社區(qū)商業(yè)分析報(bào)告2014

社區(qū)商業(yè)分析報(bào)告報(bào)告時(shí)間：2014年1月

前言

近年來，伴隨著公司住宅開發(fā)量的快速增長，大量的社區(qū)商業(yè)也隨之增加，商業(yè)不僅能夠

產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對于公司持續(xù)發(fā)展也比較有利。所以，如何

讓社區(qū)商業(yè)更好的發(fā)揮社區(qū)生活配套和商業(yè)地產(chǎn)溢價(jià)的雙重功能屬性已經(jīng)成為公司亟待解決

的問題。

目前，公司各個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)主要以商業(yè)街的形式體現(xiàn)，形態(tài)上比較單一，出售的不一

定能按最高市價(jià)成交，經(jīng)營又缺乏專業(yè)和統(tǒng)一，公司資產(chǎn)沒有被最有效地利用。因此，本文

將首先對社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和經(jīng)營模式進(jìn)行分析，并參考市場上比較成功的案例，結(jié)合公

司實(shí)際情況提出可行的解決方案，以供公司決策層參考。CONTENTS目錄

一、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向二、社區(qū)商業(yè)一般形態(tài)三、社區(qū)商業(yè)功能配置四、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：

各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)

居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米—3公里范圍內(nèi)完成

各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個(gè)綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。

社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。社區(qū)商業(yè)發(fā)展方向社區(qū)商業(yè)的功能配置社區(qū)商業(yè)的功能體現(xiàn)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能需求社區(qū)商業(yè)的功能主要是購物、休閑、餐飲以及綜合服務(wù)，它的作用主要是提供當(dāng)?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?wù)，同時(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，增加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的門類，發(fā)揮“家的延伸”作用，滿足現(xiàn)代人個(gè)性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間的需求。社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)滿足基本生活功能提高生活質(zhì)量功能休閑游憩功能滿足生活必備的商業(yè)用品、生活必備的“柴米油鹽醬醋茶”，如衣物、鞋帽、超市、銀行、便利店等增加生活便利性，如郵政、電信、醫(yī)療診所等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、洗車、花店、寵物店等日常服務(wù)滿足居民休閑游憩需求的商業(yè)及設(shè)施。如書店、健身中心、電影院、旅游代理、老年活動(dòng)中心等社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的功能體現(xiàn)餐飲功能業(yè)態(tài)購物功能業(yè)態(tài)休閑娛樂功能業(yè)態(tài)服務(wù)功能業(yè)態(tài)大型中餐大賣場電子音像店美容美體店電訊服務(wù)郵政特色中餐生活超市保健品美發(fā)店洗衣銀行飲品店專業(yè)賣場化妝品足浴票務(wù)物流甜品屋生鮮超市藥店按摩房產(chǎn)中介教育茶館便利店嬰童用品棋牌復(fù)印打字

咖啡廳煙酒店家紡洗浴中心寵物店

西餐廳花店服飾健身裝潢設(shè)計(jì)

快餐廳蛋糕店眼鏡店電玩家政服務(wù)

文具店琴行KTV診所

報(bào)刊書店

電影院托兒所

社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)—業(yè)態(tài)分類社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)—新加坡社區(qū)商業(yè)的配置新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三個(gè)層面,配建和設(shè)置了相應(yīng)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)。三個(gè)層面的劃分:一是1000-1200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里商店

二是6000－8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心三是40000－60000套住戶配套建設(shè)一個(gè)新鎮(zhèn)中心鄰區(qū)商店以經(jīng)營生活必需品為主商店組合為普通曰用品品商店和餐廳。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主,商店組合為:普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為:娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求社區(qū)商業(yè)的功能體現(xiàn)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能需求社區(qū)商業(yè)的核心消費(fèi)群體應(yīng)該是相關(guān)項(xiàng)目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會(huì)輻射周邊的社區(qū)外消費(fèi)群體，即非業(yè)主。按照潛在業(yè)主對不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，我們把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為3個(gè)層次。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求—社區(qū)配套需求強(qiáng)度需求的比重超過50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合超市”、“菜市場”、“購物中心”、“銀行”；潛在業(yè)主對“強(qiáng)需求商業(yè)配套設(shè)施”的需求還是存在一定的差異，對“綜合超市”的需求占85.3%，對“菜市場”的需求占66.1%，對“購物中心”的需求達(dá)到56.9%，對“銀行”的需求達(dá)到53.7%，都超過50%；社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求—社區(qū)配套需求中度需求強(qiáng)度需求弱需求商業(yè)配套設(shè)施---強(qiáng)度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅綜合超市85.385.191.3100菜市場66.166.456.550購物中心56.957.156.550銀行53.753.669.60附表1-1社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求中度需求商業(yè)設(shè)施”，即需求比重在10-50%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“幼兒園”、“24小時(shí)便店”、“書店”、“洗衣店”、“健身中心”、“運(yùn)動(dòng)場館”、“游泳池”、“娛樂中心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動(dòng)中心”等；潛在業(yè)主對“中度需求”的商業(yè)設(shè)施的需求也存在一定差異，公寓需求群體對“藥房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“書店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等設(shè)施的需求程度明顯高于普通住宅群體；而普通住宅群體對“診所”(37%)、“餐館”(35%）、“公園”(26.8%)“幼兒園”（20.4%）、“運(yùn)動(dòng)場館”（19.6%）“、美容美發(fā)店”（12.6%）、“老年活動(dòng)中心”（12.4%）”等商業(yè)設(shè)施的需求強(qiáng)度明顯高于公寓群體。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求—社區(qū)配套需求強(qiáng)度需求弱需求中度需求社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求—社區(qū)配套需求強(qiáng)度需求弱需求中度需求商業(yè)配套設(shè)施---中度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅藥房38.238.343．50診所3737.526.150餐館3535.717.40郵局30.330.630.40公園26.826.826.150健身中心20.620.134．8100幼兒園20.420.41350運(yùn)動(dòng)場館19.6204.35024小時(shí)便店18.718.717.40書店16.31621．7100洗衣店15.314.921．750游泳池14.514.321．750娛樂中心13.513.51350美容美發(fā)店12.612.88.70老年活動(dòng)中心12.412.68.70附表1-2社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求“弱需求商業(yè)設(shè)施”，比重在10%以下主要包括“修理店”、“彩擴(kuò)沖洗店”、“茶館”、“花店”、“寵物店”、“高爾夫球場”。社區(qū)商業(yè)功能業(yè)態(tài)需求—社區(qū)配套需求中度需求弱需求強(qiáng)度需求商業(yè)配套設(shè)施---弱度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅修理店8.188.70彩擴(kuò)沖洗店7.87.88.70茶館7.27.44.30花店6.36.38.70寵物店5.95.7130高爾夫球場3.33.28．70附表1-3社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求從目前社區(qū)商業(yè)形態(tài)上看，休閑娛樂的設(shè)施主要包括“茶館”、“咖啡廳”、“健身場所”等，那么不同檔次住宅業(yè)主在社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求上到底存在哪些差異呢？社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)—休閑娛樂需求

