海南同策-?？谑协偤Ｈf泉城市場廣場項目營銷企劃案

海南同策地產(chǎn)參謀公司瓊海萬泉城市場廣場工程營銷企劃案海南同策地產(chǎn)參謀公司是一家新銳的專業(yè)地產(chǎn)投資咨詢效勞機構(gòu)。本參謀行立足海南外鄉(xiāng)，以效勞本地房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)已建立起涵蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)三大效勞領(lǐng)域的前期投資分析、全案籌劃及后期銷售參謀、銷售代理、運營管理業(yè)務(wù)體系。關(guān)于我們1、會聚地產(chǎn)精英，操作力量雄厚本參謀行目前聚集了海南住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)十名精英，他們在各自的專業(yè)領(lǐng)域都有獨到的見解和成功實操經(jīng)驗；一線銷售人員經(jīng)驗豐富，對于房地產(chǎn)市場和客戶心理都非常熟悉。2、熟悉海南及瓊海地產(chǎn)市場本參謀行主要成員一直致力于效勞海南地產(chǎn)企業(yè)，形成了對整個海南房地產(chǎn)和客戶群特點的全面深入認識。我們的優(yōu)勢

3、多種資源支持〔1〕成立工程組針對每一個樓盤組建經(jīng)驗豐富的銷售工程組〔工程組成員對瓊海地區(qū)非常熟悉〕，全案負責(zé)所接工程的運作；同時籌劃部門在銷售控制和市場推廣上給予全力配合?！?〕代理/旅游機構(gòu)資源共享基于與島內(nèi)外眾多代理/旅游機構(gòu)的友好合作關(guān)系，這些機構(gòu)在與外圍客戶接觸時，對本參謀行的操盤工程進行代理銷售和宣傳，將為工程的銷售提供有力的支持。〔3〕相關(guān)專業(yè)力量支持本參謀行擁有一大批建筑、園林、室內(nèi)裝修等專業(yè)機構(gòu)資源技術(shù)支持，為本參謀行的工程提供全程技術(shù)參謀。

4、龐大客戶資源本參謀行成立以來建立了一個龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，擁有豐富的客戶信息，同時與島外代理公司及境外購房團建有長期合作關(guān)系，這些客戶資源對工程前期的推廣和后期限的銷售將起到非常重要的作用。我們的優(yōu)勢這是一個營銷的年代，以同策的經(jīng)驗，我們認為，成功的房地產(chǎn)工程都是相似的，那就是擁有強大的營銷力：即USP〔獨特的銷售主張〕、差異化的形象力、競爭性的產(chǎn)品力、目標(biāo)群的推廣力四力合聚就能有效提升工程的整體價值，打動理性的消費群所以，我們將獨特的銷售主張〔USP〕、具競爭差異的形象力和產(chǎn)品力、目標(biāo)群的推廣力視為工程成功的關(guān)鍵！我們的觀點這是一個風(fēng)險的年代，以同策的經(jīng)驗，我們認為，房地產(chǎn)開發(fā)商最大的風(fēng)險，那就是----時間一種很難控制的因素但是房地產(chǎn)的利潤相當(dāng)大的程度上集中在資金運轉(zhuǎn)速度上我們的觀點所以在任何時刻，同策都將以成交量和成交速度為重點指標(biāo)！我們的觀點這是一個整合的年代，以同策的經(jīng)驗我們認為，任何一個工程永遠都不會出現(xiàn)“充足〞的預(yù)算進行推廣，唯有通過“一種聲音〞進行全方位整合推廣才能實現(xiàn)效益最大化所以，我們需要進行整合推廣！一切為了在最短的時間實現(xiàn)最大化的銷售目標(biāo)！我們共同的目標(biāo)工程分析市場分析消費者需求分析營銷策略推廣策略我們的思考框架市場調(diào)查一、市場分析本地居民觀念傳統(tǒng),一般選擇私人購地自蓋物業(yè)居??