不動產(chǎn)物權(quán)公示制度三論

不動產(chǎn)物權(quán)公示制度三論[摘要]不動產(chǎn)物權(quán)公示是不動產(chǎn)物權(quán)的重要制度，但是理論界對公示的對象還存在爭議，通過比較分析，本文認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)的公示對象是物權(quán)的變動；對于不動產(chǎn)物權(quán)公示與物權(quán)變動的關(guān)系上，應(yīng)以公示生效主義為宜，但應(yīng)對其進(jìn)行功能優(yōu)化；在公示生效主義下，公示具有公信力，但同時應(yīng)設(shè)計相應(yīng)的機(jī)制對公信力的絕對性進(jìn)行補(bǔ)救。[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)物權(quán)，公示，公信力，物權(quán)變動一、不動產(chǎn)物權(quán)公示對象論[2]對于不動產(chǎn)物權(quán)的公示，法學(xué)界的界定至今沒有統(tǒng)一。爭議在于，公示的對象或者內(nèi)容到底是什么。在理論界，對不動產(chǎn)物權(quán)的公示對象有“物權(quán)變動說”、 “物權(quán)狀態(tài)說”、[1]“物權(quán)狀態(tài)與變動說”[2]三種觀點(diǎn)。依照“物權(quán)變動說”，物權(quán)公示對象為物權(quán)變動的行為（物權(quán)變動的意思表示）或者物權(quán)變動這一法律事實。之所以如此，乃是因為物權(quán)公示的目的在于保護(hù)交易安全。“物權(quán)交易常常是伴隨著與第三人之間的關(guān)系，所以在近代法中，合理地調(diào)整與第三人之間的關(guān)系，即對’交易安全’的保護(hù)，便成了物權(quán)法最重要的課題?！?[3]物權(quán)變動即物權(quán)權(quán)屬的變動，往往涉及物權(quán)變動之外的第三人的信賴?yán)妫绻麤]有公示，則物權(quán)權(quán)屬純粹為一種物權(quán)變動當(dāng)事人的觀念，第三人當(dāng)然無從知曉，也就沒有一種可以信賴的表征，其與他人的物權(quán)交易就可能不是與真正的權(quán)利人交易，因而就可能遭受損害。為防止這種狀況的發(fā)生，有必要將“原本存在于人們觀念中的物權(quán)變動過程，外化為一定物態(tài)形式為公眾所知，以維護(hù)交易過程的安全”，即，物權(quán)公示對于處在物權(quán)變動交易之外的第三人提供所謂的“消極的信賴?yán)妗薄4]“物權(quán)所具有的對抗第三人的排他性，使得物權(quán)的變動會對不特定的第三人的利益產(chǎn)生限制作用。為避免第三人遭受不虞之害，要求物權(quán)的變動應(yīng)當(dāng)與一定的技術(shù)手段結(jié)合起來。這一技術(shù)手段就是公示制度?！盵5]這種學(xué)說是德國及我國的主導(dǎo)學(xué)說，在日本亦有一定的影響。按照“物權(quán)狀態(tài)說”，物權(quán)公示的對象為標(biāo)的物上的物權(quán)狀態(tài)，從而間接地公示物權(quán)的變動。因為從理論上看，物權(quán)的變動實際上是設(shè)在物上的權(quán)利的變動。從事實上來看，物的所有權(quán)人的相對人并不關(guān)注物權(quán)變動的過程，關(guān)注的是物上存在什么權(quán)利，有什么限制，誰擁有權(quán)利?！熬臀餀?quán)人而言，他向外界表明的是他對何物擁有何種物權(quán)，使相對人負(fù)有不作為的義務(wù)，并不需要向外界表明這一物權(quán)得失變更的行為?！盵6]這種學(xué)說在法國法學(xué)界占主導(dǎo)地位，在日本的地位十分突出。 [7]而按照“物權(quán)狀態(tài)與變動說”，物權(quán)公示的對象包括兩個，一是標(biāo)的物上的物權(quán)狀態(tài)；二是標(biāo)的物上的物權(quán)變動。這實際上是上述兩種觀點(diǎn)的綜合。因為物權(quán)為具有絕對排他性效力的權(quán)利，若某一物上已經(jīng)成立物權(quán)，則與之不能兩立的、有著同一內(nèi)容的物權(quán)便不得再行成立。