社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)—休閑娛樂需求經(jīng)常光顧的休閑娛樂場所總體普通住宅公寓townhouse/別墅健身場所40.838.553.863.6西式快餐廳36.134.444.251.5電影院3031.12618.2游泳館29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3球類運(yùn)動(dòng)場館25.122.636.551.5咖啡廳22.420.133.745.5茶館18.116.32636.4酒吧17.716.12633.3迪廳1110.415.412.1歌舞廳/夜總會(huì)7.66.215.418.2附表2-1潛在購房群體經(jīng)常光顧的休閑娛樂場所社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)—休閑娛樂需求從附表2-1的數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著住宅檔次的上升，潛在業(yè)主對“健身場所”、“西式快餐廳”、“游泳館”、“球類運(yùn)動(dòng)場館”、“咖啡廳”、“茶館”、“酒吧”的需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，這也表明這些休閑娛樂設(shè)施和高檔住宅社區(qū)的相關(guān)性明顯高于普通住宅，開發(fā)商在開發(fā)高檔住宅產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)該著重考慮此類配套設(shè)施，但是否配置所有業(yè)態(tài)，規(guī)模多大，還需要考慮各個(gè)項(xiàng)目的具體情況，包括入住業(yè)主的數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、年齡等因素。便利、溫情、體驗(yàn)景觀意境是社區(qū)商業(yè)與人內(nèi)心互動(dòng)最有效的手段。

通過用鋪地、雕塑、噴泉、小品、植物等元素所營造出來別致的風(fēng)格意境；通過空間劃分、動(dòng)線梳理、街面寬窄來拉近與人的心理距離。讓未來社區(qū)商業(yè)街應(yīng)該真正成為家的延續(xù)，成為社區(qū)生活最重要的活動(dòng)空間。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式社區(qū)商業(yè)的功能體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要，經(jīng)營最終要達(dá)到提升社區(qū)品質(zhì)和形象，從而提升企業(yè)品牌形象，形成良好口碑目的，為社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展奠定基礎(chǔ)；社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式—直接銷售直接銷售直接銷售是快速回籠資金最直接方式，如何放大銷售價(jià)格是策略問題，前期規(guī)劃和形象包裝以及主力店的提前簽約是解決這一問題的首要條件。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式—售后返租售后返租直接銷售是快速回籠資金最直接方式，如何放大銷售價(jià)格是策略問題，前期規(guī)劃和形象包裝以及主力店的提前簽約是解決這一問題的首要條件。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式—先租后售可先進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進(jìn)來，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許2－3家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪外裝修風(fēng)格有一定要求，這樣引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。

先租后售是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營商家共贏的最佳方式。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式—只租不售隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對是不亞于位于城市中心商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。社區(qū)商業(yè)作為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)只租不售，不僅可以保證社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，對提升企業(yè)品牌和項(xiàng)目口碑具有不可低估的效果，還能為企業(yè)帶來不斷增值、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積累為企業(yè)融資提供了必要條件。社區(qū)商業(yè)盈利模式純銷售售后返租先租后售純租賃租售結(jié)合快速回籠資金，

操作相對簡便短期套現(xiàn)，快速回籠資金物業(yè)升值空間大，容易出售；租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營可以按照定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃要求定向招商，保證商業(yè)的品質(zhì)；培育期的管理和扶持能幫助物業(yè)升值，提升投資價(jià)值部分銷售可以增加現(xiàn)金流，分散開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；租賃商鋪可以有機(jī)會(huì)按配套需求先養(yǎng)商，待成熟后再實(shí)現(xiàn)增值收益。不利于策劃推

廣招商和后期

運(yùn)營經(jīng)營管理者，是否有持續(xù)經(jīng)營的能力需要設(shè)立專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)；規(guī)劃招商能力需要極高；經(jīng)營能力要求極高；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最大需要專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)；招商執(zhí)行能力要求較高；前期需要有一定的招商推廣費(fèi)用投入對銷售商鋪的業(yè)態(tài)、檔次無法管理。容易形成同質(zhì)化業(yè)態(tài)