2012年6月泰宏集團(tuán)濟(jì)源項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

泰宏集團(tuán)濟(jì)源項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

盛勵(lì)機(jī)構(gòu)謹(jǐn)呈2011.6目錄

Contents一、城市篇二、市場(chǎng)篇三、競(jìng)爭(zhēng)篇四、產(chǎn)品篇五、營(yíng)銷(xiāo)篇六、推廣篇一、城市篇?dú)v史10年完成“撤縣建市”——升格“省轄市”兩級(jí)跳省委、省政府對(duì)濟(jì)源寄予厚望，體制支持是城市發(fā)展的獨(dú)特機(jī)遇！1988年，撤縣建市；1997年，升格省轄市；2003年，被列為河南省中原城市群率先崛起的九個(gè)城市之一；2005年，全省首批五個(gè)城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)城市之一；經(jīng)濟(jì)GDP連年高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模上升期城市鄭州洛陽(yáng)焦作南陽(yáng)濟(jì)源2010年GDP4000億2380億1309億2065億343億2010年人均GDP5400036000380001900050200河南18個(gè)地級(jí)市，濟(jì)源GDP排名末位，增速靠前，人均GDP排名全省第二。新興工業(yè)城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模快速發(fā)展特征明顯！產(chǎn)業(yè)鉛鋅、鋼鐵、能源、化工、建材六大支柱產(chǎn)業(yè)2010年鉛產(chǎn)量720759噸，占全國(guó)16.7%2010年白銀產(chǎn)量1325883千克，占全國(guó)11.41%2010年鋅產(chǎn)量233071噸，占全國(guó)4.34%鋼材產(chǎn)量占全國(guó)0.35%焦炭產(chǎn)量占全國(guó)0.66%火電發(fā)電占全國(guó)0.5%…………諸多支柱產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必催生城市財(cái)富群體！濟(jì)源是河南省重要的煤化工基地，全國(guó)重要的鉛鋅工業(yè)基地、電力能源基地、礦用機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地。地形境內(nèi)80%土地為丘陵山區(qū)，集約型用地指標(biāo)200520102020指標(biāo)屬性城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模15105.2615705.2617005.26約束性中心城區(qū)面積3321.3739004301.37約束性中心城區(qū)人口22萬(wàn)30萬(wàn)43萬(wàn)規(guī)劃性土地利用的主要調(diào)控指標(biāo)表（單位：公頃）城市土地稀缺，建設(shè)用地規(guī)模約束性強(qiáng)。人口全省唯一直管鎮(zhèn)的地級(jí)市，人口規(guī)模遞增緩慢到2020年，人口自然增長(zhǎng)率控制在6‰以?xún)?nèi)，總?cè)丝诳刂圃?6萬(wàn)以?xún)?nèi)。指標(biāo)2007200820092010常住人口（人）677700682500683700684900戶(hù)籍人口（人）675300681100682600683300出生率（%）9.72‰10.4‰8.9‰9.97‰死亡率（%）4.55‰5.39‰4.39‰5.17‰自然增長(zhǎng)率（%）5.17‰5.01‰4.64‰5.29‰從常住人口與戶(hù)籍人口對(duì)比可以看出，濟(jì)源非外來(lái)遷移城市。城市人口基數(shù)小，增長(zhǎng)慢，一定程度上制約了城市房地產(chǎn)的發(fā)展。發(fā)展城鎮(zhèn)一體化高速發(fā)展，中心城區(qū)購(gòu)房人群分流城鄉(xiāng)客運(yùn)一體化城鄉(xiāng)戶(hù)籍一體化全民醫(yī)保社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體制居民最低生活保障制度人口向城鎮(zhèn)集中城中村改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，可充分享受到城市教育、醫(yī)療、住房保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民作為購(gòu)買(mǎi)商品住房補(bǔ)充群體之一，被高度分流！