世聯(lián)-土地出讓營銷顧問61P課件

14九月2023世聯(lián)—土地出讓營銷顧問61P04八月2023世聯(lián)—土地出讓營銷顧問61P1土地出讓時(shí)通常會(huì)面臨的問題Issue>土地出讓時(shí)通常會(huì)面臨的問題Issue>2在土地出讓過程中，我們的客戶常常會(huì)面臨如下問題為什么會(huì)有這樣的困惑?擬出讓地塊如何定位，它的真實(shí)價(jià)值在哪里？目標(biāo)客戶是哪類開發(fā)商？他們?cè)谀睦铮坎捎檬裁捶椒ㄊ拐鎸?shí)的市場信息高效地傳播？通過什么渠道和通路與目標(biāo)客戶進(jìn)行深度而有效的溝通？地塊的市場價(jià)值是多少？目標(biāo)客戶能接受嗎？如何在經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和其他目標(biāo)之間，如社會(huì)目標(biāo)等實(shí)現(xiàn)良性的平衡？在土地出讓過程中，我們的客戶常常會(huì)面臨如下問題為什么會(huì)有這樣3根本原因在于我們沒有把握此類項(xiàng)目的基本市場規(guī)律世聯(lián)研究發(fā)現(xiàn)，關(guān)于土地出讓項(xiàng)目，本身是有一些規(guī)律可循的，需要解決以下幾個(gè)關(guān)鍵性問題：地塊潛在價(jià)值的挖掘、包裝定位及市場實(shí)現(xiàn)度分析地塊真實(shí)信息的有效傳播尋找真實(shí)的潛在客戶，通過合適的通路與其進(jìn)行真實(shí)的溝通土地出讓往往存在一定的社會(huì)目標(biāo)，要與其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)取得平衡有沒有把握基本的市場規(guī)律？根本原因在于我們沒有把握此類項(xiàng)目的基本市場規(guī)律世聯(lián)研究發(fā)現(xiàn)，4世聯(lián)對(duì)此類項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>世聯(lián)對(duì)此類項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>5世聯(lián)認(rèn)為，土地出讓項(xiàng)目應(yīng)該從多個(gè)層面進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)化分析市場實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)發(fā)展地塊價(jià)值潛在購買者宏觀層面微觀層面中觀層面世聯(lián)認(rèn)為，土地出讓項(xiàng)目應(yīng)該從多個(gè)層面進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)化分析6宏觀層面——國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展

行業(yè)政策、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、企業(yè)態(tài)勢合理價(jià)格復(fù)蘇階段發(fā)展階段危機(jī)階段蕭條階段國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展（宏觀層面）以現(xiàn)階段為例國內(nèi)成熟發(fā)展商，保持觀望，拿地謹(jǐn)慎；而外資及部分新進(jìn)入的開發(fā)商相對(duì)樂觀，投資熱情高漲；房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)比較有爭議的階段。宏觀層面——國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展

行業(yè)政策、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)7地塊價(jià)值認(rèn)知（微觀層面）土地區(qū)位（繁華度、交通通達(dá)度等）城市設(shè)施（城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施等）環(huán)境優(yōu)劣度（環(huán)境質(zhì)量、自然條件等）其它（人口密度、建筑容積率、城市規(guī)劃等）微觀層面——地塊價(jià)值認(rèn)知四大基本要素地塊價(jià)值認(rèn)知土地區(qū)位（繁華度、交通通達(dá)度等）微觀層面——地塊8潛在購買者分析（中觀層面）中觀層面——潛在購買者分析

潛在購買者核心競爭力和市場期望的不同廣州、深圳珠三角中國香港、外資一線品牌開發(fā)商成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌支撐強(qiáng)；利潤要求合理快速增長型開發(fā)商成本控制強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新較強(qiáng)品牌支撐一般利潤要求合理成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新一般缺乏品牌、利潤要求較高成本控制強(qiáng)創(chuàng)新及品牌一般利潤要求較高二線發(fā)展商成本控制較強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新一般無地產(chǎn)品牌成本控制力較差、難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新、無地產(chǎn)品牌、利潤要求高跨行業(yè)財(cái)團(tuán)投資公司成本控制一般產(chǎn)品創(chuàng)新差、無地產(chǎn)品牌舉例：珠三角潛在購買者核心競爭力和市場期望潛在購買者分析中觀層面——潛在購買者分析

