六條”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，洪澤縣房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。目前，小高層住宅已經(jīng)成了洪澤縣城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)的一個熱點(diǎn)，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，整體銷售率在95％以上。高層及小高層住宅已是市民安家落戶首選的一大品牌?！笆濉逼陂g，住房建設(shè)將以節(jié)約型、節(jié)能省地型住宅為標(biāo)準(zhǔn)，以推進(jìn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為重點(diǎn)，加大成套技術(shù)集成的推廣應(yīng)用。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)劃要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平。住房建設(shè)的選址和土地利用、規(guī)劃建筑設(shè)計、技術(shù)選擇與優(yōu)化、產(chǎn)品和設(shè)備的選擇、施工住址與管理、住房的使用和維護(hù)等各個環(huán)節(jié)，提高資源利用效率，提高住房小區(qū)綠化率，減少環(huán)境污染，改善居住環(huán)境，建設(shè)高品質(zhì)、高檔次、低價位且環(huán)境優(yōu)美居住舒適的居住小區(qū)，促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。“十二五”期間，洪澤縣住房建設(shè)將以優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)，以穩(wěn)定住房價格為目標(biāo)，解決普通居民需求，鼓勵扶持中低價位、中小戶型普通商品住房的建設(shè)，完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。廉租住房主要保障市區(qū)“雙困”家庭住房需求，經(jīng)濟(jì)適用住房主要保障市區(qū)低收入家庭住房需求，中低價位、中小套型普通商品住房主要滿足市區(qū)中低收入和中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要滿足中等以上收入家庭的住房需求。在洪澤縣“十二五”規(guī)劃中，明確表示不斷拓展城區(qū)范圍，是一項重要內(nèi)容，而房地產(chǎn)作為一個城市拓展城區(qū)范圍的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。“十二五”發(fā)展規(guī)劃提出規(guī)劃布局的重大戰(zhàn)略性調(diào)整為加快發(fā)展拓展新的空間，全新的規(guī)劃理念重塑城市形象，將有力增強(qiáng)對各類發(fā)展要素的吸引力和凝聚力，為國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移構(gòu)建承接平臺。洪澤縣正向快速擴(kuò)量增效的工業(yè)化中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)正促使我市經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我縣的城市化水平達(dá)到28%，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件?？梢灶A(yù)見，2013年以后，隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，洪澤縣房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快發(fā)展。由此可以肯定，該項目符合國家和省市“十二五”發(fā)展規(guī)劃要求，也符合行業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求，為加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和優(yōu)化洪澤縣的城市風(fēng)光起到了推動作用。縱觀洪澤縣市場，2012年住房價格雖小幅下降，但基本是在合理范圍之內(nèi)，價格虛高的情況很小，不過價格調(diào)整的趨勢是必然的，而且自下半年國家對農(nóng)村土地制度的改革也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，隨著消費(fèi)人群理性回歸，新的一輪購房熱也必將逐漸恢復(fù) ,因此未來房地產(chǎn)市場前景依然廣闊。2.2產(chǎn)業(yè)政策2012年3月20日，住建部發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行容積率管理規(guī)定，不得擅自為開發(fā)商調(diào)整容積率，不得以政府會議紀(jì)要等形式擅調(diào)容積率，容積率調(diào)整必須通過聽證會，公布聽證專家等方式。2012年3月22日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)展改革委 《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確，今年要加快財稅體制改革。適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。2012年3月22日，住建部下發(fā)《關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，要求各地對保障房將建立項目庫，吸引社會資金建保障房，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，加強(qiáng)分配和質(zhì)量管理，全面推進(jìn) 2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。2012年4月9日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》 ，從案件受理、審查、執(zhí)行和新舊規(guī)定銜接等程序和實體方面，對人民法院辦理非訴行政執(zhí)行案件作出了具體規(guī)范。2012年6月1日，住建部下發(fā)《關(guān)于做好 2012年住房保障信息公開工作的通知》，要求各地要在每月后10個工作日，公布保障性安居工程的實際開工套數(shù)、基本建成套數(shù)等信息。2012年6月7日，國土資源部發(fā)布中華人民共和國國土資源部令， 《閑置土地處置辦法》已于 2012年5月22日國土資源部第1次部務(wù)會議修訂通過，自2012年7月1日起施行。辦發(fā)規(guī)定，閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。