XXXX年度桂林市與臨桂新區(qū)房地產(chǎn)市場報告

傳博地產(chǎn)·芭堤雅項目組2012年12月萬象·芭堤雅2012年房地產(chǎn)市場回顧暨2013年市場預(yù)判目錄宏觀市場PART1桂林市場PART2臨桂市場PART3臨桂市場特征PART4宏觀市場PART1溫家寶7月7日常州調(diào)研—防止變相放松購房政策，要把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策8月31日天津考察—鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求李克強7月14日湖北考察—繼續(xù)實施保障性安居工程，幫助中低收入住房困難家庭解決基本住房問題8月21日北京考察—保質(zhì)按期完成今年保障房建設(shè)任務(wù)，嚴格管理確保公平分配，完善配套形成有效供應(yīng)中央7月31日中共中央政治局召開會議研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作：堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。根據(jù)對上面兩個圖表研究，我們可以看出，雖然相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與部門對樓市調(diào)控政策持續(xù)表態(tài)，但——政策·調(diào)控政策持續(xù)，未推出新政策一直沒有實質(zhì)加強調(diào)控政策措施出臺！解析：中共十八大報告關(guān)于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、保障和改善民生以及推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化等的重大戰(zhàn)略部署和改革設(shè)計，可以合力保障城鄉(xiāng)居民人均收入倍增目標實現(xiàn)，為擴大居民消費奠定決定性基礎(chǔ)。新領(lǐng)導(dǎo)班子：11月15日，習近平、李克強、張德江、俞正聲、劉云山、王岐山、張高麗新一屆中央政治局常委亮相，以習近平為總書記的新一屆中央委員會以及新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)人的執(zhí)政，將會影響我國未來五至十年的政治經(jīng)濟發(fā)展；將會影響房地產(chǎn)未來五至十年的歷史發(fā)展。GDP增長至少7%：中央確定2020年居民收入倍增作為十八大的主要經(jīng)濟指標。如果要保證收入倍增，到2020年GDP平均每年需要保持在7%以上的發(fā)展速度。2012年GDP目標值為7.5%。面對急速下降的GDP，如果要保證7.18%，就必須對經(jīng)濟進行強有力的支持政策?！袊伯a(chǎn)黨十八大工作報告政策·十八大落幕，新領(lǐng)導(dǎo)班子，新發(fā)展目標新四化提出，城鎮(zhèn)化進程是重點之一：加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式。堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。城鎮(zhèn)化帶來新需求：根據(jù)中國2020年城市化進程的目標值：未來十年中國城市化進程將新增城鎮(zhèn)人口1.8億，平均每年新增城鎮(zhèn)人口仍在2000萬人左右。若按人均30平米計算，未來十年至少新增50億平方米以上的住房需求；每年新增6億平方米的住房需求。未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上?！袊伯a(chǎn)黨十八大工作報告2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期，因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加?！袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一政策·新四化提出，城鎮(zhèn)化提出帶來大量住宅需求解析：李克強總理一直強調(diào)房地產(chǎn)的核心重點是保障房：中國內(nèi)需最大的潛力在城鎮(zhèn)化，而房價過高則會抑制城鎮(zhèn)化的進程。國家建設(shè)保障房，有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮(zhèn)化建設(shè)，這會釋放出巨大的消費和投資潛力，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！