潛在購買者核心競爭9世聯(lián)地產(chǎn)十年實(shí)踐總結(jié)，開發(fā)商購買意向地塊的KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)）KPI體系政府支持力度國家/地方行業(yè)政策土地儲(chǔ)備、年度開發(fā)計(jì)劃資金調(diào)動(dòng)/融資能力房地產(chǎn)市場發(fā)展階段研判開發(fā)能力/收益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期全國戰(zhàn)略布局意向城市區(qū)位/土地用途/規(guī)模宏觀政治/經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)因外因區(qū)域市場容量/競爭程度世聯(lián)地產(chǎn)十年實(shí)踐總結(jié)，開發(fā)商購買意向地塊的KPI體系（關(guān)鍵績10“思路決定出路”，應(yīng)站在城市與區(qū)域發(fā)展的角度來看土地出讓項(xiàng)目城市未來十年的大戰(zhàn)略、大方針在周邊大區(qū)域的發(fā)展中找到關(guān)聯(lián)土地出讓帶來的機(jī)遇及對(duì)城市未來發(fā)展的影響政治目標(biāo)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)社會(huì)目標(biāo)……“思路決定出路”，應(yīng)站在城市與區(qū)域發(fā)展的角度來看土地出讓項(xiàng)目11土地出讓項(xiàng)目有著共通的要素，也應(yīng)遵循類似案例成功的操作流程第一階段：地塊規(guī)劃的市場評(píng)價(jià)與出讓策略第二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與營銷方案第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化階段土地出讓項(xiàng)目有著共通的要素，也應(yīng)遵循類似案例成功的操作流程第12第一階段：地塊規(guī)劃的市場評(píng)價(jià)與出讓策略目標(biāo)分解：經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、社會(huì)目標(biāo)、政治目標(biāo)、進(jìn)程控制地塊規(guī)劃分析：功能布局、功能指標(biāo)、公共配套規(guī)劃條件的市場驗(yàn)證：初步鎖定開發(fā)商、意向性訪談市場實(shí)現(xiàn)分析（宏觀城市數(shù)據(jù)，市場調(diào)查，消費(fèi)者調(diào)研）規(guī)劃條件（用地功能、規(guī)劃指標(biāo)等）的調(diào)整建議潛在購買者的初步鎖定土地出讓的合理價(jià)格（出讓底價(jià)/成交價(jià)）政府需要提供的優(yōu)惠政策關(guān)鍵研究重點(diǎn)解決的問題第一階段：地塊規(guī)劃的市場評(píng)價(jià)與出讓策略目標(biāo)分解：經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、社13第二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與方案執(zhí)行潛在購買者調(diào)研（購買意向及門檻調(diào)查、開發(fā)企業(yè)選擇）土地出讓營銷方案（營銷背景分析、問題或機(jī)會(huì)點(diǎn)、行動(dòng)策略、推廣執(zhí)行計(jì)劃）營銷方案執(zhí)行（地塊包裝、媒體推廣、活動(dòng)營銷）區(qū)域形象定位營銷主題的確定尋找并發(fā)展?jié)撛诳蛻魻I銷策略與方案的制定階段性推廣計(jì)劃關(guān)鍵研究重點(diǎn)解決的問題第二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與方案執(zhí)行潛在購買者調(diào)研（購買意向14第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓方式土