寧波萬(wàn)科寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

第1頁(yè)第一部分寧波寫(xiě)字樓供需分析第二部分寧波寫(xiě)字樓發(fā)展分析第三部分寧波寫(xiě)字樓產(chǎn)品分析第四部分寧波寫(xiě)字樓客戶分析目錄Contents第2頁(yè)第一部分寧波寫(xiě)字樓需求分析第3頁(yè)寧波市辦公市場(chǎng)發(fā)展歷程年以前01-以后時(shí)間軸發(fā)展區(qū)域發(fā)展階段概要江東區(qū)、科技園、鄞州區(qū)、東部新城鄞州區(qū)、江東區(qū)、三江口三江口或郊區(qū)廠房創(chuàng)業(yè)階段發(fā)展階段提升階段發(fā)展節(jié)點(diǎn)描述經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與企業(yè)基礎(chǔ)直接決定那時(shí)得需求基礎(chǔ)，用“辦公場(chǎng)地”來(lái)替換“寫(xiě)字樓”說(shuō)法也更適當(dāng)，其處于配角，在很大程度含有極強(qiáng)依附性與混合性，比如說(shuō)與生產(chǎn)基地相依、與小區(qū)相混雜，所以等候?qū)懽謽侵挥械谌吲浣堑匚粚幉ń?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)代，寧波企業(yè)結(jié)構(gòu)與數(shù)量改變很大，許多企業(yè)在經(jīng)歷著工廠到企業(yè)發(fā)展階段。大中小外貿(mào)企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)高科技、金融、物流等行業(yè)蓬勃發(fā)展，作為寫(xiě)字樓主要消費(fèi)層民營(yíng)企業(yè)也發(fā)展快速。所以商住概念逐步?jīng)]落，寫(xiě)字樓在由中小零星創(chuàng)業(yè)型向大面積穩(wěn)定形象總部型發(fā)展；局部辦公在向集群辦公轉(zhuǎn)化等成為辦公產(chǎn)品新發(fā)展方向城市擴(kuò)張、港口發(fā)展、杭州灣跨海大橋建設(shè)，一批投資百萬(wàn)元大項(xiàng)目落戶和入世效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，城市地位、經(jīng)濟(jì)總量、外向度和集聚能力將深入提升。與時(shí)懼進(jìn)未來(lái)新經(jīng)濟(jì)必將形成對(duì)寫(xiě)字樓檔次與功效提升，如總部基地、生態(tài)商務(wù)、智能化辦公等辦公概念成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)新主導(dǎo)，需求已經(jīng)激活，已經(jīng)進(jìn)入供需互動(dòng)、共同進(jìn)步階段第4頁(yè)自2001至年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要表現(xiàn)在消化余量，所以供求并不規(guī)則且年消化量較少。自年開(kāi)始，市場(chǎng)供給和存量急速增加，而市場(chǎng)去化增加相對(duì)較慢。從消化量來(lái)看，近幾年寫(xiě)字樓消化量也呈一定增加趨勢(shì)，到，年平均消化25萬(wàn)平方米，與相比較，消化量改變不大，和抑制投資宏觀調(diào)控政策有一定關(guān)系。06到達(dá)最高水平，但以后消化又大幅遞減，市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)。寧波歷年成交統(tǒng)計(jì)

上六個(gè)月總供給量（平米）194590203490319800509457924157104276512519651278480新增供給量（平米）68700110900227310449457657800638508551100302615上年存量（平米）125890925909249060000266357404257700865975865消化量10111000259800243100519900341900276100122104（平米）第5頁(yè)寧波寫(xiě)字樓供給分析年到20市場(chǎng)供給量較少，20以后寧波寫(xiě)字樓供給逐年高速增加，截止20底供給量為125.12萬(wàn)方。第6頁(yè)寧波寫(xiě)字樓去化分析年至20，寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求逐年增加，市場(chǎng)需求旺盛，從20開(kāi)始市場(chǎng)需求驟然降低，20市場(chǎng)成交量更減至20二分之一，市場(chǎng)環(huán)境惡化嚴(yán)重。第7頁(yè)受大致量供給影響，2005-年全市辦公用地樓板價(jià)呈遲緩增加態(tài)勢(shì)，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響土地成交價(jià)格有較大幅度上升。寫(xiě)字樓地價(jià)分析第8頁(yè)寧波市辦公商品房?jī)r(jià)格分析年以后受巨大供給量影響，寧波辦公價(jià)格價(jià)格漲幅趨勢(shì)遲緩，處于穩(wěn)步上漲發(fā)展態(tài)勢(shì)，年受土地成交價(jià)格上漲和辦公樓品質(zhì)提升，成交價(jià)格有一定提升，寧波市辦公均價(jià)在9600元/平米。第9頁(yè)受大致量供給影響，寧波辦公價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象，產(chǎn)品價(jià)格被低估嚴(yán)重。寧波市辦公商品房?jī)r(jià)格分析區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間平均價(jià)格海曙原嘉和中心08-5-1526000銀泰國(guó)際08-5-180江北北岸財(cái)富06-11-281姚江新都大廈08-11-185900江東東城國(guó)際商務(wù)大廈07-6-239800鄞州天潤(rùn)商座08-10-251東寅商座09-5-1610200廣博國(guó)際商貿(mào)中心07-1-188500高新區(qū)95國(guó)際廣場(chǎng)-37300萬(wàn)特國(guó)際商務(wù)中心-96300我們抽取了部分在售辦公項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目，發(fā)覺(jué)大部分辦公產(chǎn)品銷售價(jià)格幾乎與住宅產(chǎn)品相當(dāng)，甚至低于住宅產(chǎn)品，這也成為寧波整體辦公市場(chǎng)一大特征第10頁(yè)寧波寫(xiě)字樓庫(kù)存分析寧波市場(chǎng)在售存量共117.1萬(wàn)方，其中海曙區(qū)市場(chǎng)存量1萬(wàn)方，江北區(qū)6.4萬(wàn)方，江東區(qū)20萬(wàn)方，科技園區(qū)24.9萬(wàn)方，鄞州區(qū)64.7萬(wàn)方，鄞州區(qū)市場(chǎng)存量占市場(chǎng)總存量二分之一，鄞州將是寧波未來(lái)寫(xiě)字樓主要供給地。第11頁(yè)寧波寫(xiě)字樓庫(kù)存分析寧波市寫(xiě)字樓土地存量共有294.7萬(wàn)方，其中海曙區(qū)17.1萬(wàn)方，江北區(qū)16.7萬(wàn)方，江東區(qū)75.3萬(wàn)方，鄞州區(qū)185.6萬(wàn)方。鄞州區(qū)寫(xiě)字樓土地存量占寧波市區(qū)63%，區(qū)域未來(lái)寫(xiě)字樓供給巨大。第12頁(yè)鄞州寫(xiě)字樓供需分析元/平米鄞州區(qū)繼06供給熱銷后，07-進(jìn)入供需兩不旺時(shí)期，整體成交價(jià)格略有波動(dòng)，當(dāng)前該區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格為8000元/平米左右。萬(wàn)方供給成交第13頁(yè)鄞州區(qū)寫(xiě)字樓存量區(qū)域名稱存量（㎡）鄞州區(qū)東寅商座24209.72鄞州區(qū)廣博國(guó)際商貿(mào)中心5474.2鄞州區(qū)創(chuàng)新12817333.16南部商務(wù)區(qū)商會(huì)國(guó)貿(mào)中心68593.55南部商務(wù)區(qū)中基商務(wù)大廈12922.87南部商務(wù)區(qū)總部1號(hào)22949.22南部商務(wù)區(qū)其它項(xiàng)目495535鄞州區(qū)寫(xiě)字樓存量共有64.7萬(wàn)方，其中南部商務(wù)區(qū)60萬(wàn)方，占鄞州區(qū)寫(xiě)字樓總量92.7%。能夠如是說(shuō)：寧波寫(xiě)字樓看鄞州，鄞州寫(xiě)字樓看南部商務(wù)區(qū)，南部商務(wù)區(qū)正逐步成為寧波寫(xiě)字樓主要供給地。第14頁(yè)小結(jié)年以來(lái)供給量總體呈增加狀態(tài)，但需求量波動(dòng)較大。年至20，寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求逐年增加，市場(chǎng)需求旺盛，單從20開(kāi)始市場(chǎng)需求驟然降低，20市場(chǎng)成交量更減至20二分之一，市場(chǎng)環(huán)境惡化嚴(yán)重。20以來(lái)受大致量供給影響，寧波辦公價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象，產(chǎn)品價(jià)格被低估嚴(yán)重。2005-20全市辦公用地樓板價(jià)呈遲緩增加態(tài)勢(shì)，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響土地成交價(jià)格有較大幅度上升，地價(jià)仍呈上漲狀態(tài)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)環(huán)境未有改進(jìn)。寧波辦公價(jià)格價(jià)格漲幅趨勢(shì)遲緩，處于穩(wěn)步上漲發(fā)展態(tài)勢(shì)。寧波寫(xiě)字樓存量巨大，主要集中于鄞州中心區(qū)南部商務(wù)區(qū)，南部商務(wù)區(qū)正逐步成為寧波寫(xiě)字樓主要供給地。第15頁(yè)第二部分寧波寫(xiě)字樓發(fā)展分析第16頁(yè)高新區(qū)鄞州商務(wù)區(qū)海曙西中央商務(wù)區(qū)區(qū)域較為成熟、性價(jià)比較高經(jīng)典項(xiàng)目：金都國(guó)際、泛亞國(guó)際、價(jià)格：8000-11000元/㎡客戶：海曙，望春工業(yè)區(qū)，鄞州依靠高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策優(yōu)勢(shì)經(jīng)典項(xiàng)目：高新科技廣場(chǎng)、95國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)特商務(wù)中心價(jià)格：8000-11000元/㎡客戶：江東，鄞州，南三縣區(qū)域非常成熟、地段認(rèn)可度很高經(jīng)典項(xiàng)目：威斯汀中心、銀泰國(guó)際、華聯(lián)帝景、恒隆中心價(jià)格：0-30000元/㎡客戶：海曙，江東、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖新興區(qū)域、尚處于發(fā)展早期經(jīng)典項(xiàng)目：中基商務(wù)大廈、商會(huì)·國(guó)貿(mào)中心、麒麟大廈、廣博國(guó)際商務(wù)中心、新洲銀座價(jià)格：8000-11000元/㎡客戶：江東，鄞州，南三縣東部新城區(qū)域區(qū)域未來(lái)潛力較大經(jīng)典項(xiàng)目：新天地、東城國(guó)際、銀晨國(guó)際、價(jià)格：8000-11000元/㎡客戶：江東，鄞州，南三縣當(dāng)前寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于一個(gè)新老交替階段當(dāng)中：成熟板塊中可供開(kāi)發(fā)資源有限，當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多數(shù)走高檔豪裝路線。新版塊之間為成為下一階段寧波新商務(wù)辦公中心競(jìng)爭(zhēng)激烈。整體市場(chǎng)概況第17頁(yè)城市發(fā)展寧波市發(fā)展契機(jī)——“南上?！蹦旰贾轂晨绾４髽蛲ㄜ噷幉ǔ鞘薪巧靶蜗筠D(zhuǎn)變機(jī)遇年杭州灣跨海大橋通車后，寧波與上海距離大大縮短，，寧波將一躍成為長(zhǎng)三角南翼經(jīng)濟(jì)中心，能夠被稱為南上海，愈加充分融入到長(zhǎng)三角大經(jīng)濟(jì)圈中，進(jìn)而影響長(zhǎng)三角整體格局，寧波將成為溫州、臺(tái)州、金華等城市對(duì)接上海橋頭堡。在“十一五”期間，寧波將建立大格局，打造“南上海”，建立大港口，融入全球化。寧波市第18頁(yè)科技園區(qū)建設(shè)中南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃中東部新城中央成熟商務(wù)區(qū)當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)受市中心土地資源限制以及城市擴(kuò)張影響，正逐步由三江口向新城區(qū)擴(kuò)散，當(dāng)前科技園區(qū)已經(jīng)初步形成規(guī)模，營(yíng)造出一定商務(wù)辦公環(huán)境，下一階段南部商務(wù)區(qū)和東部新城都將開(kāi)發(fā)一批寫(xiě)字樓項(xiàng)目分階段投入市場(chǎng)，形成新商務(wù)辦公中心。寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)第19頁(yè)三江口東部新城鄞州中心區(qū)環(huán)城西路江北科技園區(qū)三江口片區(qū)作為寧波最早商業(yè)中心，寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，該區(qū)域所推出諸如銀泰國(guó)際、環(huán)球中心、匯金大廈等都被定位在城市辦公樓金字塔頂點(diǎn)，因?yàn)橄∪毙允艿绞袌?chǎng)追捧；不過(guò)受土地條件制約，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ淮?，與新拓展區(qū)域在客群定位上存在顯著差異。量少且差異化顯著特征造成該板塊與新區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不顯著。三江口板塊第20頁(yè)區(qū)域概況：鄞奉片區(qū)東濱奉化江，南鄰杭甬高速公路，西界南塘河，北至鐵路附近。該區(qū)域位于老市區(qū)西南角，是海曙區(qū)與江東區(qū)、鄞州區(qū)聯(lián)絡(luò)紐帶，也是城市關(guān)鍵區(qū)西南門(mén)戶，更是三江百里文化長(zhǎng)廊標(biāo)志地段。規(guī)劃中鄞奉片區(qū)將成為寧波CBD擴(kuò)展基地，是一個(gè)以商務(wù)、居住為主，兼容商貿(mào)、娛樂(lè)、歷史文化等功效，表達(dá)濱江特色綜合性片區(qū)。土地面積：1.6平方公里；基地內(nèi)待拆遷建筑：93.09萬(wàn)平方米；建成后片區(qū)建筑面積：180萬(wàn)平方米（其中：公共建筑10萬(wàn)平方米、商務(wù)辦公59萬(wàn)平方米、居住88萬(wàn)平方米、商業(yè)23萬(wàn)平方米）海曙鄞奉路路板塊第21頁(yè)鄞奉路片區(qū)分為商務(wù)、居住、商業(yè)和文娛組團(tuán)。首期開(kāi)啟區(qū)內(nèi)建設(shè)總建筑面積約25萬(wàn)平方米，為集國(guó)際商務(wù)、國(guó)際酒店、公寓、時(shí)尚商業(yè)于一體綜合商務(wù)區(qū)。開(kāi)創(chuàng)商務(wù)租賃市場(chǎng)，為世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和國(guó)際金融、中介及當(dāng)代服務(wù)業(yè)企業(yè)提供國(guó)際化商務(wù)辦公環(huán)境，并引入國(guó)際機(jī)構(gòu)，構(gòu)筑國(guó)際化商務(wù)平臺(tái)。海曙鄞奉路板塊第22頁(yè)高新科技園區(qū)