物權(quán)具有排他性，其變動常常產(chǎn)生排他效果，若無可由外界查悉其變動的征象，則難免致第三人于不測的損害。因此要發(fā)揮物權(quán)的排他作用，防止人對物的爭奪、對他人財產(chǎn)的侵犯，物權(quán)公示制度使當(dāng)事人及第三人能夠直接從外部認(rèn)識物權(quán)的存在及現(xiàn)象，物權(quán)法律關(guān)系據(jù)此得以透明。反之，若無此項制度，則于交易旺盛、物權(quán)變動頻繁的市場交易中，不僅物權(quán)交易的安全將受到損害，且也必然害及第三人利益，從而最終使財產(chǎn)交易秩序陷于紊亂境地。足見物權(quán)的公示制度具有維護(hù)物的占有秩序和交易安全的雙重作用。 [8]《物權(quán)法（草案）》第四條規(guī)定：“物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。除有相反證據(jù)證明外，記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人……”從該條款來看，草案似乎采納“物權(quán)狀態(tài)說”觀點(diǎn)。而從草案第十條、第十六條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠唤?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律令另有規(guī)定的除外”“……未辦理物權(quán)登記的，僅涉及物權(quán)效力，不影響 合同效力”來看，草案又有采權(quán)變動公示說”之意。筆者認(rèn)為， “物權(quán)變動說”更具有比較優(yōu)勢，更為科學(xué)可信。首先，物權(quán)的享有離不開物權(quán)的變

動，因為在一般情況下，如果沒有物權(quán)的變動，則各物權(quán)人可安享其權(quán)利，這樣也就無須對權(quán)利進(jìn)行公示以昭示其權(quán)利的變動了；相反，只有當(dāng)權(quán)利發(fā)生變動，物在不停地從一個人移轉(zhuǎn)給另一個人時，既為防止發(fā)生混淆，也為了昭示新的權(quán)利歸屬，才需要將該權(quán)利變動的事實予以公布和確定。因此，離開了物權(quán)變動的物權(quán)公示是沒有多大的存在意義的。其次，在物權(quán)變動的原因是法律行為以外的法律事實時，物權(quán)的享有并不成問題，此時重要的是，物權(quán)因法律行為而再次發(fā)生變動的情況規(guī)制。依據(jù)德意志法系的限制主義，不動產(chǎn)不經(jīng)登記不得處分。如《瑞士 民法典》第656條第2款規(guī)定：“取得人在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情形下，得在登記前，先取得所有權(quán)。但是，非在不動產(chǎn)登記簿上登記，不得處分土地?！蔽覈_灣地區(qū)民法第759條(物權(quán)的宣示登記)規(guī)定：“因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收或法院之判決，于登記前已取得不動產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)?！钡谌?，對于物權(quán)變動公示應(yīng)該作廣義理解，即該公示應(yīng)涵蓋物權(quán)變動全過程，這當(dāng)然包含物權(quán)狀態(tài)的公示。物權(quán)法草案沒有對物權(quán)公示對象進(jìn)行明確界定，應(yīng)為其不當(dāng)。二、不動產(chǎn)物權(quán)公示與物權(quán)變動論兩種立法例關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)公示與物權(quán)變動的關(guān)系，在各國立法中，主要有兩種立法例：公示對抗主義和公示生效主義。所謂公示對抗主義，又稱意思主義、合意原則，是指法定的公示方法僅僅是物權(quán)變動的對抗要件，而非物權(quán)變動的發(fā)生要件。即當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動的意思表示，即發(fā)生物權(quán)變動的效果，只不過在具備公示手段前，物權(quán)變動的事實不能對抗第三人。