資產(chǎn)評估第2章-資產(chǎn)評估程序與基本方法課件

2023/9/15第二章資產(chǎn)評估的程序和基本方法2023/8/5第二章資產(chǎn)評估的程序和基本方法2023/9/15主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評估的程序（了解）2.成本法3.市場比較法4.收益法掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。本章基本要求2023/8/5主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評估的程序（了解）2023/9/15（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評估報告使用者資產(chǎn)評估目的評估對象和評估范圍價值類型評估基準日評估報告使用限制評估報告提交時間及方式評估費、支付時間和方式其他事項 1.資產(chǎn)評估的程序2023/8/5（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項1.資產(chǎn)評估的2023/9/15（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（合同）（3）編制資產(chǎn)評估計劃評估工作的總體思路和詳細實施方案現(xiàn)場調(diào)查評估的技術(shù)路線和方法需要收集的資料及收集渠道時間和費用計劃人力資源配備進度安排（4）對評估資產(chǎn)的核實和實地查勘產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運行狀況、質(zhì)量等）1.資產(chǎn)評估的程序2023/8/5（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（合同）1.資產(chǎn)2023/9/15（5）收集與資產(chǎn)評估有關的資料收集渠道：市場、當事方、政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)等產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證參照物特性及其市場交易信息技術(shù)資料（見教材）（6）評估估算分析市場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當選擇評估方法選取相應模型、參數(shù)綜合分析初步評估結(jié)果采用多種方法，確保評估結(jié)果的客觀準確性1.資產(chǎn)評估的程序2023/8/5（5）收集與資產(chǎn)評估有關的資料1.資產(chǎn)評估的2023/9/15（7）編制和提交評估報告內(nèi)容和格式應當遵循《資產(chǎn)評估準則——評估報告》提交前與委托方進行必要溝通（8）資產(chǎn)評估工作底稿歸檔管理類工作底稿操作類工作底稿紙質(zhì)、電子文檔評估底稿檔案至少保存10年1.資產(chǎn)評估的程序2023/8/5（7）編制和提交評估報告1.資產(chǎn)評估的程序2023/9/15資產(chǎn)評估方法如何做資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學科中的技術(shù)方法的基礎上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。2023/8/5資產(chǎn)評估方法如何做資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)2023/9/15《國際評估準則》指出評估市場價值最常見的方法包括市場比較法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益資本化或收益法）和成本法《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定資產(chǎn)評估方法主要有四種，重置成本法、現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法和清算價格法基本與國際通行方法相同清算價格法是我國特有方法，實踐證明不是很有用評估方法無所謂先進和落后，只要能夠獲得滿足價值類型的方法都是可行和有效的資產(chǎn)評估基本方法：成本法、市場比較法、收益法

資產(chǎn)評估方法總體概述2023/8/5《國際評估準則》指出評估市場價值最常見的方法2023/9/15資產(chǎn)評估的基本方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場比較法收益法現(xiàn)時2023/8/5資產(chǎn)評估的基本方法市場途徑成本途徑收益途徑評2023/9/152.1基本思路以待評估資產(chǎn)的重置成本，扣除從資產(chǎn)形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內(nèi)的各項價值損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對待評估資產(chǎn)的價值進行分析和判斷重置成本是按現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所付全部成本2.成本法2023/8/52.1基本思路2.成本法2023/9/152.2基本方法資產(chǎn)評估值＝待評估資產(chǎn)重置成本待評估資產(chǎn)重置成本—實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值＝×成新率或2023/8/52.2基本方法資產(chǎn)評估值＝待評估待評估—實2023/9/152.3基本原理即在條件允許的情況下，任何一個潛在理性投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本2023/8/52.3基本原理即在條件允許的情況下，2023/9/152.4理論依據(jù)（1）資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)成本越高，相應的資產(chǎn)價值越大，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。（2）資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。2023/8/52.4理論依據(jù)（1）資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)2023/9/152.5基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)（2）應當具備可利用的歷史成本資料（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的2023/8/52.5基本前提（1）被評估資產(chǎn)2023/9/152.6操作程序搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定待評估資產(chǎn)的重置成本2023/8/52.6操作程序搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成2023/9/152.7重置成本及其估算方法2.7.1重置成本含義重置成本一般可分為復原重置成本或更新重置成本復原重置成本(reproductioncostnew，復制品成本),一般稱重建成本，指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)所發(fā)生的成本更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），一般稱重置成本，指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本 2023/8/52.7重置成本及其估算方法2023/9/152.7.2復原重置成本與更新重置成本的異同更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標準，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設計、標準等方面的差異。隨著科學技術(shù)的進步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設計總會被社會所普遍接受，新型設計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復原重置成本往往會高于更新重置成本。