；內(nèi)地老人度假型住房是消費者的主要需求對象；缺乏大品牌和市場的主導(dǎo)者；市場尚未出現(xiàn)初步的細分；已售工程戶型設(shè)計面積一般偏大，多以三房四房為主，新推的樓盤在面積上已出現(xiàn)小戶型的趨勢,一房二房成為市場主流；幾個稍大的工程比較關(guān)注園林景觀、概念營造及對外宣傳；但小工程園藝景觀空缺，小區(qū)環(huán)境不盡理想；2006年新推出的樓盤眾多，市場競爭開始劇烈；本地居民的物業(yè)管理觀念落后，不愿物業(yè)管理方面的消費，一定程度上導(dǎo)致了物管效勞層次較低；房地產(chǎn)價格在經(jīng)過04、05年的小幅增長后，開始有加快增長的趨勢。瓊海房地產(chǎn)市場綜述與去年同期相比，2006年上半年有明顯的特點：〔如下圖〕2006年上半年瓊海市房地產(chǎn)市場掃描房地產(chǎn)競爭從價格競爭轉(zhuǎn)而進入概念競爭階段，優(yōu)勝劣汰成為瓊海房地產(chǎn)市場新法那么個性化樓盤成為瓊海市場競爭的熱點“設(shè)計時代〞開始回歸，開展商對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計更加重視據(jù)2005年瓊海房地產(chǎn)市場銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，排在全市銷售總排行榜前五位的都是品質(zhì)較高、配套成熟的樓盤特征一：競爭手段全方位、多元化瓊海區(qū)域市場特征如何在買方主導(dǎo)市場的局面下，突破目前市場瓶頸和上揚空間？挑戰(zhàn)近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入〔包括預(yù)期收入〕持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購置行為減弱，理性購置行為增強各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準和喜好如何通過有效的推廣手段，牢牢抓住消費者的理性和實惠的消費心理？挑戰(zhàn)特征二：消費市場日趨理性和個性化瓊海區(qū)域市場特征銷售面積29%認購面積18%未售面積53%瓊海區(qū)域市場特征2006年戶型結(jié)構(gòu)以中小戶型為主。平均銷售價格1598元/平方米。特征三：供求關(guān)系供過于求本工程如何找到自己的生存空間與獨特的市場定位？挑戰(zhàn)特征四：房地產(chǎn)需求日趨個性化和多樣化瓊海住宅市場呈典型買方市場特征，大多數(shù)住宅消費者，不再滿足于大同化的住宅空間，不僅要求提升住宅檔次，而且不斷追求在裝修、設(shè)計和園林配套上突顯個性化特色。而商業(yè)地產(chǎn)市場，也存在不同的客戶分類，他們因自身事業(yè)的經(jīng)營規(guī)模不同，而對商鋪的檔次/等級、建筑風(fēng)格、所處地段特色等自然形成多樣化的需求。面對不斷變化的市場需求，我們?nèi)绾瓮ㄟ^獨特的USP、產(chǎn)品力、推廣力來展示我們的優(yōu)勢？挑戰(zhàn)瓊海區(qū)域市場特征特征五：房地開發(fā)呈價升多頭開展態(tài)勢售價緩慢上揚，自2004年10月開始，由于需求變化，各房地產(chǎn)公司調(diào)整自己的商品房售價。到2006年6月底，市區(qū)商品房每平米平均售價為1598元；購房客源仍以養(yǎng)老自住為主；市場競爭的熱點隨著城市中軸線的南移而逐步向西南方向轉(zhuǎn)移。瓊海房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點由點向面擴散，瓊海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)遍地開花的開展態(tài)勢和局面。面對市場的變化和不利因素，我們?nèi)绾伟盐蘸檬袌鰰r機開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品和采取有效的市場策略？