城市諸多支柱產(chǎn)業(yè)勢(shì)必催生城市財(cái)富群體中心城區(qū)人口導(dǎo)入力度較弱，導(dǎo)致中高端客群爭(zhēng)搶激烈土地集約型開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容積率偏高，舒適度受限小結(jié)二、市場(chǎng)篇城市房地產(chǎn)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化乏力土地成交面積（萬(wàn)/㎡）完成開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)/㎡）086.212.40939.526.171019.0225.47城市依靠工業(yè)興市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比重低。土地成交、完成開(kāi)發(fā)面積均非常有限。城市購(gòu)房客群爭(zhēng)搶不在于市場(chǎng)供應(yīng)量超大，而在于優(yōu)質(zhì)客群基數(shù)偏小。城中村改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)兩大主流模式老城區(qū)以城中村改造為主要開(kāi)發(fā)模式，近幾年影響較大的項(xiàng)目有建業(yè)·森林半島、藍(lán)鉆帝景、喜洋洋小區(qū)等，規(guī)模均不大。新城區(qū)以中高端規(guī)模商品住宅開(kāi)發(fā)為主要模式，樓盤(pán)規(guī)模較大，產(chǎn)品規(guī)劃、開(kāi)發(fā)品牌、整合推廣都表現(xiàn)出來(lái)了較高的水平。濟(jì)源房地產(chǎn)已逐漸步入新區(qū)開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)品質(zhì)、品牌影響、整合推廣均代表了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度。2008年始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)供過(guò)于求局面根據(jù)走訪(fǎng)與數(shù)據(jù)調(diào)研：濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)2005年步入快速發(fā)展期，樓盤(pán)數(shù)量逐漸增多，但仍處于供不應(yīng)求局面。隨著2005-2007開(kāi)發(fā)的積累，市場(chǎng)竣工量陡增，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入供過(guò)于求的局面。2009年至今，濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)處于自我調(diào)整期，主要是兩個(gè)方面的調(diào)整。一是量的調(diào)整，各樓盤(pán)根據(jù)市場(chǎng)行情酌情放量，使得供求關(guān)系漸趨平穩(wěn)。二是質(zhì)的調(diào)整，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)疊加、聯(lián)排等物業(yè)形態(tài)，以滿(mǎn)足高端市場(chǎng)需求。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，年均價(jià)格漲幅明顯市場(chǎng)均價(jià)（元/㎡）年度漲幅2006160014%2007210026%200823009.5%2009260013%2010320023%2011360012.8%2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)3600元/㎡。而新區(qū)報(bào)價(jià)已達(dá)3900元/㎡左右。由此也可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)向新區(qū)轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)價(jià)格一直維持良性增長(zhǎng)！去化速度對(duì)開(kāi)發(fā)品牌依賴(lài)度高樓盤(pán)推盤(pán)量成交價(jià)格前次開(kāi)盤(pán)時(shí)間本次開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售周期去化率建業(yè)一號(hào)城邦453套3850元/㎡2010.8.82011.5.1510個(gè)月90%泉水灣144套3100元/㎡2010.92011.48個(gè)月80%上公館400套3600元/㎡20082009至少20個(gè)月90%水泉香洲120套3960元/㎡20102011.46個(gè)月80%建業(yè)一號(hào)城邦銷(xiāo)售速度月均45.3套，遠(yuǎn)高于其他樓盤(pán)月均20套，且實(shí)現(xiàn)了較高的均價(jià)。