物業(yè)管理師考前-物業(yè)管理實務(wù)精講班第16講講義

物業(yè)管理實務(wù)精講班第 16講講義消防系統(tǒng)的管理三、消防系統(tǒng)(一)構(gòu)成物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設(shè)備以高層建筑最為齊全復(fù)雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由 8個部分組成。1．火災(zāi)報警系統(tǒng)火災(zāi)報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。2．消防控制中心消防控制中心由集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火警發(fā)生后，控制中心指揮各項滅火、疏散和救護(hù)行動，并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)施。3．消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成，是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。4．自動噴灑滅火系統(tǒng)自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達(dá)到一定臨界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用越來越廣泛。5．防排煙系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過排煙風(fēng)機(jī)抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送人新鮮空氣，使保護(hù)區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害。6．安全疏散和防火隔離系統(tǒng)安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對疏散人員指示方向，對火和煙進(jìn)行隔離。7．手提式滅火器手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。8．其他滅火系統(tǒng)其他滅火系統(tǒng)如氣體自動滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房，發(fā)電機(jī)房和油庫等不宜用水滅火的特殊場合。(二)管理工作主要內(nèi)容配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識和經(jīng)驗，又有必要的消防知識，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排小時值班。建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制訂。1)每周檢查項目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；檢查各處消防水管是否漏水；檢查各類手提式滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。2)每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動一次；檢查各類信號指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時切換。3)每半年檢查項目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測煙感、溫感探測器是否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防報警按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗測試；檢查自動噴灑系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置的檢查測壓。每年結(jié)合消防演習(xí)，對整個消防系統(tǒng)進(jìn)行一次運行檢查，對各消防設(shè)備的聯(lián)動協(xié)調(diào)運行進(jìn)行測試。對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯誤再次發(fā)生。對消防設(shè)施日常運行、維修、更換的成本進(jìn)行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。(三)注意事項同其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時才投入運行的待機(jī)設(shè)備，到實際使用時才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項工作，要針對巡視、檢查、試驗和測試等工作制訂計劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時限。消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測試消防設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實際發(fā)生火警時發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e誤。電梯系統(tǒng)的管理四、電梯系統(tǒng)(一)種類常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯；按拖動方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機(jī)控制電梯、集選控制電梯等。(二)管理工作主要內(nèi)容按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計劃和工作程序等。建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。進(jìn)行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進(jìn)行評價。電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用?？照{(diào)系統(tǒng)的管理五、空調(diào)系統(tǒng)(一)種類空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機(jī)和吸收式制冷機(jī)；按冷源設(shè)備布置的情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)等等。(二)管理工作主要內(nèi)容配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制訂空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。備齊空調(diào)維修、測試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時間，以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。進(jìn)行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負(fù)荷問題和噪聲污染問題。在業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：1)用電負(fù)荷的計算和供電線路的匹配；2)安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時間(如冬季停機(jī))重新投人運行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：對冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整；2)清理各管道內(nèi)的灰塵；3)檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整；4)檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。定期對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運行狀態(tài)。(三)注意事項空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：1)使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動和停止時間，對不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段；2)保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫；3)盡可能消除或減