和平大廈可行性報(bào)告

HYPERLINK\l"_Toc100537375"第一部分項(xiàng)目背景3HYPERLINK\l"_Toc100537376"第一章可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明3HYPERLINK\l"_Toc100537377"編制依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc100537378"編制說明：3HYPERLINK\l"_Toc100537379"第二章項(xiàng)目概況4HYPERLINK\l"_Toc100537380"１．基本情況4HYPERLINK\l"_Toc100537381"２．發(fā)展趨勢預(yù)測6HYPERLINK\l"_Toc100537382"本第售三六章攻：綁市瑞場仗調(diào)曬查棄與埋分黑析皮6HYPERLINK\l"_Toc100537383"炒第嚴(yán)一碑節(jié)劉：臟宏剃觀雹市端場勒分鬼析漂6HYPERLINK\l"_Toc100537384"闊1首、州經(jīng)西濟(jì)壺綜戚合繩實(shí)盟力乏增鳥強(qiáng)緞7HYPERLINK\l"_Toc100537385"鄭2籌、叢經(jīng)茶濟(jì)教實(shí)妖力棚的反增盛強(qiáng)利帶法動盆人骨們吳消結(jié)費(fèi)恩觀冶念小的商深桑層都變腹革察7HYPERLINK\l"_Toc100537386"件3冤、位成煎長徒中敞的農(nóng)消鳴費(fèi)踐力驕引記發(fā)穿西洽安顆新疾一蓄輪付商抄業(yè)孩革閉命船8HYPERLINK\l"_Toc100537387"復(fù)4瑞、看消計(jì)費(fèi)廊形軋態(tài)俘與猴觀輝念涂變勸化傾分涼析原：帖9HYPERLINK\l"_Toc100537388"攻5尊、怒西允安貿(mào)酒套店推業(yè)滾發(fā)梅展社趨僻勢橡與拍前弊景添分諷析輩1州0HYPERLINK\l"_Toc100537389"驅(qū)第律二憑節(jié)皆微日觀樂市粥場壽調(diào)太研桌與墻分辱析詠3旱6HYPERLINK\l"_Toc100537390"項(xiàng)一驢、婦區(qū)慰域伐發(fā)蜻展奮現(xiàn)翁狀泥及愉區(qū)梁內(nèi)疤人匙口湖構(gòu)鉆成救3勉6HYPERLINK\l"_Toc100537391"講二裳、段區(qū)榨域把商滅業(yè)洲發(fā)向展尋趨迎勢謹(jǐn)—看—串呼割喚譽(yù)3瘋6HYPERLINK\l"_Toc100537392"兩第碌二陪部泰分稼：蔬項(xiàng)卷目背總駁體肆戰(zhàn)蒼略福規(guī)韻劃各3殊7HYPERLINK\l"_Toc100537393"恒第疼四直章輝．叉項(xiàng)孔目讀建省設(shè)撤方較案椒3粉7HYPERLINK\l"_Toc100537394"附一噴、班項(xiàng)湊目屈總厭體種情稱況弱3繳7HYPERLINK\l"_Toc100537395"診二疫、唱項(xiàng)熊目舉管隔理佳情殊況課：技3油7HYPERLINK\l"_Toc100537396"量三拌、玩和栗平捏大蘭廈舌規(guī)派劃送審巷批說情拆況撓：始3尿8HYPERLINK\l"_Toc100537397"路四這．受和貨平事大挎廈張?jiān)O(shè)嫩計(jì)此說羨明棟3硬9HYPERLINK\l"_Toc100537398"坐五尚、臭和渡平羽大資廈牙項(xiàng)馳目餐進(jìn)橋展創(chuàng)情旬況里及掀工堅(jiān)程式進(jìn)躬度緩計(jì)思劃擾3良9HYPERLINK\l"_Toc100537399"擊第生五幕章顫壺項(xiàng)栽目皮定史位孔4換1HYPERLINK\l"_Toc100537400"聰一帳、通定拆位村依捆據(jù)希4演1HYPERLINK\l"_Toc100537401"全二園、汪定透位眉策剖略右4豎1HYPERLINK\l"_Toc100537402"緒項(xiàng)覺目軌定遺位腸4章2HYPERLINK\l"_Toc100537403"圍２室．斗概鹿念廟定朱位做：氧4籮2HYPERLINK\l"_Toc100537404"膛第蛇六醒章鬧營攏銷杜策訓(xùn)略偉4腔4HYPERLINK\l"_Toc100537405"聰“以和盒平窩大鄭廈零”喊項(xiàng)拴目云營艙銷序目肉標(biāo)舅4鞋4HYPERLINK\l"_Toc100537406"蠻銷貌售廉、亮租療賃兆比餅例僵安畫排亦4養(yǎng)4HYPERLINK\l"_Toc100537407"塔定僚價(jià)為策食略夜4集5HYPERLINK\l"_Toc100537408"鈴營涂銷宅促濕進(jìn)駱4綿7HYPERLINK\l"_Toc100537409"盛營浩銷碑周黨期累安菠排擦4拳8HYPERLINK\l"_Toc100537410"蹦可細(xì)售培面恨積柳營毒銷籃進(jìn)方度檔安麥排琴4音9HYPERLINK\l"_Toc100537411"漿回蜜款淋進(jìn)熔度脆安銹排榮5扭0HYPERLINK\l"_Toc100537412"濤第描七欄章艇雕資夢本振運(yùn)督作婚思花路份5帥0HYPERLINK\l"_Toc100537413"阻一抬、蔬投于資蠅組興合火方妙式芳5堅(jiān)0HYPERLINK\l"_Toc100537414"攜二援、末資冰金論運(yùn)貧作宴方隨式吊5夫1HYPERLINK\l"_Toc100537415"葵第萬八目章座柱項(xiàng)冶目哪利鏟潤揮保濃證咐策臭略刃5鍛2HYPERLINK\l"_Toc100537416"喂一侵、米遵遠(yuǎn)循虧市旦場劃規(guī)摟律妖翼實(shí)添現(xiàn)門多城方窯共因贏顫5慣2HYPERLINK\l"_Toc100537417"斤二昏、碧加贊強(qiáng)師橫譜向課合輸作課哀構(gòu)撫建粘跨獎行撒業(yè)賄盈抖利彩橋猴梁據(jù)5屠3HYPERLINK\l"_Toc100537418"燙三落層項(xiàng)盾目拼開查發(fā)投資登金鏟支腐撐奶體隆系徒5刷4HYPERLINK\l"_Toc100537419"漆第陽三它部奏分抵劫經(jīng)幅濟(jì)盛評醫(yī)價(jià)觀與服風(fēng)炮險(xiǎn)訂分次析備5罪5HYPERLINK\l"_Toc100537420"彩第蛋九脈章紫銀項(xiàng)膜目有經(jīng)欣濟(jì)柳評暑價(jià)層5扎5HYPERLINK\l"_Toc100537421"狀第犧一簡節(jié)影蜘建污設(shè)窩資虧金徑籌裳措箭方屋案廈和找投傻資折估晚算良5巴5HYPERLINK\l"_Toc100537422"鄉(xiāng)第位二殃節(jié)厘項(xiàng)深目庫財(cái)拍務(wù)很風(fēng)纖險(xiǎn)錄評疤價(jià)天5清8HYPERLINK\l"_Toc100537423"贈第兼十揀章護(hù)項(xiàng)奏目億風(fēng)印險(xiǎn)沾分劉析趴6膠3HYPERLINK\l"_Toc100537424"杜1妄．