2012年6月12日，國土資源部發(fā)布新修訂的《閑置土地處置辦法》 ，將于7月1日起施行，將嚴(yán)格執(zhí)行對閑置土地收回的規(guī)定2012年6月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》 。對公共租賃住房的申請條件、運(yùn)營監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定。同時明確，公共租賃住房可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。2012年6月18日，國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司表示， 建廉租房及經(jīng)適房可免征土地使用稅。根據(jù)規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。與此同時，如果開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。2012年6月28日，住建部下發(fā)通知，鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與保障性安居工程建設(shè)，民間資本參與保障房建設(shè)的，在貸款、稅收、土地使用等方面享受優(yōu)惠政策。通知規(guī)定，參與保障房建設(shè)的民資企業(yè)在稅收、土地使用等方面享受相關(guān)優(yōu)惠政策，同時，按規(guī)定免收行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。2012年7月19日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行部署，要求堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。2012年8月1日，由住建部與質(zhì)檢總局聯(lián)合發(fā)布的新版《住宅設(shè)計規(guī)范》實施，2003年舊版同時廢止。規(guī)范要求，7層及以上住宅或高度超過16米以上的住宅必須設(shè)電梯；12層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。住宅應(yīng)在建筑入口、入口平臺、候梯廳、公共走道進(jìn)行無障礙設(shè)計，并對門寬、坡度等也設(shè)立了嚴(yán)格的參數(shù)設(shè)定。根據(jù)國家、江蘇省、淮安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的文件，堅持房地產(chǎn)開發(fā)適當(dāng)超前和總量控制的原則，確保供求結(jié)構(gòu)平衡。在相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的作用下，淮安房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展，作為經(jīng)營性物業(yè)的購物中心，更是成為市民投資中炙手可熱的產(chǎn)品。在產(chǎn)業(yè)政策的推動下，商業(yè)房地產(chǎn)成為挑動淮安資本的起搏器，商鋪的投資成為淮安商業(yè)經(jīng)濟(jì)的催化劑。建設(shè)項目不在產(chǎn)業(yè)政策的限制范圍內(nèi)。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析洪澤縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過30%，大大高于當(dāng)年全縣生產(chǎn)總值增幅，成為拉動洪澤縣經(jīng)濟(jì)增長的一股優(yōu)勢力量。洪澤縣統(tǒng)計部門通過對未來城市人口增量及城市化進(jìn)程的帶動性分析，初步確定洪澤縣“十二五”期間的住房需求總量大概在200萬平方米左右?！笆濉逼陂g，隨著住房制度改革的不斷深入，淮安市住房建設(shè)呈快速發(fā)展趨勢。根據(jù)《淮安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 ，至2011年，淮安市地區(qū)生產(chǎn)總值將突破 1000億元，年均增長16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2萬元以上，全社會固定資產(chǎn)投資5年累計達(dá)到2600億元以上?；窗彩惺袇^(qū)人口達(dá)100萬人，建成區(qū)面積將擴(kuò)展到100平方公里以上。按照每年新增6萬人口、人均住宅建筑面積32平方米（2005年淮安市已達(dá)31.8平方米）測算，因城市居民增加對住房的年潛在需求約為192萬平方米左右?！笆濉逼陂g，市區(qū)將由此新增住房面積約960萬平方米。綜合考慮城市人均住房面積增長的需求，以及拆遷安置引起的住房需求，估計“十二五”期間，淮安市住房需求總量為1062萬平方米，因為住房潛在需求的不確定性，預(yù)計住房需求總量將在850萬至1050萬平方米，從全市的住房需求量可以看出洪澤縣住房需求量將逐年增加。本項目建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計均由國內(nèi)有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位完成。本項目在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內(nèi)的功能組合，以及配套設(shè)施、道路、綠化建筑、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮。設(shè)計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)承荷擬采用樁徑500mm的預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。建設(shè)項目根據(jù)《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》，本項目不屬于限制用地項目；項目也不屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（[2011]修訂）中的限制類、淘汰類，為允許類項目，因此符合國家當(dāng)前產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。2.4市場分析及預(yù)測1、土地市場1）土地掛牌情況2）成交情況數(shù)據(jù)來源：淮安國土局月我市無土地掛牌和成交信息。從我市前三季度土地市場整體情況來看，今年我市土地市場處于較冷區(qū)間，土地出讓均價總體同比有所下滑，高價地數(shù)量減少且溢價率大幅下降，進(jìn)入6月開始，我市政府推地意愿較強(qiáng)，不僅量方面明顯放大，質(zhì)的方面也相對較高，多幅優(yōu)質(zhì)地塊推出加劇了9月土地市場的升溫。密集推地是目前政府在財政壓力下不得不進(jìn)行的“自救”行為，但去庫存仍是當(dāng)前房企首選，新購?fù)恋匾庠覆蛔悖沂型恋厥袌錾形闯霈F(xiàn)回暖的動力。