機會瓊海區(qū)域市場特征綜合以上分析，面對市場挑戰(zhàn)和時機，我們認為：我們不是最大和最好，但我們可以也一定要做精！這才是我們生存的空間和開展的根底！由于國六條房地產(chǎn)新政出臺，瓊海土地投放及房地產(chǎn)開發(fā)進一步加大，本案投入市場將面臨較大的市場壓力。進入金秋十月，瓊海房地產(chǎn)的銷售黃金季節(jié)即將來臨。瓊海有非常優(yōu)良的人居環(huán)境但總體房價水平卻大大低于?？凇⑷齺?。隨著瓊海與博鰲兩地聯(lián)系進一步加強，政府打造官塘—嘉積--博鰲繁榮圈確實立，豪華路以其充足的土地儲藏必將成為瓊海新興的高檔住宅片區(qū)。小結(jié)二、消費群體分析消費者根本構(gòu)成A〕住宅消費群體B〕商鋪消費群體A住宅類消費群體養(yǎng)老置業(yè)以養(yǎng)老購房為主要目的第一居所多為本地人且在市區(qū)已有房子第二居所以瓊海為第二居所理想目的地，在這里開始他們“生活在別處〞的新天地投資+度假既以投資性購房為目的，又兼做每年短期來瓊海度假的寓所從在瓊海購房置業(yè)的目的分類，該消費群體主要有以下幾類他們?yōu)槭裁促I房子？養(yǎng)老置業(yè)原居住地已買房養(yǎng)老購房可按揭，低月供瓊海地產(chǎn)升值空間大避寒越冬投資性購房可按揭，低月供瓊海地產(chǎn)升值空間大表達個人身份成就感的心理需求自己將來可在瓊海養(yǎng)老來瓊海度假時居停寓所自己將來可在瓊海養(yǎng)老群體類型原來居住條件買樓原因/動機投資+度假原居住地已買房他們?yōu)槭裁促I房子？第一居所第二居所市區(qū)已買單位房原居住地已買房不能表達個人品位，缺乏滿足感/自豪感空氣差/環(huán)境嘈雜從大家獨立/建立小家為結(jié)婚生子做準備瓊海優(yōu)越的人居環(huán)境享受異地置業(yè)新生活為表達個人身份不動產(chǎn)保值提升房子檔次，改善居住環(huán)境買個大家庭夠住的大房把父母接來養(yǎng)老群體類型原來居住條件買樓原因/動機洞察：購房對他們意味著什么購一套房子實現(xiàn)一個夢，無論是首次置業(yè)還是屢次置業(yè)，無論是市區(qū)置業(yè)還是郊區(qū)置業(yè)，每一次購房都是一次對于更高生活層次追求的實現(xiàn)房子對他們來說不只是一件冰冷的建筑作品，而是一個充滿了愛和溫情，讓他們盡情享受生活和家庭溫馨的棲居空間與環(huán)境實現(xiàn)對美好新生活的理想和追求B商鋪類消費群體集團公司、大型企業(yè)的中高層決策人員商業(yè)、效勞行業(yè)的中小型企業(yè)主小有積蓄的個人投資者專業(yè)投資機構(gòu)他們的觀念與投資心態(tài)希望事業(yè)上能有所成就；他們多是投資者，而非經(jīng)營者；他們積極進取，追求進步，當(dāng)前的事業(yè)或許剛剛開始，也可能已經(jīng)做得很大，然而無論處于什么階段，他們都希望他們的事業(yè)能夠得到一個新的提升；商鋪業(yè)態(tài)組合及形式有較大突破，運營管理標(biāo)準；租期穩(wěn)定，配套效勞好；洞察：購置/租用的意義為他自己或公司找到一個創(chuàng)業(yè)或者事業(yè)再創(chuàng)新高的平臺商鋪對他們來說是一個承載他們未來理想的、承載他們在商海中演繹事業(yè)輝煌、駛向成功此岸的“諾亞方舟〞尋找一個實現(xiàn)事業(yè)理想和追求的平臺A/B類消費群體的共同情感需求特征“實現(xiàn)人生的理想與追求〞住宅類消費群體商鋪類消費群體實現(xiàn)生活更上一層的理想和追求實現(xiàn)生意更上一層的理想和追求住宅消費者的理想住宅獨特賣點=消費者利益人性化效勞=經(jīng)驗豐富的品牌物管令人自豪=他人認同、羨慕我的選擇不乏這樣的樓盤，缺乏為奇這些方面做得好一點，將大受消費者歡送質(zhì)量可靠+誠信經(jīng)營有實力=樓