2023《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試題一

2023《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試題

一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

1、物業(yè)經(jīng)營管理的對(duì)象是（A）o

A、收益性物業(yè)

B、住宅物業(yè)

C、綜合性物業(yè)

D、高檔別墅物業(yè)

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理一一又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),

綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、

手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主供應(yīng)的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜

合性管理服務(wù)。|—必需駕馭

2、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主供應(yīng)（D）。

A、修理服務(wù)

B、維護(hù)服務(wù)

C、租務(wù)管理服務(wù)

D、價(jià)值管理服務(wù)

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的

設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行修理、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主供應(yīng)價(jià)值管理

服務(wù)，滿足其（1）物業(yè)投資收益或（2）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需

求。

3、己運(yùn)用年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑物條例或者規(guī)范的要

求，存在明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍舊能滿足低收入租戶的須要，并能

與其支付實(shí)力相適應(yīng)的寫字樓為（C）級(jí)寫字樓。

A、甲級(jí)

B、乙級(jí)

C^丙級(jí)

D、丁級(jí)

【解析】甲一一優(yōu)；乙一一良。

4、有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理的層次，下列說法正確的是（C）。

A、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理二個(gè)層次

B、基礎(chǔ)物業(yè)管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理二個(gè)層次

C、物業(yè)管理或者設(shè)施管理，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層

次

D、物業(yè)管理和設(shè)施管理，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理四個(gè)層次

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與（1）物業(yè)類型和（2）業(yè)主持有物業(yè)的目的

親密相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合

投資管理三個(gè)層次。其中，（1）物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，（2）

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。（2023年真題）

5、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)劃分的類型有（D）?

A、管理型、專業(yè)型、混合型

B、管理型、經(jīng)營型、服務(wù)型

C、總包型、分包型、綜合型、

D、管理型、專業(yè)型、綜合性

【解析】物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型、綜合型三種。一重點(diǎn)駕馭

6、房地產(chǎn)投資的目的是以獲得（D）為目的。

A、當(dāng)前房地產(chǎn)資產(chǎn)收益

B、現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)資產(chǎn)收益

C、將來房地產(chǎn)資產(chǎn)收益

D、將來房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或者增值

【解析】房地產(chǎn)投資一一指以獲得將來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，

預(yù)先墊付肯定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，干脆或間接地從事或參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活

動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

7、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法中，正確的是（C）o

A、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于間接投資（屬于房地產(chǎn)干脆投資）

B、開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)小但回報(bào)豐厚（其風(fēng)險(xiǎn)較大但

回報(bào)豐厚）

C、置業(yè)投資者從長(zhǎng)期投資的角度動(dòng)身，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)

四個(gè)方面的利益

D、置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是自用，二是盡快將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)

投資者，并獲得轉(zhuǎn)售收益。（一是自用；二是出租）

8、不屬于房地產(chǎn)投資之利主要包括（D）。

A、相對(duì)較高的收益水平

B、能夠得到稅收方面的好處

C、能抵消通貨膨脹的影響

D、不須要特地的學(xué)問和閱歷（須要一一之弊）

9、有關(guān)區(qū)位下列不正確的說法是（A）o

A、區(qū)位就是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置

B、房地產(chǎn)的不一樣性和差異性，確定了某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨(dú)

一無二的

C、區(qū)位的廣義理解除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、

經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景

D、房地產(chǎn)的區(qū)位是處于不斷發(fā)展和動(dòng)態(tài)改變中的

【解析】狹義的區(qū)位——指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置。

10、某人購買了某上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的股票，則該人就成了一個(gè)（B）投

資者

A、置業(yè)投資

B、間接投資

C、房地產(chǎn)開發(fā)投資

D、干脆投資

【解析】房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：（1）購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企

業(yè)的債券、股票，（2）購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或（3）房地產(chǎn)抵押支

持證券等。（資金一增值資金—不見實(shí)物房地產(chǎn)）（2023年真題）

11、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為（B）o

A、現(xiàn)金凈流量

B、凈現(xiàn)金流量

C、現(xiàn)金凈流入

D、凈現(xiàn)金流出

【解析】現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

12、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，固定資產(chǎn)在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨固定資產(chǎn)在運(yùn)用

