物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)全面梳理

物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)全面梳理對于物業(yè)管理企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)可謂無處不在。一方面是由于物業(yè)管理服務(wù)涉及秩序、環(huán)境、設(shè)備、設(shè)施、建筑本體等多個(gè)專業(yè)門類，另一方面，物業(yè)管理服務(wù)需要面對業(yè)主群體、政府部門、市政單位等關(guān)聯(lián)性客戶群，承載著很多社會(huì)責(zé)任和義務(wù)。那么，物業(yè)管理企業(yè)如何實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理呢？根據(jù)對公司管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的全面梳理，將各類管理風(fēng)險(xiǎn)歸類如下一、社:治安類一、社:治安類定義：指治安事故風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：偷盜、搶劫、自殺、欺騙、斗毆等風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)處理方式：預(yù)防物業(yè)消防類定義：指火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：煤氣、電路、電器、裝修、明火等引起的火災(zāi)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)處理方式：預(yù)防、控制三、物業(yè)隱患類定義：指共用物業(yè)容易引起的傷害事故隱患事項(xiàng)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：銳角、護(hù)欄、水池、陽臺(tái)、屋頂、懸掛物、障礙物等管理不善和標(biāo)識(shí)不清導(dǎo)致的事故風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)處理方式：弱化、標(biāo)識(shí)、宣傳、管控四、 公共秩序類定義：指公約秩序類引發(fā)的沖突風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：寵物、噪音、共用區(qū)域占用、裝修等公約秩序沖突風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)處理方式：加強(qiáng)宣傳、管理控制五、 作業(yè)安全類定義：指員工操作事故風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：設(shè)備運(yùn)行、維修、清潔、綠化、消殺、消毒等作業(yè)給客戶及員工帶來的傷害事故風(fēng)險(xiǎn)及物品損壞風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)處理方式：預(yù)防、控制、夕卜委轉(zhuǎn)移定義：指因服務(wù)儀禮及溝通阻滯引起的抱怨風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因員工禮儀禮貌、態(tài)度作風(fēng)、反應(yīng)效率與回訪溝通等造成客戶抱怨及沖突的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)處理方式：預(yù)防、管控七，自然災(zāi)害類定義：指自然災(zāi)害造成的事故預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因臺(tái)風(fēng)、暴雨、冰凍、雷電、地質(zhì)災(zāi)害等自然因素造成的傷害或損壞風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)處理方式：預(yù)防八,財(cái)務(wù)收繳類定義：指費(fèi)用收繳管理處理不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行為、賬目、現(xiàn)金等管理失誤或誤會(huì)造成的事故或沖突風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)處理方式：預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)因素細(xì)項(xiàng)：一、保潔類消殺工作防止中毒;清潔光滑作業(yè)面防止摔傷；高空或離開地面作業(yè)時(shí)防止墜下（如：清潔外墻等）；綠化工作時(shí)防止被植物或工具刺傷、割傷；5.搬運(yùn)物件過程防止身體傷害（如：磕傷、扭傷、砸傷等）；惡劣天氣情況下保潔作業(yè)防止身體傷害（如：酷暑、寒冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣）；在汽車道、車輛出入口保潔作業(yè)防止身體傷害；清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒；9.在工程現(xiàn)場工作時(shí)防止意外事故發(fā)生（如：墜物、扎腳等）；10.防止工作現(xiàn)場因產(chǎn)生噪音、污染、有害氣體等對身體的傷害；.防止在保潔工作時(shí)觸電（如：清潔開關(guān)面板、插座、燈罩等）；.高空通道使用護(hù)欄防止墜下。二、保安類訓(xùn)練時(shí)防止身體傷害；與客戶、夕卜來人員等發(fā)生肢體接觸時(shí)防止身體傷害；惡劣天氣情況下執(zhí)勤防止身體傷害（如：酷暑、寒冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣）；搬運(yùn)物件過程防止身體傷害；在汽車道、車輛出入口執(zhí)勤防止身體傷害；使用防衛(wèi)武器時(shí)防止傷及他人和自己；期緬：累草期'肝昱'群朔堊隴整②：割d'劉射'甘蜩'群朔堊甘年①：阜碘訴M礎(chǔ)年1:swmiBW°（韌￥布'血麻:□$）千務(wù)游重M婆下耶￡曲工磐隹菖工丑.6:皇中職蹇拜不耶亦羽中我易四毋圍咄匐兇要堊丑.8-呈砌旨下耶吉垣土施布W:呈砌旨下耶亦似曜寫￥勰.9:&洛留敕苜由df耶昭嘗下耶.S:呈引電旨下耶期罷谷?