笆晃濉逼陂g城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標是3600萬套，2011年已經(jīng)開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計劃開工數(shù)量不會低于500萬套。對比2009-2011年，全國開工建設(shè)保障性安居工程住房達2100多萬套（基本建成1100萬套），保障性住房基本的年度目標是700萬套，超過住房總額的1/3?！笆濉睍r期，全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房約6500萬～7000萬套，總建筑面積約50億～55億平方米。而“十一五”時期全國新建住宅約為37.68億平方米?！笆濉睍r期全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房總量超過“十一五”的總量?！袊伯a(chǎn)黨十八大工作報告政策·重保障房，以保障房調(diào)節(jié)樓市調(diào)控政策：十八大報告里并沒有提房地產(chǎn)市場調(diào)控，只是低調(diào)地提出：“過去五年，保障性住房建設(shè)加快推進；住房保障體系基本形成。未來的發(fā)展目標是，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求?！狈慨a(chǎn)稅：去年初上海和重慶開展房地產(chǎn)改革試點，今年8月國家稅務(wù)總局組織稅務(wù)系統(tǒng)工作人員學(xué)習房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，這些都為房產(chǎn)稅的進一步擴大試點奠定基礎(chǔ)。今年9月國稅總局政策法規(guī)司巡視員叢明表示，房產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年初，最終會在全國實施解析：隨著城鎮(zhèn)化的深入，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐行業(yè)。新政府更多采用市場化方式調(diào)控房價，包括保障房、房產(chǎn)稅等多種手段調(diào)控市場，將會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。政策·十八大閉幕，未提及房產(chǎn)調(diào)控隨著城鎮(zhèn)化的深入，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐行業(yè)。新政府更多采用市場化方式調(diào)控房價，包括保障房、房產(chǎn)稅等多種手段調(diào)控市場，將會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響一方面，大量保障房的開工、建設(shè)及推出，將會對未來中國房地產(chǎn)市場造成沖擊，房產(chǎn)稅試點的深入，也將會對未來中國房地產(chǎn)市場造成影響。另一方面，市場化調(diào)節(jié)意味著溫家寶政府時期的各類調(diào)控政策將逐步退出，限購政策、限貸政策或?qū)⒎艑?。政策·十八大小結(jié)上市房企披露的業(yè)績顯示，以萬科、保利、招商地產(chǎn)為代表的龍頭房企已經(jīng)率先接近或完成了全年的銷售目標。與此同時，根據(jù)市場機構(gòu)的統(tǒng)計，１１月全國主要城市的房地產(chǎn)成交再次出現(xiàn)了“供銷兩旺”的熱鬧場面。11月100個城市的住宅平均價格自6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅較上月略有擴大，同比跌幅繼續(xù)縮??；十大城市均價環(huán)比漲幅超出百城平均水平0.13個百分點，同比自今年1月開始下跌以來首次上漲。市場·房價上漲，成交喜人，樓市顯著回暖供應(yīng)：1-10月,全國300個城市住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)單月成交量僅2月高于去年同期成交：1-10月,全國300個城市住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)單月成交量僅2月高于去年同期。成交價格：1-10月,全國300個城市住宅類用地,含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地,成交樓面均價除3、4、9、10月外均低于去年同期。