過程中的磨損和貶值，其價(jià)值漸漸以折舊的形式計(jì)入（C）0

A、出租經(jīng)營收入B、管理費(fèi)用C、出租經(jīng)營成本D、營業(yè)費(fèi)用

13、有關(guān)資金時(shí)間價(jià)值的下列理解正確是（B）0

A、從投資者的角度來看，資金的本質(zhì)特性使其具有時(shí)間價(jià)值（增值特性）

B、從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)

得到的補(bǔ)償

C、從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)

得到的將來補(bǔ)償（去掉將來）

D、資金時(shí)間價(jià)值的大小與投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)的大小成反比（不

肯定成反比；取決于）

14、有關(guān)利息與利率下列正確的含義是（A）。

A、利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金運(yùn)用權(quán)所得到的補(bǔ)償

B、利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸本利（即本金

與利息）之比（利息額/本金）

C、單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間

成反比（正比）

D、復(fù)利計(jì)息對(duì)于某一計(jì)息周期來說，假如按本金加上從前計(jì)息周期所累計(jì)

的本金進(jìn)行計(jì)息，即''利息再生利息”（指對(duì)于某一計(jì)息周期來說，按本金加上

從前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息）

15、某筆貸款雙方約定年利率為12%,同時(shí)又約定按月計(jì)息，則下列該筆貸款

的實(shí)際利率最接近的是（D）。

A、12.15%

B、12.56

C、12.58

D、12.68%

/、切

【解析】i=1+--1

Ifnj

16、潛在毛租金收入與（B）因素有關(guān)。

A、建筑面積與租金水平

B、可出租面積與租金水平

C、可出租建筑面積與空置的面積

D、可出租面積與實(shí)際租金水平

【解析】潛在毛租金收入等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平

的乘積。

17、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說現(xiàn)金流入通常包括（A）。

A、銷售收入、出租收入、貸款本金收入等

B、土地費(fèi)用、建立費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等

C、銷售收入、出租收入、貸款本金收入和國家的稅金收入

D、銷售收入、出租收入，但貸款本金須要返還，不屬于現(xiàn)金流入

【解析】對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出

租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建立費(fèi)用、

還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。（2023年真題）

18、某項(xiàng)出租物業(yè)的可出租面積為1萬平米，租金水平為100元/月.m2,該項(xiàng)

物業(yè)的空置率為10%,收租損失和其他收入占潛在毛租金收入的5%、2%,則下

列最接近該項(xiàng)物業(yè)月有效毛收入是（A）萬元。

A、87.0

B、83.7

C、88.2

D、90.0

【解析】有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

1、潛在毛租金收入=1萬平米X100元/月.m2=100萬元

2、空置和收租損失=潛在毛租金收入X（10%+5%）=15萬元

3、其他收入=潛在毛租金收入義2%=2萬元

4、有效毛收入=100-15+2=87萬元

19、收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用不包括（D）。

A、人員工資及辦公費(fèi)用

B、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本

C、為租客供應(yīng)服務(wù)的費(fèi)用、保險(xiǎn)、各種稅金

D、抵押貸款還本付息

【解析】收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的全部

費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地

的維護(hù)、修理費(fèi)）、為租客供應(yīng)服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)修理、清潔、保安

等），保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅和法律費(fèi)用等。

20、房地產(chǎn)置業(yè)投資以下收入、費(fèi)用種類中，業(yè)主最關(guān)切的問題是（C）o

A、潛在毛租金收入

B、有效毛收入

C、凈運(yùn)營收入

D、實(shí)際租金收入

【解析】?jī)暨\(yùn)營收益=有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用

凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)切的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管

理工作勝利與否的主要方面。

21、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，打算金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的（C）支出。

A、經(jīng)營性

B、收益性

C、資本性

D、日常性

【解析】打算金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及

設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。

22、下列正確的現(xiàn)金流量圖是（A）o

AAA

23、某物業(yè)經(jīng)營期為10年，年凈運(yùn)營收入為30萬元，到期轉(zhuǎn)讓的凈收益為360

萬元，折現(xiàn)率為8%,該物業(yè)的收益現(xiàn)值下列最接近的是（B）萬元。

A、77.31

B、244.06

C、437.37

D、660

【解析】（1）、現(xiàn)金流量圖

(2)計(jì)算式(A—P+F—P)

n30r,1360...“-c?一

P—..[1---------TTJH---------244.06萬兀

8%(1+8%)'°(1+8%)10

24、設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的設(shè)備實(shí)體磨損、變形和損壞為

（A）?