盤多=質(zhì)量可靠信譽高=交樓準時=及時提供房產(chǎn)權(quán)證=樓與樣板一致=配套設(shè)施環(huán)境=承諾兌現(xiàn)突出的產(chǎn)品利益點+可信賴的的物業(yè)管理〔共性〕〔特性〕租金劃算投資回報豐厚環(huán)境好，有利于樹立客戶信心位置好、交通便捷，方便和外界聯(lián)系內(nèi)部配套齊全商鋪消費者的理想商鋪小結(jié)消費者情感層面尋找能“實現(xiàn)人生美好新生活理想與追求〞的地方消費者理性層面樓盤特點突出，有明顯而獨特的利益點，物超所值三、工程分析工程概況地理位置經(jīng)濟指標(biāo)配套設(shè)施整體規(guī)劃萬泉生態(tài)花園、博鰲陽光城、萬泉河畔人家三個工程均位于瓊海市豪華路上，是瓊海未來的居住中心。鬧中取靜，游離于吵雜之處卻享受繁華的便利。向西200-300米即為迷人萬泉河，似“世外桃源〞，比居住在市中心要健康百倍萬泉河畔人家〔萬泉生態(tài)花園、博鰲陽光城數(shù)據(jù)略〕沿街為兩棟板式多層,后面為2棟12層小高層，其中一層臨街商鋪980.48平方米,住宅11693.26平方米電梯、平安監(jiān)控、保安、配發(fā)電機房等物管保障系統(tǒng)一應(yīng)俱全萬泉河畔人家〔萬泉生態(tài)花園、博鰲陽光城數(shù)據(jù)略〕用地面積：5670平方米建筑面積：12673.74平方米,建筑規(guī)模:建筑密度:29.24%容積率:2.24總戶數(shù):110戶綠地率:36.6%停車位:40個工程SWOT分析Strength〔優(yōu)勢〕小區(qū)位置優(yōu)越：三個工程均位于瓊海市豪華路上，是瓊海未來的居住中心。鬧中取靜，游離于吵雜之處卻享受繁華的便利。向西200-300米即為迷人萬泉河，似“世外桃源〞，比居住在市中心要健康百倍。出行便利，小區(qū)門口有多路公交車經(jīng)過，還有專線公交車通往博鰲海濱、官塘溫泉中心、紅色娘子軍紀念園和白石嶺風(fēng)景區(qū)。瓊海市出租車行業(yè)興旺，起步價3元，公共交通完善、方便。戶型結(jié)構(gòu)合理，均為多層以及小高層住宅，在戶型設(shè)計上充分表達“以人為本〞原那么。戶型大多為全明戶型，廚房、衛(wèi)生間均能通風(fēng)采光，房間功能分區(qū)合理，使用方便。每棟樓房間距開闊，超大空間使您享受到更多的綠地。工程SWOT分析Weak〔劣勢〕工程地塊各成區(qū)域，分散開來，無法營造大的園林景觀。與片區(qū)其他大樓盤相比，相對劣勢直接面臨豪華路，南端樓體易受噪聲污染并不真正處于市中心，工程周邊的生活配套設(shè)施并不完善各工程容積率較高，綠地占地面積較小。建筑外觀設(shè)計熱帶風(fēng)情不夠突出戶型面積稍大從而導(dǎo)致總價較高，不利于銷售推廣。工程SWOT分析Opportunities〔時機〕隨著瓊海與博鰲兩地聯(lián)系進一步加強，政府打造官塘—嘉積--博鰲繁榮圈確實立開展，豪華路以其充足的土地儲藏必將成為瓊海新興的高檔住宅片區(qū)；利于在本片區(qū)內(nèi)樹立高檔樓盤形象，并可進一步的造勢；工程臨街商鋪填充片區(qū)內(nèi)商業(yè)消費空白；在豪華路上的其他工程均未全面開工之前，搶占市場的先機；片區(qū)銷售單價低于中心片區(qū)，具有較大升值潛力，滿足投資客的需求；工程SWOT分析Threats〔威脅〕國務(wù)院最新出臺調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)“國六條〞，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進一步加強，使得工程的開發(fā)面臨政策性風(fēng)險；工程的外銷本錢使得工程的銷售價格上面臨較大的壓力，而外銷時必需合理進行本錢的控制；工程商業(yè)受片區(qū)整體商業(yè)氣氛影響，價值難以大幅度提高；片區(qū)價值的提升需要通過較大的媒體宣傳投入來提升片區(qū)價瓊海2006年住宅供給將迅速放量，加劇瓊海各個樓盤的銷售壓力工程位于瓊海的次中心地帶，面臨瓊海核心城區(qū)的強力競爭，并相對處于弱勢地位政府對開發(fā)工程的時間限制較為嚴格，也給本工程銷售帶來較大壓力解決方案借助博鰲品牌優(yōu)勢有效整合周邊資源，提升產(chǎn)品力高性價比景觀及配套設(shè)施差異化產(chǎn)品定位，獨特銷售主張借助同策強勢推廣力度與龐大的客戶資源空間，降低推廣本錢。