這就意味著：其一，所有權(quán)的觀念性。公示對抗主義所體現(xiàn)出的所有權(quán)的觀念性將所有權(quán)歸為一種純粹的觀念構(gòu)造，嚴(yán)格區(qū)分“占有”與“所有”。“占有”是一種事實，其移轉(zhuǎn)必須有“交付”這一有形的事實；而所有權(quán)作為一種純粹觀念性質(zhì)的東西，只要有單純的、諾成性的合意就足以使其發(fā)生移轉(zhuǎn)。其二，就第三人而言，只要沒有公示就沒有物權(quán)變動。將公示作為物權(quán)變動對抗第三人的條件，一方面驅(qū)使受動當(dāng)事人及時完成公示以阻止第三人介入，另一方面，也為第三人提供了一個“消極信賴?yán)妗?，從而保護(hù)動態(tài)交易安全。在立法上，公示對抗主義并非大陸法系的傳統(tǒng)，而是自然法思想籠罩下的所有權(quán)觀念化的產(chǎn)物，其最初形成于《法國民法典》 ，并為日本和意大利等民法所繼受，但在英美法系卻源遠(yuǎn)流長。所謂公示生效主義，又稱形式主義、交付原則，是指未經(jīng)公示，當(dāng)事人之間根本不發(fā)生物權(quán)變動，當(dāng)然更談不上對抗第三人的效力。根據(jù)此種立法例，物權(quán)變動系于公示形式之采納，該形式在動產(chǎn)表現(xiàn)為交付，在不動產(chǎn)為登記。由于公示形式對物權(quán)變動的決定性作用，對該形式所表彰的物權(quán)的信賴就是合理的，應(yīng)受法律的保護(hù)，故公示要件主義下公示具有公信力。在大陸法系民法發(fā)展史上，公示要件主義源遠(yuǎn)流長，在羅馬法，無論是早期市民法上的曼兮帕蓄( mancipatio)、擬訴棄權(quán)(injurecessio)，還是后來萬民法上的交付(traditio)，都是導(dǎo)致物權(quán)變動不可或缺的形式。 只不過，羅馬法對所有權(quán)“讓與”和債“契約”混淆不分，它們在外觀上必然表現(xiàn)為統(tǒng)一的要式交易行為。其形式主義對物權(quán)變動也有一定的公示效果，但也僅具有從屬性意義。在《德國民法典》制定之際， 工業(yè)體制業(yè)已建立，且德國在政治思想上素以絕對主義著稱，國家對于私人交易活動的介入，實屬平常。況 16世紀(jì)以來，物權(quán)信用沒落，30年戰(zhàn)爭所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)恐慌與信用膨脹等問題，使得不動產(chǎn)信用急需以強(qiáng)有力的 法律制度加以規(guī)制，以提升經(jīng)濟(jì)信用及確保交易安全。于是，《德國民法典》賦予植根于前近代土壤的傳統(tǒng)制度在新的近代條件下以全新的機(jī)能和構(gòu)造，通過公示將觀念的、眼睛和肉體不能看到與觸及的權(quán)利有形化，統(tǒng)一了物權(quán)變動中當(dāng)事人之間的對內(nèi)關(guān)系和對外關(guān)系，正式確立了“物權(quán)變動如未能依一定公示方法表現(xiàn)其內(nèi)容，則物權(quán)變動法律效果無從發(fā)生”的近代物權(quán)公示制度。立法選擇-公示要件主義優(yōu)于公示對抗主義公示對抗主義與公示生效主義對物權(quán)變動的要求不同。前者是強(qiáng)行性法律規(guī)定，要求所有的物權(quán)變動都必須公示，后者則將公示作任意性規(guī)定，由物權(quán)變動的當(dāng)事人決定是否進(jìn)行公示。由此亦產(chǎn)生兩種立法例社會功能的巨大差異。公示對抗主義因?qū)⑹欠窆镜臎Q定權(quán)賦予當(dāng)事人而使交易更為靈活、便捷，

同時也因不去有關(guān)部門進(jìn)行公示而節(jié)省了交易費(fèi)用。但是，比較而言，公示要件主義優(yōu)于公示對抗主義，具體體現(xiàn)在以下幾方面：1、 公示對抗主義之弊（1）違反物權(quán)之本質(zhì)。物權(quán)為對世權(quán)，本可對抗一切人。但依公示對抗主義，物權(quán)變動因雙方當(dāng)事人的“合意”而完成，且變動后的物權(quán)在完備公示前不能對抗第三人，而不能對抗第三人之“物權(quán)”是否為真正意義上的物權(quán)，頗值疑問。 [9]（2）造就了矛盾之第三人。公示對抗主義認(rèn)可了買受人在公示前再次將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的合法性。