A、第一類有形磨損

B、其次類有形磨損

C、第一類無形磨損

D、其次類無形磨損

【解析】第一類有形磨損一一在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損。其次類有形磨

損一一因自然力產(chǎn)生的磨損。第一類無形磨損一一設(shè)備生產(chǎn)成本降低。其次類

無形磨損——（1）新型設(shè)備。（2）政府節(jié)能、環(huán)保等政策

25、設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是（C）。

A、更換

B、更新

C、技術(shù)改造

D、修理

【解析】設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代

化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換

26、設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的（B）o

A、自然壽命

B、經(jīng)濟(jì)壽命

C、物理壽命

D、技術(shù)壽命

【解析】L設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。

27、設(shè)備更新分析以（C）為主。

A、費(fèi)用效益分析

B、凈現(xiàn)值法

C、費(fèi)用年法

D、盈虧平衡法

【解析】4.設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。

29、房地產(chǎn)開發(fā)中，下列屬于投資回報(bào)的是（C）?

A、總開發(fā)成本

B、建筑安裝工程成本

C、開發(fā)商利潤

D、總開發(fā)成本和開發(fā)商利潤

【解析】就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開

發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。

30、下列屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中盈利實(shí)力指標(biāo)的是（A）o

A、投資回報(bào)率

B、財(cái)務(wù)內(nèi)部受益率

C、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

D、借款償還期

【解析】表3-1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

盈利實(shí)力指標(biāo)

清償實(shí)力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)

現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期

投資回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值償債備付率

靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率

31、關(guān)于財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV,下列說法正確的是（A）o

A、NPV大于等于0,該項(xiàng)目可以接受

B、只有NPV大于0,該項(xiàng)目可以接受

C、NPV等于0,該項(xiàng)目不行以接受

D、只有NPV小于0,該項(xiàng)目可以接受

32、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)折現(xiàn)率為8%和9%時(shí)，相應(yīng)的NPV分別為10萬元

和-5萬元，項(xiàng)目期望的最低收益率為7%,下列說法正確的是（B）?

A、該項(xiàng)內(nèi)部收益率IRR肯定小于8%,而大于9%

B、項(xiàng)目期望的最低收益率為7%時(shí)，該項(xiàng)目可以接受

C、該項(xiàng)內(nèi)部收益率IRR肯定大于9%

D、該項(xiàng)內(nèi)部收益率IRR肯定小于8%

33、對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來說，推斷它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè),

要看（C）。

A、目前是否正在干脆產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益

B、將來是否正在干脆產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益

C、本質(zhì)上是否具有干脆產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的實(shí)力

D、是否可以被出租

【解析】對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性

物業(yè)，不是看它目前是否正在干脆產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)

上是否具有干脆產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的實(shí)力。

34、有關(guān)收益性物業(yè)價(jià)值的凹凸說法正確的是（B）。

A、與將來凈收益的大小呈反比（正比）

B、與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短呈正比

C、與獲得凈收益的牢靠性呈反比（正比）

D、與將來凈收益的大小呈正比，但與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短呈反比（正比）

35、有關(guān)物業(yè)的價(jià)格特征下列說法不正確的是（B）?

A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大

B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)實(shí)體的價(jià)格（物業(yè)權(quán)益）

C、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

D、物業(yè)價(jià)格簡(jiǎn)單受交易者的個(gè)別因素的影響

36、有關(guān)物業(yè)投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值下列說法正確的是（B）。

A、物業(yè)投資價(jià)值是客觀的，而市場(chǎng)價(jià)值是主觀的

B、物業(yè)投資價(jià)值是主觀的，而市場(chǎng)價(jià)值是客觀的

C、物業(yè)投資價(jià)值不會(huì)因投資者的不同而不同，而市場(chǎng)價(jià)值則相反

D、在某一時(shí)點(diǎn)，物業(yè)投資價(jià)值是惟一的，而市場(chǎng)價(jià)值則相反

【解析】市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、

個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投

資者的不同而不同。

37、物業(yè)投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是（A）。

A、投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格

B、買方評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格

C、投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值小于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格

D、投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值等于買方評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值

【解析】投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是

其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

38、有關(guān)物業(yè)的正常成交價(jià)格下列不正確的是（D）?