溢價率：10月,全國300個城市土地平均溢價率為12%,較上月增加1個百分點,較去年同期增加7個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為15%,較上月增加3個百分點,較去年同期增加11個百分點。市場·土地市場火熱，成交平穩(wěn)，溢價率增高據(jù)克爾瑞中國城市房地產(chǎn)風險排行榜數(shù)據(jù)顯示，全國城市市場風險排名前五十位城市中無一例外是三四線城市。近半年，北上廣深交易量持續(xù)增長，房價上升，地王不斷，顯示一二線城市對房地產(chǎn)的持續(xù)吸金能力增強。以“招保萬金”為首的中國各大房企自2011年開始逐步調(diào)整投資方向，回歸一二線城市，對三四線城市的投資僅限于土地消化周期、房價收入比相對均衡，新開工面積、土地出讓面積及人均占地面積相對較小的部分城市的中心地塊。市場·房地產(chǎn)投資由三四線城市回歸一二線城市桂林市場PART2桂林市區(qū)供應(yīng)與成交（萬平米）2012年，桂林房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了成交與供應(yīng)倒掛的情況，成交面積超過新增供應(yīng)面積。相較于去年全年44萬㎡的成交量，今年截至至11月的成交量就已超過去年全年成交。這說明桂林市場出現(xiàn)顯著回暖。概況·樓市回暖，市區(qū)成交量超過新增供應(yīng)2012年，隨著年中樓市的呈現(xiàn)回暖跡象，桂林也跟隨樓市回暖的腳步，在7月份成交開始逐步回升，7月份更是創(chuàng)造了桂林市歷年來單月成交的新紀錄。9-11月的成交情況也一直較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)大起大落的情況。成交·半程發(fā)力，下半年成交處于平穩(wěn)高位2012年桂林市區(qū)商品房價格走勢從2012年1-9月份的商品房價格走勢來看，除1月稍低之外，其余月份都較為平穩(wěn)，在6100-6200元/㎡徘徊，而到了三季度，隨著彰泰·睿城開盤，帶動多個項目降價促銷，使得商品房價格稍有回落；8月份，房價驟然增長，達到6500元/㎡的今年最高值；9、10、11月價格平穩(wěn)，處全年高位。房價·房價平穩(wěn)上漲今年前11個月，桂林市七星區(qū)共成交房源2579套，片區(qū)均價居高不下，總體均價均已超過6000元/平方米，均價在6100-7200元/平方米之間徘徊；重點關(guān)注：目前片區(qū)單盤均價最高為彰泰·睿城，均價達8396元/平方米。睿城明年推貨8億，推貨量為歷史之最，目標均價8800元/平方米。明年彰泰新項目彰泰·春天預(yù)計年底推出，定位偏高。七星·成交量獨占鰲頭，七星成全市焦點今年前11個月，桂林市象山區(qū)共成交房源1051套，片區(qū)個盤均價差額較大，部分樓盤均價低于5000元/平方米，部分樓盤均價將近9000元/平方米，由于成交量不穩(wěn)定，成交價格差異較大，導(dǎo)致片區(qū)整體均價起伏不定。進入7月以后，中心區(qū)幾個高價項目推盤，帶動樓市成交走勢趨好，呈量價齊步上升的良好局面。象山·半程發(fā)力后勁足，片區(qū)整體量價齊升今年前11個月，桂林市疊彩區(qū)共成交房源662套。疊彩區(qū)全年新盤稀少，僅廣匯·桂林郡一個新項目入市，全區(qū)除桂林郡外，也只有廣錦天·陽光疊彩一個項目有新貨推出。片區(qū)房價差異較大，蘆笛路四個項目的價格在6500-8000之間，而濱北陽光疊彩均價僅在5600元/平方米上下。疊彩·疊彩·廣匯新盤入市，片區(qū)全年較為冷清今年前11個月，桂林市秀峰區(qū)共成交房源373套，相較各區(qū)均價而言，秀峰區(qū)整體均價稍顯過高，最低均價也在6250元/平方米以上。由于片區(qū)在售新房貨源較少，片區(qū)成交量也相應(yīng)較少，其中，7月份為前11個月成交量最高的月份，也僅為60套。秀峰·片區(qū)貨源較少，整體均價居高不下明年桂林樓主供貨主要集中在三區(qū)四板塊：高新板塊：彰泰·睿城、彰泰·春天、興進·上郡、冠泰·城國，四個項目總量接近2000套，總額超過18億元。漓東板塊：聯(lián)發(fā)·旭景、冠城·華郡、冠泰·水晶城、中?！ぴ?，四個項目推貨總量預(yù)計超過1700套，總額超過10億。濱北板塊：國奧城、恒大·桂林廣場、聯(lián)發(fā)·乾景，三大項目推貨總額預(yù)計不少于1300套，總額超過12億。臨桂新區(qū)：公園1號、興匯城、彰泰·星城、鳳凰城B區(qū)及花樣年新推樓棟，五大項目推貨總量預(yù)計接近3000套，總額超過13億?！