買受人雖未取得占有或變更登記，但其已是合法所有人，其再次將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓顯然屬于有權(quán)處分，次買受人能基于買賣 合同之締結(jié)而取得所有權(quán)。如果出賣人也將同一標(biāo)的賣與他人，則若干當(dāng)事人都成為該標(biāo)的的合法所有人并互為第三人，盡管可以依靠公示的對抗效力對已經(jīng)取得占有或者已經(jīng)辦理登記之善意第三人提供保護(hù)，但其他善意第三人，根本無法取得所有權(quán)，只能依靠債權(quán)合意彼此追究違約責(zé)任，結(jié)果必然導(dǎo)致糾紛叢生，影響物權(quán)交易的正常秩序。 （3）難以實現(xiàn)與相關(guān)民法制度的協(xié)調(diào)。首先是同時履行抗辯的問題。依公示對抗主義，買賣活動中所有權(quán)與買賣契約的成立具有同一性，于契約作成時移轉(zhuǎn)，則所有權(quán)的移轉(zhuǎn)與契約的履行兩相分離，同時履行抗辯權(quán)的行使即與所有權(quán)的移轉(zhuǎn)毫無聯(lián)系。也就是說，即便買方?jīng)]有支付價款，即便出賣物還處在賣方的控制之下，由于出賣物的所有權(quán)已然先行移轉(zhuǎn)，賣方事實上失去了對買方進(jìn)行同時履行抗辯的機(jī)會。其次是關(guān)于消滅時效的問題。依公示對抗主義，買方可直接由賣方取得出賣物的所有權(quán)，并可在往后基于所有權(quán)要求賣方移轉(zhuǎn)物的占有，該移轉(zhuǎn)占有的請求權(quán)在性質(zhì)上為物權(quán)請求權(quán)，不罹于消滅時效。相反，賣方的價金請求權(quán)卻會因時效的完成而消滅。如此必然導(dǎo)致買賣雙方契約履行利益的不平衡，其結(jié)果欠缺妥當(dāng)性。2、 相對于公示對抗主義，公示要件主義向交易當(dāng)事人提供了更為充分的公示激勵為了實現(xiàn)物權(quán)公示的目標(biāo)，法律應(yīng)向交易當(dāng)事人提供公示激勵，該激勵機(jī)制的缺失，將致使公示理想的落空。公示生效主義和公示對抗主義分別向人們提供了不同的激勵，但公示生效主義的激勵是更為充分的。具體而言，公示生效主義向人們提供了物權(quán)變動形成力的激勵，它讓交易當(dāng)事人深切地認(rèn)識到公示對物權(quán)交易的決定性意義。這樣的激勵毫無疑問是充分的，其作用機(jī)制較為完善。而在公示對抗主義下，法律向交易當(dāng)事人提供的激勵是對抗力，即：作為意思表示的產(chǎn)物，物權(quán)變動雖在當(dāng)事人之間發(fā)生，但在完成公示之前，不能對抗第三人。也就是說，要確實保有通過交易取得的物權(quán)，非經(jīng)公示不能實現(xiàn)，公示可以免除權(quán)利得而復(fù)失之憂。通過對抗力提供的公示激勵遠(yuǎn)不如通過形成力提供的公示激勵充分。因為交易當(dāng)事人也可能為了圖一時之便利（例如節(jié)省交易的時間和費(fèi)用）或規(guī)避法律（例如規(guī)避納稅）而不為公示。如此，公示對抗主義法制欲借公示對抗力達(dá)成明澈物權(quán)狀態(tài)以維護(hù)交易安全的目標(biāo)，就很可能會落空。3、 相對于公示對抗主義，公示生效主義具有更完整的公示效果物權(quán)公示的目的是將觀念中的物權(quán)交易外化為一定的物質(zhì)形式，向社會提供認(rèn)知某一物權(quán)實際底細(xì)的手段。既然如此，公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是值得信賴的。而關(guān)于公示內(nèi)容之信賴，有兩種態(tài)樣。一是作為與公示內(nèi)容不同的權(quán)利狀態(tài)，對其不存在的信賴。也就是說，某一物權(quán)雖然發(fā)生了變動，只要沒有相應(yīng)的公示方法進(jìn)行表彰，人們便可相信沒有物權(quán)變動發(fā)生，此刻，信賴內(nèi)容為某一權(quán)利狀態(tài)之“無”，學(xué)者將此種信賴稱為消極信賴；二是與作為公示內(nèi)容一致的權(quán)利狀態(tài)，對其存在的信賴。