2、商品房市場1）住宅類淮安市住宅類商品房近六個月成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：淮安市網(wǎng)上樓市截止10月31日，本月我市共成交住宅類商品房 5510套，銷量創(chuàng)下了年內(nèi)新高，這一成績與上月相比，漲幅達(dá) 77.28%，與去年同期相比也增長了52.76%，如此“銀十變金十”的成績同樣也創(chuàng)下了去年以來新高，使得我市今年的“銀十”成色十足。在成交量井噴的同時， 10月份我市的住房成交均價卻有所回落，本月成交均價 4097.3元/㎡，比上月每平方米減少了 113元，環(huán)比下降2.69%，同比卻增加6.73%。從“雙節(jié)”開始，我市的成交量不斷攀升，呈遞增趨勢，從每天成交量100套左右增加到日成交量200多套，直至日成交達(dá)300套以上，200套以上的成交量基本上達(dá)到10月份近一半的天數(shù)。本月樓市走出“先抑后揚(yáng)”的上升曲線，主要得益于樓盤“以價換量”的全面鋪開，樓盤抓住全年銷售目標(biāo)的一個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)從而快速走量，使得大量剛需和改善型客戶得到釋放。（2）存量情況截止到2012年10月31日，洪澤縣共有存量商品房5839套，其中住宅類3650套，非住宅類2189套。數(shù)據(jù)來源：淮安市網(wǎng)上樓市數(shù)據(jù)來自淮安網(wǎng)上樓市3、2012年9、10月淮安市各區(qū)域樓市成交價格情況數(shù)據(jù)來源：淮安市網(wǎng)上樓市由上圖可以看出，洪澤縣房價近期波動不大，保持平行，成交價格在四縣中排第一，低于全市成交均價，提升空間較大。4、商業(yè)房市場（1）各區(qū)域成交情況數(shù)據(jù)來源：淮安市網(wǎng)上樓市由上述分析洪澤縣房地產(chǎn)市場較為低迷，成交量及存量在縣區(qū)中處在最后，原因是近期國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，導(dǎo)致購房者持幣觀望，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢回暖，剛性需求的購房者將會選在在近期購房。2.4.2項目優(yōu)劣勢與市場定位一、項目優(yōu)劣勢1、項目優(yōu)勢：1）中心城鎮(zhèn)，暢達(dá)縣中心。項目地為老鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府上風(fēng)上水之地，公路發(fā)達(dá)，交通便利，位置顯要。周邊多路公交穿梭來往于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（三河、仁和、萬集、共和等）之間，10分鐘便可抵達(dá)縣客運(yùn)南站，寧連、寧淮高速更是穿境而進(jìn)，心之所在，無所不往。2）三分鐘生活圈，悠享醇然生活。步行三分鐘即可達(dá)到鎮(zhèn)中心幼兒園、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。沿街商業(yè)街更有大型超市即將強(qiáng)勢入駐，在家門口即可尊享都市便利，一站式購物夢想。3）品質(zhì)零缺陷。濱湖地產(chǎn)攜手甲級資質(zhì)單位中鐵工程設(shè)計院，以高瞻遠(yuǎn)矚的長遠(yuǎn)目光，執(zhí)著于把生活細(xì)節(jié)與住宅完美結(jié)合，傾力打造區(qū)域人居標(biāo)桿，以品質(zhì)高于一切理念禮遇每一位居住者。典雅沉穩(wěn)的建筑風(fēng)情，精湛的建筑工藝，和諧的區(qū)間處理，每一處布局，每一片色彩，每一扇窗都是一幅美麗的縮影，卓越品質(zhì)，恒久魅力！2、項目劣勢1）隨著通貨膨漲壓力和房價上漲過快，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，已經(jīng)陸續(xù)出臺金融、稅收等一系列措施遏制房地產(chǎn)過快發(fā)展和房價過快上漲，這將對該項目造成一定的影響。但洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市，受宏觀調(diào)控影響較其他一線城市和大城市相對要小得多。（2）該項目位于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)，與洪澤縣城區(qū)在房價上有一定的落差。二、項目定位濱湖花園定位為洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)一流居住小區(qū)，以剛需性居住為主。為努力將項目打造成洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)一流住宅小區(qū)，我們將主要從以下6個方面抓好小區(qū)品質(zhì)。1、規(guī)劃設(shè)計。邀請甲級設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，取長補(bǔ)短，優(yōu)化組合，完善總平圖規(guī)劃設(shè)計，力求使小區(qū)做到布局合理，功能配套，立面大氣，套型實用，環(huán)境優(yōu)美，采光通風(fēng)好，節(jié)能環(huán)保。2、房屋套型。房屋設(shè)計時盡量減少公攤面積，提高房屋得房率。小區(qū)房屋多樣，選擇余地空間大，能滿足不同需求的消費(fèi)群體。3、用材用料。鑒于該項目定位為精品小區(qū)，建設(shè)中要嚴(yán)把材料關(guān)，材料要物美價廉，物有所值。4、施工質(zhì)量。濱湖花園是一個剛需性居住小區(qū)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，堅持質(zhì)量第一，加強(qiáng)現(xiàn)場施工指導(dǎo)，合理科學(xué)安排施工，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督檢查，合力將該項目打造成一個放心工程和安居樂園。5、環(huán)境綠化設(shè)計。環(huán)境綠化是一個住宅小區(qū)品質(zhì)的重要組成部分，也是今后商品房銷售的重要賣點(diǎn)。將從規(guī)劃設(shè)計開始，做好綠化、設(shè)施、景點(diǎn)、小品空間布局和組團(tuán)效果，努力營造綠色、寧靜、宜人、功能配套、大氣上檔次小區(qū)環(huán)境。6、物業(yè)管理。好的小區(qū)不只反映在工程質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境上，更體現(xiàn)在項目建成后管理服務(wù)上。樓盤預(yù)售前，通過競標(biāo)確定一家服務(wù)高水平的物管單位；該項目結(jié)束后，擇優(yōu)選擇洪澤縣一流的物業(yè)管理單位進(jìn)駐，努力使濱湖花園成為新城市花園，真正成為和諧社區(qū)和生態(tài)社區(qū)，讓業(yè)主真正放心滿意。三、目標(biāo)客戶定位：由于項目產(chǎn)品主要為多層住宅等剛需產(chǎn)品為主，因此主力客群構(gòu)成以動雙溝鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)、企業(yè)單位高收入群體、事業(yè)單位白領(lǐng)階層為主，滿足項目周邊有剛性需求的家庭需求，兼顧其他投資人群。