高新區(qū)——“高端企業(yè)集聚地”科技園區(qū)將是寧波城市當(dāng)代化、高水準(zhǔn)智力密集區(qū)和知識(shí)服務(wù)區(qū)，結(jié)合東部新城行政中心后花園位置，將促使城市高端企業(yè)和高素質(zhì)人才向科技園區(qū)集聚。寧波市科技園區(qū)總部基地北起楊木碶路，南至通途路，東起規(guī)劃路，西臨楊木碶河。總建設(shè)用地約17公頃，平均容積率2.5。地塊內(nèi)劃分成大小不等若干獨(dú)立區(qū)塊，供企業(yè)總部建造辦公商務(wù)樓宇。

第23頁(yè)中央商務(wù)區(qū)總部基地寧波國(guó)際貿(mào)易中心科研區(qū)住宅區(qū)東部新城商務(wù)休閑區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)中央商務(wù)區(qū)：商業(yè)、金融、管理和信息中心，分期開(kāi)發(fā)商業(yè)、科研、辦公用地、設(shè)置區(qū)域性商業(yè)購(gòu)物空間和商務(wù)居住用地。總部基地：總建設(shè)基地17公頃，平均容積率2.5，劃分為大小不等若干獨(dú)立區(qū)塊，供企業(yè)總部建造商務(wù)樓宇。高新科技園區(qū)第24頁(yè)產(chǎn)業(yè)支撐、設(shè)施配套和政策優(yōu)惠建設(shè)目標(biāo)：產(chǎn)、學(xué)、研結(jié)合科技創(chuàng)新平臺(tái)主要載體，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大企業(yè)研發(fā)中心、或分支機(jī)構(gòu)、，形成研發(fā)中心集聚地目標(biāo)行業(yè)：勉勵(lì)發(fā)展商貿(mào)、物流、咨詢、中介、設(shè)計(jì)、軟件開(kāi)發(fā)、信息服務(wù)等當(dāng)代服務(wù)業(yè)。設(shè)施配套：硬件資源：接通1000兆高速光纖寬帶網(wǎng)，22萬(wàn)伏變電所穩(wěn)定電力供給、成套DNN專線接入設(shè)施；軟件資源：浙江大學(xué)軟件學(xué)院分院、寧波中科集成電路設(shè)計(jì)中心、兵科院寧波分院、中石化寧波工程企業(yè)等研發(fā)機(jī)構(gòu)。政策優(yōu)惠：企業(yè)引進(jìn)優(yōu)惠政策：對(duì)各類企業(yè)工程（技術(shù)）中心（科研所、研究院）圍繞產(chǎn)業(yè)集聚和市場(chǎng)需要，進(jìn)行科技資源整合、情報(bào)信息支持、關(guān)鍵技術(shù)開(kāi)發(fā)和技術(shù)商品化等相關(guān)科技活動(dòng)；對(duì)社會(huì)力量新建研究機(jī)構(gòu)，經(jīng)審定后，前三年按新投入設(shè)備投資額給予10%補(bǔ)助。對(duì)跨國(guó)企業(yè)研發(fā)中心或者分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)審定后能夠優(yōu)惠價(jià)格提供科研用房，前3年按照新投入設(shè)備投資額給予15%補(bǔ)助。人才引進(jìn)優(yōu)惠政策：為符合條件科研人員提供3年內(nèi)短租住人才公寓，對(duì)購(gòu)置居住用房科研人員提供專題經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助整體環(huán)境對(duì)于引進(jìn)智力密集型企業(yè)和人才含有很大吸引力高新科技園區(qū)第25頁(yè)園區(qū)位于市科技園區(qū)關(guān)鍵區(qū)域，開(kāi)啟區(qū)塊占地450畝，總建筑面積60萬(wàn)平方米，總投資達(dá)30億元。為支持園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，市政府還安排了1億元專題扶持資金。園區(qū)已出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)落戶市級(jí)以上企業(yè)工程(技術(shù))中心在土地、樓宇和設(shè)備購(gòu)置等方面提供優(yōu)惠和補(bǔ)助，最高額度可達(dá)200萬(wàn)元。園區(qū)還將搭建比較完善科學(xué)數(shù)據(jù)、科技文件、數(shù)字圖書(shū)館等信息網(wǎng)絡(luò)資源平臺(tái)，為科研人員及時(shí)提供國(guó)內(nèi)外最新、最全方面前沿研發(fā)資料。另外，對(duì)于落戶含有專業(yè)知識(shí)、專門(mén)技能中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，園區(qū)也將給予一定額度資金補(bǔ)助到年，園區(qū)將集聚高水平研發(fā)機(jī)構(gòu)超百家、創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)超千家、科技人才超萬(wàn)名，成為浙東地域和環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶最主要技術(shù)創(chuàng)新基地、科技結(jié)果轉(zhuǎn)化和輸出基地、創(chuàng)業(yè)孵化基地和高素質(zhì)人才集聚基地。研發(fā)區(qū)已經(jīng)公開(kāi)招商，樓面地價(jià)800元，售價(jià)5000元/平方米，1000平方米起售。研發(fā)區(qū)板塊第26頁(yè)江東關(guān)鍵濱水區(qū)位于三江口城市關(guān)鍵區(qū)，北臨中山路，南臨百丈路，西臨奉化江和江東南路，東以建成住宅小區(qū)和十九中學(xué)為界，總用地面積約22公頃，包含中信國(guó)際大酒店和香格里拉酒店用地。依據(jù)規(guī)劃，江東關(guān)鍵濱水區(qū)將主打商務(wù)功效，但在強(qiáng)調(diào)商務(wù)辦公空間開(kāi)發(fā)同時(shí)，引入多用途輔助性商務(wù)設(shè)施，包含酒店、商業(yè)、市民文化建筑和商務(wù)式公寓，創(chuàng)建一個(gè)二十四小時(shí)活躍城市中心區(qū)。江東區(qū)板塊第27頁(yè)區(qū)域基本功效定位為商務(wù)辦公。設(shè)計(jì)中還包含一個(gè)”寧波多媒體中心”，西北角江廈橋與江東北路交叉處擬建多層地標(biāo)性市民建筑，提供二十四小時(shí)零售、娛樂(lè)服務(wù)；沿中山路地塊為混合商業(yè)與商務(wù)辦公區(qū)，并計(jì)劃建造一座約175米高辦公塔樓和一個(gè)結(jié)合地鐵站零售中心；緊鄰中央公園東側(cè)是連接中山路與百丈路娛樂(lè)商業(yè)街，與擬建地鐵站和零售中心相連；中央公園南側(cè)規(guī)劃為酒店式或服務(wù)式公寓；沿百丈路地塊一樣為商業(yè)、商務(wù)混合地塊，但零售業(yè)比重相對(duì)較低。江東區(qū)板塊第28頁(yè)江東區(qū)板塊第29頁(yè)東部新城區(qū)位于世紀(jì)大道以東、高速公路以北、通途路以南、科技園區(qū)2號(hào)路以西，占地約7平方公里。規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，創(chuàng)造“H”型號(hào)城市軸線，圍繞軸線組織城市空間。沿東西向商業(yè)文化軸兩側(cè)集中高層商務(wù)帶，中間結(jié)合綠地、水系，布置科技館、圖書(shū)館、音樂(lè)廳、博物館、群藝館等文化設(shè)施，使之成為聯(lián)絡(luò)歷史和未來(lái)發(fā)展紐帶；西側(cè)沿世紀(jì)大道開(kāi)辟生態(tài)景觀軸，東側(cè)開(kāi)辟景觀文化軸，形成新城連接甬江和東錢湖地域開(kāi)放城市景觀廊道。行政中心布置在商業(yè)文化軸北側(cè)，北面布置高尚行政商務(wù)樓，南面為寬大水面和綠地廣場(chǎng)。行政中心建筑以多層為主，造型簡(jiǎn)練，表達(dá)政府機(jī)關(guān)莊重、公正形象。東部新城區(qū)第30頁(yè)寧波“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，東部新城位于寧波東部，規(guī)劃定位與三江口CBD中心一起構(gòu)筑“一城兩心”格局，老城作為西部傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心。東部新城將成為集商務(wù)、會(huì)展、行政、文化、居住、等多功效于一體主要區(qū)域，成為及三江口之后第二個(gè)城市中心。東部新城發(fā)展契機(jī)——“大寧波新都心”東部新城區(qū)第31頁(yè)在商務(wù)區(qū)整體開(kāi)發(fā)量到達(dá)110萬(wàn)平方米。且都已開(kāi)工建設(shè)，所以在未來(lái)整體推出量將非常龐大。即使當(dāng)初定位是針對(duì)工貿(mào)企業(yè)，但伴隨而來(lái)一系列問(wèn)題依然存在。這些企業(yè)在完成本企業(yè)總部用房以后，必定將大批辦公用房用來(lái)出租或出售，這必定將對(duì)市場(chǎng)形成巨大沖擊。用地功效定位為商務(wù)辦公區(qū)，是鄞州區(qū)未來(lái)商務(wù)活動(dòng)和交流中心。詳細(xì)建筑功效應(yīng)該以總部辦公為主，同時(shí)兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)等配套功效。鄞州區(qū)——南部商務(wù)區(qū)第32頁(yè)南部商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓分布圖酒店辦公（政府）杉杉奧克斯紅巨布利杰華茂國(guó)驊奧麗賽商業(yè)廣場(chǎng)桑得茲利時(shí)華翔廣博僑商羅蒙恒元商會(huì)中基盈升恒嘉南苑匯港中匯恒威大廈泛亞日月星座博洋榮安欣達(dá)愛(ài)伊美日月欣達(dá)東航鄞州區(qū)——南部商務(wù)區(qū)第33頁(yè)在城市建設(shè)過(guò)程中，老城區(qū)開(kāi)發(fā)潛力日益枯竭，城市擴(kuò)張勢(shì)在必行城市未來(lái)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵爭(zhēng)奪將在東部新城板塊與鄞州南部新城板塊之間展開(kāi)。板塊對(duì)比第34頁(yè)建設(shè)中南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃中東部新城未來(lái)寧波即將興起兩大集聚辦公區(qū)，誰(shuí)將升級(jí)為新市級(jí)商務(wù)辦公關(guān)鍵？板塊對(duì)比第35頁(yè)我們從兩區(qū)域發(fā)展模式及同城市整體功效體系關(guān)系來(lái)推斷兩個(gè)商務(wù)發(fā)展區(qū)未來(lái)潛力，從而對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力做一個(gè)宏觀比較：關(guān)鍵引擎：區(qū)域發(fā)展源動(dòng)力；誘發(fā)原因：對(duì)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生指導(dǎo)性作用外部原因；發(fā)展次序：區(qū)域規(guī)劃發(fā)展內(nèi)部功效先后發(fā)展次序；關(guān)鍵功效：區(qū)域在整個(gè)城市大致系中所表達(dá)主要功效；