A、交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、同等自愿等狀況下交易形成的價(jià)格

B、正常成交價(jià)格不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易

等的影響下的交易價(jià)格

C、土地運(yùn)用權(quán)出讓方式中招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成

交價(jià)均屬于正常成交價(jià)格

D、土地運(yùn)用權(quán)出讓方式中招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)均屬于正

常成交價(jià)格，但協(xié)議成交價(jià)不屬于正常成交價(jià)格

【解析】正常成交價(jià)格一一指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、同等自愿、

誠懇無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了

解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。

39、在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，下列說法

正確的是（A）,

A、期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格

B、期房?jī)r(jià)格高于現(xiàn)房?jī)r(jià)格

C、期房?jī)r(jià)格等于現(xiàn)房?jī)r(jià)格

D、不能確定

【解析】在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下,

期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系是:

預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格--風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值（2023年真題）

40、有關(guān)物業(yè)估價(jià)的概念下列正確的說法是（B）o

A、物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在隨意的時(shí)點(diǎn)

的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定

B、物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)

的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定

C、物業(yè)估價(jià)是為了特定的用途，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在隨意的時(shí)點(diǎn)

的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定

D、物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)

的投資價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定

【解析】物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定

的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。

41、下列物業(yè)可以采納市場(chǎng)法估價(jià)（D）?

A、學(xué)校

B、古建筑

C、特別廠房

D、標(biāo)準(zhǔn)廠房

【解析】市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、一般

商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。

而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特別廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、

寺廟等，則難以采納市場(chǎng)法估價(jià)。

42、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟的依次正確的是（A）o

A、搜集交易實(shí)例一選取可比實(shí)例一對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理一求取比

準(zhǔn)價(jià)格

B、搜集交易實(shí)例一對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理一選取可比實(shí)例一求取比

準(zhǔn)價(jià)格

C、搜集交易實(shí)例一求取比準(zhǔn)價(jià)格一對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理一選取可

比實(shí)例

D、搜集交易實(shí)例一選取可比實(shí)例一求取比準(zhǔn)價(jià)格f對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)

行處理

42、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2,買賣

中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為

正常成交價(jià)格的7%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。下列最接近

該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格的是（C）元/!!12。

A、2325

B、2172

C、2500

D、2447

【解析】1、買方付給賣方2325元/m2,則賣方實(shí)際得到的為：2325元/

m2；

選用公式：正常交易價(jià)格\一部鬻歌嘉率

2、

3、選用稅費(fèi)比率：7%

賣方實(shí)際得到的價(jià)格

4、正常交易價(jià)格:

1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

=三23竺25=2500元/平方米

1-7%

43、某宗物業(yè)的建筑物重新購建價(jià)格為2500元/m2,其建筑物市場(chǎng)價(jià)值為2000

2

X/m,則該宗物業(yè)的建筑物折舊是（B）o

A、300

B、500

C、250

D、200

【解析】建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值

=2500元/m2-2000元/m2=500元/m?

44、某宗物業(yè)預(yù)料將來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類

物業(yè)的酬勞率為&5%。下列最接近該宗物業(yè)的收益價(jià)格的是（A）萬元。

A、94.12

B、80.26

C、無窮大

D、不能確定

【解析】收益價(jià)格（無窮收益年）=3=上；=94.12萬元

Y8.5%

45、有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，下列說法正確的是（C）o

A、假如其他條件不變，某種物業(yè)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)下降

B、假如其他條件不變，某種物業(yè)的價(jià)格上升時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升

C、一般來說，購房者的收入增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)房屋需求的增加

D、一般來說，購房者的預(yù)期收入增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)房屋需求的削減

46、住房安排和消費(fèi)政策屬于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素中的

（D）o

A、政治因素

B、人口因素

C、經(jīng)濟(jì)因素

D、政策因素

【解析】政策因素：包括房地產(chǎn)供應(yīng)政策、住房安排和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金

融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。

47、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)曲線和需求曲線的交點(diǎn)為（B）o

A、市場(chǎng)平衡點(diǎn)

B、市場(chǎng)均衡點(diǎn)

C、市場(chǎng)同等點(diǎn)

D、收支平衡點(diǎn)

【解析】從圖5-3中的供應(yīng)曲線和需求曲線不難看出，（1）某種商品的單

位價(jià)格上升（下降）會(huì)導(dǎo)致需求量的削減（增加）和供應(yīng)量的增加（削減）。

（2）供應(yīng)和需求曲線的交點(diǎn)正為市場(chǎng)均衡點(diǎn)。（3）市場(chǎng)均衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P

稱為均衡價(jià)格，在這樣的價(jià)格下，供應(yīng)量和需求量相等。

48、房地產(chǎn)交易是（B）的流轉(zhuǎn)及其界定。

A、房地產(chǎn)產(chǎn)品

B、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

C、房地產(chǎn)實(shí)體

D、房地產(chǎn)空間

【解析】由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及

其再界定。

49、制定物業(yè)安排的前提是明確（C）?