蠻國醒家遠(yuǎn)政論策值風(fēng)賞險(xiǎn)酸6汁3HYPERLINK\l"_Toc100537425"四2片．瘦市頑場圈競追爭鑒風(fēng)恒險(xiǎn)常6弓3HYPERLINK\l"_Toc100537426"蓬3亭．山營敗銷季風(fēng)咐險(xiǎn)悟6段4HYPERLINK\l"_Toc100537427"疲4缸．津開四發(fā)晨過崇程燦中揀的扁法僑律屈風(fēng)憶險(xiǎn)多6路5HYPERLINK\l"_Toc100537428"診第逐十染一唐章?lián)ЫY(jié)筆論確6叮5崗第居一絨部墊分螞繞項(xiàng)狀目沒背碌景搞第慮一追章隔槐三可抓行院性鐮報(bào)撥告礎(chǔ)編沖制口依蔬據(jù)召及萄說米明礎(chǔ)編謊制捎依挽據(jù)訴一佩、激《兼西指安云市敵國滅民著經(jīng)貨濟(jì)強(qiáng)和粱社草會沈發(fā)欲展鄙第打十答個團(tuán)五塔年忍計(jì)蓮劃余匯澡編知》閑二腹、霸《偶實(shí)團(tuán)施猛西靠部泉大舟開坊發(fā)燙西縮安潑市崇商適貿(mào)捧業(yè)僚發(fā)急展挑規(guī)瀉劃襲》季（隔2唯0堡0宵0課年螺—零2躬0篇1揉0政年與）糾三貸、烈《格西矮安張市您城敲市蓮總戲體僑規(guī)坦劃煉(匠1叼9暫9倍6旋～大2趙0肆1供0拉)改》飲四推、唯《座西霞安尼市我城童鄉(xiāng)略建副設(shè)千委救員霸會走關(guān)豈于隆毓共興絮物菊業(yè)帝發(fā)幕展倦有仙限密公能司峽建宴設(shè)厲和兄平廢大四廈影項(xiàng)崖目外建餃議熔書太的知批枯復(fù)粒》筍五動、犯西睬安態(tài)市沾人斤民升政保府晝關(guān)集于禿出著讓周國撤有門土處地尿使惠用鄰權(quán)堅(jiān)的鐵批月復(fù)較（癥編薪號重x權(quán)x途字更（肚x盆x矛）籃第杜x捆x弦號瞧）府六欣、書西害安講市章房買地蛾產(chǎn)可實(shí)琴地騾調(diào)旅查涼情嶼況儀七覆、貌2貸0替0途4生年叫陜索西竟經(jīng)偷濟(jì)著社蒙會泛藍(lán)遍皮艙書沸《像經(jīng)默濟(jì)慈卷政》聲八瞞、辜國獻(xiàn)家攪工重業(yè)控發(fā)繳展和組脈織哨編競寫寺的鑰《伍工打業(yè)醋可污行古性譜研茅究昆手塵冊愛》旺九爆、效國裕家本計(jì)凍委柏頒忍布西的忙《疏關(guān)蘆于扮建紹設(shè)剩項(xiàng)辜目禿進(jìn)恥行咬可縮行筍性杜研洪究最的枝試?yán)诵袐晒軕?zhàn)理姥辦倡法禍》策（附1肢9存8華3孤年司2圣月敞2哪日太）納十恨、沸陜蹦西居省霜現(xiàn)迷行母相演關(guān)搶工艱程悼定謀額確標(biāo)槍準(zhǔn)痕。聾編虎制閱說塌明濃：勝作換為恒指渠導(dǎo)乘本郊項(xiàng)朱目壓實(shí)鍵施咐的死綱失領(lǐng)罰性含文松件莖，吼本優(yōu)可柄行集性擱報(bào)千告柱以榆數(shù)杜理墨的寫形鞠式拌詳蜘細(xì)北闡懸述俗了季項(xiàng)佩目揚(yáng)開蘭發(fā)東、粒銷哥售找、腿運(yùn)瓣?duì)I誼過剃程雖中輪有圣可道能嘉遇膚到犁的像各修類薦問辭題輔。唐尤懲其虜對藏于釣項(xiàng)專目蛾資車本課運(yùn)匪作渴提貪出合了曠項(xiàng)座目暖多奮方現(xiàn)資殼本騰投件入待的勾思紙路他，些涉到及喘到寫自侄籌扔資約金頸、良銷頃售鏟回秘款膏以炸及發(fā)金鼠融尊貸中款澆方家面形，問在伶考池慮循到低金素融浮機(jī)旅構(gòu)顫通繁常測融毅資酷放糧貸軌可款能蒙需雀要包考重量破的肯幾逃類腔風(fēng)夢險(xiǎn)錢設(shè)錘計(jì)跟了濟(jì)相遷對適完校善床的凡回郵款鉤還頑貸毅措東施殺。害由李于儉本處報(bào)印告怒編頑制擔(dān)的趙前布提決是蟲項(xiàng)栽目犯前埋期裂策疏劃診已鄉(xiāng)經(jīng)少過予嚴(yán)攤謹(jǐn)撿的孟市鐘場擇驗(yàn)刺證緒并化有層相義當(dāng)狐充該裕裳的稱市核場尋數(shù)鄭據(jù)廚證揭明愿其友可返行蛋性廣，意因因此豎，割本印次作報(bào)怎告滲的暫提親交卵可街以營作俗為鋸本拉項(xiàng)鐘目轉(zhuǎn)市蛇場焰運(yùn)尋作片的符指撈導(dǎo)潑性籌方寫案確，提作腔為真后協(xié)期店?duì)I式銷蹈策技劃被、困推昏廣川策粥劃格的威理病論問基籍礎(chǔ)旦。機(jī)第且二火章稻胃項(xiàng)明目和概眠況潛１注．問基哥本油情奧況扁“紅和低平束大按廈待”喇建藏設(shè)夕項(xiàng)捎目柱位隸于炊西劈安菌核伸心憶商炸圈才一蠢級掠輻傍射撓區(qū)嗽域境內(nèi)位-簽-膚-起-海和究平乓路償中港段旨。墨南幟接使西蝶安庫核鐘心剃商怠業(yè)部街較—爽—限東暗大精街偶，柏北裙出循和風(fēng)平饅門悠直仰達(dá)般西鐵安淺旅森游判重將要捕標(biāo)走志為—考—糞大屢雁愛塔凝，怨扼例守腔西氏安債主濃力喚旅說游姿、調(diào)餐調(diào)飲諒、嘆娛護(hù)樂食黃壞金竄通容道習(xí)。樣南礦北籌長若9汁5洲米吊，用東足西劣縱投深甩7客5圓米鎖，描現(xiàn)叔政瓦府腹批烈準(zhǔn)族占惜地潮5香6盜4簡8御平宰方請米威（收折刺合舞8脅.杏4棕7訪2盤畝攤,寨含扶代迎征腎路哀1義.爐2姻5看畝慚）毀。歡項(xiàng)坐目汁用抹地姓性系質(zhì)鉤為謙商率住戲用陵地惑（伙使贏用晝權(quán)嗎限黑7陡0請年茂）冬。桑用筋地命現(xiàn)逗狀格為站三售通票一訴平始?？嵊貌娴厣n總驅(qū)面至積猶為稈5惠6席4連8糕方至米民（吹8膨.喪4課7根2刪畝辰）寬。薦項(xiàng)歉目御總兵地牽價(jià)德為廣記轉(zhuǎn)鉗萬箱元統(tǒng)(華含糞土膝地日出談讓雨金精)伍。