周圍功效：同區(qū)域含有直接聯(lián)絡(luò)并對(duì)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生影響城市功效區(qū)。判斷指標(biāo)板塊對(duì)比第36頁(yè)商務(wù)功效以行政辦公為主，同時(shí)兼顧研發(fā)機(jī)構(gòu)辦公需求，政策導(dǎo)向性非常顯著。商務(wù)辦公集中區(qū)住宅集中集中區(qū)判斷指標(biāo)項(xiàng)目描述關(guān)鍵引擎行政辦公誘發(fā)原因政策導(dǎo)向發(fā)展次序行政配套優(yōu)先，商務(wù)功效其次，居住功效最終關(guān)鍵功效行政管理、金融商務(wù)、會(huì)議展覽、公共文化周圍功效高新區(qū)技術(shù)研發(fā)江東關(guān)鍵居住行政辦公區(qū)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)江東關(guān)鍵居住區(qū)：以居住功效為主，發(fā)展已經(jīng)比較成熟發(fā)展模式：東部新城板塊以行政辦公為關(guān)鍵發(fā)展引擎，打造多功效新城區(qū)。板塊對(duì)比第37頁(yè)南部商務(wù)區(qū)作為南部新城主要組成部分，借勢(shì)鄞州城市功效發(fā)展完善，依靠鄞州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同周圍城市功效聯(lián)動(dòng)性更強(qiáng)。判斷指標(biāo)項(xiàng)目描述關(guān)鍵引擎城市擴(kuò)張誘發(fā)原因市場(chǎng)導(dǎo)向發(fā)展次序商業(yè)辦公、城市居住、其它關(guān)鍵功效純商務(wù)辦公區(qū)周圍功效城市商業(yè)、區(qū)域行政、教育行政區(qū)高教園區(qū)商業(yè)區(qū)發(fā)展模式：鄞州南部商務(wù)區(qū)板塊形成是以區(qū)域內(nèi)著名企業(yè)總部為關(guān)鍵推進(jìn)力，在市場(chǎng)引導(dǎo)下，營(yíng)造純商務(wù)辦公關(guān)鍵。板塊對(duì)比第38頁(yè)鄞州南部商務(wù)區(qū)板塊東部新城板塊以行政導(dǎo)向?yàn)榘l(fā)展主原因，主要用于補(bǔ)充和完善城市功效體系。居住和商業(yè)發(fā)展較弱，區(qū)域購(gòu)置力形成和商務(wù)區(qū)形成需要較長(zhǎng)培育時(shí)間。以總部式辦公為依靠，營(yíng)造商業(yè)氣氛。區(qū)域商業(yè)，居住等城市功效在前期已經(jīng)初步形成規(guī)模，對(duì)商務(wù)區(qū)有主動(dòng)促進(jìn)作用。缺乏商務(wù)辦公氣氛和企業(yè)基礎(chǔ)是東部新城板塊硬傷，依靠政策支持，鄞州區(qū)商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)相比更具發(fā)展?jié)摿Γ∧Ｊ綄?duì)比：綜合性城區(qū)VS純商務(wù)辦公區(qū)。板塊對(duì)比第39頁(yè)小結(jié)當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)受市中心土地資源限制以及城市擴(kuò)張影響，正逐步由三江口向新城區(qū)擴(kuò)散，當(dāng)前科技園區(qū)已經(jīng)初步形成規(guī)模，下一階段南部商務(wù)區(qū)和東部新城都將開(kāi)發(fā)一批寫(xiě)字樓項(xiàng)目分階段投入市場(chǎng)，形成新商務(wù)辦公中心。寧波市中心成熟板塊中可供開(kāi)發(fā)資源有限，當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多數(shù)走高檔豪裝路線，東部新城和南部商務(wù)區(qū)兩個(gè)新版塊之間為成為下一階段寧波新商務(wù)辦公中心競(jìng)爭(zhēng)激烈。東部新城和南部商務(wù)區(qū)區(qū)域比較發(fā)覺(jué)，缺乏商務(wù)辦公氣氛和企業(yè)基礎(chǔ)是東部新城板塊硬傷，依靠政策支持，鄞州南部商務(wù)區(qū)商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)相比更具發(fā)展?jié)摿Α５?0頁(yè)第三部分寧波寫(xiě)字樓產(chǎn)品分析第41頁(yè)建筑形態(tài)——高層、底層寧波寫(xiě)字樓高層產(chǎn)品為主流，低層寫(xiě)字樓產(chǎn)品含有更大吸引力高層寫(xiě)字樓寧波高層寫(xiě)字樓項(xiàng)目早期以華聯(lián)寫(xiě)字樓等項(xiàng)目為代表。高層寫(xiě)字樓通常存在樓內(nèi)配套不足，但形象感強(qiáng)，高檔寫(xiě)字樓如萬(wàn)豪國(guó)際、嘉和中心和中信泰富廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓，都將是高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓做法。代表方向：萬(wàn)豪中心。低層寫(xiě)字樓寧波低層寫(xiě)字樓項(xiàng)目出現(xiàn)相對(duì)較晚，早期即使有在別墅里辦公企業(yè)，但還未形成專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)。從年開(kāi)始，寧波才有個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)始試水低層寫(xiě)字樓項(xiàng)目，而近年到達(dá)極致則是16城聯(lián)邦這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槲挥谑袇^(qū)主要商務(wù)區(qū)，卻又含有獨(dú)棟別墅性質(zhì)，即使在20哀鴻一片寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍不失為一抹亮色。代表方向：16城聯(lián)邦。低層寫(xiě)字樓通常比高層寫(xiě)字樓含有更加好自然通風(fēng)性能、更高綠化配置、個(gè)性化多樣化格調(diào)選擇等，往往成為一些創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)或大型企業(yè)選擇。萬(wàn)豪中心16城聯(lián)邦第42頁(yè)低密度辦公樓低密度辦公樓現(xiàn)身寧波：近兩年來(lái)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一股低密度辦公建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)燒潮，代表產(chǎn)品有16城聯(lián)邦和創(chuàng)E慧谷。特征：以美國(guó)硅谷為樣板“科技園”、企業(yè)總部基地，以優(yōu)美舒適外部環(huán)境、相對(duì)較低建筑密度和容積率，與高層辦公高聚集截然不一樣。比如創(chuàng)E慧谷它建筑密度是22%，綠化率快要50%，容積率為1.09。低密度寫(xiě)字樓優(yōu)勢(shì)：環(huán)境：外部良好自然環(huán)境，包含綠化率、水景、景觀會(huì)、休閑陽(yáng)臺(tái)和屋頂花園，讓人放松心情；停車：低密度辦公樓相較高層停車位配置率高；空間：低密度寫(xiě)字樓獨(dú)棟話四面都會(huì)有很好采光，內(nèi)部空間會(huì)分布愈加開(kāi)闊；得房率：獨(dú)棟得房率高，基本能夠做到90%；個(gè)性需求：企業(yè)能夠有獨(dú)立冠名權(quán)和一個(gè)獨(dú)立企業(yè)形象，能滿足企業(yè)個(gè)性需求空間豐富挑空及屋頂花園系統(tǒng)水景中庭入戶庭院設(shè)計(jì)第43頁(yè)大堂設(shè)計(jì)14.29%4.76%47.62%14.29%9.52%9.52%0%10%20%30%40%50%60%200以內(nèi)200-300300-400400-500500-700700以上大堂建筑面積（平方米）寧波市場(chǎng)上，現(xiàn)有寫(xiě)字樓大堂面積分布展現(xiàn)兩種趨勢(shì)，200-400平方米與500-700平方米，尤其是后者，成為新建寫(xiě)字樓項(xiàng)目標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)；不一樣大堂面積必定帶來(lái)空間感不一樣，從而要求挑高也有很大區(qū)分。第44頁(yè)項(xiàng)目名稱大堂面積（平方米）新天地1#樓600新天地9#、10#樓300上東國(guó)際主大堂：500\副大堂：170名匯國(guó)際180新洲銀座600廣博·國(guó)貿(mào)中心400金都·國(guó)際800市場(chǎng)項(xiàng)目大堂情況分析大堂設(shè)計(jì)第45頁(yè)寫(xiě)字樓層高90年代-年90年代到年前,寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高多在3.1M到3.4M左右，代表寫(xiě)字樓如華聯(lián)、中農(nóng)信等寫(xiě)字樓。這部分寫(xiě)字樓部分配有中央空調(diào)，故而凈層高普通在2.4M到2.6M左右，在走廊和室內(nèi)局部區(qū)域會(huì)只有2.2M左右，從而使得空間感覺(jué)上會(huì)出現(xiàn)壓抑感。年以后年以后設(shè)計(jì)建造寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高，大多數(shù)在3.3M到3.7M之間，即使安裝了空調(diào)以后，凈層高能到達(dá)2.5M到2.9M左右，比較符合當(dāng)前辦公真實(shí)需求。而部分未預(yù)留空調(diào)管道空間寫(xiě)字樓層高多在3.0M到3.1M左右，經(jīng)裝修后亦能到達(dá)2.6M以上凈層高。

預(yù)計(jì)在今后寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)中，伴隨空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)發(fā)展以及其它設(shè)備空間要求，寫(xiě)字樓層高將會(huì)逐步升高，空間將變地更富有層次感和多樣性。

第46頁(yè)樓盤(pán)名稱標(biāo)準(zhǔn)層高樓盤(pán)名稱標(biāo)準(zhǔn)層高樓盤(pán)名稱標(biāo)準(zhǔn)層高樓盤(pán)名稱標(biāo)準(zhǔn)層高華聯(lián)寫(xiě)字樓3.3M金融大廈3.4M梅柏公寓2.35（凈高）匯金大廈3.3M中農(nóng)信3.4M華泰銀座2.4M（凈高）部分挑高4.5M聯(lián)豐紅樓2.8M恒隆中心3.4M世貿(mào)中心4.7M靈橋廣場(chǎng)3M世紀(jì)廣場(chǎng)3M麗園尚都A樓3.5M/B樓3.0M中保大廈2.4M（凈高）鄞信大廈2.4M（凈高）外灘大廈3.2M坤和中心C樓3.6M/A、B樓3.45M中銀大廈2.4M（凈高）開(kāi)豐大廈3.2M彩江大廈3.17M望悠大廈3.7M城市仁和中心3.2M新天地302/3.7（國(guó)際商務(wù)大廈）金隆國(guó)際3.7M寧波萬(wàn)豪酒店4.0M中山首府4.8M華宏國(guó)際中心1-4F4.5M/5-18F3.7M/19F6M上東國(guó)際2#、3#為3.4M/4#為3.1M建筑大廈3M寫(xiě)字樓層高寫(xiě)字樓層高一欄表第47頁(yè)辦公空間金匯大廈50-950㎡波特曼中心91-292㎡上東國(guó)際120—930㎡銀晨國(guó)際高層120-150㎡，獨(dú)棟1000㎡九五國(guó)際大廈32-270㎡華宏第五大道80-1400㎡東城國(guó)際160㎡-1600㎡銀泰國(guó)際環(huán)球中心銀億·時(shí)代廣場(chǎng)90-700㎡200-1200㎡70㎡-360㎡樓盤(pán)名稱面積段企業(yè)規(guī)模面積范圍大型企業(yè)1500-2600中型企業(yè)1000-小型企業(yè)40-500企業(yè)規(guī)模面積范圍表行業(yè)類別面積范圍主要集中面積服務(wù)業(yè)40-50080-150高科技業(yè)60-30090-130金融業(yè)60-2600110-140制造業(yè)80-1000130-150企業(yè)行業(yè)面積范圍表寧波辦公樓主要以小型企業(yè)為主，其次是中型企業(yè)，大型企業(yè)相對(duì)較少。入駐企業(yè)以外貿(mào)類服務(wù)性行業(yè)為主，其次為金融業(yè)和制造業(yè)企業(yè)。各樓盤(pán)主力面積在60平方米-800平方米。第48頁(yè)設(shè)備設(shè)施——電梯寧波大市區(qū)范圍共有電梯8000余臺(tái)，其中客梯約占50%。電梯使用進(jìn)口占69%，國(guó)產(chǎn)占16%，混合使用占15%，進(jìn)口品牌占了絕大多數(shù)百分比。進(jìn)口又分為原裝進(jìn)口和大件進(jìn)口（配件國(guó)產(chǎn)），四星級(jí)以上酒店和高檔辦公樓普通采取原裝進(jìn)口電梯。寧波高檔寫(xiě)字樓普通使用進(jìn)口奧斯、三菱、富士達(dá)等品牌，速度在2.5米/秒以上，載重載人量在1000KG15人以上，電梯配置數(shù)量在5部以上。寧波普通寫(xiě)字樓普通使用國(guó)產(chǎn)三菱、奧斯或進(jìn)口其它品牌，速度在1.75米/秒以上，載重載人量普通在1000KG13人，電梯配置數(shù)量不等。電梯井大小：電梯井寬度確保門(mén)寬舒適度。普通較舒適門(mén)寬為1100CM。第49頁(yè)設(shè)備設(shè)施——電梯寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)上電梯以中外合資國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品為主流，原裝進(jìn)口也存在一定市場(chǎng)份額。從品牌選擇性來(lái)看，三菱電梯占據(jù)了絕對(duì)主流，占52%份額，其次為日立，其它品牌分割剩下20%多市場(chǎng)份額。3.2%12.8%2.4%3.2%4.8%7.2%14.4%52%0%10%20%30%40%50%60%LGOTIS富士達(dá)日立三菱巨人瑞士迅達(dá)其它電梯品牌第50頁(yè)設(shè)備設(shè)施——空調(diào)寧波寫(xiě)字樓在用空調(diào)有兩種大型普通空調(diào)，中央空調(diào)和分戶式中央空調(diào)；大型中央空調(diào)：寧波當(dāng)前使用這類空調(diào)有華聯(lián)大廈、世貿(mào)中心、平安大廈等上個(gè)世紀(jì)建造寫(xiě)字樓。分戶式中央空調(diào)