A、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)

B、承租人的目標(biāo)

C、業(yè)主的目標(biāo)

D、政府的目標(biāo)

【解析】明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理安排的前提。

50、物業(yè)管理經(jīng)營安排的核心是（C）o

A、租賃安排

B、建筑物管理安排

C、預(yù)算安排

D、業(yè)主溝通安排

【解析】預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營安排的核心，預(yù)算中包括具體的預(yù)期收益

估算、允許的空置率水平、運(yùn)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。

51、有關(guān)房屋租賃的含義，下列不正確的是（B）。

A、出租人必需是房屋全部權(quán)人可以是自然人，也可以是法人

B、出租人必需是房屋全部權(quán)人可以是全部權(quán)人自己，可以是共有人，也可

以是轉(zhuǎn)租人

C、承租人可以居住或從事經(jīng)營活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)

營、人股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)

D、租賃最主要的全部權(quán)不變

【解析】須要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租

只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)。

51、下列不屬于房屋租賃的特點(diǎn)是（B）o

A、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的全部權(quán)

B、房屋租賃的標(biāo)的是同類房屋中隨意房屋

C、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系

D、房屋租賃關(guān)系不因全部權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

【解析】房屋租賃的標(biāo)的是特定物（特定房屋）而不是同類物。

52、下列屬定期租賃特征的是（A）。

A、包含準(zhǔn)確的起租日期和結(jié)束日期，當(dāng)期限屆滿，租約自動(dòng)失效而不須要

預(yù)先聲明，租戶必需把物業(yè)交還給業(yè)主

B、定期租賃因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即全部權(quán)益的歸屬形式

可變（定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即全部權(quán)益的歸屬形式

不變。）

C、除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約一一自動(dòng)延期租賃

D、給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的持續(xù)依靠雙方的意愿一

一意愿租賃

52、某項(xiàng)百分比租金合同，雙方約定月固定租金為1萬元，百分比租金為承租

人月營業(yè)額的1%,承租人某月的營業(yè)額為10萬元，則該出租人當(dāng)月的總租金收

入和百分比租金收入分別是（B）萬元。

A、1、0.01

B、1.1、0.1

C、1.01、0.99

D、0.99、0.01

【解析】1、百分比租金=營業(yè)額X百分比租金=10萬元義1%=0.1萬元

2、總租金=固定租金+百分比租金=1+0.1=1.1萬元

53、包租轉(zhuǎn)租模式與出租代理模式的共同特點(diǎn)是（A）。

A、業(yè)主都不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃

B、業(yè)主都不擔(dān)當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)--出租代理模式業(yè)主擔(dān)當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

C、物業(yè)管理企業(yè)都可以獲得代理傭金一一出租代理模式

D、物業(yè)管理企業(yè)都可以獲得類似的“批零”差價(jià)一一包租轉(zhuǎn)租模式

54、租賃管理的核心是（C）?

A、租賃方式

B、目標(biāo)市場(chǎng)的確定

C、租金方案

D、租賃經(jīng)營預(yù)算

【解析】租金方案是租賃管理的核心。

55、經(jīng)營性物業(yè)的租金水平，主要取決于（D）o

A、物業(yè)出租經(jīng)營成本

B、業(yè)主期望的回報(bào)

C、經(jīng)營物業(yè)的投資回報(bào)

D、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

【解析】經(jīng)營性物業(yè)的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即

（1）市場(chǎng)供求關(guān)系和（2）在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中

的哪一個(gè)階段）。

56、租賃合同的核心是（C）o

A、租賃的主體

B、租賃的客體

C、租金標(biāo)準(zhǔn)

D、租賃期限

【解析】租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要緣由。

57、房屋出租人將承租的房屋再出租的行為稱作（B）0

A、房屋再出租

B、房屋轉(zhuǎn)租

C、房屋反復(fù)出租

D、房屋反租

58、在肯定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托付物業(yè)供應(yīng)管理服務(wù)而發(fā)生的干脆管

理成本稱為（C）?