局城泉市隱建晶設(shè)先配冷套拾及稈其肯它誓規(guī)家費(fèi)宇為抖7共3蹦0撲萬齊設(shè)誘計(jì)失費(fèi)吃：偵5皺6榜0饅萬捕其宏他鋼前鋸期鋤費(fèi)淺用擱：類1騰3侄0宰項(xiàng)獨(dú)目肯總孩投榮資掩1式2敞0螞0六3侄.罵8扛4毯億后元魂。楚項(xiàng)輝目給總絕建撕筑邪面而積訴約嫂3播2挑0雕0張0絕平池方臥米派。聚計(jì)來劃關(guān)建狂設(shè)楚周停期睬2希年夠。尾項(xiàng)憲目狂建清設(shè)低工色作或由愿毓順興姓物評業(yè)誰發(fā)拖展伸有春限稍公牲司柜負(fù)嫌責(zé)花。括2垃、夏項(xiàng)躲目怠概蘇況活 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務(wù)按條航件自從各而希在厭眾喂多遣的鋪酒情店姐中丹搶浩占弊有龜限富的到客蕩戶測將木是鍋酒瓣店慰利等潤句增鴨長裙與剩否無的駝一輕個弦重虜要軟策勺略遭。從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。旅游旺季出現(xiàn)在3-5月和9-11月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在3月、4月、5月和9月、10月、11月，即全年基本上有半年的旺季；6月、7月、8月和12月、1月、2月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。西安酒店市場并未達(dá)到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間調(diào)查顯示，有超過80%的酒店經(jīng)營者認(rèn)為目前西安酒店市場已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱÷书_始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（1500-1800萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識，以一種被動的方式去面對如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯了。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分別為18%、24%、18%和16%，而對于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為3%和13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有“避重就輕”的傾向，即對于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較重視，而對于投入成本大、收益相對較小但對于客戶來說非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營上目光還是比較短視，缺乏長遠(yuǎn)的考慮。所謂“人無遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對一個酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應(yīng)該充分意識到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。各酒店價(jià)格不一，市場無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段同級別的酒店其門市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。各大酒店（二星級以上）的報(bào)價(jià)從100元以下至最高2000元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競相降價(jià)，最低折扣甚至低于5折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個酒店業(yè)的利潤水平縮水的同時(shí)，又使整個酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對不同級別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個酒店業(yè)的發(fā)展。西安酒店業(yè)目前存在的問題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：1、整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價(jià)格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。整個酒店行業(yè)沒有一個統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價(jià)格，由于整個市場價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。2、硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。3、軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。4、消費(fèi)理念宣傳不夠酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。5、整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達(dá)到120多家，但無論是二星級酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實(shí)上，以西安如此巨大的旅游資源（同時(shí)西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富），完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。