從而可以看出，開(kāi)發(fā)品牌對(duì)去化量的影響非常大。高層房源主力戶(hù)型分配樓盤(pán)二房面積占比三房面積占比大三房或四房套數(shù)/占比建業(yè)一號(hào)城邦8930%120-14059%18011%泉水灣998.3%121-12641.6%135-14250%上公館9520%120-13040%135-16040%水岸香洲9040%————130-16060%主力120-140㎡三房，90㎡二房、150—180四房適當(dāng)搭配。低密度市場(chǎng)建業(yè)一號(hào)城邦72套疊加別墅開(kāi)盤(pán)即售罄。建業(yè)一號(hào)城邦水岸香洲低密度房源投放量有限，隱性市場(chǎng)需求較高。市場(chǎng)供過(guò)于求環(huán)境下品牌、產(chǎn)品將成為競(jìng)爭(zhēng)的核心集約型土地開(kāi)發(fā)模式下，低密度產(chǎn)品投放量有限近乎空白的低密度市場(chǎng)，高端客戶(hù)需求釋放通道不足三、競(jìng)爭(zhēng)篇本案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域劃定：城市新區(qū)樓盤(pán)為本案直接競(jìng)爭(zhēng)圈層，做為本案的主要競(jìng)爭(zhēng)研究。直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：建業(yè)一號(hào)城邦、上公館、綠城項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：上城國(guó)際、泉水灣市中心重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)直接競(jìng)爭(zhēng)本案地段不占優(yōu)勢(shì)，尤其是心理距離遠(yuǎn)樓盤(pán)與市中心距離與市政府距離本案實(shí)際距離、心理距離均較遠(yuǎn)實(shí)際距離、心理距離近建業(yè)一號(hào)城邦較本案實(shí)際/心理距離近較本案心理距離遠(yuǎn)上公館較本案實(shí)際/心理距離近較本案心理距離遠(yuǎn)綠城項(xiàng)目（天壇路）較本案實(shí)際/心理距離近較本案心理距離遠(yuǎn)泉水灣近距離市中心遠(yuǎn)離市政府上城國(guó)際近距離市中心遠(yuǎn)離市政府本案與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，與市中心、新區(qū)商業(yè)路沁園路距離，尤其是心理距離較遠(yuǎn)。本案距離市政府最近，但尚不能轉(zhuǎn)化為有效的銷(xiāo)售促動(dòng)。本案規(guī)模居中，五星級(jí)酒店區(qū)域內(nèi)不獨(dú)有樓盤(pán)規(guī)模容積率物業(yè)形態(tài)本案約200畝——五星級(jí)酒店、辦公、商業(yè)、住宅建業(yè)一號(hào)城邦48.6萬(wàn)方2.6疊加別墅、26F高層上公館20萬(wàn)方3.5高層綠城項(xiàng)目（天壇路）33萬(wàn)方約2.91酒店/公寓6萬(wàn)方，高層25萬(wàn)方，部分洋房泉水灣8萬(wàn)方3.2以上高層上城國(guó)際6萬(wàn)方約3高層各樓盤(pán)普遍容積率較高，多為高層房源。綠城項(xiàng)目和本案同有五星級(jí)酒店、辦公樓等商務(wù)配套。本案直接面對(duì)建業(yè)、綠城兩大品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)已去化量后續(xù)放量售樓處報(bào)價(jià)本案——————建業(yè)一號(hào)城邦約7萬(wàn)方約41萬(wàn)方3850元/㎡上公館20萬(wàn)方尾盤(pán)3800元/㎡綠城項(xiàng)目（天壇路）——33萬(wàn)方——泉水灣約1.5萬(wàn)方6.5萬(wàn)方3100元/㎡上城國(guó)際——6萬(wàn)方預(yù)計(jì)3300元/㎡加上本案，區(qū)域內(nèi)后續(xù)房源供應(yīng)量約百萬(wàn)方。建業(yè)、綠城為區(qū)域內(nèi)兩大規(guī)模樓盤(pán)，同有品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。綠城品質(zhì)或成為城市樓盤(pán)品質(zhì)的標(biāo)桿，濟(jì)源或從此進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。