四、價格預(yù)測：本項目為住宅及商業(yè)用房建設(shè)項目，主要面向社會中高收入家庭，同時本項目的地理位置及區(qū)位優(yōu)勢明顯，因此對于住宅和商業(yè)用房將按照市場行情來定價。根據(jù)市場調(diào)查及項目實際情況，初步可以確定該項目銷售價格為：住宅出售價格為均價 2000元/平方米；閣樓出售價格為均價 1000元/平方米；商業(yè)用房出售價格約為均價3500元/平方米。本價格僅為初步定價，待本項目建成后，將視市民反響及市場情況酌定最終售價。第三章 資源開發(fā)及綜合利用3.1資源開發(fā)方案為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和國家發(fā)改委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改[2006]2787號）精神，做好固定資產(chǎn)投資項目的節(jié)能和審查工作。建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國家節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境基本國策的重要工作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢?！吨腥A人民共和國節(jié)約能源法》中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定：“固定資產(chǎn)投資項目的可行性研究報告，應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專題論證。固定資產(chǎn)投資項目的設(shè)計和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大批工程項目相繼投入運(yùn)營。提高了城市品位，完善了城市基礎(chǔ)建設(shè)。同時也會占用大量的土地資源，合理有效的運(yùn)用土地資源，是工程項目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項目主要開發(fā)資源為土地，該工程項目土地為承辦單位在洪澤縣國土局掛牌公開拍賣所得，各種手續(xù)齊全，開發(fā)單位匯同洪澤縣國土局、城建管理相關(guān)部門，對該工程項目選址及方案反復(fù)論證，優(yōu)化設(shè)計。在滿足該項目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開發(fā)項目的延續(xù)和發(fā)展。該工程項目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材、木材、玻璃等。洪澤縣本地區(qū)土產(chǎn)建材資源豐富，有多個建材生產(chǎn)廠家及批發(fā)市場，交通便利，物流快捷，完全能夠滿足項目建設(shè)所需全部材料供給。工程項目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降耗。2.2資源利用本項目做好節(jié)能技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用。優(yōu)先選用無污染或輕污染的材料，如環(huán)保涂料、綠色建材等，墻體用空心磚代替粘土實心磚。采取措施，加大對太陽能利用與建筑一體化，加大節(jié)能門窗、節(jié)能產(chǎn)品的推廣，力爭本項目建設(shè)成建筑節(jié)能示范工程。本項目主要建構(gòu)筑物總建筑面積26061.92m2，所有子項均滿足國家有關(guān)設(shè)計和建筑工藝要求，所選建筑材料均為國家成熟產(chǎn)品，符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和標(biāo)準(zhǔn)。2.3資源節(jié)約措施擬建設(shè)的濱湖花園主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來水。為最大限度的利用原材料，減少廢棄物的產(chǎn)生。設(shè)計方面在嚴(yán)格遵守國家建筑業(yè)相關(guān)規(guī)范規(guī)定的同時，注重引進(jìn)和消化國內(nèi)外先進(jìn)的建筑理念和技術(shù)，使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。施工方面要加強(qiáng)施工用電用水管理，從初期就選用節(jié)能高效施工設(shè)備，提高設(shè)備運(yùn)行效率。做好項目的供配電的技術(shù)設(shè)計和用電計量管理等工作，推廣綠色照明技術(shù)、產(chǎn)品和節(jié)能型家用電器。建筑施工臨時用水，建設(shè)單位需事先到市、區(qū)節(jié)水管理部門辦理臨時用水手續(xù)。加強(qiáng)現(xiàn)場管理，降低施工現(xiàn)場能耗和材耗；大力推廣利用太陽能加熱施工現(xiàn)場淋浴和廚房用熱水，加強(qiáng)施工現(xiàn)場雨水、污水的收集利用和循環(huán)利用，施工現(xiàn)場要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器具和先進(jìn)高效的節(jié)能機(jī)械設(shè)備，并設(shè)專人負(fù)責(zé)節(jié)能降耗工作，避免長流水、長明燈等浪費(fèi)現(xiàn)象，合理安排物流，降低施工機(jī)械能耗，減少建筑構(gòu)配件的破損率。此外，要注意加大新型墻體材料的推廣力度。提高建筑物使用壽命，有效降低對建筑材料的消耗。推廣應(yīng)用高強(qiáng)鋼筋和高性能混凝土。第四章 項目總體規(guī)劃及設(shè)計方案該地塊所需資源主要為水電、交通、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施，這些因素成為項目的必備條件。4.1規(guī)劃原則1、充分重視市政工程設(shè)施在生活區(qū)中的物質(zhì)支撐作用， 市政工程設(shè)施是生活區(qū)的生命線系統(tǒng)，市政工程設(shè)施對于保障居民正常的生活秩序，創(chuàng)造舒適、安全、方便、優(yōu)美的生活，促進(jìn)生活區(qū)的可持續(xù)發(fā)展具有重要性。2、本項目的市政工程設(shè)施規(guī)劃充分反映先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、 可持續(xù)的環(huán)保理念、高尚的生活需求、宜人的住居環(huán)境。有關(guān)設(shè)施的布置和工程系統(tǒng)的選擇充分體現(xiàn)節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能的理念，即體現(xiàn)適度超前，又有利于實施操作。3、本項目中各項地面設(shè)施除了滿足功能上的要求外，在規(guī)劃時，將其作為空間構(gòu)成要素進(jìn)行布置，并在建筑形式上要求與總體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，克服以前市政設(shè)施影響空間布局（如建筑風(fēng)貌）的弊端。