…房地產(chǎn)評估有哪幾種方法

…房地產(chǎn)評估有哪幾種方法

房地產(chǎn)評估有哪幾種方法？

在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和

按理說，假如住宅的效用相近，那么房價理應差不多。合乎規(guī)律的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購房者經(jīng)常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最廉價的，從中選擇出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。

市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡潔明白，易于采納。但是，必需弄清晰市場比較法的使用范圍。采納市場比較法有三個必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達，有相當大的規(guī)模，有較長的歷史。假如在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能消失較大的隨便性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦根據(jù)比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍舊不夠大。假如樣本空間偏小，那么具有肯定置信度的區(qū)間就很寬。假如置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，爭論房價時就失去了推斷標準。

其次，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三，采納市場比較法必需要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估量的房價取決于他們對市場走向的預期。假如房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當前房價的基礎上加上肯定的通貨膨脹率設定房價。假如市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采納市場比較法的困難就很大。在消失房地產(chǎn)泡沫的時期，采納市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種狀況下，市場比較法完全丟失了用武之地。

收益還原法。根據(jù)房地產(chǎn)將來的收益來估量房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估量房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采納適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。假如在將來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最抱負的房價估量法。收益還原法關注房地產(chǎn)的將來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在于將來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

其次個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般狀況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大

的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產(chǎn)市場特別繁華的時期，人們對房價的樂觀估量提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環(huán)境而變化。如果在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，很多人會隨著潮流轉(zhuǎn)變他們對住房增值的預期。在這種狀況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較簡單受到投機風氣的影響。

成本估價法。采納成本估價法看起來比較簡潔，建筑成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特殊適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采納市場比較法的狀況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采納成本估價法。對于新建筑的住宅來說，這個計算方法簡潔明白，直接了當?？墒牵芏喾康禺a(chǎn)商最不喜愛的就是這個成本估價法，由于被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，假如說房價的構(gòu)成很簡單，也主要是這個緣由。

假設開發(fā)法。房地產(chǎn)商在打算是否開發(fā)一個項目之前，首先要估量出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最終扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預期的利潤。如果這個利潤是房地產(chǎn)商認為能夠接受的，他們就會樂觀投入這個項目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估量房價，然后再打算是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設開發(fā)法。假設開發(fā)法常常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析。

除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價方法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發(fā)的時候采納路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍舊沒有超出以上四個基本類型。

最直接有用的就是“市場比較法”，這個方法最被大家接受，而且簡潔實際，消失的誤差也比較小。

其他的像什么收益法啊，成本法啊，個人認為純屬扯淡，由于當中涉及的因素太多，考慮的內(nèi)容也需要特別具體，所以結(jié)果誤差會很大的。我是一個房產(chǎn)評估師，我的工作中，只有在市場上找不到成交案例的狀況下才會考慮這幾種方法的，一般狀況下，都會選市場比較法。

建議你看一下《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（房產(chǎn)估價必備的法規(guī)），上面的5.1.4條款是這么說的：“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法作為主要的估價方法?！?/p>

盼望有所關心。倚窗遠眺，目光目光盡處必有一座山，那影影綽綽的黛綠色的影，是春天的顏色。周遭流嵐升騰，沒露出那真實的面孔。面對那流轉(zhuǎn)的薄霧，我會幻想，那里有一個世外桃源。在天階夜色涼如水的夏夜，我會悄悄地，悄悄地，等待一場流星雨的來臨…

許下一個愿望，不懇求去實現(xiàn)，至少，曾經(jīng)，有那么一刻，我那還未枯萎的，青春的，詩意的心，在我最美的年華里，同星空做了一次靈魂的溝通…

秋日里，陽光并不刺眼，天空是一碧如洗的藍，點綴著飄逸的流云。間或，一片飄舞的落葉，會飄到我的窗前。斑駁的印跡里，攜刻著深秋的顏色。在一個落雪的晨，這紛紛揚揚的雪，飄落著一如千年前的雪白。窗外，是未被污染的銀白色世界。我會去迎接，這人間的圣潔。在這流轉(zhuǎn)的歲月里，有著流轉(zhuǎn)的四季，還有一顆流轉(zhuǎn)的心，亙古不變的心。

Whenyouareoldandgreyandfullofsleep,

Andnoddingbythefire,takedownthisbook,

Andslowlyread,anddreamofthesoftlook

Youreyeshadonce,andoftheirshadowsdeep;

Howmanylovedyourmomentsofgladgrace,

Andlovedyourbeautywithlovefalseortrue,

Butonemanlovedthepilgrimsoulinyou,

Andlovedthesorrowsofyourchangingface;

Andbendingdown