競(jìng)爭(zhēng)本案地段實(shí)際距離、心理距離均不占優(yōu)勢(shì)五星級(jí)酒店配套在區(qū)域內(nèi)亦不唯一后市供應(yīng)量加大，品牌競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇我們?nèi)绾卧诤笫懈?jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？四、產(chǎn)品篇混合型社區(qū)產(chǎn)品組合思考考量因素高層小高層花園洋房別墅20層以上10層以上4-8層3層去化速度一般一般快較快競(jìng)爭(zhēng)激烈度高高低低升值空間一般一般較高高抗政策性較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目形象貢獻(xiàn)一般一般高高總銷(xiāo)金額高較高一般較低高層、小高層價(jià)值在于對(duì)項(xiàng)目總銷(xiāo)金額的貢獻(xiàn)。花園洋房、別墅價(jià)值在于對(duì)銷(xiāo)售速度、項(xiàng)目形象的貢獻(xiàn)。高密度產(chǎn)品貢獻(xiàn)總銷(xiāo)金額，低密度產(chǎn)品貢獻(xiàn)形象與銷(xiāo)售速度，互為搭配較為合理。產(chǎn)品模型產(chǎn)品類(lèi)型容積率要求市場(chǎng)價(jià)格每平方米價(jià)值實(shí)現(xiàn)（建筑占地面積）高密度產(chǎn)品高層3.54000元/㎡14000元/㎡小高層2.54500元/㎡11250元/㎡低密度產(chǎn)品花園洋房1.55500元/㎡8250元/㎡別墅0.87000元/㎡5600元/㎡小高層各項(xiàng)指標(biāo)與高層趨同，而總銷(xiāo)金額上不如高層，舍棄。別墅與高層差異最大，在損失容積率的同時(shí)，并不能有效的促進(jìn)高層價(jià)值提升，舍棄。綜合考慮對(duì)項(xiàng)目的形象貢獻(xiàn)、價(jià)值貢獻(xiàn)，建議本案選取高層+花園洋房的產(chǎn)品搭配。Q1——本案花園洋房與高層如何搭配最為合理？方案一：擬定容積率2.0用地面積容積率總建面積可建套數(shù)花園洋房66000㎡49500㎡1.574250㎡約530套高層16500㎡3.557750㎡約530套總銷(xiāo)金額：6.39億其中花園洋房4.08億，高層2.31億住宅部分總用地面積：99.44畝×666=66227.04平方米，便于演示取整為66000平方米。方案二：擬定容積率2.5用地面積容積率總建面積可建套數(shù)花園洋房66000㎡33000㎡1.549500㎡約350套高層33000㎡3.5115500㎡約1050套總銷(xiāo)金額：7.34億其中花園洋房2.72億，高層4.62億兩種方案對(duì)比分析總銷(xiāo)金額總銷(xiāo)貢獻(xiàn)需銷(xiāo)售套數(shù)花園洋房高層花園洋房高層方案一6.394.082.31530530方案二7.342.724.623501050總銷(xiāo)金額：方案二多出將近一個(gè)億。銷(xiāo)售周期：方案二多出1年左右（520套高層房源的市場(chǎng)正常周期），增加營(yíng)銷(xiāo)成本。地下車(chē)庫(kù)：方案二多出340戶(hù)，地下車(chē)庫(kù)成本增加。高層價(jià)格提升：方案一容積率低，社區(qū)舒適度高，對(duì)高層價(jià)值提升大。洋房?jī)r(jià)格提升：方案一洋房套數(shù)多，更利于在銷(xiāo)售過(guò)程中價(jià)格的多次提升。綜合考慮，我司建議采用方案一。另，容積率2.0、2.5近似于兩個(gè)極限值，之于本案并非絕對(duì)兩選一的選項(xiàng)。貴司、設(shè)計(jì)院亦可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目切實(shí)情況，酌情調(diào)整。Q2——花園洋房?jī)?yōu)勢(shì)何在？花園洋房，源自人們對(duì)別墅生活的敬仰花園洋房，詮釋了特殊歷史、文化背景下，人們對(duì)“精致生活”的渴望?；▓@洋房，是“老上?！敝趁駮r(shí)期，東西方文化交融與碰撞后的產(chǎn)物?；▓@洋房，代表了人們對(duì)30年代“花樣年華”般生活的夢(mèng)想。經(jīng)過(guò)數(shù)年的市場(chǎng)洗滌與沉淀，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一批成功的花園洋房項(xiàng)目，同時(shí)也成就了“花園洋房”產(chǎn)品在市場(chǎng)上無(wú)可替代的“當(dāng)家花旦”的地位。

萬(wàn)科的水晶城——國(guó)內(nèi)最早的“純”洋房