尤其注意將設(shè)施的功能與空間景觀相融合。4、堅持動態(tài)和可持續(xù)開發(fā)的理念。 各組團(tuán)內(nèi)的市政工程設(shè)施和管線根據(jù)開發(fā)分期保持相對獨(dú)立性，以便于分期開發(fā)；同時，又注意各分期市政工程之間的相互銜接與呼應(yīng)，以便于滾動發(fā)展，最終形成完整的住區(qū)。5、項目的市政工程管線全部地下敷設(shè)，以創(chuàng)造優(yōu)美的空間環(huán)境。并且盡量一次敷設(shè)到位，確實沒有條件實施的，預(yù)留管位，以利于后續(xù)發(fā)展。4.2給排水工程4.2.1設(shè)計依據(jù):1、淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)設(shè)計原始資料2、建筑專業(yè)提供的條件圖3、國家頒布的有關(guān)現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)部門的規(guī)定(1)《室外給水設(shè)計規(guī)范》(GB50013-2006)(2)《室外排水設(shè)計規(guī)范》(GB50014-2006)(3)《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB50096-19992003年版)(4)《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005)(5)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》(GB50015-20032009年版)(6)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2006)《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范?》(GB50084-2001)(2005年版)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》(GB50067-97)(9)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 (GB50140-2005)4.2.2給水設(shè)計:1、給水系統(tǒng):(1)給水方式:本項目所建商品房的 1～6層、商業(yè)及配套用房生活用水均利用市政水壓直接供水。 項目均為多層建筑，由市政管網(wǎng)直供。(2)給水管網(wǎng):以市政給水管網(wǎng)作為水源，采用二路進(jìn)水，在基地內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，生活及消防用水均接自此環(huán)網(wǎng)。(3)室內(nèi)給水:A、商業(yè)及配套用房設(shè)置水表進(jìn)行各單體生活用水計量。 商品房每戶設(shè)水表進(jìn)行分戶用水計量，水表均設(shè)于管道井內(nèi)。B、室內(nèi)給水管水表前均采用鋼塑復(fù)合管， 水表后采用給水聚丙烯管道(PP-R)。C、排水設(shè)計:1、排水方式:衛(wèi)生間污、廢水合流。室外雨、污分流。室外污水分塊經(jīng)化糞池處理后最終排至市政污水管。2、雨水排水量:按當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式代入下公式Q=ΨFq（公式中重現(xiàn)期 P為2年，集水時間t1為10min，Ψ=0.60)計算。室外雨水分塊匯合后排至市政雨水管。室外雨、污水管道采用 HDPE雙壁纏繞管。3、室內(nèi)排水:(1)衛(wèi)生間污、廢水合流。(2)商品房陽臺排水與屋面雨水排水分開設(shè)置。(3)室內(nèi)污、廢水管、雨水均采用 U-PVC管。4.3消防設(shè)計:4.3.1消火栓系統(tǒng):室外消火栓用水量:20L/s室內(nèi)消火栓用水量:10L/s商業(yè)及配套用房:15L/s整個基地統(tǒng)一設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)用房各單體內(nèi)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。消火栓系統(tǒng)設(shè)置地上式水泵接合器 6套。4.3.2室內(nèi)其它消防措施:為撲救初期火災(zāi)，減少損失，根據(jù)建筑物的危險等級和火災(zāi)類別，單體各層樓面按規(guī)定設(shè)置一定數(shù)量的手提式磷酸錢鹽干粉滅火器，分別設(shè)置于明顯和便于取用的地點(diǎn)。4.3.3消防管道消防管道管徑<100mm時，采用熱鍍辭鋼管，絲扣連接；管徑≧100mm，采用熱鍍辭無縫鋼管，卡箍連接。4.4電氣設(shè)計4.4.1設(shè)計依據(jù)1、采用的國家與地方的有關(guān)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) :(1)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 （JGJ16-2008）(2)建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（GB50057-942000年版）(3)供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 （GB50052-2009）(4)低壓配電設(shè)計規(guī)范 （GB50054-95）(5)建筑設(shè)計防火規(guī)范 （GB50016-2006）(6)江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （DGJ32/J26-2006）(7)汽車庫，修車庫，停車場設(shè)計防火規(guī)范 （GB50067-97）(8)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 （GB50116-98）(9)建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （GB50034-2004）(10)居住區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（ DGJ32/J11-2005）4.4.2負(fù)荷估算及供電電源1、負(fù)荷等級:本項目住宅均為多層建筑，用電負(fù)荷均為二級負(fù)荷。本工程中商業(yè)部分的消防泵、消防用風(fēng)機(jī)、消防潛水泵、應(yīng)急照明、消防安保中心以及弱電機(jī)房等用電為二級負(fù)荷；其余設(shè)備用電為三級負(fù)荷。2、負(fù)荷估算:本區(qū)域用電負(fù)荷按以下原則估算， 住宅用電負(fù)荷為面積小于 120m2，按住宅用電指標(biāo)8kW/戶（單相）；建筑面積大于 120m2但小于150m2，按住宅用電指標(biāo)12kW/戶（三相）；建筑面積大于 150平方米的，按住宅用電指標(biāo)16kW/戶。商業(yè)用電負(fù)荷為 100W/m2，其他公建用電負(fù)荷為 60W/m2。