2023/8/52.7.2復原重置成本與更新重置成本的異同2023/9/152.8重置成本的估值方法重置成本評估方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法復原重置成本更新重置成本2023/8/52.8重置成本的估值方法重置成本評估方2023/9/15(1)重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計算公式

重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成：材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構(gòu)成：購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設計制圖等費用2023/8/5(1)重置核算法重置成本＝直接成本＋間2023/9/15間接成本的估算間接成本=人工成本總額*成本分配率間接成本=直接成本*間接成本相對于直接成本的比率間接成本=工作量（工時或工日）*單位工作量的間接成本例1某企業(yè)現(xiàn)有一臺機器設備，其同類產(chǎn)品的市場價格為60000元/臺，運雜費1000元，直接安裝成本為900元（其中原材料400元，人工成本500元），按以往經(jīng)驗安裝間接成本相對于直接安裝成本比率一般為50%，計算該機器設備的重置成本2023/8/5間接成本的估算2023/9/15例2被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設備。據(jù)調(diào)查，該機器設備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設備的重置成本是多少？解：（1）計算直接成本:購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本:間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本:重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）2023/8/5例2被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設備。據(jù)2023/9/15（2）物價指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本基礎上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準日的重置成本。計算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)分類物價指數(shù)個別物價指數(shù)綜合物價指數(shù)2023/8/5（2）物價指數(shù)法資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×2023/9/15物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準日物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）2023/8/5物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估2023/9/15物價指數(shù)法的特點物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；對于科學技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高（比如計算機）。2023/8/5物價指數(shù)法的特點物價指數(shù)法估算的重置成本，僅2023/9/15例1

某項資產(chǎn)購建于1995年10月。賬面原始價值為20萬元，現(xiàn)評估期1999年10月3日的價值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價指數(shù)為120%和160%，1996-1999年的環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價上漲指數(shù)為33%，計算該資產(chǎn)的重置成本。例2

某機床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進行一次改造，改造費用為4萬元；2008年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。要求：計算該機床2009年的重置成本2023/8/5例1某項資產(chǎn)購建于1995年10月。賬面原2023/9/15重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數(shù)（%）物價變動指數(shù)（%）

重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計

31.72023/8/5重置成本計算表時間投資物價物價變動指數(shù)重2023/9/15（3）功能價值法基本原理是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。理論假設資產(chǎn)生產(chǎn)能力與其成本之間存在相關性（線性關系）資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，則購建成本也應相同。2023/8/5（3）功能價值法2023/9/15資產(chǎn)重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*[參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力]資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*[待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]

參照物功能價值待評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）2023/8/5參照物功能價值待評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)2023/9/15例1某面粉加工廠生產(chǎn)線的重置成本為70萬元，年生產(chǎn)能力為3000噸面粉。待評估面粉生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為4500噸面粉，假設面粉生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價格呈線性關系，計算該資產(chǎn)的重置成本。（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法假定待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價值呈非線性關系資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*[待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]xX為經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)2023/8/5例1某面粉加工廠生產(chǎn)線的重置成本為70萬元2023/9/152.9各項價值損耗及其估算2.9.1實體性貶值含義使用和自然力導致的物理性能下降而引起的貶值決定實體性貶值的因素使用時間使用率，也叫利用率（使用強度）資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度估值方法2023/8/52.9各項價值損耗及其估算（1）觀察法

根據(jù)專業(yè)知識和工作經(jīng)驗來判定資產(chǎn)的實體性貶值率計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

=重置成本×（1—成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度（1）觀察法計算公式為：通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資形體物理變化程度機器設備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等形體物理變化程度機器設備評估主要包括：（2）公式法（使用年限法）根據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)使用過的年限與總可使用年限的比率，來確定資產(chǎn)的有形損耗程度資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本-預計殘值）

×[實際已使用年限÷總使用年限]