寧波當(dāng)前使用分戶式中央空調(diào)有杉杉金茂大廈、恒隆中心、金隆中心、金隆國(guó)際、中寧大廈等寫(xiě)字樓。在空調(diào)配置上相對(duì)較為先進(jìn)。分戶式中央空調(diào)占據(jù)了市場(chǎng)主流，到達(dá)47%，而中央空調(diào)使用只出現(xiàn)在一些中高端寫(xiě)字樓中。分戶式中央空調(diào)47%普通空調(diào)34%中央空調(diào)19%第51頁(yè)項(xiàng)目名稱空調(diào)情況項(xiàng)目名稱空調(diào)情況月湖銀座分戶式中央空調(diào)廣博·國(guó)貿(mào)中心分戶式中央空調(diào)城市仁和普通空調(diào)東方商務(wù)中心普通空調(diào)世貿(mào)中心普通空調(diào)萬(wàn)隆國(guó)際分戶式中央空調(diào)名匯國(guó)際分戶式中央空調(diào)麒麟大廈分戶式中央空調(diào)新洲銀座分戶式中央空調(diào)和邦大廈普通空調(diào)恒隆中心分戶式中央空調(diào)奧麗賽·前途分戶式中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施——空調(diào)部分樓盤(pán)空調(diào)配置第52頁(yè)設(shè)備設(shè)施——空調(diào)因?yàn)楫?dāng)前空調(diào)品牌較多，寧波字樓空調(diào)使用具牌也比較復(fù)雜與多樣。從市區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)查樣原來(lái)看，使用空調(diào)品牌非常分散，國(guó)產(chǎn)與進(jìn)口品牌分占50%左右。進(jìn)口品牌有美國(guó)開(kāi)利、日本大金、麥克威爾、約克機(jī)組等分戶式中央空調(diào)，這部分空調(diào)普通配置在CBD周遍高檔物業(yè)或是近年新造寫(xiě)字樓，如平安大廈、中寧大廈、金隆國(guó)際等。國(guó)內(nèi)品牌有海爾空調(diào)、春蘭空調(diào)等品牌。在國(guó)產(chǎn)品牌中，海爾使用率較高，亞細(xì)亞與杉杉金貿(mào)大廈都使用了這一品牌。國(guó)產(chǎn)品牌使用情況也比較亂，品牌檔次參差不齊。近年新建寫(xiě)字樓已鮮見(jiàn)有采取國(guó)產(chǎn)大型中央空調(diào)。