地出讓關(guān)鍵績效指標(biāo)（技術(shù)標(biāo)，資信標(biāo)，商務(wù)標(biāo)）制訂出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓的過程執(zhí)行土地出讓方案設(shè)計(jì)組織實(shí)施步驟及內(nèi)容實(shí)施過程中的節(jié)點(diǎn)控制關(guān)鍵研究重點(diǎn)解決的問題第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓方式土地出讓方案設(shè)計(jì)15營銷對(duì)于促進(jìn)土地成功出讓，尋找意向購買者的過程中發(fā)揮著重大的價(jià)值地塊價(jià)值的重新定義，充分挖掘土地的隱性價(jià)值地塊的包裝推廣，可以讓意向購買者充分認(rèn)識(shí)到土地的價(jià)值多種渠道進(jìn)行地塊宣傳，進(jìn)行有效的信息傳播意向購買者的多層面溝通，進(jìn)行規(guī)劃條件的市場驗(yàn)證通過一系列的營銷活動(dòng)，可以創(chuàng)造良好的土地營銷氛圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其真正的價(jià)值營銷對(duì)于促進(jìn)土地成功出讓，尋找意向購買者的過程中發(fā)揮著重大的16顧問公司可以充分挖掘土地價(jià)值，有效利用現(xiàn)有營銷通路，確保土地價(jià)值市場實(shí)現(xiàn)1、顧問公司擁有大量的潛在客戶資源2、顧問公司以專業(yè)視角解讀地塊，賦予全新的定義3、對(duì)土地價(jià)值的一系列專業(yè)包裝使價(jià)值大幅提升4、通過潛在客戶的“實(shí)效營銷”，給予土地于最有效的“欣賞者”手里。顧問公司可以充分挖掘土地價(jià)值，有效利用現(xiàn)有營銷通路，確保土地17顧問公司的選擇是土地成功出讓的關(guān)鍵成功要素之一重要地區(qū)的土地（區(qū)域）推廣，一定要選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、資源豐富的品牌專業(yè)公司，只有這樣才能取得高效的回報(bào)，降低政府的前期成本（試錯(cuò)成本）顧問公司的選擇是土地成功出讓的關(guān)鍵成功要素之一重要地區(qū)的土地18世聯(lián)土地出讓項(xiàng)目成功案例簡介Case>世聯(lián)土地出讓項(xiàng)目成功案例簡介Case>19世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓2001深圳290萬平方米深圳市土地房產(chǎn)交易中心土地價(jià)值分析、出讓方案、營銷推廣深圳藍(lán)色鹽田區(qū)區(qū)域營銷推廣2001深圳鹽田國土局區(qū)域營銷推廣深圳大梅沙J402-0066號(hào)土地出讓2001深圳26.8萬平方米鹽田國土局土地營銷推廣深圳香蜜湖B302號(hào)地塊土地出讓2001深圳9.3萬平方米深圳房地產(chǎn)交易中心土地營銷推廣深圳寶安區(qū)新中心區(qū)域營銷2002深圳寶安國土局區(qū)域營銷推廣深圳觀瀾土地項(xiàng)目2004深圳11.6萬平方米觀瀾政府土地營銷推廣?？诿利惿惩恋仨?xiàng)目2005海口219.8萬平方米?？谕恋貎?chǔ)備中心土地運(yùn)營、營銷推廣青島城陽區(qū)土地出讓項(xiàng)目2005青島63萬平方米青島城陽區(qū)政府規(guī)劃方案評(píng)價(jià)及出讓策略、營銷方案及執(zhí)行、招評(píng)標(biāo)方案及執(zhí)行南海獅山組團(tuán)城市建設(shè)招商項(xiàng)目2005南海政府土地營銷推廣世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容深圳華僑20深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓項(xiàng)目規(guī)模：2.9平方公里世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段工作成果：