四、工程營銷策略工程定位綜合前述分析，我們將萬泉生態(tài)花園、萬泉河畔人家兩個工程統(tǒng)一定位為：瓊海首席溫泉度假養(yǎng)老花園社區(qū)度假養(yǎng)老特區(qū)休閑旅游度假養(yǎng)生居住投資工程定位工程定位解析：1、旨在建立本案立足瓊海、面向全國的樓市新品形象；2、瓊海地產(chǎn)板塊新生活領(lǐng)跑者，不求最大，但求最精，追求開發(fā)的每一個細節(jié)和效勞都是一項創(chuàng)新的精品；3、以實現(xiàn)消費者成就新生活理想的美好追求為己任，致力于為他們提供充滿創(chuàng)新、充滿靈性且性價比極高的產(chǎn)品。4、不但突出了本案將來在瓊海市所處的極佳的環(huán)境優(yōu)勢和溫泉配套優(yōu)勢，防止與其它同質(zhì)化樓盤的正面產(chǎn)品交鋒和價格競爭，同時也有效屏蔽了本案由于不在傳統(tǒng)市中心、周邊生活配套不盡完善而給客戶購置心理造成的不利影響?？蛻舳ㄎ槐景傅目蛻舳ㄎ蝗缦拢喝巳耗挲g在50歲以上，家庭月收入在3000元左右；講究實惠、追求生活品位；以健康養(yǎng)老和投資+度假型置業(yè)為主，通常會將健康、長壽為首要考慮因素，購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準以物有所值、物超所值為依據(jù)；購置面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主；這類人群對醫(yī)療、保健、社區(qū)文化、休閑娛樂等配套設(shè)施有特殊要求；對于本案所在瓊海板塊的開展和增值前景具有很強的認可心理。住宅產(chǎn)品力的提升產(chǎn)品整合性包裝區(qū)內(nèi)區(qū)外溫泉風(fēng)呂溫泉泡池醫(yī)療/保健護理都市生態(tài)農(nóng)莊鄰街商鋪萬泉河帶狀公園中西醫(yī)門診針灸/按摩室私家菜園超市/精品店美容美發(fā)中心秧歌/太極/散步/垂釣護理VIP卡業(yè)主IC卡購物VIP卡美容VIP卡一卡通會員卡系統(tǒng)策略戰(zhàn)抵沖式首付免費海南游〔已購房〕長期旅游景點優(yōu)惠物超所值餐飲VIP卡特色餐飲產(chǎn)品力特護/介護/助護免費業(yè)主IC卡健身娛樂棋牌室/乒乓球室健身廣場門球業(yè)主IC卡住宅產(chǎn)品力的提升樓道雙扶手室內(nèi)地板和路面采取防滑處理可視床頭緊急求助鈴網(wǎng)絡(luò)室、藝術(shù)創(chuàng)作室、藝術(shù)展覽室、圖書閱覽室

創(chuàng)立健康會館，定期舉行老年健康知識講座及各項社區(qū)文體娛樂活動及比賽廣場背景音樂系統(tǒng)特色養(yǎng)老效勞設(shè)施銷售主張〔USP〕產(chǎn)品利益主張健康舒適、心靈愉悅，真正適合老人的居住空間和環(huán)境消費者理性需求主張健康、長壽、平安、愉悅消費者感性需求主張讓夕陽更美，讓愛更長久銷售主張：向天再借五百年推廣案名建議萬泉人家為主案名；城市生態(tài)花園為副案名，點明本案地理位置及主要環(huán)境賣點。價格策略整體采取低開平走策略，提前一年售罄的情況下按正常融資本錢計算，大約相當(dāng)于提升價格10%~15%。以短、平、快為原那么，防止在瓊海市場不穩(wěn)定的情況下留有時間風(fēng)險。在第一期銷售具備慣性的情況下，適時提升樓盤價格。