第53頁(yè)設(shè)備設(shè)施——停車位早期寫(xiě)字樓總建與車位配比較低寧波寫(xiě)字樓多是獨(dú)棟建筑，總建約在3萬(wàn)平方米上下，這么總建按照現(xiàn)階段配比標(biāo)準(zhǔn)車位數(shù)目應(yīng)該在300個(gè)左右，但實(shí)際上除了一些還在新建項(xiàng)目有著比很好規(guī)劃外多數(shù)樓盤(pán)在配比度上是捉襟見(jiàn)肘，已經(jīng)與實(shí)際需求出現(xiàn)脫節(jié).當(dāng)前車位配比基本達(dá)標(biāo)比如雅戈?duì)枮I江大廈總建為13000平方米，不過(guò)車位話只有寫(xiě)字樓前面空地可停放10輛車左右，這個(gè)配比可見(jiàn)當(dāng)初規(guī)劃上對(duì)車位配套方面忽略，其后中農(nóng)信也只有100個(gè)車位，根本無(wú)法適應(yīng)龐大停車壓力。假如這些樓盤(pán)放到今時(shí)今日銷售，那因?yàn)檐囄粏?wèn)題所帶來(lái)銷售壓力一定非比尋常。不過(guò)當(dāng)前新建樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到車位主要性，車位配比率基本上到達(dá)國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓配比標(biāo)準(zhǔn)。樓盤(pán)總建車位（個(gè)）中山銀座14000平方米55中山首府37300平方米80雅戈?duì)枮I江大廈13000平方米10金融大廈30000平方米110新天地65000平方米258上東國(guó)際70450平方米650鄞信大廈30000平方米105開(kāi)豐大廈15000平方米75會(huì)展中心4平方米230波特曼中心88009平方米435外灘大廈47000平方米150俊鴻·嘉瑞21000平米161上東國(guó)際80566.84平米300銀晨國(guó)際95572平方米700銀泰國(guó)際31700平米200環(huán)球中心170000平米705第54頁(yè)設(shè)備設(shè)施——停車位立體車庫(kù)為緩解部分停車擔(dān)心局面和增加經(jīng)濟(jì)效益,立體車庫(kù)呼之欲出。產(chǎn)用立體車庫(kù)樓盤(pán)上東國(guó)際：共60多個(gè)，上下二個(gè)。19.8萬(wàn)/組（一組為上下兩個(gè)），產(chǎn)權(quán)和普通車位一樣，已經(jīng)賣完；東寅商座：據(jù)案場(chǎng)了解只租不賣；銀泰國(guó)際：只租不賣，租金還沒(méi)定；利時(shí)大廈：5元/4小時(shí)，包年4800元/年；恒隆中心：20萬(wàn)/個(gè)，產(chǎn)權(quán)和普通車位一樣，還剩不多車位中寧大廈：由50米高單體車位組成，能夠放100輛車，只租不賣，280元/月。普通看來(lái)立體停車位在寧波大多都是只租不賣，租金價(jià)格也由大廈本身車位情況、寫(xiě)字樓檔次情況而定。在銷售機(jī)械車位也保持在10萬(wàn)左右價(jià)格，產(chǎn)權(quán)和普通車位都是相同。第55頁(yè)物業(yè)類型：寫(xiě)字樓（1-2樓商鋪，3-16樓辦公）裝修情況：精裝修物業(yè)費(fèi)：5元/平米/月開(kāi)發(fā)商：銀億房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：.6.12入住時(shí)間：-6容積率：2.5占地面積：15130平米總建面積：62160平米車位：500個(gè)面積：寫(xiě)字樓90-700平米，自由分割價(jià)格：寫(xiě)字樓：14000-16000元/平米，商鋪：69000元/平米賣點(diǎn)配套：7部進(jìn)口喬治電梯；層高3.5米南北通透雙采光；VRA空調(diào)（當(dāng)前品牌正在招商中）海曙區(qū)－－銀億·時(shí)代廣場(chǎng)外立面效果圖寫(xiě)字樓個(gè)案第56頁(yè)物業(yè)類別：寫(xiě)字樓購(gòu)物休閑中心商鋪裝修部分：公共部分精裝修物業(yè)地址：海曙區(qū)三江口毗鄰樂(lè)購(gòu)超市和天一廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：銀億房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：.12入住時(shí)間：.12容積率：8.2樓層情況：23層、27層、40層車位：機(jī)動(dòng)車位705個(gè)（其中非機(jī)動(dòng)車位3698個(gè)）用地面積：17014平米總建面積：170000平米單層面積：標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平米景觀設(shè)計(jì)：德國(guó)GMP美國(guó)HBA銷售代理：銀泰銷代價(jià)格：23000-28000配套賣點(diǎn)：VRA式樣中央空調(diào)，品牌電梯（均為公開(kāi)品牌）海曙區(qū)－－環(huán)球中心外立面效果圖寫(xiě)字樓個(gè)案第57頁(yè)開(kāi)發(fā)商：寧波華聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)：1層商鋪，2-4層商場(chǎng)，5-20層寫(xiě)字樓項(xiàng)目位置：海曙天一廣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)正對(duì)面價(jià)格：20000-30000元/平米物業(yè)費(fèi)：1.5元/平米/月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：年05月交付時(shí)間：20總建面積：3.2萬(wàn)平米車位數(shù)量：200個(gè)賣點(diǎn)配套：外立面采取高檔中空玻璃幕墻與石材相結(jié)合；大堂、洗手間四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修；2-4層配置觀光電梯，其它電梯、空調(diào)按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)配置海曙區(qū)－－銀泰國(guó)際模型圖寫(xiě)字樓個(gè)案第58頁(yè)物業(yè)地址：寧波市大劇院以東開(kāi)發(fā)商：寧波浙電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任企業(yè)建筑設(shè)計(jì)：浙江南方建筑勘查設(shè)計(jì)有限企業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：年年底 項(xiàng)目概況：寫(xiě)字樓約7.5萬(wàn)㎡,商業(yè)約2.5萬(wàn)㎡，項(xiàng)目產(chǎn)品為低層辦公建筑，并依靠大劇院、新三江口等資源為外部配套，項(xiàng)目?jī)?nèi)部以景觀理念辦公為主導(dǎo)。建筑類別：11棟低密度9層建筑，其中，1—2F為商業(yè)；3—9F為寫(xiě)字樓銷售價(jià)格：12000元/平方米江北區(qū)－－北岸財(cái)富中心寫(xiě)字樓個(gè)案第59頁(yè)寫(xiě)字樓個(gè)案江北區(qū)－－金隆國(guó)際開(kāi)發(fā)企業(yè)寧波金隆置業(yè)有限企業(yè)項(xiàng)目地址海曙區(qū)靈橋路一號(hào)建筑面積53000平方米容積率2.65標(biāo)準(zhǔn)層面積1360平方米建筑樓層26F面積范圍160-1360平方米車位數(shù)422車位租金200元/月·車位租金3-3.8元/平方米·天物業(yè)費(fèi)9元/平方米·月物業(yè)企業(yè)寧波市亞太酒店物業(yè)管理有限企業(yè)第60頁(yè)地理位置：16城聯(lián)邦地處中興路，常青藤小區(qū)對(duì)面。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積2平方米，總建筑面積59000平方米，其中獨(dú)立辦公建筑面積3300多平方米，高層辦公建筑面積0平方米，其余為商業(yè)部分，停車位352個(gè)。項(xiàng)目特色：寧波首創(chuàng)獨(dú)立別墅式辦公建筑群，并在戶型、庭院、水景、立面、車位、電梯等方面都有較多亮點(diǎn)。代表寧波寫(xiě)字樓發(fā)展一個(gè)方向，也是當(dāng)前郊區(qū)化寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)。價(jià)格：16000元/平米項(xiàng)目夜景效果圖寫(xiě)字樓個(gè)案江東區(qū)－－16城聯(lián)邦第61頁(yè)占地面積：67254平方米建筑面積：20萬(wàn)多平方米地理位置：北臨江南路，東臨楊木碶路，基地東面為寧波科技園區(qū)中央商務(wù)區(qū)，南側(cè)為會(huì)展中心，北側(cè)為科技園區(qū)管委會(huì)辦公樓開(kāi)發(fā)商：寧波住宅產(chǎn)品市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售代理：上海富陽(yáng)物業(yè)管理：江東物管，物業(yè)費(fèi)為3.5元/平米左右景觀設(shè)計(jì)：新家坡雅客筑景設(shè)計(jì)(深圳)有限企業(yè)容積率：2.97綠化率：40%寫(xiě)字樓：年3月29日開(kāi)盤(pán)價(jià)格：開(kāi)盤(pán)價(jià)6500元/平米，當(dāng)前均價(jià)8000元/平米，高層整層出售均價(jià)9000元/平米配套賣點(diǎn)：1萬(wàn)㎡超大型廣場(chǎng)綠化有氧辦公；每三層開(kāi)辟兩個(gè)空中花園；一站式管家服務(wù)；9米挑高大堂、豪華旋轉(zhuǎn)門(mén)、奧蒂斯電梯；VRA中央空調(diào)住宅區(qū)寫(xiě)字樓大堂效果圖寫(xiě)字樓個(gè)案江東區(qū)－－95國(guó)際廣場(chǎng)第62頁(yè)用地面積：2.6萬(wàn)平米建筑面積：8.5萬(wàn)多平米開(kāi)發(fā)商：寧波萬(wàn)特銷售代理：寧波雙贏景觀設(shè)計(jì)：澳大利亞（墨爾本）柏濤容積率：2.6綠化率：30%項(xiàng)目特征：1#樓為27F寫(xiě)字樓；3#樓為12F單身公寓（小戶型寫(xiě)字樓）；2#樓未納入立案網(wǎng)，未售開(kāi)盤(pán)時(shí)間：年9月23日價(jià)格：1#、3#樓銷售均價(jià)6400元/平米；1#樓4771元/平米起；當(dāng)前寫(xiě)字樓均是7500元/㎡賣點(diǎn)配套：近千米大堂，挑高9.3米，設(shè)休閑吧、無(wú)償商務(wù)洽談區(qū)；奧蒂斯大轎箱高豪華電梯（1.55米*2米），運(yùn)行速度2.5米/秒；分戶計(jì)量式中央空調(diào)（品牌：臺(tái)佳）；配置大型餐廳；3.9米全通透開(kāi)闊走廊大堂效果圖入口效果圖大堂效果圖1#樓3#樓2#樓總平圖寫(xiě)字樓個(gè)案江東區(qū)－－萬(wàn)特商務(wù)中心第63頁(yè)占地面積：3.7萬(wàn)平米建筑面積：13萬(wàn)多平方米（4幢15f辦公、其余商業(yè)）單層面積：1000㎡左右開(kāi)發(fā)商：寧波矮柳銷售代理：銀泰銷代容積率：3.0建筑密度：38.8%價(jià)格：現(xiàn)房7800-8000元/平米賣點(diǎn)配套：酒店式挑高大堂；西子奧蒂斯電梯（奧運(yùn)會(huì)所用具牌）；大堂裝修普通外立面效果圖總平圖寫(xiě)字樓個(gè)案江東區(qū)－－東方商務(wù)中心第64頁(yè)●建筑面積：95572平方米●占地面積：29021平方米 ●項(xiàng)目地址：江東區(qū)江東關(guān)鍵商務(wù)區(qū)，驚架路以南，福明路以東●綠化率：30%●容積率：2.5 ●樓層情況：由1幢25F高層，1幢9-11F小高層，2幢4-7F多層組成●停車位：700個(gè)●物業(yè)管理：物管費(fèi)用為4.20元/平方米·月●賣點(diǎn)配套：獨(dú)創(chuàng)4層觀景電梯，項(xiàng)目共配置22部電梯（自稱著名品牌，詳細(xì)不詳）；大型中央空調(diào)系統(tǒng)（蒸汽溴華鋰機(jī)組制冷，品牌未知）；國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓1:1標(biāo)準(zhǔn)配置停車位；獨(dú)立酒店式大堂；2.7米公共藝術(shù)化走廊；專門(mén)餐廳及綜合型商務(wù)會(huì)所大堂效果圖走廊效果圖寫(xiě)字樓個(gè)案江東區(qū)－－銀晨國(guó)際第65頁(yè)開(kāi)發(fā)商：寧波房海建筑形態(tài)：一幢高層樓層20層，公共部分精裝修項(xiàng)目位置：江東區(qū)姚隘路與福明路交叉口價(jià)格：均價(jià)9800元/平米，銷售情況：當(dāng)前簽約率70%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：.07.05交付時(shí)間：.12容積率：3.92綠化率：30%主力面積：160㎡-1600㎡占地面積：8588㎡總建面積：34000㎡車位數(shù)量：176賣點(diǎn)配套：分戶計(jì)量式中央空調(diào)；品牌電梯（詳細(xì)品牌未知）大堂效果圖外立面效果圖寫(xiě)字樓個(gè)案江東區(qū)－－東城國(guó)際第66頁(yè)樓盤(pán)概況：寫(xiě)字樓位于江東民安路與世紀(jì)大道交叉口，五幢組成，1#樓為26層商務(wù)大廈，9#樓、10#樓為25層寫(xiě)字樓，11#樓、12#樓為21層寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)參數(shù)：總建12萬(wàn)平米，其中1#樓建面55000平米，每層面積2250平米，層高3.7米，配大型中央空調(diào)、5A智能化管理系統(tǒng)；其余四幢總建約60000平米（9#、10#樓層高3.2米，11#、12#樓層高3.2米，單層面積均705平米）景觀設(shè)計(jì)：綠化率為40%（如中庭花園、中庭廣場(chǎng)、屋頂花園、游泳池等）價(jià)格：1#樓當(dāng)前均價(jià)為9500元/平米，9-12#樓售畢（均價(jià)7500-8000元/平米）智能化：1#樓全部采取5A智能化設(shè)計(jì)，9-12#樓普通物業(yè)管理：上海陸家嘴（物業(yè)管理費(fèi)：1#樓3元/平米/月，9-12#樓2.5元/平米/月）電梯：1#樓設(shè)8部LG原裝進(jìn)口電梯（6部為客梯，2部貨梯），9-12#樓各設(shè)3部電梯（*無(wú)貨梯，電梯品牌未定）空調(diào)系統(tǒng)：1#樓采取大型中央空調(diào)，9-12#樓只給客戶預(yù)留了家用型空調(diào)機(jī)位車位配比：共計(jì)約460個(gè)，總體來(lái)說(shuō)車位比較充分外立面效果圖寫(xiě)字樓個(gè)案江東區(qū)－－新天地商務(wù)大廈第67頁(yè)經(jīng)濟(jì)參數(shù)：總建達(dá)80566.84平米，為繼新天地后寧波最大規(guī)模純寫(xiě)字樓集群，由三棟樓組成（其中2#樓、3#樓均是28層點(diǎn)式高樓，4#樓為20層板式高樓；2#、3#樓層高均3.4米、4#樓層高3.1米；三棟寫(xiě)字樓單層面積均為1000平米）戶型：120-930（一層）平米左右，可自由分隔銷售價(jià)格：開(kāi)盤(pán)價(jià)4#樓7800元/平米，3#樓7900元/平米，2#樓8800元/平米，后期均價(jià)調(diào)至9000元/平米銷售情況：年11月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)前銷售率95%電梯：2#、3#樓各配置5部國(guó)際名牌2.5米/秒高速電梯（其中各為4客1貨），4#樓配置4部1.75米/秒高速電梯空調(diào)系統(tǒng)：3#樓送分戶式中央空調(diào)車位配比：1：1車位配比，約300個(gè)地下車位，其中70%采取機(jī)械立體停車位外立面：采取面磚加落地玻璃物業(yè)管理：銀億物業(yè)（物業(yè)費(fèi)5.5元/㎡/月）配套賣點(diǎn)：五星級(jí)大堂，小型空中Golf練習(xí)場(chǎng)，太陽(yáng)休憩吧，2#、3#樓頂樓百米高中雙會(huì)所，公共會(huì)議室，超大中庭花園，四個(gè)個(gè)性化空中花園等外立面效果圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖寫(xiě)字樓個(gè)案江東區(qū)－－上東國(guó)際第68頁(yè)物業(yè)類型：寫(xiě)字樓；1-2商鋪；3-16辦公裝修情況：精裝修開(kāi)盤(pán)時(shí)間：.05容積率：4.10占地面積：5010平米總建面積：21000平米車位：161個(gè)面積：寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層1000平米，其中4層以上不可自由分割建筑格調(diào)：ARTDECO格調(diào)價(jià)格：寫(xiě)字樓1元/平方米賣點(diǎn)配套：電梯：四部奧斯（OTIS）2.8米挑高電梯（3臺(tái)客梯，1臺(tái)消防電梯）；空調(diào)：日立VRV變頻中央空調(diào)；大堂：星級(jí)酒店大堂裝修，層高4.5米，旋轉(zhuǎn)式酒店玻璃門(mén)，地面以木紋石為主，鑲嵌淺啡網(wǎng)圖紋，配以暖色調(diào)掛式吊燈與筒燈，大堂內(nèi)置動(dòng)態(tài)水幕墻和假山綠化布置；走廊：寬2.1米，地面鑲嵌高檔大理石，整體隔墻采取套框門(mén)鑲玻璃，進(jìn)戶門(mén)采取到頂玻璃門(mén)；衛(wèi)生間：TOTO衛(wèi)生潔具，配置感應(yīng)式四季空調(diào)恒溫系統(tǒng)，空氣凈化新風(fēng)系統(tǒng)；智能化設(shè)施：VRV中央空調(diào)系統(tǒng)、有線電話系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防報(bào)警控制系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等備注：客戶30%為杭州企業(yè)，其中包含“娃哈哈”，招商以著名企業(yè)為主。大堂效果圖外立面效果圖寫(xiě)字樓個(gè)案鄞州區(qū)－－俊鴻·嘉瑞第69頁(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)：寧波廣博建設(shè)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)項(xiàng)目地址：鄞州區(qū)北靠鄞縣大道，西依天童南路建筑面積：170510平方米容積率：2.89標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500平方米建筑樓層：23層面積范圍：150-250平方米車位數(shù)：371車位租金：180元/月·車位租金：1.5-2.0元/平方米·天物業(yè)費(fèi)：3.8元/平方米·月物業(yè)企業(yè)：寧波耐森物業(yè)管理有限企業(yè)該項(xiàng)目于9月30號(hào)交房入住，入住企業(yè)大多數(shù)為貿(mào)易企業(yè)、金融企業(yè)和物流企業(yè)。寫(xiě)字樓個(gè)案鄞州區(qū)－－廣博國(guó)際商貿(mào)中心第70頁(yè)地理位置錢湖北路開(kāi)發(fā)單位：奧麗賽企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積1600平方米主力面積60-900平方米軟硬件設(shè)施普通電梯6臺(tái)消防電梯2臺(tái)中央空調(diào)消防通道保安系統(tǒng)物業(yè)管理單位名稱美屋資質(zhì)物業(yè)管理費(fèi)2.5元車位情況地上地下一層車位車庫(kù)月租金均價(jià)1.4元/平方米/天空置情況10%備注只有10家企業(yè)資料寫(xiě)字樓個(gè)案鄞州區(qū)－－奧力賽大廈第71頁(yè)地理位置天童北路與貿(mào)城路交叉口開(kāi)發(fā)單位：寧波永豐置業(yè)有限企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積1300平方米主力面積50-800平方米軟硬件設(shè)施電梯8臺(tái)德國(guó)蒂森電梯＋2臺(tái)高級(jí)觀光電梯中央空調(diào)消防通道保安系統(tǒng)二十四小時(shí)監(jiān)控物業(yè)管理單位名稱中建物業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理費(fèi)3.8元車位情況地上地下車位450個(gè)車庫(kù)月租金均價(jià)1.8元/平方米/天空置情況售磬備注已經(jīng)有50多家企業(yè)入租,以財(cái)經(jīng),網(wǎng)絡(luò),裝飾設(shè)計(jì)企業(yè)為主寫(xiě)字樓個(gè)案鄞州區(qū)－－麒麟大廈第72頁(yè)地理位置錦寓路開(kāi)發(fā)單位：浙江新中源建設(shè)有限企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平方米主力面積70-600平方米軟硬件設(shè)施電梯5臺(tái)中央空調(diào)美國(guó)開(kāi)利消防通道保安系統(tǒng)二十四小時(shí)監(jiān)控物業(yè)管理單位名稱永成物業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理費(fèi)3元/㎡車位情況地上地下一層車位280個(gè)車庫(kù)月租金均價(jià)2元/平方米/天空置情況已經(jīng)全部售完備注貿(mào)易，衣飾，金融，設(shè)計(jì)寫(xiě)字樓個(gè)案鄞州區(qū)－－名匯大廈第73頁(yè)寫(xiě)字樓個(gè)案項(xiàng)目定位：總部型精裝甲級(jí)寫(xiě)字樓交付標(biāo)準(zhǔn)：公共部分精裝，辦公部分簡(jiǎn)裝占地面積：6827㎡地上建筑面積：53154㎡建筑高度：99米層數(shù)：26層，地下2層停車位：383個(gè)開(kāi)發(fā)商：華茂置業(yè)代理商：寧波迪賽開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未開(kāi)盤(pán)，基本內(nèi)部銷售完成交付時(shí)間：計(jì)劃在年上六個(gè)月交付外立面：采取高檔石材交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修商務(wù)設(shè)施：一層和二層是為寫(xiě)字樓配套商業(yè)商務(wù)設(shè)施，3-26層為純辦公。銷售對(duì)象：主要考慮為較大型企業(yè),總部辦公和大型外貿(mào)企業(yè)，50%面積用于出售，50%面積用于出租。面積分割：在230－460㎡之間南部商務(wù)區(qū)－－總部壹號(hào)第74頁(yè)項(xiàng)目定位：集國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、行政商務(wù)樓、國(guó)際會(huì)議中心、金融中心、頂級(jí)餐飲等功效于一體；占地面積：10800平方米；建筑面積：11.3萬(wàn)平方米；高度：228米，寧波在建第一高樓；規(guī)劃：整體建筑由1棟46層主樓，每層面積約1500平方米，1棟20層附樓，定位為國(guó)際企業(yè)家俱樂(lè)部，1棟7層沿水街商業(yè)用房組成車位：2層地下停車庫(kù)；入住時(shí)間：年中旬開(kāi)發(fā)商：寧波市商會(huì)大廈建設(shè)有限企業(yè)現(xiàn)在售為附樓：行政商務(wù)樓共16層，建筑面積約20000㎡，套面積在64-155㎡之間，主力戶型75㎡。寫(xiě)字樓個(gè)案南部商務(wù)區(qū)－－國(guó)貿(mào)中心第75頁(yè)寫(xiě)字樓個(gè)案南部商務(wù)區(qū)－－中基·第一國(guó)際項(xiàng)目定位：全新晉級(jí)泛商務(wù)總部基地交付標(biāo)準(zhǔn)：全精裝占地面積:7874㎡總建筑面積:5㎡容積率:5.2綠化率:20%