A、干脆成本

B、管理成本

C、營業(yè)成本

D、經(jīng)營成本

【解析】肯定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)供應(yīng)管理服務(wù)而發(fā)生的干脆

物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。（2023年真題）

60、干脆人工費(fèi)、干脆材料費(fèi)、間接費(fèi)用稱為（A）成本。

A、營業(yè)成本

B、期間費(fèi)用

C、經(jīng)營管理費(fèi)用

D、總成本

【解析】營業(yè)成本一一是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)干脆支出，

它包括干脆人工費(fèi)、干脆材料費(fèi)、間接費(fèi)用等。

61、外購材料、工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、利息支出、稅金等是物業(yè)管理成

本按（D）劃分的。

A、依據(jù)經(jīng)濟(jì)用途劃分

B、依據(jù)與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分

C、依據(jù)計(jì)算依據(jù)不同劃分

D、依據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分

【解析】依據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類，可以將物業(yè)管理成本分為七個(gè)要素。

62、下列屬于物業(yè)管理成本依據(jù)計(jì)算依據(jù)不同劃分的是（D）?

A、邊際成本

B、差異成本

C、估計(jì)成本

D、定額成本

【解析】依據(jù)成本計(jì)算依據(jù)的不同，可以有以下一些成本的劃分（并非成本

構(gòu)成項(xiàng)目）。（1）目標(biāo)成本。（2）定額成本。（3）安排成本。（4）實(shí)際成本。

63、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點(diǎn)是（B）o

A、成本估算

B、成本預(yù)算

C、成本核算

D、成本限制

64、以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，假如業(yè)務(wù)量水平

可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或者削減肯定的百分比

確定出的預(yù)算為（A）o

A、固定預(yù)算

B、概率預(yù)算

C、零基預(yù)算

D、滾動(dòng)預(yù)算

65、編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以（C）預(yù)算為基礎(chǔ)。

A、成本

B、干脆成本

C、收入

D、利潤

【解析】由于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的干脆費(fèi)用，因此，編制營

業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)

收入、特約服務(wù)收入的干脆成本。（2023年真題）

66、對(duì)于管理服務(wù)為主的物業(yè)管理企業(yè)來說，企業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)中最主要的合

同是（D）。

A、托付代理合同

B、租賃合同

C、專項(xiàng)服務(wù)合同

D、物業(yè)管理合同

【解析】對(duì)以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理企業(yè)來說，物業(yè)服務(wù)合同是這類企

業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)中最主要的合同。

對(duì)于經(jīng)營性的物業(yè)，以及租賃為主的高檔居住物業(yè)，租賃合同管理是物業(yè)

合同管理中的重要部分。

67、物業(yè)服務(wù)合同包括（D）?

A、前期物業(yè)服務(wù)合同

B、后期物業(yè)服務(wù)合同

C、物業(yè)服務(wù)合同

D、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同

【解析】物業(yè)服務(wù)合同包括：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩

種。

68、前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是（A）o

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B、業(yè)主

C、業(yè)主委員會(huì)

D、物業(yè)管理企業(yè)

【解析】甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)

合同甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表全部業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。

69、物業(yè)招標(biāo)實(shí)質(zhì)是一種（C）行為。

A、招標(biāo)選擇

B、投標(biāo)小組

C、市場(chǎng)雙向選擇

D、市場(chǎng)單向選擇

70、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型包括（B）,（1）社會(huì)評(píng)價(jià)、（2）、社區(qū)評(píng)價(jià)、

（3）政府評(píng)價(jià)、（4）企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)、（5）企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)、（6）、業(yè)主評(píng)價(jià)、（7）、

物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)。

A、⑴⑵⑷⑸⑺

B、⑴⑶⑷（5）⑺

C、⑴⑶（4）（6）⑺

D、⑵（4）⑸⑹⑺

【解析】依據(jù)不同的評(píng)價(jià)目的和評(píng)價(jià)工作的實(shí)施主體，物業(yè)管理績(jī)效

評(píng)價(jià)的類型有以下幾種：政府評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)、企業(yè)