綠城的百合公寓——河南最成功的“小洋樓”萬(wàn)科·水晶城（天津）萬(wàn)科·青青家園（北京）龍湖·漫坡香醍（北京）開(kāi)盤(pán)僅11個(gè)月，1200套花園洋房全面售罄，華麗收官！花園洋房，市場(chǎng)上唯一一種相對(duì)“既賣(mài)的快，又賣(mài)的貴”的住宅產(chǎn)品花園洋房及高層產(chǎn)品建議產(chǎn)品比重戶(hù)型比大兩房小三房大三房四房五房（4+1）復(fù)式90-10020-130130-150160-170170-180200-2704+1層20%————50%30%——20%6-8層（帶電梯）80%25%35%25%——15%——高層30%20%35%15%Q3——社區(qū)怎樣配合花園洋房？景觀系統(tǒng)——軟多硬少，營(yíng)造“園林式情趣生活”景觀系統(tǒng)——強(qiáng)化樓間景觀，弱化中心景觀景觀系統(tǒng)——營(yíng)造別墅的空間感與靈動(dòng)感古典主義海派建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)手工雕琢的痕跡，創(chuàng)造定制級(jí)產(chǎn)品古典主義海派建筑風(fēng)格莊重、內(nèi)斂、大氣導(dǎo)視系統(tǒng)豐富的視覺(jué)點(diǎn)綴與功能相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的社區(qū)功能布局小品雕塑生活情調(diào)與社區(qū)文化氛圍的體現(xiàn)健康系統(tǒng)綠色、環(huán)保、節(jié)能智能設(shè)備安全、便捷、人性化新城市·新中心·高尚復(fù)合社區(qū)項(xiàng)目定位政府新區(qū)，高起點(diǎn)規(guī)劃，行政級(jí)配套跟進(jìn)，前景看好高速發(fā)展新城區(qū)，高端居住聚集地標(biāo)型城市綜合體高端花園洋房社區(qū)，低密度，高舒適度城市高尚階層聚集地行政核心區(qū)五星級(jí)酒店高尚住宅區(qū)引領(lǐng)新的城市中心誕生五、營(yíng)銷(xiāo)篇項(xiàng)目形象定位詮釋一座城市的精致生活夢(mèng)想花園洋房的夢(mèng)想之旅

——項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值體系院之夢(mèng)私家花園，獨(dú)享之美錯(cuò)落之美錯(cuò)落布局，步移景異空中樓閣多變外觀，進(jìn)退有度露臺(tái)之享空中院落。有天，才有生活洋房之道

(經(jīng)典案例解析)一層空間：由于排除了從樓梯間進(jìn)出的方式，直接南面入戶(hù)，跟公共樓道再?zèng)]關(guān)系了，一層采用臺(tái)階——大門(mén)——庭院——陽(yáng)光室——門(mén)廳這種方式進(jìn)門(mén)，增加了首層的獨(dú)立感受，以陽(yáng)光室作為客廳和庭院的溝通也非常和諧。二層空間：情景洋房的二層希望讓人感覺(jué)到住在一層的感覺(jué)，通過(guò)兩個(gè)方向的室外樓梯，上到一層的一個(gè)平臺(tái)，再往上從自家的露臺(tái)進(jìn)戶(hù)。三層從南面樓梯進(jìn)戶(hù)，四層從側(cè)面樓梯通道進(jìn)戶(hù)，通過(guò)露臺(tái)提升居住舒適度。露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感,露臺(tái)與客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng)。層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，使樓距自然加寬，為各樓層帶來(lái)更充沛的陽(yáng)光。越向上棟距越大，視野越寬闊，頂層棟距達(dá)到20余米，帶來(lái)無(wú)限的陽(yáng)光和絕佳的私密性。萬(wàn)科洋房之道華潤(rùn)洋房之道4+1房型，1樓送地下室，2、3樓可以連通成為復(fù)式，也可獨(dú)立成套，并可擁有各自獨(dú)立的花園，4樓+5樓成為復(fù)式“樓王”。1樓由花園獨(dú)立如何，2、3樓由側(cè)向入戶(hù)，4樓由另一側(cè)電梯入戶(hù)，保障了住戶(hù)的私密性。洋房之道多重入戶(hù)，獨(dú)立空間層層疊加，戶(hù)戶(hù)露臺(tái)窗體錯(cuò)落，多變外觀空中樓閣，盡享精致生活城市生活的榮耀之旅

——項(xiàng)目生活價(jià)值體系居中央未來(lái)的城市中心，坐擁城市級(jí)市政配套瞰地標(biāo)五星級(jí)酒店，傲據(jù)城市首席享便捷多條城市主干道環(huán)繞各類(lèi)生活配套齊全人們對(duì)城市生活的夢(mèng)想源自人們對(duì)寶貴的城市配套資源的“占有欲”居中央，瞰地標(biāo)，享便捷成就了本案的城市生活價(jià)值一座城市的光榮與夢(mèng)想

——項(xiàng)目精神價(jià)值體系高端社區(qū)的精神圖騰匯聚一批掌控城市命脈、坐擁城市財(cái)富的精英階層空前，但無(wú)法絕后

占據(jù)濟(jì)源居住形態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)