6、酒店市場布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過25%。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀(jì)元賓館（三星級）、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲什阶苑?、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動的境地，因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。西安酒店式公寓市場分析西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城F座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開發(fā)的“水晶島”，但就整個西安的酒店式公寓市場而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國。在國外，酒店式公寓一直倍受市場青睞，在我國幾個發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場對此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對比分析：“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70年代初期傳至美國。自美國二戰(zhàn)期間盛行而今。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是“時(shí)權(quán)酒店”，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購買在一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時(shí)也可以作為投資之用，這一點(diǎn)，可說是與一般酒店的主要差異之處。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。位于城東興慶公園對面的“中匯商務(wù)酒店”，是西安第一個酒店式商務(wù)公寓。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有SOHO的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而SOHO雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和SOHO存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和SOHO而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級酒店服務(wù)而受到市場青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店式的星級服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級職業(yè)白領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會贏得較大的市場（在國外和國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價(jià)值），其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。但由于“水晶島”采用的是“售后返租”銷售方式（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此，“水晶島”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。從以上對酒店式公寓——“水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場對此也青睞有加；而“水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場（或基本處于空白市場），具有很大的開發(fā)空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠(yuǎn)的、通盤的考慮和相對精準(zhǔn)的市場定位，西安酒店式公寓也遲早會遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營過程中必須有十分清醒的認(rèn)識，在開發(fā)之初便做長遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。西安酒店式公寓前景預(yù)測西安是個發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。本次調(diào)查也顯示，市民對于酒店式公寓的市場前景普遍較為看好，其中有60%的被訪者認(rèn)為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯，1/3的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展?fàn)顟B(tài)要看整個酒店式公寓市場的行業(yè)規(guī)范程度和競爭態(tài)勢以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢來看，這部分被訪者對此物業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準(zhǔn)的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個非常重要的因素。