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％指資產(chǎn)從購進使用到評估基準日的年限，依據(jù)會計折舊年限確定（實際已使用年限+尚可使用年限）（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本-預計2023/9/15例：某機器設備購建于2000年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2000年年初至2004年年末（50個月）在市場上供不應求，此期間設備處于超負荷使用狀態(tài)，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自2005年初正常使用，現(xiàn)以2006年10月30日為評估基準日，計算（每年按360天計算，每月按30天計算）：該設備的名義使用年限該設備的資產(chǎn)利用率該設備的實際使用年限2023/8/5例：某機器設備購建于2000年10月30日，2023/9/152.9.2功能性貶值含義新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運營成本2023/8/52.9.2功能性貶值（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。

超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本

注意：如使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得（2）超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，舊設備在營運成本上高于新設備。

超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)分析設備的超額運營成本，應考慮下列因素：

生產(chǎn)效率是否下降

維護保養(yǎng)費用是否增加

材料消耗是否增加

能源消耗是否增加

操作工人數(shù)量是否增加（2）超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，2023/9/15舉例某待評估生產(chǎn)控制裝置運行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員人均工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述材料測算待評估資產(chǎn)的功能性貶值2023/8/5舉例2023/9/15功能性貶值的估算步驟比較待評估資產(chǎn)與同類新資產(chǎn)的年營運成本差異（工資耗費、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）確定凈超額運營成本：注意考慮避稅效應估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命以適當?shù)恼郜F(xiàn)率對超額凈運營成本進行折現(xiàn)，其現(xiàn)值即功能性貶值估算值2023/8/5功能性貶值的估算步驟2023/9/152.9.3經(jīng)濟性貶值含義經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失產(chǎn)生的原因有：（1）競爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應不暢，導致開工不足；（3）材料成本增加，導致企業(yè)費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業(yè)運營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命估值方法：資產(chǎn)使用基本正常時，一般不考慮2023/8/52.9.3經(jīng)濟性貶值2023/9/152.9.4成本法相關估值方法總結(jié)各種價值損耗評估方法實體性貶值功能性貶值——折現(xiàn)法經(jīng)濟性貶值（一般不考慮）觀察法使用年限法重置成本評估方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法復原重置成本更新重置成本評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值2023/8/52.9.4成本法相關估值方法總結(jié)各種價值2023/9/152.10成本法——簡單視角評估價值=重置成本*成新率成新率的估算觀察法由專業(yè)知識和經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)人員綜合考慮實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的基礎上，判斷、確定資產(chǎn)的成新率經(jīng)濟實用年限法成新率=[剩余經(jīng)濟實用年限/(實際已使用年限+剩余經(jīng)濟實用年限)]修復費用法通過估算將待評估資產(chǎn)恢復到全新功能狀態(tài)下所需的修復費用占資產(chǎn)重置成本的成本來確定貶值率，繼而求出成新率成新率=1-貶值率=1-修復費用/重置成本2023/8/52.10成本法——簡單視角成本法方法體系成本法重置成本成新率重置核算法物價指數(shù)法功能價值法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法觀察法使用年限法

修復費用率法

各種價值損耗評估方法實體性貶值功能性貶值——折現(xiàn)法經(jīng)濟性貶值（一般不考慮）觀察法使用年限法成本法方法體系成本法重置成本成新率重置核算法物價指數(shù)法功能3.市場比較法3.1基本思路

市場比較法是指通過比較待評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。

市場比較法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一

3.市場比較法3.1基本思路

3.2基本原理資產(chǎn)的替代原理3.3基本前提：

1、需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場

2、參照物及其與待評估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標等資料是可以收集到的,并且能夠在價值形態(tài)上量化。3.2基本原理3.4操作程序確定待評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。3.4操作程序確定待評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差3.5常見評估方法

直接比較法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，或與待評估資產(chǎn)取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。

（1）直接比較法3.5常見評估方法直接比較法是指能夠在市1、如果與待評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調(diào)整。

直接比較法應注意以下問題：1、如果與待評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易

類調(diào)整比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與待評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。（2）類比調(diào)整法關鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類調(diào)整比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開類比調(diào)整法基本計算公式：待評估資產(chǎn)評估值＝參照物交易價格×調(diào)整系數(shù)待評估資產(chǎn)評估值＝參照物交易價格×（1±調(diào)整率）類比調(diào)整法基本計算公式：待評估資產(chǎn)評估值1.時間因素