土地價(jià)值分析

土地出讓方案

營銷計(jì)劃顧問效果：

百仕達(dá)、泰華等品牌開發(fā)商進(jìn)入

區(qū)域成為開發(fā)熱點(diǎn)

誕生“深圳地王”

深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓項(xiàng)目規(guī)模：2.9平方公里21深圳藍(lán)色鹽田區(qū)區(qū)域營銷推廣

項(xiàng)目規(guī)模：整體區(qū)域世聯(lián)介入階段：區(qū)域營銷推廣工作成果：

營銷大綱

營銷計(jì)劃

傳播方案

營銷方案

營銷綱要

行動(dòng)方案

主題沙龍顧問效果：

區(qū)域營銷推廣，提升土地價(jià)值

萬科、百仕達(dá)等品牌開發(fā)商進(jìn)入，區(qū)域內(nèi)房價(jià)及土地價(jià)格大幅提升深圳藍(lán)色鹽田區(qū)區(qū)域營銷推廣

項(xiàng)目規(guī)模：整體區(qū)域22深圳大梅沙J402-0066號(hào)土地出讓

項(xiàng)目規(guī)模：26.8萬平方米世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段工作成果：

制定有效的營銷推廣策略；

制定了準(zhǔn)確可行的營銷執(zhí)行方案；

協(xié)助客戶組織土地出讓過程中的各個(gè)營銷推廣及招標(biāo)環(huán)節(jié)。顧問效果：

該地塊以高出底價(jià)1.7億，72%的增幅成功出讓，受讓方為萬科地產(chǎn)；

片區(qū)后續(xù)出讓的土地吸引了萬科、中海、華僑城、百仕達(dá)等大批一線開發(fā)商，目前大梅沙片區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，住宅價(jià)格一路飆升至8000元以上。深圳大梅沙J402-0066號(hào)土地出讓

項(xiàng)目規(guī)模：26.8萬23深圳香蜜湖B302號(hào)地塊土地出讓項(xiàng)目規(guī)模：9.3萬平方米世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段工作成果：

項(xiàng)目營銷策劃

市場調(diào)研

目標(biāo)客戶篩選

市場推介顧問效果：

中海、信和聯(lián)手以9.5億元高價(jià)拍賣成交深圳香蜜湖B302號(hào)地塊土地出讓項(xiàng)目規(guī)模：9.3萬平方米24深圳寶安區(qū)新中心區(qū)區(qū)域營銷推廣項(xiàng)目規(guī)模：整體區(qū)域世聯(lián)介入階段：整體形象定位與推廣工作成果：

營銷方案

出讓方案

營銷行動(dòng)

品牌形象的建立顧問效果：

拉平寶安（關(guān)外）與特區(qū)內(nèi)（關(guān)內(nèi)）的地價(jià)

創(chuàng)寶安地價(jià)的新高

品牌發(fā)展商（萬科、深業(yè)等）進(jìn)入，從此打破寶安區(qū)封閉的房地產(chǎn)市場局面深圳寶安區(qū)新中心區(qū)區(qū)域營銷推廣項(xiàng)目規(guī)模：整體區(qū)域25深圳觀瀾A906-0285和A906-0288號(hào)地塊土地出讓

項(xiàng)目規(guī)模：11.6萬平方米世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段工作成果：

活動(dòng)方案

推廣方案

媒體宣傳

推介書

新聞通稿

展板內(nèi)容顧問效果：

區(qū)域營銷推廣，提升土地價(jià)值

中海、城建、鴻榮源中航等知名品牌進(jìn)入深圳觀瀾A906-0285和A906-0288號(hào)地塊土地出讓26海口美麗沙土地項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模：219.8萬平方米世聯(lián)介入階段：地塊拍賣前的營銷推廣階段工作成果：

完成美麗沙土地推廣營銷方案

制作美麗沙土地投資推介冊(cè)顧問效果：

香港新世界以18億元地價(jià)高價(jià)拍賣競得?？诿利惿惩恋仨?xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模：219.8萬平方米27南海獅山組團(tuán)城市建設(shè)招商項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模：10項(xiàng)城市建設(shè)招商項(xiàng)目世聯(lián)介入階段：協(xié)助當(dāng)?shù)卣瞥?0項(xiàng)計(jì)劃總投資50多億元的城市建設(shè)招商項(xiàng)目工作成果：

確定營銷推廣主題

制作推介手冊(cè)