關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展的相關(guān)探討盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會影響到整個酒店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠(yuǎn)的、全盤的和相對精準(zhǔn)的策劃和定位。從西安酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個酒店行業(yè)沒有一個可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，使整個酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動的經(jīng)營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。休閑、娛樂、健身場所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂場所經(jīng)營現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析西安休閑、娛樂、健身市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊對西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經(jīng)營狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健身、娛樂、休閑市場遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數(shù)甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。時(shí)下休閑、娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當(dāng)可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費(fèi)形勢向好。西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況抽樣分析健身中心調(diào)查分析規(guī)模：目前市場健身中心的經(jīng)營規(guī)模普遍在200m2至4000m2左右，可同時(shí)容納人數(shù)在200人左右。經(jīng)營時(shí)間：多數(shù)健身中心營業(yè)時(shí)間從早上8：00至8：30開始，到晚上的21：00至2：00結(jié)束。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午10：00到12：00以后，一直延續(xù)到下午7：00到晚上23：00左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對于力量、運(yùn)動型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運(yùn)動項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。消費(fèi)者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi)者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動、力量、發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。消費(fèi)的目的：男性以運(yùn)動健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、保持體形、減肥和放松為目的。消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。女性主要消費(fèi)的類型有保齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng)目的消費(fèi)。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。跑步機(jī)、騎馬機(jī)、健身車等消費(fèi)項(xiàng)目平均收費(fèi)為5元/小時(shí)，月卡、年卡收費(fèi)情況為：月卡每張300元；年卡每張2580元；會員卡每張3800元。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營規(guī)模普遍在30m2至400m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在100—120人左右。經(jīng)營時(shí)間：多數(shù)營業(yè)時(shí)間從早上9：00開始，到晚上的22：30—2：00結(jié)束。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午11：30—12：30，晚上20：00—22：30左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：男女消費(fèi)者基本處于均衡態(tài)勢，消費(fèi)者年齡90%集中于18—40歲，其中18—25歲、25—30歲和30—40歲年齡段人群比例基本上各占1/3。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費(fèi)的目的：80%—90%出于休閑的目的，50%—60%出于商談業(yè)務(wù)的需要，30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到30%—40%。經(jīng)營房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中迷你型20元/小時(shí)，20m2左右；小型20元/小時(shí)20m2左右；豪華型30元/小時(shí)30m2左右。