叩、器年翁朗.V:（金。（§S述/i［斜始垣：□$）d有下耶期亦羽國麗我翼五在昌.￡:（金叩3拋、垂場'CT:誨啟闔、引曜、引噸舞下耶苜工亦羽由回.2M婆下鄲響幅.L渤懦?三。涇聚四皇莘馮留密主.0L:（韌￥布'血麻:□$）千務(wù)游重M婆下耶￡曲工磐隹菖工丑.6:（金方界白、主生博、主鳥目：□$）千務(wù)M婆下耶￡眥主盈痂由回.S:（金以昔下閽冰*:□$）呈引電旨下耶期羽工硯妙fM婆鳥BJ-L架空線路檢查內(nèi)容：①無穿越危險(xiǎn)場所（0級(jí)、1級(jí)場所30m,2級(jí)場所1.5倍桿高）；②無障礙物碰線；③線路弧度符合規(guī)定；④防雷設(shè)施完好檢查方法：現(xiàn)場檢查電纜檢查內(nèi)容：①埋地電纜走向標(biāo)樁牢固、明顯；②埋地電纜處無挖掘痕跡，無生物或腐蝕物堆放；③電纜頭無滲油，絕緣良好檢查方法：現(xiàn)場檢查檢查及接地檢查內(nèi)容：①月檢查、季節(jié)性測試齊全、完整；②塔桿接地、重復(fù)接地良好，接地電阻值《10Q檢查方法：查閱記錄、現(xiàn)場檢查、測試物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理有如下幾個(gè)特點(diǎn)：1?項(xiàng)目性。由于物業(yè)管理企業(yè)的營運(yùn)管理是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的，因此，物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理的落腳點(diǎn)應(yīng)該在于項(xiàng)目管理。項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理成為物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的運(yùn)營支點(diǎn)。無論是專業(yè)復(fù)合性角度還是服務(wù)過程性角度，與工業(yè)品生產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)比較起來，物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理所涉及的環(huán)節(jié)和因素更加復(fù)雜，需要進(jìn)行全面規(guī)劃，否則就缺乏系統(tǒng)性和可操作性。3、能動(dòng)性物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在于各個(gè)項(xiàng)目各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而這些環(huán)節(jié)都是由物業(yè)服務(wù)基層員工所承載，風(fēng)險(xiǎn)管理必須落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)員工身上。物業(yè)管理的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，不僅需要企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)給予高度關(guān)注，而且需要將各階層員工組織起來，利用有效的風(fēng)險(xiǎn)管理激勵(lì)體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的全面性和員工風(fēng)險(xiǎn)管理的參與性，否則風(fēng)險(xiǎn)管理就只能成為紙上談兵。4■主動(dòng)性物業(yè)管理受托于人，服務(wù)于人，打理業(yè)主的物業(yè)經(jīng)營和管理。業(yè)主及物業(yè)使用人成為物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵因素之一，物業(yè)公司與業(yè)主之間的互動(dòng)質(zhì)量，包括業(yè)主對物業(yè)管理法規(guī)與作業(yè)管理的了解程度、服務(wù)質(zhì)量感知程度，業(yè)主及使用人自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范能力、業(yè)主遵循管理公約的程度，都將直接影響物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)管理的績效。物業(yè)公司應(yīng)建立三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理體制:一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理是管理處的日常自我風(fēng)險(xiǎn)管理。由管理處在自我管理的日檢、周檢、月檢中對風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別和控制。管理處根據(jù)公司編制的《風(fēng)險(xiǎn)管理手冊》，針對項(xiàng)目的管理實(shí)際，對風(fēng)險(xiǎn)管理的事項(xiàng)、職責(zé)進(jìn)一步細(xì)化和明確，納入日常管理規(guī)程。二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理是由公司運(yùn)營管理部門統(tǒng)一進(jìn)行的項(xiàng)目外包管理以及月度性主題風(fēng)險(xiǎn)檢查、控制管理，還有季節(jié)性、節(jié)日性專題風(fēng)險(xiǎn)檢查控制管理。根據(jù)各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的特點(diǎn)和節(jié)律，將各類風(fēng)險(xiǎn)的管理分解到適當(dāng)?shù)臅r(shí)刻進(jìn)行