變壓器配置容量=∑(低壓用電負(fù)荷×Kp），配置系數(shù)Kp應(yīng)按下表選用：變壓器供電范圍內(nèi)住宅戶數(shù)配置系數(shù)（ Kp）50戶及以下0.750戶以上200戶以下0.6200戶及以上0.5④低壓供電公建設(shè)施 0.8本項目未超過200戶，因此，配置系數(shù)取0.6，低壓供電公建設(shè)施配置系數(shù)取0.8。項目用電負(fù)荷=（160*8+25*12）+（2307.86*100+278.8*60)/1000=1827.5kW變壓器配置容量=（160*8+25*12）*0.6+(2307.86*100+278.8*60)*0.8/1000=1146kW區(qū)域內(nèi)總用電負(fù)荷約為 1827.5kW，計入需要系數(shù)并考慮變壓器負(fù)荷率后，供電變壓器總安裝容量約為 1146kW。擬采用1300kW的1臺S13型變壓器。擬在地塊內(nèi)設(shè)10kV電力開關(guān)站兩座，每個開關(guān)站由電業(yè) 10kV電網(wǎng)引兩路電源供電，其10kV電源在一路停電時，另一路應(yīng)能正常供電。由電業(yè)開關(guān)站引出10kV電纜埋地引至各10/0.4kV變電站，每個變電站由電業(yè)開關(guān)站的兩段10kV母排上引出的兩路10kV電纜供電。地塊內(nèi)所有建筑用電均采用 0.4kV供電。一、二級負(fù)荷采用二回路供電，末端自切。3、商業(yè)用房負(fù)荷計算:商業(yè)用房用電量在 12kW及以下的，采用 220V單相供電，大于 12kW的采用三相供電。120m2以下的店面按8kW/戶設(shè)計;120-150m2以上的店面按12kW/戶計算。4、防雷、接地:本工程屬三級民用防雷建筑物，擬在屋頂四周裝設(shè)避雷帶，并在屋面上裝設(shè)不大于20Mx20M 的網(wǎng)格，突出部位及屋頂四角加裝避雷短針作為接閃器，利用建筑物柱內(nèi)二根直徑不小于 16mm的主鋼筋作為引下線，間距不大于 25米。為防止側(cè)向雷擊，取每層框架外側(cè)二根直徑不小于 16mm的主鋼筋通長焊接連通，作為均壓環(huán)，均壓環(huán)與該層外墻上的所有金屬窗、構(gòu)件、引下線連結(jié)；玻璃幕墻或外掛石材的預(yù)埋件及龍骨的上下端均應(yīng)和均壓環(huán)相連。為防雷電波引入，進(jìn)入建筑物的各種線路及管道均采用埋地引入，并在入戶處將電纜金屬外皮鋼管、水管等自然接地體和接地裝置連接。利用建筑物基礎(chǔ)二根直徑不小于 16mm的主鋼筋作為接地裝置，總接地電阻不大于 1歐姆，防雷接地、保護(hù)接地、配電間工作接地及其他弱電系統(tǒng)共用一個接地裝置。在室外適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)的若干引下線上距地面 0.5m處設(shè)連接板，供測量、接人工接地體和作等電位連接用；室外按地凡焊接處均應(yīng)刷瀝青防腐。凡突出屋面的所有金屬構(gòu)件均應(yīng)和避雷帶可靠焊接連通。本工程低壓配電系統(tǒng)接地形式采用 TN—C－S系統(tǒng)。4.4.3計量方式1、小型商業(yè)用房及配套用房設(shè)置專用配電間，低供低量，每戶一表，表記設(shè)于配電間內(nèi)。2、除住宅戶和商業(yè)用房每戶一表，集中設(shè)置在各幢樓層強(qiáng)電管井內(nèi)外，其余車庫用公共用電負(fù)荷 (如電梯、水泵、公燈等)均在配電間計量。4.4.4照明設(shè)計1、照明標(biāo)準(zhǔn):各部位按下列照度標(biāo)準(zhǔn)及功率密度設(shè)計 :住宅用房300Lx商業(yè)用房300Lx設(shè)備機(jī)房100Lx2、設(shè)計中所選用熒光燈具均采用高品質(zhì)、節(jié)能型、高顯色熒光燈管，并配高功率因數(shù)的電子鎮(zhèn)流器。4.4.5敷設(shè)方式1、室外的高壓、低壓供電電纜，敷設(shè)在室外直埋敷設(shè)。2、商務(wù)用房的各戶進(jìn)線及支線均采用 ZD-BV-750型導(dǎo)線穿管暗敷。4.4.6防雷接地根據(jù)各建筑單體預(yù)計雷擊次數(shù)及防雷設(shè)計規(guī)范確定防雷類別，本地塊所有建筑按三類防雷建筑設(shè)計。4.4.7節(jié)能措施1、小區(qū)公共走道照明采用節(jié)能效果顯著的高光效環(huán)管日光燈；設(shè)備機(jī)房、車庫等公建采用帶電容補(bǔ)償?shù)母咝展鉄簟?、小區(qū)周邊環(huán)境照明采用以節(jié)能燈為光源的草坪燈，以節(jié)約電能。3、照明燈具以熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，既提高了功率因數(shù)，又降低了低耗。4、建筑照明功率密度值應(yīng)遵循《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB50034-2004的有關(guān)條文規(guī)定。5、變電所變壓器均選用高效率、低能耗產(chǎn)品。6、對空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電氣設(shè)備、照明設(shè)備及其他用電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視和自動控制，以降低能耗。7、對于在運(yùn)行過程中產(chǎn)生的諧波電流所引起電壓畸變的電子鎮(zhèn)流器、變頻設(shè)備等低壓電氣設(shè)備必須選用諧波電流值應(yīng)符合《低壓電氣及電子設(shè)備的諧波電流限值(設(shè)備每相輸入電流不大于 16A)》GB17625-1-1998的規(guī)定。4.5弱電設(shè)計4.5.1設(shè)計范圍本項目弱電設(shè)計內(nèi)容包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、公共安全系統(tǒng)(對講電話系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng))、設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)。4.5.2電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1、小區(qū)電信系統(tǒng)包括通信網(wǎng)和局域網(wǎng)。電話干線采用 HYA-0.5塑料電話電纜敷設(shè)，電話支線采用 HBV電話線敷設(shè)。局域網(wǎng)采用綜合布線方式，水平子系統(tǒng)和垂直子系統(tǒng)全部采用五類 UTP電纜敷設(shè)，設(shè)備間子系統(tǒng)全部采用五類跳接線設(shè)備，建筑群干線子系統(tǒng)全部 采用六芯多模光纖敷設(shè)。2、小區(qū)日常人流超過了 300人，所以小區(qū)內(nèi)設(shè)置電信通信間一座，供市話光纜引入并安裝光端設(shè)備，用于安裝小區(qū)局域網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備及市政數(shù)據(jù)通信線路的接口設(shè)備。另按 100戶左右設(shè)置一個集中配線交接間。