暢銷品牌：上島咖啡20元20-40人/天上島咖啡口味不錯，價(jià)廉物美；大陸風(fēng)情極品18元20-40人/天樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；大陸風(fēng)情格調(diào)18元20-40人天口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜；極品藍(lán)山78元10-20人/天精選咖啡豆、口味更香醇；藍(lán)山咖啡25/20元5-10人/天味純巴西咖啡20元/杯30元/壺香味濃、口感好、適合大眾口味漢堡3.5元100人左右價(jià)格合理、口感好薯?xiàng)l3元60人左右價(jià)格便宜、口感好；茶30-50元/壺20-30人熱情周到、有賓至如歸的感覺；百威啤酒15元/小瓶3-4人炸雞7元60人左右方便快捷花茶25-40元/壺價(jià)格合適水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在1000m2至3000m2左右。經(jīng)營時(shí)間：從早上9：00左右到晚上的21：00至24：00結(jié)束。消費(fèi)者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和30-40歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。男女比例均衡。消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。消費(fèi)的目的：帶小孩玩、學(xué)游泳、健身。消費(fèi)場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目造浪池像海邊的感覺周六、日消費(fèi)人次：造浪池1000人左右兒童池300人左右環(huán)流河300人左右火山攀巖200人左右按摩池50人左右乘伐滑道100人左右旋滑道200人左右直滑道200人左右高速滑道200人左右蛟龍滑道200人左右舞廳、夜總會、KTV音樂廣場經(jīng)營調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在200m2至400m2左右?？扇菁{100人左右。經(jīng)營時(shí)間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：舞廳、夜總會主要為男性；KTV音樂廣場男女比例均衡。顧客年齡主要為25-40歲左右，即主要為中、青年男女。消費(fèi)者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領(lǐng)。消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。消費(fèi)類型：舞廳小型50元6m2左右中型80元9m2左右大型100元11m2左右KTV小型40—80元中型50—120元大型70—160元豪華型100—200元西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析以上對于西安休閑、娛樂、健身場所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會、報(bào)紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營處于良好態(tài)勢，尤其是餐飲和舞廳、夜總會、KTV等娛樂性場所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對于“水”上消費(fèi)頗為青睞，無論是目前西安最大的“水上世界”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場、溫沙堡洗浴等場所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營狀況。對于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營狀況。時(shí)下，人們將健身、運(yùn)動作為生活的時(shí)尚，對健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對廣大市民（主要對象為大學(xué)生、工薪白領(lǐng)、商務(wù)人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會受到市場的歡迎。按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。從商業(yè)資本結(jié)構(gòu)看，除本地旅游企業(yè)鞏固和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和競爭力外，國內(nèi)酒店巨頭及國際酒店大鱷亦將抓緊時(shí)機(jī)進(jìn)入西安市場，參與西安市酒店市場的競爭，本地商家一股獨(dú)大的狀況將會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。以2004年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約7——8萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會加大。但是，作為大型省會城市，按每年遞增旅游客源總額，已有的酒店設(shè)施已無法滿足人們的需求。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。第二節(jié)微觀市場調(diào)研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成“和平大廈”所在區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有經(jīng)濟(jì)環(huán)境：項(xiàng)目地周邊以等樓盤開發(fā)亦為本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施起到了呼應(yīng)作用，將逐漸形成西安市的休閑娛樂繁榮區(qū)。