規(guī)劃：地下2層，地上25層，其中裙樓3層。一至三層規(guī)劃為休閑商業(yè)，四層品牌餐廳，標(biāo)準(zhǔn)層獨(dú)立衛(wèi)生間，頂層商務(wù)會(huì)所等物業(yè)管理:世界金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟

物

業(yè)

費(fèi)：5元/㎡/月車位數(shù):385個(gè)層高：3.85米電梯：6部日立品牌電梯外立面：暖灰色花崗石干掛外立面，中空鋼化Low-e玻璃幕墻

外墻:Low－e玻璃，石材干掛墻面：墻紙或乳膠漆或大理石等走廊:高檔墻面隔斷

第76頁(yè)位置：通和英郡位于寧波南部商務(wù)區(qū)東側(cè)關(guān)鍵位置，西側(cè)緊臨25000平方米商務(wù)公園，北側(cè)為商業(yè)步行街。占地面積:4577㎡總建筑面積:28000㎡規(guī)劃戶數(shù):363戶層數(shù)：共22層1-2層為高檔商業(yè)，約4000㎡3-14層為甲級(jí)智能型空中庭園商務(wù)辦公，15-20層是CEO董事服務(wù)精裝復(fù)式SOHO。裝修：精裝修車

位

數(shù)：地上138個(gè)容

積

率：4.8綠

化

率：31.9%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：年12月入住時(shí)間：底開(kāi)發(fā)商：寧波健宸置業(yè)銷售代理:寧波百易房地產(chǎn)投資咨詢有限企業(yè)外墻:大理石花崗巖干掛和中空玻璃

窗材:中空玻璃及進(jìn)口防盜門(mén)

寫(xiě)字樓個(gè)案南部商務(wù)區(qū)－－通和英郡第77頁(yè)占地面積:4850平方米總建筑面積:27157平方米容積率5.60綠化率15%辦公樓層數(shù)：18層，地下2層外立面：東南兩側(cè)采取當(dāng)代質(zhì)感幕墻玻璃，西北兩側(cè)采取石材幕墻立面結(jié)構(gòu)大堂：層高9.9米，東西挑高酒店式雙大堂通暢設(shè)計(jì)電梯：每層設(shè)主電梯5部標(biāo)準(zhǔn)層高：3.9米—5.2米單層面積：1500㎡空調(diào)系統(tǒng)：VRV通訊設(shè)備：預(yù)留網(wǎng)線端口，電話線端口，有線電視端口智能化設(shè)備：樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)安保設(shè)施：保安監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)消防設(shè)施：設(shè)置溫感、煙感、排煙、送風(fēng)及水噴淋系統(tǒng)供電系統(tǒng)：雙回路供電系統(tǒng)寧波市最大進(jìn)出口企業(yè)之一寧波市慈溪進(jìn)出口股份有限企業(yè)投資建設(shè)，本項(xiàng)目建成后將有多家慈溪進(jìn)出口旗下外貿(mào)子企業(yè)入駐至恒元中心辦公，當(dāng)前還未對(duì)外銷售。

寫(xiě)字樓個(gè)案南部商務(wù)區(qū)－－恒元中心第78頁(yè)總用地面積：5084㎡，總建筑面積：20418㎡層數(shù)：地上12層（17139㎡），地下1層車位：設(shè)機(jī)動(dòng)車位135個(gè)

架空綠化庭院：

建筑采取集中式布局，入口轉(zhuǎn)角架空二層設(shè)計(jì)，作為綠化庭院。平面每隔一層中空設(shè)置：形成合圍空間，共有6個(gè)組合中庭空間。組合中庭空間利用，能夠形成展覽空間和開(kāi)放式辦公空間。第七層中庭經(jīng)過(guò)聯(lián)廊連接，在設(shè)計(jì)概念上應(yīng)用了了

“Bridge”------橋概念。頂層設(shè)計(jì)一個(gè)百人會(huì)議室：供集團(tuán)內(nèi)部大型會(huì)議使用。各基本單元中嵌入情趣空間：休息平臺(tái)及空中花園等