時間因素是指參照物交易時間與待評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)

參照物的主要差異因素1.時間因素參照物的主要差異因素2.地域因素

地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×地域因素修正系數(shù)

2.地域因素3.功能因素

功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)

3.功能因素4.交易情況。

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況（如破產(chǎn)清算、關聯(lián)交易等）。交易條件主要包括交易批量、動機（買者急于想買，賣者急于想賣等）等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

4.交易情況。5.個別因素個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)5.個別因素如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估價值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)

×地域因素修正系數(shù)

×功能差異修正系數(shù)

×交易情況修正系數(shù)

×個別因素修正系數(shù)如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。3.6市場比較法的優(yōu)缺點優(yōu)點：3.6市場比較法的優(yōu)缺點缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用；（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。缺點：案例1某待估資產(chǎn)為一機器設備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2012年9月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元)案例1某待估資產(chǎn)為一機器設備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基案例2某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。案例2分析:由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例2某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時案例3某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。案例3分析待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1-30％)=255.64（萬元）案例3某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器案例4待估資產(chǎn)為某機器設備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。案例4分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應采用市場比較法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4待估資產(chǎn)為某機器設備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率為：參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為152023/9/15指把待評估資產(chǎn)的預期收益通過適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法基本原理評估人員站在購買者角度進行思考該資產(chǎn)能夠在未來為持有者帶來持續(xù)收益購買者所付出的代價不超過該資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值一般公式4.收益法2023/8/5指把待評估資產(chǎn)的預期收益通過適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算2023/9/15Ai表示第i年的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率常用公式年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時后付年金(普通年金）的現(xiàn)值P=A[1-(1+i)-n]/i=A（P/A,i,n)P=?A0123452023/8/5Ai表示第i年的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)特殊情況：（1）永續(xù)年金無限期支付的年金,如無期限債券、優(yōu)先股P=?A012……mm+1…..P=A[1-(1+i)-n]/i若：n趨向無窮大，則p＝A/i特殊情況：（1）永續(xù)年金無限期支付的年金,如無期限債券、

P=A×（P/A,i,n-1)+A5P=?A01234P=?012345（2）現(xiàn)付年金(預付年金）的現(xiàn)值P=A×（P/A,i,n-1)+A5P=?A0（3）延期年金(遞延年金）最初幾年沒有收付款項，后期若干期等額收付款項P=?A012……mm+1…..m+nAP=A×(P/A,i,n)×(P/S,i,m)（3）延期年金(遞延年金）最初幾年沒有收付款項，后期若干期2023/9/15年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時

A1A2An∞AtV＝＋＋。。。＋＝∑

(1+r)1(1+r)2(1+r)nt＝1(1+r)t123t

A0A0（1＋g）1A0（1＋g）2A0（1＋g）3A0（1＋g）tV

V＝A0（1＋g）/（r－g）

2023/8/5年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時2023/9/15例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預測得出6年預期收益均為900萬元（假設折現(xiàn)率為8%），計算：（1）該企業(yè)作為一項整體資產(chǎn)的評估價值；（2）假設該企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，預期年收益為900萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，計算其評估價值2023/8/5例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全2023/9/15預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算計算思路資產(chǎn)未來預期收入-經(jīng)營管理成本（銷售費用、維修費、管理費用、保險費、稅費、原材料費用、工資等）注意：不包括折舊和融資成本費用，折舊為非付現(xiàn)費用（無實際現(xiàn)金流出），融資成本所蘊含的風險體現(xiàn)在折現(xiàn)率的估計中折現(xiàn)率的估算含義：投資者投資于一項資產(chǎn)的期望報酬率，它是機會成本或資本成本（或貨幣時間價值）的體現(xiàn)計算方法2023/8/5預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算2023/9/15折現(xiàn)率的估算計算方法市場比較法：通過調(diào)查和分析市場上相似資產(chǎn)的投資收益率，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望報酬率資本資產(chǎn)定價模型（重點講解）主要解決了風險報酬定價的問題加權(quán)平均資本成本法（主要應用于企業(yè)價值評估，在企業(yè)價值評估中講）2023/8/5折現(xiàn)率的估算投資期望報酬率=貨幣時間價值+通貨膨脹+風