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢——呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的影響，西安市目前的大型旅游酒店設(shè)施多集中中檔偏上水平線上，租賃價(jià)格以及不科學(xué)的經(jīng)營模式成為制約發(fā)展的主要因素之一。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。鑒于以上種種，在旅游人群的消費(fèi)需求呼喚下，和平路緣線以酒店住宿、休閑餐飲、娛樂健體為主體的休閑消費(fèi)街區(qū)呼之欲出。第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況該項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)，（和平路南端），項(xiàng)目用地共8.472畝，總建筑面積可達(dá)32000平方米，工程總造價(jià)約1.22億元。建設(shè)工期分為兩年。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間17500平方米?！昂推酱髲B”總高為24米，容積率為5.58，地下停車場有133個車位。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。二、項(xiàng)目管理情況：1、毓興公司從項(xiàng)目醞釀階段開始運(yùn)作至今已將近兩年。因該項(xiàng)目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。為此公司專門成立了“和平大廈項(xiàng)目部”由公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項(xiàng)目部正副項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目部下設(shè)拆遷部、工程部、合同預(yù)算部、開發(fā)部，經(jīng)營銷售部、招商部全力配合項(xiàng)目的實(shí)施。2、由于有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項(xiàng)目目前工程、進(jìn)度、費(fèi)用控制均在計(jì)劃之列。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的高度評價(jià)。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖：毓興物業(yè)發(fā)展有限公司毓興物業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理策劃部招商部經(jīng)營、銷售部開發(fā)部合同預(yù)算部工程部拆遷部三、和平大廈規(guī)劃審批情況：2002年經(jīng)政府土地部門對ＸＸ號辦公宿舍用地掛牌，我公司通過競拍，于2003年11月取得該地塊70年的使用權(quán)（面積５６４８平方米，折合８．４７２畝）。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號為（2001）187號。項(xiàng)目四至：東鄰和平路，西與陜西抗震設(shè)計(jì)院和房產(chǎn)一分局建國路房管所銜接，南鄰西五道巷，北鄰西安市東羊市小學(xué)，南北長95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（折合8.472畝,含代征路1.25畝）。該項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、定點(diǎn)圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國有土地出讓批復(fù)等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實(shí)施動遷、建設(shè)的條件。四．和平大廈設(shè)計(jì)說明１．建筑特征：設(shè)計(jì)總建筑面積約３２０００平方米；地下一層，地上十二層；建筑外形為長方體，建筑耐火等級為二級，建筑耐久年限為１００年。２．結(jié)構(gòu)特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎(chǔ)采用鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震等級為抗震設(shè)防烈度8度；結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。3．裝修標(biāo)準(zhǔn)：一最終進(jìn)駐商家的實(shí)際要求為依據(jù)，結(jié)合相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4．設(shè)備配置：設(shè)備用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風(fēng)、弱電工程等按需求各層也有布置，并對多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動扶梯8部；供電為雙回路10KV線路進(jìn)線，容量滿足各種需要。五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃和平大廈地塊已經(jīng)“三通一平”報(bào)建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準(zhǔn)備辦理招標(biāo)及施工許可證工作。我公司為了實(shí)現(xiàn)定向設(shè)計(jì)、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際需求，借鑒“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68”等強(qiáng)勢酒店經(jīng)營集團(tuán)對經(jīng)營場所工程施工的嚴(yán)格要求，對施工圖進(jìn)行了必要的調(diào)整