寫(xiě)字樓個(gè)案南部商務(wù)區(qū)－－布利杰總部商務(wù)大樓第79頁(yè)集商貿(mào)、辦公、餐飲、娛樂(lè)為一體多功效商務(wù)大廈?？傉嫉孛娣e：6434㎡總建筑面積：48208㎡（其中商業(yè)面積11854㎡，商務(wù)辦公面積28644㎡，地下室7710㎡）層數(shù)：地上26層，地下2層1－5層為裙樓，6－26成為主樓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：1、外立面：全部采取南玻LOW-E節(jié)能環(huán)境保護(hù)玻璃幕墻2、辦公房采取無(wú)柱設(shè)計(jì)配套亮點(diǎn)：1、配有高檔次公共大堂，商務(wù)會(huì)所，2、有較大新聞公布中心，高檔大型會(huì)議室，商務(wù)服務(wù)中心，小型圖書(shū)館等。智能化配套：寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)/IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)/紅外線周圍監(jiān)控系統(tǒng)/可視對(duì)講系統(tǒng)/中央空調(diào)/品牌高速電梯/雙電話線路/二十四小時(shí)酒店式服務(wù)寫(xiě)字樓個(gè)案南部商務(wù)區(qū)－－國(guó)驊商務(wù)大廈第80頁(yè)以辦公為主，集餐飲、休閑等為一體國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓。產(chǎn)品定位于國(guó)外企業(yè)中國(guó)辦事處及外貿(mào)領(lǐng)域、資訊服務(wù)、中介代理機(jī)構(gòu)、ＩＴ、設(shè)計(jì)工作等行業(yè)白領(lǐng)人士提供一站式辦公服務(wù)?？傉嫉孛娣e：6183㎡，總建筑面積：60645㎡，含商務(wù)用房52286㎡，地下室8612㎡高度：142.7米，層數(shù)：地上36層，地下2層本建筑設(shè)計(jì)呈“L”型沿東南兩側(cè)邊界布置，像兩頁(yè)翅扇向西北方向弧形展開(kāi)，使西北向辦公空間享受到最正確景觀，鄞州公園一覽無(wú)余。

寫(xiě)字樓個(gè)案南部商務(wù)區(qū)－－紅巨大廈第81頁(yè)小結(jié)從產(chǎn)品形態(tài)當(dāng)前寧波寫(xiě)字樓產(chǎn)品主要分為低層和高層產(chǎn)品，但市場(chǎng)主要以高層產(chǎn)品為主。從產(chǎn)品配置來(lái)看，即使與一線大城市寫(xiě)字樓存在較大差異，但逐年提升速度較快，配置逐步高檔化。性價(jià)比偏實(shí)惠型，地段有一定發(fā)展前景中等寫(xiě)字樓成當(dāng)前市場(chǎng)去化較快寫(xiě)字樓，從這個(gè)角度來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)依然含有很大不穩(wěn)定性，寫(xiě)字樓市場(chǎng)離全方面恢復(fù)還早。第82頁(yè)第四部分寧波寫(xiě)字樓客戶分析第83頁(yè)已購(gòu)置客戶區(qū)域百分比根據(jù)對(duì)各個(gè)寫(xiě)字樓已成交客戶區(qū)域來(lái)源分析，目前寧波市場(chǎng)上市中心高檔寫(xiě)字樓購(gòu)買客戶主要來(lái)于寧波海曙區(qū)和江東區(qū)，占了市場(chǎng)購(gòu)買客戶比例50%以上，其余則依次來(lái)自于寧波郊縣、鄞州，外地客戶很少。而各個(gè)區(qū)域中高檔寫(xiě)字樓客戶區(qū)域則充分體現(xiàn)了寫(xiě)字樓區(qū)域特征，如上東國(guó)際江東客戶占了60%，而麗園尚都海曙區(qū)客戶則占了80％以上，其中麗園尚都海曙區(qū)客戶高度集中其次也是由于當(dāng)年海曙區(qū)同檔寫(xiě)字樓供給量過(guò)少有一定關(guān)系。而在鄞州區(qū)寫(xiě)字樓客戶區(qū)域中，其中鄞州本區(qū)域客戶占了50％以上，其次則是江東、海曙占了很大一部分，而其它縣區(qū)則相對(duì)較少。在客戶區(qū)域分析我們發(fā)現(xiàn)江北區(qū)客戶最少，這和江北注冊(cè)企業(yè)數(shù)量小有關(guān)系。鄞州區(qū)客戶在市場(chǎng)購(gòu)買客戶中大致上占了10%左右.第84頁(yè)已購(gòu)置客戶區(qū)域百分比第85頁(yè)已購(gòu)買客戶購(gòu)置動(dòng)機(jī)當(dāng)前購(gòu)置寫(xiě)字樓客戶動(dòng)機(jī)主要分為自用、投資或二者皆有客戶類型。依據(jù)對(duì)寧波幾個(gè)主要樓盤(pán)購(gòu)置客戶資料分析來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)上自用客戶占了寫(xiě)字樓需求市場(chǎng)70%左右，投資客戶占了15—24%，其它則是二者皆可客戶。而在華聯(lián)寫(xiě)字樓分析中，我們發(fā)覺(jué)其中投資型客戶占了90%以上，這主要是因?yàn)槿A聯(lián)寫(xiě)字樓在銷售時(shí)推出了租賃投資回報(bào)服務(wù)，而且大量小面積分割銷售，造成了大量投資型客戶涌入。這也說(shuō)明了在寧波100萬(wàn)以內(nèi)房產(chǎn)投資品存在著很大市場(chǎng)需求。第86頁(yè)已購(gòu)買客戶購(gòu)置動(dòng)機(jī)第87頁(yè)已購(gòu)置客戶行業(yè)百分比寧波是一個(gè)港口城市，造成出現(xiàn)了大量外貿(mào)行業(yè)企業(yè)，所以在寫(xiě)字樓客戶群體中，外貿(mào)行業(yè)(外貿(mào)、貨貸、船務(wù)等）購(gòu)置客戶占了60%以上，客戶群體相對(duì)單一是寧波寫(xiě)字樓一個(gè)特征。而其它一些實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)、金融、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)以及高興電子科技等行業(yè)客戶則基本保持平衡，占了總量30%左右。第88頁(yè)在寫(xiě)字樓購(gòu)置客戶年紀(jì)中，與高檔住宅客戶年紀(jì)組成基本保持一致，市場(chǎng)主力是事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚30—50歲客戶，這部份客戶占了市場(chǎng)購(gòu)置客戶70%以上，其中剛好事業(yè)期40歲上下客戶最多。其次則是部分30歲上下客戶，這部分客戶占了市場(chǎng)總量10%以上，而50歲以上客戶則相對(duì)較少，普通會(huì)保持在10%以下。已購(gòu)置客戶年紀(jì)百分比第89頁(yè)各面積段客戶百分比在寫(xiě)字樓客戶面積選擇上，中高檔寫(xiě)字樓客戶中選擇100—300平方客戶占了市場(chǎng)50%左右，其它100平方以內(nèi)、300—500平方、500到1000平方、1000平方米以上客戶比例則大致相同。但在總面積比例中，500平方以上客戶購(gòu)買總面積大致和客戶購(gòu)買300平方以內(nèi)面積總和大致相當(dāng)。這說(shuō)明在中高檔寫(xiě)字樓客戶群中，客戶比例會(huì)大致平衡。而一些寫(xiě)字樓氛圍清淡地區(qū)出現(xiàn)一些中抵擋寫(xiě)字樓客戶面積選擇中較為狹窄，除了部分與開(kāi)發(fā)商有上下游產(chǎn)業(yè)大客戶購(gòu)買進(jìn)大面積辦公以外，其他一些散客戶面積選擇一般會(huì)在200平方以內(nèi)，其中150平方以內(nèi)占了60%。而在高檔寫(xiě)字樓中，500以上客戶會(huì)相對(duì)較少，一般會(huì)在10%以內(nèi)，這和高檔寫(xiě)字樓大面積總價(jià)過(guò)高有關(guān)。在一些舊寫(xiě)字樓客戶分析中，我們發(fā)現(xiàn)，舊寫(xiě)字樓客戶購(gòu)買面積一般在100平方左右，這一方面由于CBD區(qū)域交通障礙帶來(lái)大企業(yè)逃離有一定關(guān)系，其次也說(shuō)明了舊寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)已不能滿足目前大部分企業(yè)辦公要求也有一定關(guān)系。第90頁(yè)各面積段客戶百分比第91頁(yè)去化面積段總量百分比對(duì)寫(xiě)字樓購(gòu)置客戶面積段來(lái)分析，各段購(gòu)置總面積相對(duì)平衡，大面積、1000平方米左右整層去化總量普遍高于其它面積段去化。這說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)置力還相當(dāng)強(qiáng)。第92頁(yè)客戶付款方式百分比當(dāng)前寧波寫(xiě)字樓主要有三種付款方式：按揭、分期和一次性三種方式，其中按揭和分期是客戶采取主要付款方式，另外，一些大面積購(gòu)置客戶往往采取一次性購(gòu)置方式。以下列圖中上東國(guó)際客戶采取付款方式中，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商針對(duì)按揭和一次性推出優(yōu)惠、折扣，其一次性和分期客戶大幅度上升。普通來(lái)說(shuō)，按揭客戶百分比最高，普通會(huì)在50%左右，其次是分期，在35%左右，再者則是一次性客戶，會(huì)占有15%左右百分比。第93頁(yè)項(xiàng)目概況：16城聯(lián)邦項(xiàng)目為寧波市場(chǎng)上出現(xiàn)第一個(gè)真正實(shí)現(xiàn)獨(dú)立辦公寫(xiě)字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目極含有總部辦公特色產(chǎn)品吸引了寧波房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。職業(yè)分析：從16城聯(lián)邦當(dāng)前客戶積累來(lái)看，該項(xiàng)目標(biāo)當(dāng)前主要客戶包含有餐飲等行業(yè)私營(yíng)業(yè)主，其次則是外貿(mào)、貨運(yùn)類客戶，還有金隆等客戶。這與該項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品有一定關(guān)系，可見(jiàn)相對(duì)普通產(chǎn)品，獨(dú)棟式產(chǎn)品有利于吸引各各行業(yè)客群，客戶起源更為廣泛?？蛻粞芯堪咐?6城聯(lián)邦第94頁(yè)區(qū)域分析：從16城客戶區(qū)域來(lái)看，當(dāng)前特征尚不夠顯著，這與其售樓處設(shè)在江東、而推廣還未正式鋪開(kāi)有很大關(guān)系。從當(dāng)前客戶來(lái)看，當(dāng)前主要客戶主要集中在江東區(qū)，其它區(qū)域相對(duì)較少。面積分析：從該項(xiàng)目積累客戶面積選擇