打上崇高的“精神高度標(biāo)簽”城市心理高度的締造者尺度可以超越，但心理高度永遠(yuǎn)無(wú)法逾越生態(tài)人居哲學(xué)的倡導(dǎo)者健康，不僅是花卉樹(shù)木，更是鄰里空間的尺度私密與交流的良好結(jié)合，創(chuàng)造社區(qū)和諧之美三大價(jià)值體系，十大價(jià)值賣(mài)點(diǎn)引領(lǐng)濟(jì)源人居高度開(kāi)啟一座城市的精致生活的光榮與夢(mèng)想！營(yíng)銷(xiāo)綱要一個(gè)中心兩個(gè)階段三種境界四種營(yíng)銷(xiāo)一個(gè)中心以花園洋房為破局點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，塑造項(xiàng)目高端形象，與城市內(nèi)所有項(xiàng)目形成價(jià)值區(qū)隔，順勢(shì)步入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)之市場(chǎng)格局，逐步掌控定價(jià)權(quán)！核心點(diǎn)：層層剝離價(jià)值點(diǎn)，講透花園洋房?jī)r(jià)值，闡明本案所營(yíng)造高端生活方式，最終實(shí)現(xiàn)高價(jià)值與高價(jià)格的對(duì)接！兩個(gè)階段第一階段：以4+1花園洋房率先面市，樹(shù)品牌形象，提升6-8層花園洋房?jī)r(jià)值，從而提升項(xiàng)目整體形象與高度，順利銷(xiāo)售的同時(shí)實(shí)現(xiàn)均價(jià)穩(wěn)步攀升！第二階段：以項(xiàng)目?jī)r(jià)值拉動(dòng)高層住宅價(jià)值，與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成價(jià)值區(qū)隔，花園洋房帶動(dòng)高層住宅較高價(jià)位順利銷(xiāo)售！核心點(diǎn)：循循帶動(dòng)，絲絲相扣，樹(shù)形象，提價(jià)格！三種境界（開(kāi)盤(pán)前）新盤(pán)上市品牌陣列非他莫屬高調(diào)亮相，誘發(fā)期待！價(jià)值層層剝離，完成市場(chǎng)占位！價(jià)值引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)！四種營(yíng)銷(xiāo)城市營(yíng)銷(xiāo)品牌營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)四種營(yíng)銷(xiāo)策略組合成一個(gè)成體系的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，配合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，適時(shí)而作，確保項(xiàng)目成功。城市營(yíng)銷(xiāo)奠定全新城市人居標(biāo)準(zhǔn)站在城市人居代言人的角度展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)，則城市人居引領(lǐng)者的身份不言而喻。獨(dú)有的產(chǎn)品價(jià)值體系足以讓我們成為城市的、年度的明星樓盤(pán)；我們只需要——以論壇、講座、觀摩會(huì)等形式展開(kāi)城市居住價(jià)值的討論，推介本項(xiàng)目；城市營(yíng)銷(xiāo)的目的在于提升基礎(chǔ)，拔高高度，搶占消費(fèi)者心理位置。品牌營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)品牌——泰宏，一貫精品生活的保證產(chǎn)品品牌——洋房，城市奢想生活的體現(xiàn)項(xiàng)目品牌——引領(lǐng)一座城市的全新人居標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)眼見(jiàn)為實(shí)，用產(chǎn)品征服這座城市體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)在建立信任度上效果非凡，尤其是針對(duì)城市前所未有的產(chǎn)品形態(tài)，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)是最好的引導(dǎo)消費(fèi)的武器；體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)借助實(shí)物，因此需要完善的意識(shí)及充足的準(zhǔn)備；售樓處氛圍展示、品牌展示、建材展示、樣板展示……以及展示過(guò)程中的人性化、尊貴感體驗(yàn)，將體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)帶上新的層次；不僅是實(shí)物，周到完善的服務(wù)同樣可以用來(lái)體驗(yàn)；體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的目的在于以創(chuàng)新吸引，以事實(shí)征服目標(biāo)消費(fèi)客群?