協(xié)助聯(lián)系珠三角房地產(chǎn)開發(fā)知名企業(yè)近30家顧問效果：

吸引了近四百位來自全國各地的工商業(yè)、房地產(chǎn)等“業(yè)界大亨”和新聞媒體記者南海獅山組團(tuán)城市建設(shè)招商項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)模：10項(xiàng)城市建設(shè)招28經(jīng)典案例：青島城陽區(qū)土地營銷推介案例經(jīng)典案例：青島城陽區(qū)土地營銷推介案例29針對(duì)需要解決的問題，本項(xiàng)目的營銷策略為－－愿景價(jià)值拉動(dòng)展望城陽發(fā)展的美好愿景吸引國內(nèi)外知名實(shí)力開發(fā)商達(dá)到項(xiàng)目地塊成功出讓借鑒成功的商業(yè)發(fā)展模式突出地塊資源和完善配套針對(duì)需要解決的問題，本項(xiàng)目的營銷策略為－－愿景價(jià)值拉動(dòng)展望城30青島·新天地五大營銷價(jià)值點(diǎn)城市背景：城陽是大青島國際化城市的副都心空港資源：空港對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁拉動(dòng)發(fā)展模式：借鑒上海新天地成功的商業(yè)模式完善配套：完善的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模優(yōu)勢：近千畝凈地整體出讓青島·新天地五大營銷價(jià)值點(diǎn)城市背景：城陽是大青島國際化城市的31營銷價(jià)值點(diǎn)一：大青島國際化城市的副都心黃島青島紅島新的三島規(guī)劃：青島，黃島，紅島三島布局，沿海岸線一線展開，生態(tài)間隔。紅島即城陽，規(guī)劃定位為：北部高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，海洋科技副中心，旅游度假基地，青島出口加工基地，東部流亭地區(qū)主要體現(xiàn)青島市綜合交通樞紐和商貿(mào)物流職能。城陽：以規(guī)劃副中心為基礎(chǔ)演繹國際城市副都心營銷價(jià)值點(diǎn)一：大青島國際化城市的副都心黃島青島紅島新的三島規(guī)32國際案例演繹：香港銅鑼灣（causewayBay）——城市副都心造就商業(yè)“寵兒”銅鑼灣：舊稱東角，位于香港島中心北岸之西；1990年以前，分散著貨艙、糖廠等零散企業(yè)，經(jīng)過舊城改造、填海工程，現(xiàn)已成為中國最大的MALL，銅鑼灣購物區(qū)是全世界租金第三貴的地段銅鑼灣及鄰近地區(qū)有不少日本人聚居，所以在銅鑼灣的大型日資百貨公司及超級(jí)市場亦特別多，區(qū)內(nèi)的日式食肆及專門招待日本人的會(huì)所和娛樂場所更是星羅棋布。國際案例演繹：香港銅鑼灣（causewayBay）——城33國際案例演繹：新宿——日本第一繁華街，東京的重要商業(yè)和辦公中心為控制、緩解中心區(qū)過分集中的狀態(tài)，1958年下半年東京都政府提出建設(shè)副都心，首先從新宿著手。經(jīng)過近30年的規(guī)劃建設(shè)，新宿副都心在東京都的西部形成，并且日益繁榮，今已成為東京的重要商業(yè)和辦公中心。國際案例演繹：新宿——日本第一繁華街，東京的重要商業(yè)和辦公中34營銷價(jià)值點(diǎn)二：空港帶來企業(yè)和產(chǎn)業(yè)聚集，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游的發(fā)展流亭機(jī)場是華東地區(qū)重要的干線機(jī)場，2005年上半年旅客人次已超過300萬，預(yù)計(jì)全年可以突破600萬；國際化空港之夢即將變成現(xiàn)實(shí)營銷價(jià)值點(diǎn)二：空港帶來企業(yè)和產(chǎn)業(yè)聚集，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)產(chǎn)35通過三個(gè)層次來著力闡明空港對(duì)于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長的巨大推動(dòng)作用

空港對(duì)于當(dāng)?shù)匕l(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)作用一般分為三個(gè)層次:直接作用(Directimpact)關(guān)聯(lián)作用（catalyticimpact)間接作用(indirect/induced)完全或主要由于機(jī)場的運(yùn)營所帶來的就業(yè)崗位、產(chǎn)值、稅收。一般發(fā)生在機(jī)場內(nèi)部或近鄰機(jī)場的區(qū)域。如航空公司、機(jī)場運(yùn)營公司、航空服務(wù)、航空貨運(yùn)與倉儲(chǔ)等。為直接作用產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供產(chǎn)品和服務(wù)所帶來的就業(yè)崗位、產(chǎn)值與稅收。如市政服務(wù)、機(jī)場商業(yè)、航空食品等。上述兩種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的就業(yè)人口消費(fèi)所產(chǎn)生的就業(yè)崗位、產(chǎn)值和稅收。如機(jī)場工作人員居住、購物等。并不直接依賴于機(jī)場運(yùn)營，但由于臨近機(jī)場的因素而聚集的企業(yè)/產(chǎn)業(yè)活動(dòng)所帶來的就業(yè)崗位、產(chǎn)值與稅收，如高科技產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)等。資料來源：國際空港聯(lián)合會(huì)（Airportscouncilinternational)美國