3、小區(qū)內(nèi)全部配設(shè)直線電話，其中住宅每戶設(shè) 2門直線電話，引入 2對電話線，分別在客廳和臥室內(nèi)，與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)合并設(shè)置雙孔信息插座。每棟樓內(nèi)均留有一定備用線對供小區(qū)內(nèi)發(fā)展信息和科技新技術(shù)時使用。4、小區(qū)局域網(wǎng)的主干線采用光纜傳輸，并與各信息網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)、小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)可通過安裝在電信總機(jī)房內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備管理局域網(wǎng)及進(jìn)線信息的收集和轉(zhuǎn)發(fā)，可為用戶提供社會、經(jīng)濟(jì)等多媒體信息和社區(qū)物業(yè)服務(wù)，每個住宅戶內(nèi)設(shè)一個信息點(diǎn)，可接一臺數(shù)據(jù)終端。4.5.3有線電視系統(tǒng)1、小區(qū)內(nèi)與市有線電視臺聯(lián)網(wǎng)，設(shè)置電視前端室，并通過區(qū)內(nèi)有線電視網(wǎng)向用戶提供本地區(qū)電視節(jié)目信號。2、每個住宅戶配設(shè) 2～3只電視用戶終端，分別安裝在起居室、主臥室和書房內(nèi)。3、有線電視系統(tǒng)主干線電纜采用 RG11電纜，水平支線電纜采用 RG6電纜。4、有線電視系統(tǒng)采用雙向交互式，帶寬為 860MHZ的雙向傳輸系統(tǒng)，分配分支方式，終端電平滿足 70士5dB。4.5.4公共安全系統(tǒng)1、安全防范報警系統(tǒng):在住宅戶和商業(yè)用房內(nèi)設(shè)置燃?xì)庑孤蹲詣訄缶?、按鈕式家庭緊急求助報警功能設(shè)備，一層和二層的戶門、外窗設(shè)置門窗磁或紅外幕簾防范報警。報警時除室內(nèi)發(fā)出聲、光信號外，并將報警信號傳到小區(qū)管理中心，進(jìn)行實行記錄，處理與存儲。2、電視監(jiān)視系統(tǒng):(1)本系統(tǒng)與公共保安系統(tǒng)合為一體，設(shè)保安中心，該中心設(shè)在小區(qū)安保管理中心。(2)本系統(tǒng)包括對小區(qū)主要通道、各出入口等重點(diǎn)部位進(jìn)行安保監(jiān)視。3、公共廣播系統(tǒng):(1)在室外安裝一套公共廣播系統(tǒng)，主機(jī)設(shè)在小區(qū)安保管理中心。(2)室外場所安裝組合式高音號角揚(yáng)聲器。(3)公共廣播系統(tǒng)平時用于播放背景音樂，消防需用時由消防控制室強(qiáng)切做消防緊急廣播。4、小區(qū)周界防范報警系統(tǒng) :在小區(qū)周界設(shè)置紅外，微波等報警探測裝置，并與小區(qū)安保管理中心的主機(jī)相連，用以及時發(fā)現(xiàn)非法超界者。5、電子巡更系統(tǒng):在小區(qū)重要部位設(shè)定保安人員巡更路線，并安裝巡更點(diǎn)。保安巡更人員按指定的路線和時間到達(dá)巡更點(diǎn)進(jìn)行記錄。管理人員可調(diào)閱、打印各保安巡邏人員的工作情況。4.5.5設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一的管理、 監(jiān)控，BA中心設(shè)在小區(qū)消防安保管理中心，利用計算機(jī)系統(tǒng)對小區(qū)內(nèi)住戶的各表計測量計費(fèi)，并對小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)及對室外照明等設(shè)備進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制、工況監(jiān)視、故障報警等。4.5.6消防報警系統(tǒng)見消防設(shè)計住宅設(shè)人工報警系統(tǒng)，除汽車庫保護(hù)等級為一級外，其余保護(hù)等級為二級。在地塊內(nèi)集中設(shè)置消防控制室，與安保管理中心合用一室，消防控制室內(nèi)設(shè)置火災(zāi)報警控制器、消防廣播、消防聯(lián)動控制屏及消防專用電話控制設(shè)備。4.6暖通設(shè)計4.6.1設(shè)計依據(jù)1、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB50019-20032、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-20063、《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施一暖通空調(diào)動力》 (2009版)4、《汽車庫、修車庫、停車庫設(shè)計防火規(guī)范》 GB50067-975、《江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DGJ32/J26一20066、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DGJ32/J96-20107、《商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》 DGJ32/J76-20088、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB3096-934.6.2設(shè)計參數(shù)1.室外氣象參數(shù)大氣壓空調(diào)干球溫濕球溫度相對通風(fēng)干球風(fēng)速（pa）度（℃）濕度（%）溫度（℃）主導(dǎo)風(fēng)向（m/s）夏季 1001.5 33.3 28.1 29.3 SE 2.7冬季 1027.4 5.2 69 -1.9 NNE 2.62.室內(nèi)設(shè)計參數(shù)名稱夏季冬季t℃t℃φ%φ%商業(yè)26--18--辦公26--20--住宅26--18--3.通風(fēng)換氣次數(shù)排風(fēng)送風(fēng)備注房間名稱換氣次數(shù)h-1換氣次數(shù)h-l配電5自然進(jìn)風(fēng)水泵房5自然進(jìn)風(fēng)衛(wèi)生間10自然進(jìn)風(fēng)4.6.3空調(diào)設(shè)計小區(qū)內(nèi)，采用變頻式空調(diào)系統(tǒng)，按分體式熱泵空調(diào)預(yù)留電源，室外機(jī)位和凝結(jié)水排水管。4.6.4通風(fēng)設(shè)計衛(wèi)生間，設(shè)備用房等均按要求設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。4.6.5消防設(shè)計1、通風(fēng)的防火、防煙分區(qū)服從于建筑的防火、防煙單元。凡穿越不同防火分區(qū)、沉降縫、通風(fēng)機(jī)房等火災(zāi)危險性較大房間的隔墻或樓板處的通風(fēng)管道，均裝防火閥。垂直風(fēng)管與每層水平風(fēng)管交接處的水平管段上裝防火閥。通風(fēng)風(fēng)管及保溫均采用不燃材料制作。