在這一信賴態(tài)樣下，即使某一物權(quán)未發(fā)生變動，只要公示表彰有物權(quán)變動，人們就可信賴物權(quán)變動的發(fā)生，此刻，信賴內(nèi)容為某一權(quán)利狀態(tài)之“有”，學(xué)者將此種信賴稱為積極信賴。消極信賴反映為物權(quán)公示的對抗力，積極信賴則反映為物權(quán)公示的公信力。在公示對抗主義，僅僅保護(hù)人們的消極信賴，而在公示生效主義，法律則對潛在的交易當(dāng)事人提供了消極信賴和積極信賴的雙重保護(hù)，因此，公示生效主義的公示效果更為明顯。（三）公示生效主義功能之優(yōu)化公示生效主義優(yōu)于公示對抗主義，乃是比較后的結(jié)論。這并不意味著公示生效主義沒有“弊”。如徹頭徹尾地固守公示生效主義，有時，公示生效主義所要求的“形式”可能成為交易的桎梏，嚴(yán)重影響

交易的進(jìn)行。而有助交易便捷之功能卻是公示對抗主義之“利”，因此，如何揚(yáng)公示對抗主義之長以避公示生效主義之短，就成為立法選擇之關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，立法選擇公示生效主義，同時有必要對公示生效主義進(jìn)行功能優(yōu)化。優(yōu)化的途徑就是：法律明確規(guī)定某些特殊情況，物權(quán)變動采公示對抗主義。需要強(qiáng)調(diào)的是，這些特殊情況需要由法律來具體規(guī)定，不得由當(dāng)事人約定或者法規(guī)規(guī)章等來規(guī)定。這種優(yōu)化途徑其實是符合我國的現(xiàn)行立法實踐。如我國《海商法》第 9、13條明確規(guī)定船舶所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅以及船舶抵押權(quán)的設(shè)定采公示（登記）對抗主義。最高人民法院 2000年9月29日《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》之第47條、49條、59條等條文規(guī)定，如非因債權(quán)人原因（比如因登記機(jī)關(guān)的原因）導(dǎo)致未登記，抵押有效，但其不能對抗第三人，顯然也系采公示（登記）對抗主義。 《物權(quán)法（草案》》第10條、16條的規(guī)定說明，物權(quán)法草案是采公示生效主義，第 10條的例外規(guī)定則體現(xiàn)對公示生效主義進(jìn)行優(yōu)化之態(tài)度。三、不動產(chǎn)物權(quán)公示效力論-公信力（一） 不動產(chǎn)登記簿的公信力公示的物權(quán)狀況與實際的物權(quán)狀況在絕大部分情況下是一致的。不動產(chǎn)的登記是國家專門的機(jī)關(guān)經(jīng)過嚴(yán)格的程序辦理的，準(zhǔn)確率亦較高。但是，公示并不是想象的那般完全映射出權(quán)利的實像，登記簿并不能保證公示的權(quán)利和實際權(quán)利完全相吻合。此中原因很多，主要有： （1）已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動無效或被撤銷，但登記尚沒涂銷； （2）物權(quán)已發(fā)生得喪變更情形，但未及時登記的； （3）因登記機(jī)關(guān)的錯誤或疏漏；（4）偽造文書欺騙登記機(jī)關(guān)而登記。此時，對于第三人基于善意信賴公示方法而受讓物權(quán)的，應(yīng)如何保護(hù)呢？原權(quán)利人的利益應(yīng)如何平衡呢？目前有兩種理論建議，其一是將善意取得制度擴(kuò)大到不動產(chǎn)， [10]其二是借鑒德國、瑞士等國立法，賦予登記簿的公信力。筆者贊成后一種建議。因為不動產(chǎn)物權(quán)的變動采公示生效主義，在交易中，第三人不致于光憑前手占有該不動產(chǎn)就誤認(rèn)占有人為所有權(quán)人而與之交易。另外，雖然保護(hù)善意可以在立法中作為原則而存在，但在具體制度上不能不考慮到動產(chǎn)交易與不動產(chǎn)交易的不同特點(diǎn)以及占有和登記簿作為公示方法的不同特點(diǎn)，因此將動產(chǎn)善意取得制度與不動產(chǎn)登記簿的公信力制度各自獨(dú)立為宜。所謂公信力，是指凡為信賴物權(quán)變動的外觀表象（登記或交付），認(rèn)為有該物權(quán)真實存在而有所作為，即使該外觀表象與真實權(quán)利不符， 法律對信賴該外觀表象的人亦加以保護(hù)的法律制度。