–2002年美國所有機(jī)場共產(chǎn)生稅收335億美元，相關(guān)工作崗位共670萬個(gè)，從業(yè)人員的總收入達(dá)到1900億美元，其中的480萬個(gè)工作崗位均產(chǎn)生在機(jī)場周邊區(qū)域內(nèi)。德國

–2004年機(jī)場的直接和間接作用所產(chǎn)生的工作崗位達(dá)到80萬個(gè)。荷蘭

–阿姆斯特丹機(jī)場的迅速發(fā)展已經(jīng)成為荷蘭經(jīng)濟(jì)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，機(jī)場周邊區(qū)域的就業(yè)崗位的增長速度是所在地區(qū)其他區(qū)域的2-5倍通過三個(gè)層次來著力闡明空港對(duì)于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長的巨大推36營銷價(jià)值點(diǎn)三：借鑒上海新天地的成功商業(yè)模式是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)上?！靶绿斓亍弊畛晒Φ牡胤讲皇墙ㄖ系?，而是商業(yè)上的，它把海派文化、石庫門文化、酒吧文化以及音樂文化發(fā)揮到極致營銷價(jià)值點(diǎn)三：借鑒上海新天地的成功商業(yè)模式是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)37青島·新天地——國際生活、文化體驗(yàn)之旅綜合定位：大型綜合旅游景點(diǎn)，青島人常到，青島游客必到，青島人值得為此而驕傲商業(yè)亮點(diǎn)：以國際化生活社區(qū)為背景，充分發(fā)展青島現(xiàn)代特色旅游青島·新天地——國際生活、文化體驗(yàn)之旅綜合定位：大型綜合旅游38精彩，演繹青島·新天地生活每一天國際商務(wù)廣場：新穎的設(shè)計(jì)外觀，完善的配套設(shè)施，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的辦公條件來自世界各地的美食廣場、購物廣場讓人感受和品位獨(dú)特的海派文化在風(fēng)情酒吧、咖啡店中渡過休閑時(shí)光漫步貫穿新天地的中央綠軸，放松心情五星級(jí)異國風(fēng)情酒店讓游人、商務(wù)人士留下美好的異域體驗(yàn)精彩，演繹青島·新天地生活每一天國際商務(wù)廣場：新穎的設(shè)計(jì)外觀39營銷價(jià)值點(diǎn)四：完善的市政設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施完善的道路設(shè)施，三條主干道崇陽路、文陽路、興陽路已投入使用配套成熟，學(xué)校、醫(yī)院、645畝生態(tài)公園、民俗博物館等等。營銷價(jià)值點(diǎn)四：完善的市政設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施完善的道路設(shè)施，三條主40營銷價(jià)值點(diǎn)五：近千畝凈地整體轉(zhuǎn)讓規(guī)劃指標(biāo)：占地63萬m2建筑面積98萬m2容積率1.54地塊現(xiàn)狀：地塊平整，凈地出讓營銷價(jià)值點(diǎn)五：近千畝凈地整體轉(zhuǎn)讓規(guī)劃指標(biāo)：41營銷推廣策略造場價(jià)值展示營造一個(gè)品牌發(fā)展商云集的場展示地塊核心價(jià)值點(diǎn)愿景拉升形象樹立/展示未來發(fā)展前景營銷推廣策略造場價(jià)值展示營造一個(gè)品牌發(fā)展商云集的場展示地塊核42項(xiàng)目執(zhí)行攻略索引

事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊(cè)新聞發(fā)布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂影視片客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電視臺(tái)高層定向營銷物料準(zhǔn)備及執(zhí)行進(jìn)度表項(xiàng)目執(zhí)行攻略索引

事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊(cè)新聞發(fā)43客戶造場：開發(fā)商訪談目的：項(xiàng)目直效推廣，獲取市場反饋時(shí)間：持續(xù)到招標(biāo)公告之前形式：面談結(jié)合電話訪談開發(fā)商的選擇：根據(jù)客戶目標(biāo)及項(xiàng)目狀況制定選擇標(biāo)準(zhǔn)客戶造場：開發(fā)商訪談目的：項(xiàng)目直效推廣，獲取市場反饋44項(xiàng)目執(zhí)行攻略索引

事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊(cè)新聞發(fā)布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂影視片客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電視臺(tái)高層定向營銷物料準(zhǔn)備及執(zhí)行進(jìn)度表項(xiàng)目執(zhí)行攻略索引