っ髂旯┴洝に陌鍓K新老項目集中入市，供貨劇增我市現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化率僅為42%，按照發(fā)展指標，至2020年，城鎮(zhèn)化要達到60%，在八年內(nèi)要提升18%，就會帶來大量新增住宅需求?！豆鹆纸ㄔO(shè)世界旅游城綱要》獲批桂林經(jīng)濟社會發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，納入國家發(fā)展布局。2020年，桂林將成為世界一流山水觀光休閑度假旅游目的地、國際旅游合作和文化交流的重要平臺。要在2020年全面達到目標，城鎮(zhèn)化進程必然得加快，住宅需求大大增加，桂林樓市迎來重大機遇機遇·政策利好，城鎮(zhèn)化進程加快，住宅需求加大桂林市今年樓市顯著回暖：從上述分析我們看到，桂林房地產(chǎn)市場無論供貨量、成交量以及價格等幾方面，相比2011年有了明顯的回暖。桂林樓市迎來新機遇：《建設(shè)世界旅游城規(guī)劃綱要》獲國務(wù)院批復(fù)，城鎮(zhèn)化進程指標明確，在此大號機遇下，桂林房地產(chǎn)未來將迎來發(fā)展新機遇。格局改變，板塊競爭激烈：明年市區(qū)供貨量劇增，濱北板塊、高新板塊、漓東板塊與臨桂新區(qū)重點項目總供應(yīng)量超過8000套，各板塊項目之間競爭激烈，板塊之間客群將有分流，受城鎮(zhèn)化進程利好影響，臨桂新區(qū)將吸引更多縣級客戶。小結(jié)·臨桂市場PART3老城區(qū)板塊新十字街板塊翻山底板塊伴隨去年花樣年·花樣城的強勁面世，以及今年花樣年·麓湖國際、興匯城、飛虎林居以及本項目，翻山底板塊在臨桂市場的地位越來越重要。2012年，新十字街板塊占新區(qū)總量的50%以上，該區(qū)域仍舊是今年臨桂市場的主戰(zhàn)場。今年多個新盤入市，以花樣年·麓湖國際，彰泰·公園1號，興匯城等項目為首的品牌房企入市即成為新區(qū)焦點。概況·三大板塊競爭激烈，新盤名盤眾多·彰泰、興進等桂林老牌房企加入臨桂第一梯隊供需·供需處于高位，大盤名盤繼續(xù)領(lǐng)跑·產(chǎn)品·剛需產(chǎn)品是市場主流從左圖我們可以看出，目前臨桂新區(qū)在售的戶型當中，以100-109㎡的三房最多，接下來是110-119㎡的三房和70-90的兩房，這些戶型都是剛需型產(chǎn)品。當前市場，剛需產(chǎn)品已超過總體供應(yīng)量的60%。在臨桂市場成交房源中，主要以剛需型產(chǎn)品為主。首先，90-109㎡緊湊型小三房與110-119㎡三房最為熱銷，共占市場成交總量的40%。其次，是剛需型兩房，也占到總量的20%左右。目前臨桂市場上的主要項目的均價在3700-4400之間，均價在4000元/㎡左右。房價·片區(qū)房價在4000上下項目2012年余量2013年新推供應(yīng)量預(yù)計2013年預(yù)計總供應(yīng)量山水鳳凰樣年花樣林匹克花園120650770興匯城240500724彰泰公園一號35452487碧園集團80700780匯榮桂林桂林28500528精通伊頓國際200400600耀輝美好家園160400560其他80032004000合計1985810212071據(jù)不完全統(tǒng)計——2013年總供應(yīng)量將繼續(xù)增大，達到歷年了最高峰，或?qū)⒊^12000套！預(yù)判·2013年新區(qū)供貨量繼續(xù)加大項目位置預(yù)計推貨備注彰泰·星城機場路大圓盤附近300彰泰臨桂又一新項目慧佳·順和苑秧一路（本項目旁）200順鴻新項目不詳不詳內(nèi)部消息精通·伊頓國際新龍路300今年主要內(nèi)部團購，明年正式入市西城國闕人民路200中遠項目虎山路不詳建面5萬多㎡華鼎新項目機場路（宜和云天旁）不詳大城小院龍門路300不完全統(tǒng)計，明年或?qū)⒂?0個新項目入市！預(yù)判·新盤入市，分流情況嚴重花樣城麓湖國際社區(qū)飛虎林居隨著項目率先交房，飛虎林居與麓湖國際也將于明年交房，翻山底板塊進入了日趨成熟的階段?；映巧虡I(yè)招商啟動，商業(yè)配套將逐步完善，生活便利度將會逐漸提高，板塊的居住價值將得以體現(xiàn)。隨著板塊的日趨成熟，板塊也越來越受到客戶的關(guān)注，客戶到訪的增多將對項目銷售有很大幫助。但其他項目的日趨完善，也將使項目的成熟度受到影響，花樣城項目于興匯城項目對項目的影響最大。預(yù)判·翻山底板塊日趨成熟，對項目有利有弊新區(qū)價值凸顯，臨桂倍受關(guān)注：臨桂房地產(chǎn)市場地位越來越重要，隨著彰泰、興進等桂林老牌房企的入主，臨桂新區(qū)的價值日益凸顯。供需兩相旺，市場熱度不減：臨桂市場今年供需相比去年又有了大幅上漲，供應(yīng)量是市區(qū)的兩倍，成交量更是遠超市區(qū)。剛需是臨桂市場主流：現(xiàn)今臨桂樓市出現(xiàn)回暖，大量剛需客戶關(guān)注臨桂，選擇臨桂，未來臨桂的發(fā)展將越來越好。