不具備自然排煙條件的大廈疏散樓梯、合用前室均按要求設(shè)置機(jī)械防煙系統(tǒng)。不具備自然排煙條件的房間，走道按要求設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)。4.6.6環(huán)保節(jié)能設(shè)計1、所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備均選用低噪聲產(chǎn)品，采用軟管連接，必要時設(shè)置消聲設(shè)備。2、設(shè)于室外的通風(fēng)空調(diào)設(shè)備，根據(jù)周圍環(huán)境的要求進(jìn)行適當(dāng)?shù)母袈曁幚怼?、空調(diào)室外機(jī)的安放有利于熱量排放，避免對臨室的熱污染，噪聲污染。4、冷源的制冷劑采用環(huán)保型。5、通風(fēng)設(shè)備均采用高效率、低能耗的產(chǎn)品。第五章 節(jié)能方案分析5.1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范5.1.1相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》；2、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》；3、《中華人民共和國建筑法》；4、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部部長令第76號）；5、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資【2004】2505號）；6、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國發(fā)【2006】28號）；7《、國務(wù)院關(guān)于印發(fā)“十二五”節(jié)能減排綜合性方案的通知》（國發(fā)【2011】26號）；8、《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法》（國家發(fā)改委第6號）；9、國家統(tǒng)計局 國家發(fā)展和改革委員會 國家能源局《2011年各省、自治區(qū)、直轄市單位國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）能耗等指標(biāo)公報》；10、《江蘇省發(fā)改委關(guān)于明確能源消耗折標(biāo)系數(shù)參照標(biāo)準(zhǔn)的通知》 （蘇發(fā)改工業(yè)發(fā)（2008）404號）；11、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知》 （國發(fā)2000】36號）；12、《省發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)〈固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查實施辦法（試行）〉的通知》（蘇發(fā)改規(guī)發(fā)【2011】1號）；5.1.2節(jié)能分析相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、《能源管理體系要求》GB/T23331-2009；2、《用能單位能源計量器具配備與管理通則》 GB/T17167-2006;3、《綜合能耗計算通則》GB/T2589-2008；4、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB50189-2005；5、、《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T50378-2006；6、、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》 (建科【2005】199號)；7、、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 JCJ26-95；8、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB50019-2003；9、《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》 CJJ34-2002;J216-2002；10、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB50243-2002；11、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ144-2004；12、《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 GB50176-93；13、《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB50034-2004；14、《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T50033-2001；15、《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ16-2008；16、《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》 GB50365-2005；17、《江蘇省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DGJ32/J96-2010；18、《淮安市建筑節(jié)能管理辦法》；19、《淮安市建筑節(jié)能常用設(shè)計指南》蘇 J38-2009；20、《淮安市建筑節(jié)能“十二五”發(fā)展規(guī)劃》。5.2主要原輔材料及能耗平衡5.2.1原輔材料及主要設(shè)備本項目建設(shè)，主要使用鋼材、水泥、磚、碎石子、黃沙及其它建筑材料。施工期主要設(shè)備包括：挖掘機(jī)、推土機(jī)、打樁機(jī)、塔吊、裝卸機(jī)、運(yùn)輸車輛等；運(yùn)營期主要用電設(shè)備：空調(diào)及住戶家用電器等。5.2.2建材供應(yīng)分析本項目建設(shè)所需要的材料在淮安及周邊市場均有供應(yīng)，公路、鐵路、水路運(yùn)輸均很方便。5.2.3能源耗用分析1、所需能源本項目所需要的能源主要有：水、天然氣、電力。2、能耗分析（1）用水消耗分析本項目住宅用水按 365天/年計，商業(yè)用水按365天/年計，物業(yè)及社區(qū)建筑用水按330天/年計；綠化用水按 180天計。根據(jù)《民用建筑節(jié)水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50555-2010)規(guī)定，則共計年用水量為 45524.7m3，用水量詳見表6-1。①住宅生活用水本項目建成營運(yùn)后，入住居民為 185戶（平均按照3.5人/戶計），人口約648人，居民生活的用水定額為150L/人·d計，則用水量約為35478m3/a。物業(yè)建筑用水本項目物業(yè)及社區(qū)建筑面積為278.8m2，用水定額為5L/m2·d，