事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊(cè)新聞發(fā)45事件造場之一：異地高層定向?qū)嵭I銷

主題：青島·新天地目的：體現(xiàn)政府的服務(wù)意識(shí)和合作誠意，進(jìn)行重點(diǎn)城市意向客戶的深度溝通與項(xiàng)目推介時(shí)間：招標(biāo)公告發(fā)布之前形式：以青島市城陽區(qū)政府名義到各重點(diǎn)城市舉辦小型座談會(huì)，直接向當(dāng)?shù)匾庀蜷_發(fā)商高層推介本項(xiàng)目。事件造場之一：異地高層定向?qū)嵭I銷

主題：青島·新天地46事件造場之二：青島·新天地土地推介新聞發(fā)布會(huì)主題：青島·新天地目的：通過項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)的實(shí)效營銷吸引目標(biāo)開發(fā)商的關(guān)注，并借此提高城陽區(qū)的形象與知名度時(shí)間：10月10日地點(diǎn)：青島香格里拉大酒店形式：以青島市城陽區(qū)政府名義對(duì)外進(jìn)行推介邀請(qǐng)對(duì)象：青島市主管副市長及市、區(qū)兩級(jí)政府要員、國內(nèi)有實(shí)力的開發(fā)商、全國及本地的知名媒體媒體配合：國內(nèi)知名媒體及青島市主流媒體事件造場之二：青島·新天地土地推介新聞發(fā)布會(huì)主題：青島·新天47事件造場之三：青島·新天地土地出讓答疑會(huì)主題：青島·新天地目的：介紹青島和城陽的城市發(fā)展、城市規(guī)劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)就開發(fā)商共同關(guān)注的問題加以解答。時(shí)間：10月底或11月初地點(diǎn)：青島新天地規(guī)劃展示廳邀請(qǐng)對(duì)象：意向開發(fā)商、全國及本地的知名媒體政府部門：青島市規(guī)劃局城陽區(qū)政府青島市城陽區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)管理局媒體配合：國內(nèi)知名媒體及青島市主流媒體事件造場之三：青島·新天地土地出讓答疑會(huì)主題：青島·新天地48項(xiàng)目執(zhí)行攻略索引

事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊(cè)新聞發(fā)布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂影視片客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電視臺(tái)高層定向營銷物料準(zhǔn)備及執(zhí)行進(jìn)度表項(xiàng)目執(zhí)行攻略索引

事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊(cè)新聞發(fā)49營銷工具之一：青島·新天地土地推介冊(cè)目的：展示城市形象、發(fā)展前景，突出項(xiàng)目地塊的價(jià)值，吸引開發(fā)商的興趣發(fā)放對(duì)象：國內(nèi)外實(shí)力開發(fā)商發(fā)放渠道：推介會(huì)、直郵完成時(shí)間：9月15日營銷工具之一：青島·新天地土地推介冊(cè)完成時(shí)間：9月15日50營銷工具之二：青島·新天地推介影視片目的：城市形象展示形式：5分鐘音樂影視片＋8分鐘的推介影視片、配解說詞播放渠道：在異地高層定向營銷、土地推介酒會(huì)進(jìn)行過程中滾動(dòng)播放完成時(shí)間：9月20日營銷工具之二：青島·新天地推介影視片目的：城市形象展示完成時(shí)51項(xiàng)目執(zhí)行攻略索引

事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊(cè)新聞發(fā)布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂影視片客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電視臺(tái)高層定向營銷物料準(zhǔn)備及執(zhí)行進(jìn)度表項(xiàng)目執(zhí)行攻略索引

事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊(cè)新聞發(fā)52現(xiàn)場展示：一個(gè)展示青島·新天地未來形象的規(guī)劃展示廳目的：以展示為主，固定營銷，提高目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目未來形象的感知度，展現(xiàn)項(xiàng)目的投資潛力展示廳布局：用沙盤展示青島新天地未來發(fā)展規(guī)劃圍墻布置展板，形象展示新天地的發(fā)展前景沙盤展示規(guī)劃展示廳接待處現(xiàn)場展示：一個(gè)展示青島·新天地未來形象的規(guī)劃展示廳目的：以展53現(xiàn)場包裝：完成時(shí)間：9月25日文陽路興陽