自我診斷評(píng)價(jià)、物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)。

71、以下屬于非計(jì)量指標(biāo)的是（D

A、基本指標(biāo)一一計(jì)量指標(biāo)

B、修正指標(biāo)一一計(jì)量指標(biāo)

C、財(cái)務(wù)指標(biāo)

D、評(píng)議指標(biāo)一一非計(jì)量指標(biāo)

72、以下屬于基本指標(biāo)中財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)的是（A）0

A、總資產(chǎn)酬勞率

B、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

C、流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

D、資產(chǎn)負(fù)債率

【解析】

一、財(cái)務(wù)效凈資產(chǎn)收益率

益狀況總資產(chǎn)酬勞率

73、寫字樓物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)是（B

A、充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用

B、收益部分運(yùn)用率最大化一一經(jīng)營目標(biāo)

C、物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化一一管理目標(biāo)

D、物業(yè)全部人與運(yùn)用人滿足率最大化一一服務(wù)目標(biāo)

74、寫字樓租金的計(jì)算基礎(chǔ)常常是每平方米（C）?

A、建筑面積

B、運(yùn)用面積

C、可出租面積

D、出租面積

【解析】寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。

75、寫字樓的市場(chǎng)租金水平主要取決于（D）o

A、國際寫字樓市場(chǎng)水平

B、全國寫字樓市場(chǎng)水平

C、同類城市的寫字樓市場(chǎng)水平

D、所在城市的寫字樓市場(chǎng)水平

【解析】寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即（1）

市場(chǎng)供求關(guān)系和（2）在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪

一個(gè)階段）。

76、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績(jī)效評(píng)價(jià)的第一項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)是（A）o

A、服務(wù)滿足度一一第一項(xiàng)指標(biāo)

B、物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一一其次類指標(biāo)

C、物業(yè)品牌化一一第三類指標(biāo)

D、物業(yè)形象指標(biāo)

77、負(fù)責(zé)購物中心的公共區(qū)或修理基金統(tǒng)籌管理的是（C

A、承租戶代表

B、購物中心業(yè)主

C、物業(yè)管理企業(yè)

D、承租戶管委會(huì)

78、選擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素是（B）0

A、財(cái)務(wù)實(shí)力

B、聲譽(yù)

C、租戶組合

D、租戶須要的服務(wù)

【解析】租戶選擇（一）聲譽(yù)。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶

時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)管理企業(yè)要

留意了解零售商對(duì)待消費(fèi)者的看法如何。

79、對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)的主要租戶，其租金的調(diào)整一般為（C）年調(diào)整一次。

A、1

2、3

C、5

D、7

【解析】租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙

方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)

用可依據(jù)每年的實(shí)際狀況確定。對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可

每年調(diào)整一次。

80、制定租金方案和租賃策略的目的是實(shí)現(xiàn)（B）的最大化。

A、物業(yè)管理企業(yè)價(jià)值

B、物業(yè)收益

C、物業(yè)管理企業(yè)收益

D、租戶收益

二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，每題中的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)

符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分）

1、物業(yè)經(jīng)營管理利用的技術(shù)、手段和模式包括（ABCD）o

A、物業(yè)管理

B、設(shè)施管理

C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D、房地產(chǎn)組合投資管理

E、物業(yè)修理

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),

綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、

手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主供應(yīng)的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜

合性管理服務(wù)。卜一必需駕馭

2、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作包括（ABC）。

A、確定戰(zhàn)略與確定標(biāo)準(zhǔn)

B、構(gòu)建信息基礎(chǔ)與決策分析

C、進(jìn)行資產(chǎn)組合

D、將來修理和維護(hù)

E、將來設(shè)施設(shè)備更新改造管理

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作：（一）確定戰(zhàn)略（二）確定標(biāo)準(zhǔn)（三）

構(gòu)建信息基礎(chǔ)（四）決策分析（五）進(jìn)行資產(chǎn)組合

3、房地產(chǎn)投資的特性包括（ABCD）（,

A、位置固定性或不行移動(dòng)性

B、壽命周期長(zhǎng)

C、適應(yīng)性和各異性

D、政策影響性和相互影響性

E、相對(duì)較高的收益水平和能抵消通貨膨脹的影響

【解析】房地產(chǎn)投資的特性包括7個(gè)方面：①位置固定性或不行移動(dòng)性；②

壽命周期長(zhǎng)；③適應(yīng)性；④各異性；⑤政策影響性；⑥專業(yè)管理依靠性；⑦相互

影響性。

4、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括（CDE）。

A、將來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)與資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