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)讓購(gòu)房者成為我們的營(yíng)銷(xiāo)道具城市影響力媒體的匱乏，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)成為傳統(tǒng)媒體的最有力替代者；一個(gè)話(huà)題——一場(chǎng)好的活動(dòng)可以制造一個(gè)話(huà)題，一個(gè)持續(xù)傳播、持續(xù)發(fā)酵的話(huà)題；一場(chǎng)活動(dòng)——相較傳統(tǒng)媒介，活動(dòng)的性?xún)r(jià)比更高；形式多樣，主題豐富，每階段都能量身設(shè)計(jì)打造出新的活動(dòng)；根據(jù)不同的營(yíng)銷(xiāo)主題制訂不同的活動(dòng)內(nèi)容及方式；一個(gè)圈層是圈層營(yíng)銷(xiāo)的最佳利器，目標(biāo)人群精準(zhǔn)，效果深入人心；盛勵(lì)機(jī)構(gòu)及所屬尚聯(lián)公關(guān)具備舉辦大型、新型活動(dòng)的能力及豐富經(jīng)驗(yàn)。推盤(pán)節(jié)奏建議（根據(jù)方案一容積率取2.0）房源情況：花園洋房530套，高層530套推盤(pán)順序：4+1花園洋房——6-8層電梯花園洋房——高層每批次銷(xiāo)售周期排布推廣階段階段目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略推廣周期策略概述啟動(dòng)期預(yù)熱期強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期高調(diào)亮相，引發(fā)期待市場(chǎng)占位確立品牌品牌強(qiáng)調(diào)城市&品牌營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)&品牌1-2個(gè)月2個(gè)月1個(gè)月視后續(xù)房源生活方式、花園洋房啟發(fā)式、普及式宣傳根據(jù)客群需求制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)賣(mài)點(diǎn)展開(kāi)，標(biāo)準(zhǔn)落地強(qiáng)化品牌口碑傳播啟動(dòng)期為項(xiàng)目正式亮相期，不隨入循環(huán)。啟動(dòng)期策略：城市營(yíng)銷(xiāo)、品牌營(yíng)銷(xiāo)傳統(tǒng)媒介選擇：戶(hù)外、工地圍擋、車(chē)身、網(wǎng)絡(luò)、廣播啟動(dòng)期目標(biāo)：花園洋房引導(dǎo)式宣傳奠定本項(xiàng)目作為城市人居代言人的形象高度提升品牌知名度，豐富品牌內(nèi)涵，占據(jù)客群心理特殊位置啟動(dòng)期城市營(yíng)銷(xiāo)：城市人居演變高峰論壇活動(dòng)目的：通過(guò)論壇，突顯本案在城市人居演變中的位置，引發(fā)項(xiàng)目與城市未來(lái)生活之間的高度關(guān)聯(lián)?；顒?dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)有關(guān)城市發(fā)展、資深媒體人等各方專(zhuān)家共赴盛宴，就城市人居演變展開(kāi)討論。通過(guò)城市主流媒體、項(xiàng)目刊物等渠道廣為傳播。品牌營(yíng)銷(xiāo)：項(xiàng)目刊物《精致生活》創(chuàng)刊號(hào)發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的：項(xiàng)目刊物以闡述花園洋房?jī)r(jià)值為主要內(nèi)容，通過(guò)創(chuàng)刊號(hào)發(fā)布會(huì)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注?；顒?dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、媒體人士、意向客戶(hù)參與發(fā)布會(huì)。并將刊物隨主流報(bào)紙贈(zèng)送，媒體進(jìn)行相關(guān)報(bào)道。預(yù)熱期策略：體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)傳統(tǒng)媒介選擇：戶(hù)外、工地圍擋、車(chē)身、網(wǎng)絡(luò)、廣播、報(bào)紙預(yù)熱期目標(biāo)：從親身感受的角度，為項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中出奇制勝