根據(jù)綜合分析，建議開盤價為2400元/平米為宜，均價為3000元/平米左右，最終價格需提供本錢預(yù)算方可準確定位。銷售渠道與手段住宅局部以同策龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)承接銷售任務(wù)。立足瓊海，輻射全國。在瓊海房地產(chǎn)銷售不景氣的時期，把產(chǎn)品推至江浙一帶，以投資小、回報大，居住大環(huán)境與小空間獨特、舒適為主賣點，吸引中低端客戶的進駐。商鋪以本地有文化底蘊與內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品招商為主，以租帶售。即商業(yè)樓采取二年內(nèi)以招租為主，后期銷售以前期租金抵減購置商鋪的購置款項的方式帶動。工程包裝為了確保工程的形象，給客戶以足夠的信心，工程的包裝如何非常重要。同時有關(guān)工程包裝的所有細節(jié)必須統(tǒng)一協(xié)調(diào)，充分表達本案的檔次與品味。要注意與工程的現(xiàn)有條件相吻合，注意工地現(xiàn)場的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，家具擺設(shè)等，給目標(biāo)客戶以“一見鐘情〞的感覺，從而有力促進銷售。工程包裝A、售樓處售樓處前臺售樓處背板形象墻

文件資料

看板銷控板沙盤模型銷售、保安、保潔員服裝其它辦公用品

氣氛交通B、樣板間廚房設(shè)備衛(wèi)生間門燈光玄關(guān)

必要的生活用品房間邊角的藝術(shù)處理C、工地現(xiàn)場包裝工地現(xiàn)場圍墻工地現(xiàn)場廣告牌現(xiàn)場懸掛物D、小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)小區(qū)入口到工程設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)志區(qū)內(nèi)設(shè)施公共告示牌E、現(xiàn)場綠化及小品綠化雕塑小品物管的選擇要求具備一定管理經(jīng)驗，銷售階段防止投訴；前期由開發(fā)商自行管理，與銷售步調(diào)一致，眾口一詞。后期物業(yè)管理具備經(jīng)營意識，對商鋪及盈利性配套具備經(jīng)營實力與經(jīng)驗。銷售周期〔1〕入市時機在預(yù)售證等相關(guān)手續(xù)齊全和銷售執(zhí)行方案制定完成的根底上，盡早入市。我們建議2005年11月份開始前期操作，2006年2月初正式開盤?！?〕入市產(chǎn)品及入市量由于入市初期，工程還沒有建立起明確的形象及知名度，總價較低的戶型為首推出，推出的總量控制在總量的20%左右，如銷售勢頭良好也可增加供給量〔具體方案另行確定〕?！?〕銷售周期及銷售目標(biāo)本案銷售周期從2006年2月初正式開盤開始，到2006年10月共8個月時間。在該銷售周期內(nèi)完成工程住宅銷售。五、工程推廣策略因此，我們將推廣分為以下兩個階段萬泉工程現(xiàn)狀本案目前還沒有正式運做；萬泉住宅要到2005年11月以后才開始內(nèi)部認購，但需在2006年2-3月即旺季即將結(jié)束前必須正式開盤，取得預(yù)售及按揭相關(guān)許可文件；萬泉商鋪可提前進行招商〔招租〕階段，雖然主要采取一對一的推廣方式，但在形象上仍然需要一定支持；第一階段：品牌推廣2005年11月~2006年1月萬泉河及萬泉整體品牌推廣萬泉樓盤推廣第二階段：樓盤推廣2006年2月~8月推廣階段劃分明確推廣的目的第一階段目的：1、通過品牌推廣提升受眾對本案知名度與好感度；2、同時吸引群眾對“萬泉〞開盤的關(guān)注，到達累積作用；3、塑造萬泉河板塊區(qū)域品牌，提升該板塊樓盤整體價格；第二階段目的：1、借助第一階段的品牌推廣的強大效應(yīng)做好“臨門一腳〞