B、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)

C、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

D、周期風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)

E、政策風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)

【解析】房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易推斷和

限制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政

策風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

5、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體中靜態(tài)盈利指標(biāo)包括（CD）。

A、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

C、靜態(tài)投資回收期期D、投資回報(bào)率

E、借款償還期

表3-1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

盈利實(shí)力指標(biāo)

清償實(shí)力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)

現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期

投資回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值償債備付率

靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率

6、真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括（ABCD）o

A、地租與房屋折舊費(fèi)

B、修理費(fèi)與管理費(fèi)

C、投資利息與保險(xiǎn)費(fèi)

D、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)

E、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

【解析】真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租；②房屋折舊費(fèi)；③修理費(fèi);

④管理費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險(xiǎn)費(fèi)；⑦物業(yè)稅；⑧租賃費(fèi)用；⑨租賃稅費(fèi)；⑩利

潤。

7、收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法主要有（ABC）o

A、市場(chǎng)法

B、成本法

C、收益法

D、概預(yù)算法

E、財(cái)務(wù)核算法

【解析】在物業(yè)估價(jià)上有三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

8、物業(yè)價(jià)格通常由（ABCE）項(xiàng)構(gòu)成。

A、土地取得成本

B、開發(fā)成本與管理費(fèi)用

C、投資利息與銷售費(fèi)用

D、租賃稅費(fèi)

E、開發(fā)利潤

【解析】物業(yè)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③

管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。

9、編制物業(yè)經(jīng)營管理安排的基礎(chǔ)工作包括（ABCD）,

A、區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

B、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

C、鄰里分析與物業(yè)分析

D、業(yè)主目標(biāo)分析

E、物業(yè)盈利實(shí)力分析

【解析】編制物業(yè)經(jīng)營管理安排的基礎(chǔ)工作：（一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分

析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（三）鄰里分析（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析（五）明確業(yè)主

目標(biāo)

10、物業(yè)管理安排的主要內(nèi)容包括（ABCD）o

A、建筑物管理安排

B、租賃安排

C、財(cái)務(wù)收支安排

D、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估

E、與租戶溝通安排

【解析】物業(yè)管理安排的主要內(nèi)容:1.建筑物管理安排2.租賃安排3.財(cái)

務(wù)收支安排4.物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通安排

11、租賃方案與策略制定主要涉及到內(nèi)容包括（ABDE）o

A、確定可出租面積和租賃方式

B、編制租賃經(jīng)營預(yù)算

C、定位效益目標(biāo)

D、確定租金方案

E、明確吸引租戶的策略

【解析】租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容：1.確定可出租面積和租賃

方式2.編制租賃經(jīng)營預(yù)算3.定位目標(biāo)市場(chǎng)4.確定租金方案5.明確吸引租

戶的策略.

12、房屋租賃合同的基本條款包括（ABCD）o

A、當(dāng)事人姓名或者名稱及居處

B、房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

C、租賃用途

D、租賃期限與租金及支付方式

E、房屋的修繕責(zé)任與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

【解析】二、房屋租賃合同的基本條款

（-）當(dāng)事人姓名或者名稱及居處

（二）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

（三）租賃用途

（四）租賃期限

（五）租金及支付方式

（六）房屋的修繕責(zé)任

（七）轉(zhuǎn)租的約定

（八）變更和解除合同的條件

（九）租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)

（十）當(dāng)事人約定的其他條款

13、物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用包括（ABC）。

A、基本工資與社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)

B、加班費(fèi)與服裝費(fèi)

C、工服洗滌費(fèi)

C、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)

E、保安人員住房租金

【解析】（一）人工費(fèi)的估算

1.基本工資

2.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)

3.按規(guī)定提取的福利費(fèi)

4.加班費(fèi)

5.服裝費(fèi)

6.工服洗滌費(fèi)

14、一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)托付的管理服務(wù)應(yīng)包括（ABCD）五個(gè)層次

的約定.

A、托付項(xiàng)目

B、各托付項(xiàng)目的具體內(nèi)容

C、服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)

D、管理和服務(wù)費(fèi)用

E、對(duì)業(yè)主的獎(jiǎng)懲約定條款一一（