這種因信賴物權(quán)公示而產(chǎn)生的特別效力即為公信力。公信力的特色在于保護(hù)交易之安全、維護(hù)第三人的利益，使連續(xù)發(fā)生的交易活動不致因原權(quán)利人主張權(quán)利而毀于一旦?，F(xiàn)代各國 民法大多承認(rèn)物權(quán)公示能產(chǎn)生公信力。不動產(chǎn)物權(quán)交易中的第三人要主張登記簿公信力的保護(hù)，一般應(yīng)具備以下幾個條件： （1）登記簿的內(nèi)容與實際權(quán)利的狀況不一致。即此“不一致”是取得人在登記簿中所不能發(fā)現(xiàn)的，但卻是客觀存在的。（2）取得人須為善意。至于何為善意，德國規(guī)定為“就土地登記簿登記之不正當(dāng)之消極不知”，而瑞士規(guī)定為“取得人應(yīng)就登記之正當(dāng)及完全或登記涂銷為善意，知登記簿之不正當(dāng)或以相當(dāng)之注意可得而知者，為惡意，不受保護(hù)?！北疚恼J(rèn)為，瑞士的立法較為可取，因為不動產(chǎn)交易的取得人應(yīng)盡相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎和注意義務(wù)，這也與取得人“信賴”登記簿法律才給予保護(hù)相照應(yīng)，故如果取得人明知或依當(dāng)時之情形應(yīng)知登記簿有錯誤而竟然未知的，不受登記簿公信力之保護(hù)。體現(xiàn)在物權(quán)法草案就是第 25條的規(guī)定。（3）取得人須具備有效的取得原因。如果取得原因不存在或無效、被撤銷，則取得人縱已登記，也不因而成為權(quán)利人。（4）取得人須基于法律行為而取得。非法律行為取得不動產(chǎn)，比如繼承、法院判決等，不屬于交易范疇，不受公信力保護(hù)。（二） 公信力之補(bǔ)救盡管公示內(nèi)容與真實權(quán)利不一致是少數(shù)情形，但是這少數(shù)情形以登記之公信力對第三人利益的保護(hù)確實是以犧牲原真正權(quán)利人的利益為代價的。因此，為避免對真正權(quán)利人權(quán)利的過度剝奪，凡承認(rèn)物權(quán)公示公信力的國家，一般采取一定的措施以予補(bǔ)救。一是采取事先的預(yù)防措施，以盡量避免登記與實際情形不符情況的發(fā)生，如對登記進(jìn)行實質(zhì)審查，實行預(yù)告登記，異議登記，更正登記，建立登記請求權(quán)制度等。所謂登記實質(zhì)審查是指，登記機(jī)關(guān)在受

理當(dāng)事人的登記申請時，必須對交易當(dāng)事人之間的意思是否一致，是否有違法情形， 合同是否是系偽造是否有涂改等，產(chǎn)權(quán)證書是否真實等進(jìn)行實質(zhì)審查，以防止登記錯誤的制度。預(yù)告登記是在當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權(quán)利取得人只對未來取得物權(quán)享有請求權(quán)時，法律為保護(hù)這一請求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。異議登記是指權(quán)利人發(fā)現(xiàn)登記簿冊中關(guān)于自己權(quán)利的記載不正確時，將自己對登記簿中所記載自己權(quán)利的合法性及具體記載錯誤的異議抗辯進(jìn)行登記。這種異議登記的效力在于它賦予登記權(quán)利人對登記錯誤提出異議，主張其權(quán)利合法真實，使第三人不能根據(jù)該錯誤登記取得有關(guān)權(quán)利，從而使自己的利益得到有效保護(hù)。所謂更正登記即是指當(dāng)?shù)怯浫藛T或利害關(guān)系人在登記完畢后發(fā)現(xiàn)有錯誤登記或遺漏登記的事項時，將其予以改正，使登記內(nèi)容真實反映權(quán)利的客觀狀態(tài)。通過登記更正最終可避免因登記公信力損害真實權(quán)利人利益的情況。登記請求權(quán)是指，登記權(quán)利人向登記主務(wù)人行使的要求協(xié)助完成登記手續(xù)的權(quán)利，其目的是為了防止一方當(dāng)事人怠于進(jìn)行登記而損害另一方正當(dāng)利益。二是采取事后補(bǔ)償措施，對于真實權(quán)利人所受的損害給予適