，掀起“萬泉〞銷售熱潮；因此，我們應(yīng)在“萬泉〞工程現(xiàn)狀的根底下，進行整合推廣，加強其目的性和針對性第一階段1、立足住宅，兼顧商鋪從萬泉目前定位及迅速回籠資金的目標(biāo)來看，廣告推廣最好以住宅目標(biāo)消費群體為主；考慮到下一步的銷售推進，因此也要適當(dāng)兼顧商鋪的消費群體；2、通過我們的銷售主張推廣“萬泉〞品牌形象；3、小眾推廣擴散效應(yīng)，公關(guān)為主，廣告為輔；主要針對萬泉河板塊推廣，制造話題；采用花錢相對較小的公關(guān)活動或者小眾媒體展開品牌的推廣傳播，使之到達“小投入，大回報〞；推廣策略推廣主題“金雞唱曉，開啟時尚精致新生活〞時間：2005年11月方式：公益活動，本地報紙廣告〔一次性投入〕主要內(nèi)容：贊助第14屆金雞百花電影節(jié)暨中國電影百年慶典與金雞獎相關(guān)的系列活動；實現(xiàn)價值：以瓊海建設(shè)國際化時尚都市和中國電影百年慶典為契機，竭力炒做萬泉河板塊區(qū)域品牌的新時尚生活樣板形象，同時巧妙地建立本案與“電影百年/時尚瓊海〞的品牌聯(lián)想，極大提升本案知名度與美譽度。推廣主題“點亮美好生活—萬泉燈會〞時間：2006年2月1日~3月1日方式：公益活動〔一次性少量投入〕主要內(nèi)容：在春節(jié)、元宵節(jié)期間，將本案附近的萬泉河路等道路用各種不同造型的燈飾裝點起來，襯托節(jié)日氣氛；實現(xiàn)價值：以此為出發(fā)點，炒做萬泉開發(fā)商關(guān)注城市建設(shè)，致力于為人們營造美好生活環(huán)境等借勢新聞推廣新聞主題我心目中的萬泉河生態(tài)公園——征文比賽通過第一階段的品牌推廣后，怎樣將話題更具體落實到產(chǎn)品層面，以帶動本案銷售第二階段目標(biāo)受眾確立標(biāo)準A房屋類型B所在輻射區(qū)域C房屋總價D首付/按揭從萬泉城市廣場的交通位置來看，目標(biāo)消費群體應(yīng)該以瓊海新一代白領(lǐng)和島外投資〔度假〕置業(yè)者為主；從價格來看，目標(biāo)消費群體應(yīng)該是家庭月收入在6000——10000元左右的群體為主；目標(biāo)受眾確實立消費者特征30-45歲，生活比較殷實傳統(tǒng)觀念強，對傳統(tǒng)萬泉河文化〔萬泉河、早茶、人與人之間的淳樸關(guān)系〕十分留戀，有深厚的感情認為萬泉河是瓊海中的新生活和文化娛樂中心，比較看重該區(qū)域的開展前景和增值潛力；投資謹慎，同時他們很懂得利用房子賺錢，把住房作為一項不動產(chǎn)來投資，通過出租來提供未來保障萬泉能給他們帶來什么？消費者為什么要購置萬泉生態(tài)花園？他們覺得萬泉有三大吸引點建筑/戶型/園林創(chuàng)新實用萬泉河新生活氣息〔精致化的生活〕地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越“同區(qū)最好的路段上，同路段上最好的位置，就象萬泉河區(qū)最好的一塊“肉〞在萬泉河板塊最好的萬泉河大道，四通八達；又是該路段最好的位置：萬泉河大道中段；而且是萬泉河區(qū)中周邊環(huán)境較平安、純潔的一帶，沒有雜亂的人群與建筑〔因市政府馬上要改進該區(qū)的交通與周邊環(huán)境〕建筑創(chuàng)新實用和濃厚的萬泉河生活氣息“相對于其它盤，房子間隔合理，戶型設(shè)計比較實用；〞“樓盤建筑風(fēng)格新穎、獨特，外立面好看，比較適合潮流〞“在萬泉河，由于小區(qū)多，人與人之間交流更親切，而在其它區(qū)的樓里，大家互相不往來，不打招呼〞；“文化休閑生活更具瓊海國際化特色、更豐富、更有時尚氣息；〞“河?xùn)|/河西路、解放路區(qū)域，地處旅游者聚集之地，飲食購物都要貴些。〞他們覺得萬泉是同區(qū)最精美的盤與同區(qū)比較：綜合素質(zhì)高，性價比更高萬泉最大優(yōu)勢：位置/戶型小區(qū)環(huán)