明年市場更將激烈：2013年臨桂市場供應(yīng)量相比今年更大，陸續(xù)又將有眾多項目入市，臨桂市場的競爭越來越激烈。小結(jié)·臨桂市場特征PART4版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸傳博地產(chǎn)公司所有，未經(jīng)許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。十一期間成交量匯總十一期間來訪量匯總十一期間短短7天內(nèi)僅新區(qū)9個盤共銷售476套案場日接待50組總接待2780組客戶·每月3000組常態(tài)到訪量，他們是購買主力本項目老城區(qū)板塊

新十字街板塊翻山底板塊從前到后，每盤必看誰能先抓住他們，誰就勝出客戶·客戶消費習慣——掃街式購買樓盤6月份7月份8月份9月10月11月鳳凰城493508514472733521花樣年花樣城530430480485878478奧林匹克花園450460360373797384碧園印象桂林220260200240337230碧園香樟林210380120235309220匯榮桂林桂林150240180210538230單盤月均到訪量約為350組熱銷大盤月均到訪量500組個別盤最高月到訪超800組本項目月均到訪僅100組對手們?nèi)绾芜_成如此高的到訪量？客戶·單盤月均到訪350組營銷推廣力度大，手段多，搶客開發(fā)節(jié)奏快速，銷售配套跟進快展示先于銷售，注重現(xiàn)場體驗集中大量推貨，推貨銜接緊湊四大法寶特征·臨桂市場四大制勝法寶推貨·供應(yīng)量充足，推貨銜接緊湊無間隔項目2012年供應(yīng)總量2012銷售量山水鳳凰城950798花樣年花樣城1033863奧林匹克花園530410彰泰公園一號12651230碧園集團550470集中推貨，每次推售至少200套推貨銜接快，最快間隔不足一個月平均去化率達到80%開發(fā)·開發(fā)節(jié)奏快，銷售配套跟進迅速花樣年·麓湖國際社區(qū)開發(fā)進度4月5月6月7月8月項目面世參加房車節(jié)蓄客園林體驗區(qū)、樣板間呈現(xiàn)蓄客，開盤一期二期產(chǎn)品蓄客10月二期產(chǎn)品解籌開發(fā)節(jié)奏快，工程進度神速銷售配套跟進迅速工程配合營銷節(jié)點興匯城開發(fā)進度表7月8月9月10月11月開始建設(shè)售樓部、主題完成，開始推廣樣板體驗區(qū)完成園林體驗區(qū)、樣板間、售樓部開放，開始蓄客強勢推廣12月開盤展示·展示先于銷售，注重現(xiàn)場體驗感花樣年·麓湖國際社區(qū)園林展示先于銷售中心開放沿街大面積廣場，開闊、大氣大尺度園林，環(huán)境優(yōu)越樣板間、銷售中心同時開放展示·展示先于銷售，注重現(xiàn)場體驗感項目入口大門雄偉，震撼強項目前廣場開闊，大氣大草地，大水景，優(yōu)美景致園林景觀精工鑄造，品質(zhì)高注重體驗，展示先行工程配合銷售節(jié)點導(dǎo)視完善，客戶到訪無障礙展示·展示先于銷售，注重現(xiàn)場體驗感推貨量大頻高，保證有貨可賣，客戶有房可選工程進度快，建筑神速，項目日新月異展示現(xiàn)行，體驗為王，品質(zhì)過硬，保證客戶滿意度思考·工程、體驗、品質(zhì)為熱銷提供保障每月有3000組常態(tài)到訪量，他們是購買主力把他們引到售樓部，就能達成平均10%成交各盤各出奇招，目的就是搶客他們的購買方式：掃街式買樓營銷·營銷力度大手段多，重點搶客，引客，拉客版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸傳博地產(chǎn)公司所有，未經(jīng)許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。西城大道展示面+戶外重點展示，吸引客戶到訪鳳凰城——臨桂市場的搶客專家營銷·營銷力度大手段多，重點搶客，引客，拉客其他售樓部門口派單+置業(yè)顧問跟進+樓車接送=成交率達20%暖場/節(jié)點/促銷/互動,每次互動200-400人成交率維持13%，小活動帶來大回報鳳凰城——臨桂市場的搶客專家營銷·營銷力度大手段多，重點搶客，引客，拉客單位定向拓展、區(qū)縣拓展、二手市場聯(lián)動.多渠道資源拓展同步展開，月增20%到訪，成交穩(wěn)定版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸傳博地產(chǎn)公司所有，未經(jīng)許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容?！ご笮突顒訕湫蜗?，中小型活動持續(xù)熱場，高密集度的活動組合保持項